Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
solov_rock
Коллега
Имя: Андрей
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 36
Поблагодарили: 4 раза

Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#1 Сообщение solov_rock » 24 янв 2023, 16:21

Доброго времени суток, форумчане! Возник такой вопрос, взяли выписку из ЕГРН по квартире, а там отметка о том, что предыдущая сделка была совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица. Вопрос что с этим делать? Считается ли это обременением и можно это как-то погасить?
Квартиру покупаем у инвестора, который сам покупал ее 2 года назад у разведенной женщины. Собственность была зарегистрирована только на нее, хотя она сама покупала эту квартиру в браке. Муж ее после развода неизвестно где, пропал, никаких данных о нем нет. С прежней собственницей тоже контакта нет. Как быть?

Формально сделке ничего не мешает, продавец не скрывает, что покупал квартиру без согласия супруга продавца, потому что был уверен, что тот не будет предъявлять претензий. За 2 года и правда судебных исков по этой квартире не было (проверяли по базе судов). Но обременение висит, как дамоклов меч, и слегка напрягает :? Все остальные документы в порядке, у продавца в собственности несколько квартир, сейчас он их распродает.

Нужен совет бывалых, что делать? С одной стороны, риск есть, что этот потерянный супруг неожиданно объявится и предъявит права на квартиру, с другой стороны учитывая сроки, вероятность этого маленькая, поэтому отказываться от квартиры не хочется.
Можно ли как-нибудь защититься от возможных претензий? Буду благодарен за дельные советы.


Аватара пользователя
Moroz91
Коллега
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 16 фев 2020
Сообщения: 47
Поблагодарили: 14 раз

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#2 Сообщение Moroz91 » 24 янв 2023, 17:18

solov_rock писал(а):
24 янв 2023, 16:21
Квартиру покупаем у инвестора, который сам покупал ее 2 года назад у разведенной женщины.
Похоже инвестор покупал квартиру с таким обременением очень дешево как раз из за отсутствия согласия второго собственника. Сам шел на риск, чтобы получить больше прибыль при перепродаже. Теперь этот риск перекладывает на вас.


Аватара пользователя
solov_rock
Коллега
Имя: Андрей
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 36
Поблагодарили: 4 раза

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#3 Сообщение solov_rock » 24 янв 2023, 17:47

Moroz91 писал(а):
24 янв 2023, 17:18
Похоже инвестор покупал квартиру с таким обременением очень дешево как раз из за отсутствия согласия второго собственника. Сам шел на риск, чтобы получить больше прибыль при перепродаже. Теперь этот риск перекладывает на вас.
Он этого и не скрывает. А риск у него был намного выше, когда он покупал. У меня риск намного ниже, так как прошло уже больше двух лет.


Аватара пользователя
Moroz91
Коллега
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 16 фев 2020
Сообщения: 47
Поблагодарили: 14 раз

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#4 Сообщение Moroz91 » 24 янв 2023, 18:12

Ну тут еще как посомотреть. Срок исковой давности тут начинают считать не с момента продажи, а с момента, когда супруг узнал о том, что его собственность продали без его согласия. А может он еще не знает об этом!!! Вы же сами говорили, что он неизвестно где. Тогда у него есть целых три года на предъявление своих прав и в любой момент он может проявиться и подать в суд на признание сделки недействительной.


Аватара пользователя
AnnaSmart
Советник
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 136
Поблагодарили: 180 раз

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#5 Сообщение AnnaSmart » 25 янв 2023, 16:38

solov_rock писал(а):
24 янв 2023, 16:21
Доброго времени суток, форумчане! Возник такой вопрос, взяли выписку из ЕГРН по квартире, а там отметка о том, что предыдущая сделка была совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица. Вопрос что с этим делать? Считается ли это обременением и можно это как-то погасить?
Квартиру покупаем у инвестора, который сам покупал ее 2 года назад у разведенной женщины. Собственность была зарегистрирована только на нее, хотя она сама покупала эту квартиру в браке. Муж ее после развода неизвестно где, пропал, никаких данных о нем нет. С прежней собственницей тоже контакта нет. Как быть?

Формально сделке ничего не мешает, продавец не скрывает, что покупал квартиру без согласия супруга продавца, потому что был уверен, что тот не будет предъявлять претензий. За 2 года и правда судебных исков по этой квартире не было (проверяли по базе судов). Но обременение висит, как дамоклов меч, и слегка напрягает :? Все остальные документы в порядке, у продавца в собственности несколько квартир, сейчас он их распродает.

Нужен совет бывалых, что делать? С одной стороны, риск есть, что этот потерянный супруг неожиданно объявится и предъявит права на квартиру, с другой стороны учитывая сроки, вероятность этого маленькая, поэтому отказываться от квартиры не хочется.
Можно ли как-нибудь защититься от возможных претензий? Буду благодарен за дельные советы.
Здравствуйте!
Запись в ЕГРН об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки - это не обременение, и погасить его невозможно. Это просто уведомление нового собственника о том, что сделка является потенциально оспоримой. При этом, такая запись сама по себе не устанавливает незаконность сделки. Фактически, это официальное предупреждение о возможности ее оспаривания.

Раньше зарегистрировать продажу квартиры без согласия супруга было нельзя (статья 35 Семейного кодекса РФ), регистратор приостанавливал регистрацию перехода права, а потом, если согласие супруга не подвозили вовремя, то - отказывал в регистрации.
Но с 2017 года внесли поправки, и теперь государственный регистратор не вправе требовать представления согласия супруга для регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга на отчуждение недвижимости, регистрация теперь проводится без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.

В вашем случае, вы либо принимаете этот риск, покупая квартиру, либо отказываетесь от нее. Этот риск неустраним.


Аватара пользователя
Yanchik
Знаток
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 58
Поблагодарили: 27 раз

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#6 Сообщение Yanchik » 25 янв 2023, 19:31

Moroz91 писал(а):
24 янв 2023, 18:12
Тогда у него есть целых три года на предъявление своих прав и в любой момент он может проявиться и подать в суд на признание сделки недействительной.
Срок исковой давности здесь не три года, а один год.


Аватара пользователя
Moroz91
Коллега
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 16 фев 2020
Сообщения: 47
Поблагодарили: 14 раз

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#7 Сообщение Moroz91 » 25 янв 2023, 19:51

Yanchik писал(а):
25 янв 2023, 19:31
Срок исковой давности здесь не три года, а один год.
Где сказано что один год?


Аватара пользователя
Yanchik
Знаток
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 58
Поблагодарили: 27 раз

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#8 Сообщение Yanchik » 25 янв 2023, 20:56

Moroz91 писал(а):
25 янв 2023, 19:51
Где сказано что один год?
Пункт 2, Статьи 181 ГК РФ
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.


Аватара пользователя
Moroz91
Коллега
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 16 фев 2020
Сообщения: 47
Поблагодарили: 14 раз

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#9 Сообщение Moroz91 » 25 янв 2023, 21:33

Yanchik писал(а):
25 янв 2023, 20:56
Пункт 2, Статьи 181 ГК РФ
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Упс)))))))


Аватара пользователя
solov_rock
Коллега
Имя: Андрей
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 36
Поблагодарили: 4 раза

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#10 Сообщение solov_rock » 26 янв 2023, 17:13

AnnaSmart писал(а):
25 янв 2023, 16:38
Здравствуйте!
Запись в ЕГРН об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки - это не обременение, и погасить его невозможно. Это просто уведомление нового собственника о том, что сделка является потенциально оспоримой. При этом, такая запись сама по себе не устанавливает незаконность сделки. Фактически, это официальное предупреждение о возможности ее оспаривания.

Раньше зарегистрировать продажу квартиры без согласия супруга было нельзя (статья 35 Семейного кодекса РФ), регистратор приостанавливал регистрацию перехода права, а потом, если согласие супруга не подвозили вовремя, то - отказывал в регистрации.
Но с 2017 года внесли поправки, и теперь государственный регистратор не вправе требовать представления согласия супруга для регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга на отчуждение недвижимости, регистрация теперь проводится без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.

В вашем случае, вы либо принимаете этот риск, покупая квартиру, либо отказываетесь от нее. Этот риск неустраним.
А если к примеру, найти этого пропавшего мужа и взять с него расписку или обязательство, что он в курсе этих сделок с квартирой и претензий не имеет. И заверить это у нотариуса. То это устранит риск оспаривания?


Аватара пользователя
volokolamov
Советник
Откуда: volokolamov СОБАКА mail ru
Имя: Слава[Ваш Маклер]
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 193
Поблагодарили: 148 раз

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#11 Сообщение volokolamov » 27 янв 2023, 19:24

solov_rock писал(а):
26 янв 2023, 17:13
А если к примеру, найти этого пропавшего мужа и взять с него расписку или обязательство, что он в курсе этих сделок с квартирой и претензий не имеет. И заверить это у нотариуса. То это устранит риск оспаривания?
Срок исковой давности по подобным сделкам у второго супруга год
Причем исчисляется он с момента когда он узнал о сделке
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... bc932de28/

Можно его найти и попросить сделать у нотариуса бумагу о том, что он настоящим сообщает что ему
известно с такого-то числа (поставить срок БОЛЕЕ года от даты заявления) о сделке гражданки такой-то с объектом права - имуществом таким-то (указать полный адрес кадастровый номер дату заключения и тип договора купли-продажи) за цену такую-то, что он выражает согласие на нее и так далее и тому подобное
Важно также указать что он узнал БОЛЕЕ года назад от даты составления заявления о совершении сделки

От его обращения в суд данное заявление не спасет (обязательство не обращаться в суд за защитой права им не может быть выдано так как будет являться ничтожным) а вот шансы на удовлетворение его требований (если он надумает-таки обратиться в суд) снизит существенно, так как срок на обращение у него всего лишь год и данное заявление будет свидетельствовать о его пропуске.
Правда нет никакой гарантии что вы его найдете и что он захочет подобную бумагу подписывать с заверением его подписи на ней у нотариуса


Аватара пользователя
AnnaSmart
Советник
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 136
Поблагодарили: 180 раз

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#12 Сообщение AnnaSmart » 28 янв 2023, 22:24

solov_rock писал(а):
26 янв 2023, 17:13
А если к примеру, найти этого пропавшего мужа и взять с него расписку или обязательство, что он в курсе этих сделок с квартирой и претензий не имеет. И заверить это у нотариуса. То это устранит риск оспаривания?
Насколько я знаю, нормами действующего законодательства не предусмотрен порядок погашения такой записи в ЕГРН. Заявления такого рода в Росреестр не принимаются. И даже если вы разыщите мужа собственника и возьмете с него нотариальное свидетельство о том, что он ничего не имеет против продажи квартиры, то вы все равно не сможете избавиться от зарегистрированного "отсутствия согласия третьего лица". Росреестр по такой бумаге не изменит запись в базе ЕГРН.

По закону, представление согласия третьего лица на совершение сделки актуально на момент осуществления государственной регистрации перехода прав. То есть запись в ЕГРН о непредставлении согласия супруга на совершение сделки останется. А значит, потенциальная возможность ее оспорить - тоже останется.

Возможно, решением будет - если вы найдете мужа прежнего собственника и сумеете доказать, что на момент продажи квартиры своей женой, он знал об этой сделке. Тогда срок предъявления иска о признании сделки недействительной для него уже вышел.
Но даже это не гарантия безопасности, так как существует ряд уважительных причин, по которым суд может продлить истцу пропущенный срок исковой давности.


Аватара пользователя
solov_rock
Коллега
Имя: Андрей
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 36
Поблагодарили: 4 раза

Re: Запись в выписке ЕГРН о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица

#13 Сообщение solov_rock » 29 янв 2023, 00:28

volokolamov писал(а):
27 янв 2023, 19:24
Правда нет никакой гарантии что вы его найдете и что он захочет подобную бумагу подписывать с заверением его подписи на ней у нотариуса
Вот это точно. Пока вообще никаких признаков его местонахождения нет. Но предположим даже если я его найду, то не факт что он вообще пойдет мне навстречу. А даже если и пойдет, все равно нет гарантий, что он потом не передумает и не подаст в суд. Запись то в ЕГРН о том, что его согласия на продажу не было, по любому остается.
М-да, как-то я засомневался.... Я думал 2 года прошло, бояться нечего. А тут...
В любом случае спасибо всем за советы. Есть над чем подумать :roll:


Ответить