Условия расчетов в договоре купли продажи для альтернативной сделки

[exciter]

Доброе время суток!

При создании договора купли продажи квартиры (в простой письменной форме) в альтернативной сделке возникли вопросы.

Сделка самая простая. Есть Покупатель1, он покупает квартиру у Покупателя2, который с доплатой покупает квартиру у Продавца1. Арендуются 2 ячейки, в первую деньги кладет Покупатель1, во вторую ячейку свою доплату кладет Покупатель2. После регистрации прав доступ к ячейкам получит Продавец1.

Вопрос такой, как должны быть отражены расчеты между Покупателем1 и Покупателем2 в Договоре Купли продажи? Ведь по факту деньги Покупателя1 уходят сразу Продавцу1 минуя Покупателя2.

Я предполагаю, что в ДКП в этом случае просто указывают, что Покупатель2 получил деньги от Покупателя1. А Продавец1 в своем договоре пишет что получил деньги от Покупателя2. Тот факт что деньги Покупателя1 забирает сразу Продавец1 не учитывается.

Какие отличия у ДКП для альтернативной сделки от ДКП для свободной продажи? Что нужно в ДКП добавить?

[AnnaSmart]

Я предполагаю, что в ДКП в этом случае просто указывают, что Покупатель2 получил деньги от Покупателя1. А Продавец1 в своем договоре пишет что получил деньги от Покупателя2. Тот факт что деньги Покупателя1 забирает сразу Продавец1 не учитывается.

Какие отличия у ДКП для альтернативной сделки от ДКП для свободной продажи? Что нужно в ДКП добавить?

Здравствуйте!
Вы все правильно предполагаете. Договор купли-продажи квартиры должен составляться по одним и тем же принципам, независимо от того, прямая это продажа или альтернативная сделка.

Да, действительно, здесь юридическая последовательность действий не совпадает с фактической, но это часто бывает на практике. Юридически это две независимые двусторонние сделки, а фактически это одна трехсторонняя альтернативная сделка.

Юридически Покупатель-1 покупает квартиру у Покупателя-2 и должен заплатить за нее определенную сумму именно владельцу квартиры. Поэтому в договоре указывается именно то, что должно быть правильно с юридической точки зрения.
То же касается и договора купли-продажи между Покупателем-2 и Продавцом-1 - указываете, что деньги передаются непосредственно от одного к другому.

Понятие "альтернативная сделка" это вообще не юридический термин, а бытовое выражение на рынке недвижимости - такое же, как и "первичка", "вторичка", "прописка" и т.п. В договорах купли-продажи это никак не отражается.
Более того, юридически два договора купли-продажи разных квартир никак между собой не связаны. Каждый имеет свои юридические последствия, независимо от условий второго договора. Поэтому юридически один человек продает квартиру другому и независимо от этого потом покупает квартиру у третьего. Хотя фактически эти два договора подписываются и регистрируются одновременно, представляя собой "альтернативную сделку".

Специально добавлять что-то в ДКП, пытаясь увязать его с другим договором, не нужно. Можно только указать, что оплата по договору будет происходить после его регистрации, а деньги будут передаваться через банковскую ячейку.

[exciter]

Специально добавлять что-то в ДКП, пытаясь увязать его с другим договором, не нужно. Можно только указать, что оплата по договору будет происходить после его регистрации, а деньги будут передаваться через банковскую ячейку.

Анна, огромное спасибо! Очень доходчиво.

[Ingeborge]

Добрый день, Анна!
У нас точно такая же ситуация. Я Покупатель 1, открываю два аккредитивных счета, один на Покупателя 2, другой на Продавца 1. Возможно ли заключить с участниками двух отдельных сделок письменное соглашение, в котором будет отражена схема проводимых расчетов. Меня смущает, что я перевожу деньги третьему лицу, не фигурирующему в моем ДКП. Заранее спасибо!

[AnnaSmart]

Добрый день, Анна!
У нас точно такая же ситуация. Я Покупатель 1, открываю два аккредитивных счета, один на Покупателя 2, другой на Продавца 1. Возможно ли заключить с участниками двух отдельных сделок письменное соглашение, в котором будет отражена схема проводимых расчетов. Меня смущает, что я перевожу деньги третьему лицу, не фигурирующему в моем ДКП. Заранее спасибо!

Добрый вечер!
Отдельное соглашение вам ничего не даст, да и юридических оснований для него нет. Ведь формально вы не имеете отношения к сделке с квартирой Продавца-1. Вы просто отправляете ему "какой-то" перевод (посредством аккредитива), который он получит при наступлении определенных обстоятельств, указанных в условиях раскрытия аккредитива.

Формально (то есть юридически, согласно договорам купли-продажи) вы платите за квартиру Покупателя-2, а он уже платит за квартиру Продавца-1. А фактически, в альтернативной сделке эти два действия сливаются в одно - вы сразу переводите деньги конечному Продавцу-1.

Чтобы обезопасить себя на случай оспаривания сделки, вам нужно заручиться подтверждением того, что вы полностью исполнили свои обязательства по своему договору купли-продажи перед вашим контрагентом - Покупателем-2. То есть с него надо будет взять расписку о том, что он получил от вас всю причитающуюся ему сумму и никаких претензий к вам не имеет.
Такую же расписку он потом будет брать со своего контрагента по договору - Продавца-1.

[Ingeborge]

...........................
Чтобы обезопасить себя на случай оспаривания сделки, вам нужно заручиться подтверждением того, что вы полностью исполнили свои обязательства по своему договору купли-продажи перед вашим контрагентом - Покупателем-2. То есть с него надо будет взять расписку о том, что он получил от вас всю причитающуюся ему сумму и никаких претензий к вам не имеет.
Такую же расписку он потом будет брать со своего контрагента по договору - Продавца-1.

Очень благодарна Вам, Анна, за разъяснения! Все четко и понятно! Спасибо!)))

[vek783]

Здравствуйте!
Вы все правильно предполагаете. Договор купли-продажи квартиры должен составляться по одним и тем же принципам, независимо от того, прямая это продажа или альтернативная сделка.

Да, действительно, здесь юридическая последовательность действий не совпадает с фактической, но это часто бывает на практике. Юридически это две независимые двусторонние сделки, а фактически это одна трехсторонняя альтернативная сделка.

Юридически Покупатель-1 покупает квартиру у Покупателя-2 и должен заплатить за нее определенную сумму именно владельцу квартиры. Поэтому в договоре указывается именно то, что должно быть правильно с юридической точки зрения.
То же касается и договора купли-продажи между Покупателем-2 и Продавцом-1 - указываете, что деньги передаются непосредственно от одного к другому.

Понятие "альтернативная сделка" это вообще не юридический термин, а бытовое выражение на рынке недвижимости - такое же, как и "первичка", "вторичка", "прописка" и т.п. В договорах купли-продажи это никак не отражается.
Более того, юридически два договора купли-продажи разных квартир никак между собой не связаны. Каждый имеет свои юридические последствия, независимо от условий второго договора. Поэтому юридически один человек продает квартиру другому и независимо от этого потом покупает квартиру у третьего. Хотя фактически эти два договора подписываются и регистрируются одновременно, представляя собой "альтернативную сделку".

Специально добавлять что-то в ДКП, пытаясь увязать его с другим договором, не нужно. Можно только указать, что оплата по договору будет происходить после его регистрации, а деньги будут передаваться через банковскую ячейку.

Уважаемая Анна! Не могли бы Вы ответить на вопрос: каким банковским документом, оставшимся у покупателя, можно подтвердить факт оплаты купленной им квартиры, если его деньги при расчете через аккредитив в альтернативной сделке, были перечислены последнему в цепочке продавцу минуя продавца квартиры, которая покупается первичным покупателем. Ведь одной расписки продавца для суда (не приведи Бог) врядли будет достаточно?

[AnnaSmart]

Уважаемая Анна! Не могли бы Вы ответить на вопрос: каким банковским документом, оставшимся у покупателя, можно подтвердить факт оплаты купленной им квартиры, если его деньги при расчете через аккредитив в альтернативной сделке, были перечислены последнему в цепочке продавцу минуя продавца квартиры, которая покупается первичным покупателем. Ведь одной расписки продавца для суда (не приведи Бог) врядли будет достаточно?

Здравствуйте! В альтернативных сделках, действительно, деньги передаются не последовательно от каждого продавца в цепочке каждому покупателю, а сразу из начала цепочки в конец. При этом, разные договоры купли-продажи разных квартир в составе цепочки юридически никак не связаны между собой. Поэтому при передаче денег в альтернативных сделках никакими банковскими документами подтвердить оплату именно "своей" квартиры в цепочке не представляется возможным.

Как я уже говорила выше, защита для каждого покупателя в цепочке - это расписки от каждого продавца, в соответствии с каждым договором купли-продажи.

Вы зря думаете, что расписки для суда будет недостаточно. Если расписка составлена юридически грамотно и подписана собственноручно получателем денег (продавцом квартиры), то это юридически значимый документ, и судом он принимается к рассмотрению наравне с другими документами.
Здесь на форуме уже приводили ссылку на судебное решение, где суд вернул деньги покупателю именно на основании расписки продавца на полную сумму, даже несмотря на то, что в договоре цена квартиры была занижена: viewtopic.php?f=10&t=25&p=493#p480

Можете убедиться сами. Это вам для успокоения, насчет "достаточности" расписки для суда)

[vek783]

Спасибо,Анна, за ответ! Вот я бы еще только добавил к такой сделке Поручения продавцов 2-го и 3-го звена покупателям 1-го и 2-го звена об оплате квартиры собственника 4-го звена. Что Вы на это скажете? Лишним не будет?

[AnnaSmart]

Спасибо,Анна, за ответ! Вот я бы еще только добавил к такой сделке Поручения продавцов 2-го и 3-го звена покупателям 1-го и 2-го звена об оплате квартиры собственника 4-го звена. Что Вы на это скажете? Лишним не будет?

Если я правильно поняла, то вы имеете в виду поручение, например, продавца 2-й квартиры в цепочке покупателю 1-й квартиры (который юридически не имеет отношения ко 2-й квартире) о том, что тот ему поручает оплатить 4-ю квартиру (к которой они оба юридически тоже не имеют отношения). Вы это имели в виду?

Я никогда не слышала, чтобы кто-то так делал в альтернативных сделках с недвижимостью. Да и сами такие документы-поручения не будут иметь смысла по той же причине, что я уже объясняла выше (отсутствие юридических оснований).

Вам просто надо понимать, что суды, помимо договоров и расписок, рассматривают и такие факторы, как "устоявшаяся деловая практика" на рынке недвижимости - т.е. в суде понимают как реально происходят альтернативные сделки, как там заключаются договоры купли-продажи и как там передаются деньги по цепочке квартир. Для этого в суд могут приглашать и экспертов рынка, учитывать показания свидетелей и т.п. А вот юридически бессмысленные (безосновательные) поручения вряд ли здесь чем-то помогут.

[sedoy]

Спасибо,Анна, за ответ! Вот я бы еще только добавил к такой сделке Поручения продавцов 2-го и 3-го звена покупателям 1-го и 2-го звена об оплате квартиры собственника 4-го звена. Что Вы на это скажете? Лишним не будет?

На самом деле такие поручения продавцов своим покупателям о переводе денег третьему лицу (продавцу следующей в цепочке квартиры) применяются на рынке. Далеко не все так делают, но иногда пишут. Я так тоже один раз делал - брал с продавца обычную расписку, где он написал, что поручает мне перевести оплату по нашему с ним договору другому человеку по его с ним договору, в счет его обязательств по оплате им приобретаемой квартиры. Как-то так это звучало... Расписка эта мне в итоге так и не пригодилась, но на всякий случай я ее все-таки сделал.
Не могу сказать, как эти поручения потом рассматриваются судами при оспаривании, но думаю, что хуже от них не будет. А покупателю спокойнее.

[sedoy]

Добрый день, Анна!
У нас точно такая же ситуация. Я Покупатель 1, открываю два аккредитивных счета, один на Покупателя 2, другой на Продавца 1. Возможно ли заключить с участниками двух отдельных сделок письменное соглашение, в котором будет отражена схема проводимых расчетов. Меня смущает, что я перевожу деньги третьему лицу, не фигурирующему в моем ДКП. Заранее спасибо!

И кстати, да - думаю, это тоже никому не повредит. Если набросать письменно схему альтернативной сделки и цепочки проводимых по ней расчетов, и каждый участник под ней подпишется, то в случае каких-никаких споров в суде такая бумажка может быть приобщена к делу.
Ну в крайнем случае, ее потом можно будет выбросить за ненадобностью

[viteknext]

На самом деле такие поручения продавцов своим покупателям о переводе денег третьему лицу (продавцу следующей в цепочке квартиры) применяются на рынке. Далеко не все так делают, но иногда пишут. Я так тоже один раз делал - брал с продавца обычную расписку, где он написал, что поручает мне перевести оплату по нашему с ним договору другому человеку по его с ним договору, в счет его обязательств по оплате им приобретаемой квартиры. Как-то так это звучало... Расписка эта мне в итоге так и не пригодилась, но на всякий случай я ее все-таки сделал.
Не могу сказать, как эти поручения потом рассматриваются судами при оспаривании, но думаю, что хуже от них не будет. А покупателю спокойнее.

добрый день! увидел ваше участие в этой теме.
Вы пишете про поручение в свободной форме о переводе денег от первого покупателя второму продавцу. Видится это разумным. Хотя бы психологически.
А у меня вот какой вопрос с этим связаный.
Не возникнет ли у операциониста Сбера при оформлении аккредитива вопросов , почему получателем при раскрытии аккредитива является не то лицо которое указано в ДКП (не первый продавец)? Учитывая к тому же что деньги на аккредитиве это сумма своих и ипотечно-кредитных средств (ипотека тоже Сбера)?
Какое у вас мнение? или по практике (опыту)?
Спасибо.

[sedoy]

Не возникнет ли у операциониста Сбера при оформлении аккредитива вопросов , почему получателем при раскрытии аккредитива является не то лицо которое указано в ДКП (не первый продавец)? Учитывая к тому же что деньги на аккредитиве это сумма своих и ипотечно-кредитных средств (ипотека тоже Сбера)?

У вас же в Сбере есть свой кредитный менеджер. Почему бы вам не спросить у него?))
Я могу предположить одно, а в банке решат по-другому. Лучше наверное сразу узнать это в саом банке.
Может быть и так, что у одного операциониста возникнут вопросы, а у другого не возникнут.

Но вообще-то альтернативные сделки с расчетами через аккредитив проходят и в Сбере и в других банках, в том числе и с кредитами. И естественно получателем по аккредитиву от заемщика там указывается не его продавец, а следующий по цепочке. Для них это не новость. Так что проблем быть не должно. Но лучше все-таки проконтролировать это заранее со своим кредитным менеджером, чтобы в последний момент сюрприза какого-нибудь не возникло.

[viteknext]

У вас же в Сбере есть свой кредитный менеджер. Почему бы вам не спросить у него?))
Я могу предположить одно, а в банке решат по-другому. Лучше наверное сразу узнать это в саом банке.
Может быть и так, что у одного операциониста возникнут вопросы, а у другого не возникнут.

Но вообще-то альтернативные сделки с расчетами через аккредитив проходят и в Сбере и в других банках, в том числе и с кредитами. И естественно получателем по аккредитиву от заемщика там указывается не его продавец, а следующий по цепочке. Для них это не новость. Так что проблем быть не должно. Но лучше все-таки проконтролировать это заранее со своим кредитным менеджером, чтобы в последний момент сюрприза какого-нибудь не возникло.

Спасибо за комментарий. Опять же думал также.
В таких "заорганизованных" конторах как Сбер могут быть неожиданности.
И опять же спросить, хоть и у своего менеджера, заранее про то, что будет делать другой работник из другого отдела тоже не гарантия на будущее.
Но в общем понятно, опять же я не знаю конкретного примера, что альтернативные сделки с таким расчётом проводят в Сбере.
И то что, в ДКП получателем денег на писать продавца твоей квартиры.

[viteknext]

Странно, никто здесь не пояснил, что в общем-то существуют некие общие условия расчетов по аккредитивам в Сбере. И они позволяют сторонам творчески подходить к расчетам. Исполнение аккредитива может осуществляться Второму получателю средств (перевод
(трансферация)), если возможность такого исполнения предусмотрена условиями
аккредитива и Банк выразил свое согласие на такое исполнение. Получатель пишет заявление и
это позволяет и закрывать ипотеку продавца, оплатить комиссию агента, провести "альтернативную" сделку и т.п.
"2.4. Аккредитив обособлен и независим от основного договора, заключенного между
Плательщиком и Получателем. Банк не несет ответственности за проверку соответствия
условий Аккредитива основному договору.
2.5. Банк не вмешивается в договорные отношения Плательщика и Получателя по
Аккредитиву между собой. Взаимные претензии по расчетам между Плательщиком и
Получателем, кроме возникших по вине Банка, решаются в установленном
законодательством порядке без участия Банка.
5.7. Исполнение Аккредитива может осуществляться по поручению Получателя иному
лицу (второму получателю), если иное не предусмотрено условиями Аккредитива."
Не знаю , кстати, зачем в данном случае брать расписку, поскольку указание иного получателя является инициативой продавца (получателя).
В общем теперь понятно вроде. Все придумано неплохо.
Погляжу на практике.