Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

[Mihey]

Доброго времени суток всем! Давно хотел спросить знатоков про одну скользкую деталь в расчетах по сделкам, которая заставляет сомневаться в их безопасности. Это касается расчетов через аккредитив или через ячейку банка.

Дело вот в чем. Продавец недвижимости получает доступ к деньгам когда предоставляет банку выписку ЕГРН, из которой видно, что квартиру он уже продал и собственник уже покупатель. И чаще всего, сотрудникам банка этого достаточно, чтобы раскрыть аккредитив или пустить продавца к ячейке с деньгами. Конечно, в некоторых случаях могут потребовать еще и договор купли продажи подписанный сторонами, и еще какую-нибудь справку, но не суть...

А суть в том, что все эти документы, которые открывают продавцу дорогу к деньгам, легко подделать!!!
Их и раньше-то было подделать несложно, когда они шли со штампами и печатями Росреестра, и с подписью регистратора, а теперь Росреестр все в электронке выдает и своих печатей на бумаге не ставит. Фактически, на руки выдаются обычные распечатанные на принтере листы бумаги с текстом, ну и максимум, с отметкой МФЦ. Нарисовать такие документы самому сейчас совсем не сложно, для этого даже специалистом быть не обязательно. А сотрудники банка, которым продавец эти бумажки приносит, просто смотрят похожи ли они на то, что должно быть. И если похожи внешне, то спокойно отдают деньги продавцу. Где же тут БЕЗОПАСНОСТЬ???

Сами банки, как я понимаю, тоже не отвечают за то, что отдали деньги мошеннику по подложным документам. И не будут компенсировать потери покупателю.

И вот эта проблема как будто никого не волнует. Искал ответ в интернете, нет ни одного вменяемого совета, как от этого защититься! Пишут какие-то общие фразы, типа надо тщательнее проверять документы, надо для доступа предъявлять дополнительные документы, надо уведомлять плательщика в случае сомнений в подлинности документов, перечисляют всякие статьи законов и т. п. Бла-бла-бла и ничего по делу. Как защищаться-то от такого случая? Если продавец квартиры просто подделает документы (ту же выписку из ЕГРН) и спокойно заберет деньги из банка?
Может хоть здесь кто-то прояснит ситуацию?

[Varyag]

Вопрос интересный. Я потеребил наших экспертов по этому поводу, и надеюсь, скоро кто-нибудь ответит))

[Euhen]

Может система безопасных расчетов этот риск убирает на уровне технологии?

[Lexus_DT]

Дело вот в чем. Продавец недвижимости получает доступ к деньгам когда предоставляет банку выписку ЕГРН, из которой видно, что квартиру он уже продал и собственник уже покупатель. И чаще всего, сотрудникам банка этого достаточно, чтобы раскрыть аккредитив или пустить продавца к ячейке с деньгами. Конечно, в некоторых случаях могут потребовать еще и договор купли продажи подписанный сторонами, и еще какую-нибудь справку, но не суть...

А суть в том, что все эти документы, которые открывают продавцу дорогу к деньгам, легко подделать!!!

Давайте рассуждать здраво. Предположим, продавец – жулик... и у него задача имитировать продажу вам квартиры, но на самом деле вам ее не продать, а деньги за квартиру у вас забрать. Тогда ему нужно будет имитировать процесс регистрации сделки, который в итоге должен не состояться, и в это время прийти в банк с поддельными документами о регистрации и получить доступ к вашим деньгам. Ячейка или аккредитив - не важно.
Так? Следите за мыслью

Жулик должен так все подготовить, чтобы все поданные на регистрацию документы внешне были в порядке, но регистрация тем не менее не должна пройти.

Значит, допсоглашение надо так составлять, чтобы срок доступа продавца начинался не сразу со дня закладки денег в ячейку, а допустим, начиная с пятого дня после закладки и далее еще в течение 10 дней. Ведь первые, как минимум, 5 дней все равно будет идти регистрация, и продавцу в банке делать нечего. И если он захочет добраться до денег с поддельными документами, то он сможет это сделать не раньше, чем на 6-й день.

А за это время покупателю уже будет понятно, что там происходит с регистрацией. Если все идет по плану, и регистрация прошла успешно, то продавец свои деньги заслужил. А если в регистрации отказали или произошла какая-то задержка, то уведомления об этом должны прийти покупателю гораздо раньше, чем наступит срок окончания регистрации. Если регистрацию приостановили, то покупателю следует сразу обратиться в банк (и лучше продублировать письменно) и сообщить о случившемся форс-мажоре, чтобы служба безопасности банка была в курсе, что сделка пошла не по плану, и доступ продавца к ячейке должен быть приостановлен до выяснения причин.

Ну и, в конце концов, вы же понимаете, что если даже у жулика все чудесным образом получилось и он украл ваши деньги из ячейки или раскрыл аккредитив, предъявив поддельные документы, то это серьезное уголовное преступление, и ему придется после этого куда-то бежать и прятаться. Но так как у него осталась в собственности известная всем квартира, то на нее может быть обращено взыскание, даже без его присутствия. И весь смысл такой аферы теряется

[Gray]

Каждая кредитная организация, при осуществлении доступа может проверить документы, запросив информацию в Росреестре, но в большинстве случаев они этого не делают. При этом, банк не вправе отказать в доступе лицу, если был представлен полный комплект документов, указанных в условиях договора.
В практике имеются случаи, когда банки предупреждали другую сторону, в случае наличия подозрений в подлинности документов при раскрытии доступа. Но доступ все равно предоставляли с ведома покупателя (плательщика). И расторжения сделок по причине предъявления фальшивки и получения денег за непроданную квартиру в практике не заметно.

Важно понимать, что в данном случае может быть возбуждено уголовное дело не только по статье о мошенничестве, но и за подделку документов. А так как лицо, предоставившее эти документы, всем известно, то такого рода мошенничество выглядит абсурдным.

[Varyag]

Может система безопасных расчетов этот риск убирает на уровне технологии?

Сервис безопасных расчетов от Сбербанка и ВТБ, действительно, исключает риск подделки документов продавцом, так как банк самостоятельно получает данные о завершенной регистрации из ЕГРН.
Но у этого сервиса хватает своих недостатков. Почитайте отзывы о нем, например, на Отзовик
или на популярной площадке Пикабу,
или задайте такой вопрос в поисковике самостоятельно.

И еще. Сервис СБР полностью автоматизирован и устроен так, что командой для автоматического перечисления денег продавцу служит получение данных от Росреестра (по собственным прямым каналам связи с ним) о факте регистрации перехода права. Никакие дополнительные условия и документы здесь уже роли не играют – например, условие выписки продавца и его семьи из квартиры, и т.п.
С аккредитивом или ячейкой дополнительные условия работают без проблем.

Ну и кроме того, выше уже обосновали, что реальный риск такого мошенничества с подделкой документов для доступа, практически отсутствует из-за своей бессмысленности.

[Mihey]

Значит, допсоглашение надо так составлять, чтобы срок доступа продавца начинался не сразу со дня закладки денег в ячейку, а допустим, начиная с пятого дня после закладки и далее еще в течение 10 дней. Ведь первые, как минимум, 5 дней все равно будет идти регистрация, и продавцу в банке делать нечего. И если он захочет добраться до денег с поддельными документами, то он сможет это сделать не раньше, чем на 6-й день.

Разумный подход. Тогда уж лучше определить в допсоглашении так, чтобы первые 10 дней никто не имел доступа к ячейке, потом с 11-го дня и допустим, до 23-го дня доступ получает продавец с документами о регистрации сделки, а в оставшиеся 7 дней доступ имеет покупатель.
Так продавец не сможет даже с поддельными документами добраться до ячейки в первые 10 дней, когда уже всем будет ясно прошла регистрация или нет. А потом у него будет еще почти две недели, чтобы забрать деньги.
Это немного растянуто во времени будет, зато безопасно!

[Olga_Veter]

Мы так и делали. Но это работает только в случае с ячейкой. По аккредитиву там условия стандарнтные и нет возможности указать что на определенный срок деньги там нельзя переводить продавцу даже если он принесет в банк документы для раскрытия аккредитива.

[solov_rock]

С аккредитивом продавцу нельзя ограничить минимальный срок предоставления документов. Там указывается что получатель денег может предоставить документы для раскрытия аккредитива в течение срока действия аккредитива. С ячейкой там проще, можно более гибкие условия прописать.

[sedoy]

С аккредитивом продавцу нельзя ограничить минимальный срок предоставления документов.

Не знаю, как там в других банках, а у ВТБ в услуге аккредитива для сделки с недвижимостью сказано, что продавец должен предоставить документы именно в указанные в аккредитиве сроки.

Продавцу:
Обратиться в банк с документами, подтверждающими факт совершения сделки в соответствии с условиями аккредитива.
...Документы должны быть предоставлены в пределах срока действия аккредитива с учетом сроков, указанных в условиях аккредитива.

Вот ссылка на сайте ВТБ, где это сказано. Там во вкладке "Порядок действий".

[Yanchik]

Сбер когда выдает ипотеку, то сам запрашивает данные из егрн о регистрации сделки и переходе права. Беспокоится, чтобы не перевести случайно кредитные деньги мошеннику и не остаться без залога)))

[Nata_N]

Деньги можно закладывать в ячейку с описью вложения. Тогда банк будет свидетелем того, что эти деньги забрал продавец, предъявив поддельную выписку из ЕГРН.
Хотя и без описи, по подписанному допсоглашению будет ясно, что через ячейку передаются деньги за продажу квартиры. С описью просто будет зафиксирована точная сумма в ячейке.

[lokova17]

Жулик должен так все подготовить, чтобы все поданные на регистрацию документы внешне были в порядке, но регистрация тем не менее не должна пройти.

А разве можно так можно сделать что бы все документы были в порядке, а регистрация при этом не прошла?

[cheremis]

А разве можно так можно сделать что бы все документы были в порядке, а регистрация при этом не прошла?

Только по заяавлению продавца. По другому никак. Если документы в порядке, регистрация пройдет автоматически.

[Olga_Veter]

По заявлению не отменят регистрацию, а могут только приостановить ее. А потом она все равно продолжится через некоторое время.

[Varyag]

Только по заяавлению продавца. По другому никак. Если документы в порядке, регистрация пройдет автоматически.

Да, заявление написать он может. Но, во-первых, просто так, без серьезных причин, это заявление не примут к рассмотрению. Чтобы приостановить процесс регистрации, причина должна быть веская и объективная. Просто передумал - это не причина.
И сама приостановка, это не отказ в регистрации, а всего лишь временная задержка на определенный срок (макс. срок - до 6 мес). После этого срока регистрация автоматически возобновляется. А если покупка происходит в ипотеку, то по заявлению одной из сторон вообще нельзя приостанавливать регистрацию.
Отказаться совсем от регистрации стороны сделки могут только совместным заявлением.

Рекомендую почитать в нашем учебнике все нюансы на эту тему: Приостановление и отказ в регистрации прав собственности на квартиру (кто, когда и по каким основаниям может это делать, сроки, уведомления, законодательные обоснования, и т.д.).

[Yanchik]

А кто-то вообще слышал хоть один случай где продавец вот так получил деньги по сделке по поддельным документам? Хоть по аккредитиву, хоть из ячейки? Если это так просто делается, то почему мошенники не используют это сплошь и рядом?

[IrinaBik]

А кто-то вообще слышал хоть один случай где продавец вот так получил деньги по сделке по поддельным документам? Хоть по аккредитиву, хоть из ячейки? Если это так просто делается, то почему мошенники не используют это сплошь и рядом?

В том-то и дело, что таких случаев на рынке недвижимости практически нет. Иначе банки об этом давно уже знали бы и что-то предприняли, да и в риэлтерской среде об этом бы тоже говорили. Но нет! ))
Наверное, дело в сложности отмены уже запущенной регистрации и в том, что продавец с квартирой остается у всех на виду с ворованными деньгами. И исчезнуть вместе с квартирой он не сможет, и уголовная статья ему гарантирована. Поэтому на такое никто и не идет.

[sel2410]

Юрист как-то рассказывал как после одной сделки продавец заявил, что покупатель ему только часть денег передал наликом через ячейку, а остальную часть по договоренности должен был перевести на карту. И так как на карту он ничего не перевел, то договор продажи квартиры он расторгает. А расписки от него у покупателя не было и подтвердить покупатель не мог. Не знаю что там правда, что нет, и чем дело закончилось, но урок я запомнил на всякий случай.

[IrinaBik]

При наличке обязательно нужно расписку с продавца брать. Потому что никакими документами не подтверждается, что покупатель квартиру оплатил.

[AnnaSmart]

При наличке обязательно нужно расписку с продавца брать. Потому что никакими документами не подтверждается, что покупатель квартиру оплатил.

Тут тоже не так все однозначно. Я могу привести пример из судебной практики, где покупатель даже имея расписку от продавца, но так и не передав ему деньги, все равно лишился квартиры по решению суда.

Ситуация была такая. Стороны заключили договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа. Покупатель заложил туда деньги, а продавец тут же написал ему расписку о том, что расчеты по сделке проведены полностью.
После регистрации сделки, продавец, имея соответствующие документы, обратился в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, однако банк ему отказал, т.к. в договоре аренды сейфа имелась опечатка - продавец там указан был как покупатель квартиры.

Продавец позвонил покупателю и попросил приехать в банк, чтобы исправить опечатку, однако покупатель отказался. Видимо, решил воспользоваться случаем, чтобы и квартиру получить, и деньги себе оставить.
То есть продавец квартиры не получил деньги из-за опечатки в договоре аренды ячейки. Деньги из сейфа забрал покупатель, что свидетельствует о его недобросовестности.

Продавец обратился в суд с иском, и суд принял решение расторгнуть договор купли-продажи квартиры с возвратом квартиры в собственность продавца. Учитывая наличие договора аренды банковского сейфа, в который были заложены денежные средства, причитающиеся продавцу за проданную квартиру, суд признал безденежной представленную ответчиком расписку, из которой следует, что продавец получил от ответчика денежную сумму за квартиру (Определение Московского городского суда от 28.04.2016 № 4г-4632/2016).

Так что расписка, сама по себе, для покупателя тоже не гарантия. Она тоже может быть оспорена, если не соответствует реальному положению вещей и тому есть доказательства.
И, конечно же, продавцу не следует передавать покупателю расписку до момента фактического получения денег.

[Denniss]

Разумный подход. Тогда уж лучше определить в допсоглашении так, чтобы первые 10 дней никто не имел доступа к ячейке, потом с 11-го дня и допустим, до 23-го дня доступ получает продавец с документами о регистрации сделки, а в оставшиеся 7 дней доступ имеет покупатель.
Так продавец не сможет даже с поддельными документами добраться до ячейки в первые 10 дней, когда уже всем будет ясно прошла регистрация или нет. А потом у него будет еще почти две недели, чтобы забрать деньги.
Это немного растянуто во времени будет, зато безопасно!

И не отдавать ключ от ячейки продавцу до тех пор, пока регистрация не пройдет . Тогда нужно заранее еще с сотрудниками депозитария попробовать договориться что если продавец придет без ключа от ячейки, то значит что-то пошло не так и перед тем как выдавать ему дубликат и пускать его к ячейке нужно связаться с арендатором ячейки, с покупателем.