Хочу подарить квартиру дочери со своим правом проживания

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.
Ответить
Аватара пользователя
Zemtsov
Коллега
Имя: Андрей
Зарегистрирован: 05 май 2020
Сообщения: 21

Хочу подарить квартиру дочери со своим правом проживания

#1 Сообщение Zemtsov » 06 ноя 2021, 23:19

Доброго времени суток всем! Я хочу подарить квартиру своей дочери, но есть один нюанс. Я сейчас живу в этой квартире, собственник я один. Можно ли сделать так, чтобы после дарения я сохранил бы за собой право проживания в этой квартире? Допускается ли внести в условие договора дарения пункт о пожизненном проживании дарителя? Могу ли я тогда быть уверенным что меня никто не сможет выселить, даже если право собственности у меня уже не будет?
Спасибо.

Аватара пользователя
Gray
Коллега
Откуда: Московская область
Имя: Александр
Зарегистрирован: 11 дек 2020
Сообщения: 27
Поблагодарили: 9 раз

Re: Хочу подарить квартиру дочери со своим правом проживания

#2 Сообщение Gray » 08 ноя 2021, 22:47

Вечер добрый. Насколько я знаю, в договоре дарения никакие дополнительные условия, в том числе о содержании или пожизненном проживании дарителя, не допускаются. Дарение это по определению безвозмездная сделка, поэтому никакие встречные условия для одаряемого в ней не допускаются. Но это не точно... утверждать не буду.
Если кто-то знает лучше по этому вопросу, рад буду почитать.

Аватара пользователя
AnnaSmart
Советник
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 115
Поблагодарили: 91 раз

Re: Хочу подарить квартиру дочери со своим правом проживания

#3 Сообщение AnnaSmart » 09 ноя 2021, 18:22

Zemtsov писал(а):
06 ноя 2021, 23:19
Доброго времени суток всем! Я хочу подарить квартиру своей дочери, но есть один нюанс. Я сейчас живу в этой квартире, собственник я один. Можно ли сделать так, чтобы после дарения я сохранил бы за собой право проживания в этой квартире? Допускается ли внести в условие договора дарения пункт о пожизненном проживании дарителя? Могу ли я тогда быть уверенным что меня никто не сможет выселить, даже если право собственности у меня уже не будет?
Спасибо.
Здравствуйте!
Да, такое возможно. В практике встречаются случаи, когда Росреестр регистрирует право собственности по договору дарения квартиры, в условиях которого присутствует право пожизненного проживания дарителя. И хотя споры по этому поводу до сих пор ведутся в юридических кругах, все же такая практика есть, и она имеет под собой законодательные основания.

Базовые положения гражданского законодательства о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) позволяют включать в него любые условия, если они прямо не запрещены законом, и сочетать условия из разных договоров в одном:

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
.....
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.


Что касается споров насчет запрета встречных требований в договорах дарения, то в п.1 статьи 572 ГК РФ сказано буквально следующее:
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Но право проживания в данном случае не передается одаряемым дарителю, как некое встречное условие (как плата за дарение), а сохраняется за дарителем изначально. Это можно представить так, что квартира передается в дар с неким уже существующим обременением. И если одаряемый с этим не согласен, он имеет право не принимать этот дар, так как дарение - это двусторонняя сделка.

Если же одаряемый знает об этом обременении квартиры пожизненным (бессрочным) проживанием дарителя, и согласен с ним, то он подписывает договор дарения и регистрирует свое право собственности. Даритель, при этом, лишается собственности, но сохраняет за собой право проживания.

Аватара пользователя
Zemtsov
Коллега
Имя: Андрей
Зарегистрирован: 05 май 2020
Сообщения: 21

Re: Хочу подарить квартиру дочери со своим правом проживания

#4 Сообщение Zemtsov » 15 ноя 2021, 18:17

Понятно. Спасибо большое, Анна! А если дочь потом вдруг решит продать квартиру, в которой я буду иметь право пожизненного проживания по нашему с ней договору дарения, то это повлияет на мое право проживания? Новый собственник не сможет меня выселить? Всякое бывает, знаете ли... Хочу быть уверенным, что не окажусь на улице.

Аватара пользователя
Gray
Коллега
Откуда: Московская область
Имя: Александр
Зарегистрирован: 11 дек 2020
Сообщения: 27
Поблагодарили: 9 раз

Re: Хочу подарить квартиру дочери со своим правом проживания

#5 Сообщение Gray » 17 ноя 2021, 18:49

AnnaSmart писал(а):
09 ноя 2021, 18:22
Что касается споров насчет запрета встречных требований в договорах дарения, то в п.1 статьи 572 ГК РФ сказано буквально следующее:
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Но право проживания в данном случае не передается одаряемым дарителю, как некое встречное условие (как плата за дарение), а сохраняется за дарителем изначально. Это можно представить так, что квартира передается в дар с неким уже существующим обременением. И если одаряемый с этим не согласен, он имеет право не принимать этот дар, так как дарение - это двусторонняя сделка.

Если же одаряемый знает об этом обременении квартиры пожизненным (бессрочным) проживанием дарителя, и согласен с ним, то он подписывает договор дарения и регистрирует свое право собственности. Даритель, при этом, лишается собственности, но сохраняет за собой право проживания.
А есть какие-нибудь подтверждения этому? Ну, например, судебная практика?

Аватара пользователя
AnnaSmart
Советник
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 115
Поблагодарили: 91 раз

Re: Хочу подарить квартиру дочери со своим правом проживания

#6 Сообщение AnnaSmart » 23 ноя 2021, 16:42

Gray писал(а):
17 ноя 2021, 18:49
А есть какие-нибудь подтверждения этому? Ну, например, судебная практика?
Определение Московского городского суда от 12 января 2017 г. N 33-1137/2017
https://mos-gorsud.ru/mgs/services/case ... d881ea5689

Там, в частности, сказано следующее:

Исходя из предписаний ст.209, 218, 235 ГК РФ, при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.

и далее там же:

Заключенным Пупковым С.П. и Евтеевым А.С. соглашением к договору дарения от 01.02.2006, оформленным в виде нотариально удостоверенного заявления Евтеева А.С., Пупкову С.П. предоставлено право пожизненной регистрации и проживания в спорном жилом помещении.

Данное условие не противоречит природе договора дарения, поскольку в данном случае обязанность одаряемого обеспечить возможность для дарителя пожизненно проживать в квартире не является встречным обязательством по смыслу абз.2 п.1 ст.572 ГК РФ. Принятие им на себя данного обязательства является условием передачи квартиры в дар, а не формой встречного предоставления (ст.423 ГК РФ).

Аватара пользователя
AnnaSmart
Советник
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 115
Поблагодарили: 91 раз

Re: Хочу подарить квартиру дочери со своим правом проживания

#7 Сообщение AnnaSmart » 23 ноя 2021, 16:52

О том же говорится и в Апелляционном определении Мособлсуда № 33-14690/2015 от 22 июня 2015 г. по делу № 33-14690/2015 https://sudact.ru/regular/doc/5aLMaUd6JJmT/

Наличие у дарителя права пользования жилым помещением после регистрации договора дарения не свидетельствует об отсутствии признака безвозмездности и не является основанием для признания спорного договора притворной сделкой.

Включение в договор дарения пункта о сохранении права проживания, пользования Семеновой Л.А. спорным жилым помещением является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, поскольку право дарителя на проживание в отчуждаемом им по договору дарения жилом доме может являться встречным предоставлением только, если сама передача дара поставлена в зависимость от такого предоставления.


Но суд может признать договор дарения недействительным, если вместо права проживания в квартире даритель устанавливает условие получения ежемесячного содержания – такие договоры признаются рентой, а не дарением.

Аватара пользователя
AnnaSmart
Советник
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 115
Поблагодарили: 91 раз

Re: Хочу подарить квартиру дочери со своим правом проживания

#8 Сообщение AnnaSmart » 23 ноя 2021, 18:16

Zemtsov писал(а):
15 ноя 2021, 18:17
Понятно. Спасибо большое, Анна! А если дочь потом вдруг решит продать квартиру, в которой я буду иметь право пожизненного проживания по нашему с ней договору дарения, то это повлияет на мое право проживания? Новый собственник не сможет меня выселить? Всякое бывает, знаете ли... Хочу быть уверенным, что не окажусь на улице.
Я вас понимаю, Андрей. Гарантии здесь никто дать не может, так как некоторое противоречие в законах тут все же есть. Но существующая судебная практика подтверждает, что если при дарении явно установлено право пожизненного проживания дарителя в квартире, то это право за ним сохраняется даже при продаже этой квартиры.
Выше я уже приводила цитату из определения суда по поводу продажи подаренной квартиры:

Исходя из предписаний ст.209, 218, 235 ГК РФ, при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.

Но вам можно подстраховаться еще и таким образом - после сделки дарения, вы можете заключить с дочерью отдельное нотариальное соглашение о вашем праве бессрочного и безвозмездного пользовании квартирой, которое дочь как собственник предоставляет вам. И это будет служить дополнительным основанием для сохранения вами прав пользования, даже если дочь потом продаст квартиру.

Кроме того, наличие в самом договоре дарения пункта о пожизненном (бессрочном) сохранении права проживания дарителя, тоже будет играть весомую роль, если квартира будет потом продана. По закону (статья 558 ГК РФ) в договоре купли-продажи квартиры должны быть обязательно указаны лица, сохраняющие за собой права пользования жильем. И это является существенным условием договора, при отсутствии которого договор может быть признан незаключенным (статья 432 ГК РФ).
Таким образом, если подаренная квартира, в которой по условиям дарения имеет право проживать пожизненно бывший владелец, будет продана, и в договоре купли-продажи это право проживания не будет отражено, то это уже повод для признания недействительным такого договора.

Аватара пользователя
Zemtsov
Коллега
Имя: Андрей
Зарегистрирован: 05 май 2020
Сообщения: 21

Re: Хочу подарить квартиру дочери со своим правом проживания

#9 Сообщение Zemtsov » 24 ноя 2021, 17:50

Анна, спасибо Вам большое за такое подробное разъяснение. Обязательно воспользуюсь Вашим советом.

Ответить