Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.
Ответить
Аватара пользователя
Mihey
Коллега
Откуда: из Центра
Зарегистрирован: 10 июн 2020
Сообщения: 33
Поблагодарили: 16 раз

Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#1 Сообщение Mihey » 10 июн 2024, 00:59

Доброго времени суток всем! Давно хотел спросить знатоков про одну скользкую деталь в расчетах по сделкам, которая заставляет сомневаться в их безопасности. Это касается расчетов через аккредитив или через ячейку банка.

Дело вот в чем. Продавец недвижимости получает доступ к деньгам когда предоставляет банку выписку ЕГРН, из которой видно, что квартиру он уже продал и собственник уже покупатель. И чаще всего, сотрудникам банка этого достаточно, чтобы раскрыть аккредитив или пустить продавца к ячейке с деньгами. Конечно, в некоторых случаях могут потребовать еще и договор купли продажи подписанный сторонами, и еще какую-нибудь справку, но не суть...

А суть в том, что все эти документы, которые открывают продавцу дорогу к деньгам, легко подделать!!!
Их и раньше-то было подделать несложно, когда они шли со штампами и печатями Росреестра, и с подписью регистратора, а теперь Росреестр все в электронке выдает и своих печатей на бумаге не ставит. Фактически, на руки выдаются обычные распечатанные на принтере листы бумаги с текстом, ну и максимум, с отметкой МФЦ. Нарисовать такие документы самому сейчас совсем не сложно, для этого даже специалистом быть не обязательно. А сотрудники банка, которым продавец эти бумажки приносит, просто смотрят похожи ли они на то, что должно быть. И если похожи внешне, то спокойно отдают деньги продавцу. Где же тут БЕЗОПАСНОСТЬ??? :shock:

Сами банки, как я понимаю, тоже не отвечают за то, что отдали деньги мошеннику по подложным документам. И не будут компенсировать потери покупателю.

И вот эта проблема как будто никого не волнует. Искал ответ в интернете, нет ни одного вменяемого совета, как от этого защититься! Пишут какие-то общие фразы, типа надо тщательнее проверять документы, надо для доступа предъявлять дополнительные документы, надо уведомлять плательщика в случае сомнений в подлинности документов, перечисляют всякие статьи законов и т. п. Бла-бла-бла и ничего по делу. Как защищаться-то от такого случая? Если продавец квартиры просто подделает документы (ту же выписку из ЕГРН) и спокойно заберет деньги из банка?
Может хоть здесь кто-то прояснит ситуацию?


Аватара пользователя
Varyag
Советник
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 153
Поблагодарили: 117 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#2 Сообщение Varyag » 10 июн 2024, 22:55

Вопрос интересный. Я потеребил наших экспертов по этому поводу, и надеюсь, скоро кто-нибудь ответит))
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
Скачать ЧЕК-ЛИСТ для проверки квартиры перед покупкой.


Аватара пользователя
Euhen
Коллега
Зарегистрирован: 27 фев 2024
Сообщения: 27
Поблагодарили: 6 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#3 Сообщение Euhen » 11 июн 2024, 19:36

Может система безопасных расчетов этот риск убирает на уровне технологии?


Аватара пользователя
Lexus_DT
Советник
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 145
Поблагодарили: 223 раза

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#4 Сообщение Lexus_DT » 12 июн 2024, 19:10

Mihey писал(а):
10 июн 2024, 00:59
Дело вот в чем. Продавец недвижимости получает доступ к деньгам когда предоставляет банку выписку ЕГРН, из которой видно, что квартиру он уже продал и собственник уже покупатель. И чаще всего, сотрудникам банка этого достаточно, чтобы раскрыть аккредитив или пустить продавца к ячейке с деньгами. Конечно, в некоторых случаях могут потребовать еще и договор купли продажи подписанный сторонами, и еще какую-нибудь справку, но не суть...

А суть в том, что все эти документы, которые открывают продавцу дорогу к деньгам, легко подделать!!!
Давайте рассуждать здраво. Предположим, продавец – жулик... и у него задача имитировать продажу вам квартиры, но на самом деле вам ее не продать, а деньги за квартиру у вас забрать. Тогда ему нужно будет имитировать процесс регистрации сделки, который в итоге должен не состояться, и в это время прийти в банк с поддельными документами о регистрации и получить доступ к вашим деньгам. Ячейка или аккредитив - не важно.
Так? Следите за мыслью :shock:

Жулик должен так все подготовить, чтобы все поданные на регистрацию документы внешне были в порядке, но регистрация тем не менее не должна пройти.

Значит, допсоглашение надо так составлять, чтобы срок доступа продавца начинался не сразу со дня закладки денег в ячейку, а допустим, начиная с пятого дня после закладки и далее еще в течение 10 дней. Ведь первые, как минимум, 5 дней все равно будет идти регистрация, и продавцу в банке делать нечего. И если он захочет добраться до денег с поддельными документами, то он сможет это сделать не раньше, чем на 6-й день.

А за это время покупателю уже будет понятно, что там происходит с регистрацией. Если все идет по плану, и регистрация прошла успешно, то продавец свои деньги заслужил. А если в регистрации отказали или произошла какая-то задержка, то уведомления об этом должны прийти покупателю гораздо раньше, чем наступит срок окончания регистрации. Если регистрацию приостановили, то покупателю следует сразу обратиться в банк (и лучше продублировать письменно) и сообщить о случившемся форс-мажоре, чтобы служба безопасности банка была в курсе, что сделка пошла не по плану, и доступ продавца к ячейке должен быть приостановлен до выяснения причин.

Ну и, в конце концов, вы же понимаете, что если даже у жулика все чудесным образом получилось и он украл ваши деньги из ячейки или раскрыл аккредитив, предъявив поддельные документы, то это серьезное уголовное преступление, и ему придется после этого куда-то бежать и прятаться. Но так как у него осталась в собственности известная всем квартира, то на нее может быть обращено взыскание, даже без его присутствия. И весь смысл такой аферы теряется :mrgreen:


Аватара пользователя
Gray
Знаток
Откуда: Московская область
Имя: Александр Грайский
Зарегистрирован: 11 дек 2020
Сообщения: 59
Поблагодарили: 123 раза

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#5 Сообщение Gray » 13 июн 2024, 21:29

Каждая кредитная организация, при осуществлении доступа может проверить документы, запросив информацию в Росреестре, но в большинстве случаев они этого не делают. При этом, банк не вправе отказать в доступе лицу, если был представлен полный комплект документов, указанных в условиях договора.
В практике имеются случаи, когда банки предупреждали другую сторону, в случае наличия подозрений в подлинности документов при раскрытии доступа. Но доступ все равно предоставляли с ведома покупателя (плательщика). И расторжения сделок по причине предъявления фальшивки и получения денег за непроданную квартиру в практике не заметно.

Важно понимать, что в данном случае может быть возбуждено уголовное дело не только по статье о мошенничестве, но и за подделку документов. А так как лицо, предоставившее эти документы, всем известно, то такого рода мошенничество выглядит абсурдным.


Аватара пользователя
Varyag
Советник
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 153
Поблагодарили: 117 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#6 Сообщение Varyag » 14 июн 2024, 17:23

Euhen писал(а):
11 июн 2024, 19:36
Может система безопасных расчетов этот риск убирает на уровне технологии?
Сервис безопасных расчетов от Сбербанка и ВТБ, действительно, исключает риск подделки документов продавцом, так как банк самостоятельно получает данные о завершенной регистрации из ЕГРН.
Но у этого сервиса хватает своих недостатков. Почитайте отзывы о нем, например, на Отзовик
или на популярной площадке Пикабу,
или задайте такой вопрос в поисковике самостоятельно.

И еще. Сервис СБР полностью автоматизирован и устроен так, что командой для автоматического перечисления денег продавцу служит получение данных от Росреестра (по собственным прямым каналам связи с ним) о факте регистрации перехода права. Никакие дополнительные условия и документы здесь уже роли не играют – например, условие выписки продавца и его семьи из квартиры, и т.п.
С аккредитивом или ячейкой дополнительные условия работают без проблем.

Ну и кроме того, выше уже обосновали, что реальный риск такого мошенничества с подделкой документов для доступа, практически отсутствует из-за своей бессмысленности.
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
Скачать ЧЕК-ЛИСТ для проверки квартиры перед покупкой.


Аватара пользователя
Mihey
Коллега
Откуда: из Центра
Зарегистрирован: 10 июн 2020
Сообщения: 33
Поблагодарили: 16 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#7 Сообщение Mihey » 16 июн 2024, 19:06

Lexus_DT писал(а):
12 июн 2024, 19:10
Значит, допсоглашение надо так составлять, чтобы срок доступа продавца начинался не сразу со дня закладки денег в ячейку, а допустим, начиная с пятого дня после закладки и далее еще в течение 10 дней. Ведь первые, как минимум, 5 дней все равно будет идти регистрация, и продавцу в банке делать нечего. И если он захочет добраться до денег с поддельными документами, то он сможет это сделать не раньше, чем на 6-й день.
Разумный подход. Тогда уж лучше определить в допсоглашении так, чтобы первые 10 дней никто не имел доступа к ячейке, потом с 11-го дня и допустим, до 23-го дня доступ получает продавец с документами о регистрации сделки, а в оставшиеся 7 дней доступ имеет покупатель.
Так продавец не сможет даже с поддельными документами добраться до ячейки в первые 10 дней, когда уже всем будет ясно прошла регистрация или нет. А потом у него будет еще почти две недели, чтобы забрать деньги.
Это немного растянуто во времени будет, зато безопасно!


Аватара пользователя
Olga_Veter
Знаток
Откуда: Москва
Имя: Ольга
Зарегистрирован: 16 авг 2021
Сообщения: 61
Поблагодарили: 69 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#8 Сообщение Olga_Veter » 18 июн 2024, 16:58

Мы так и делали. Но это работает только в случае с ячейкой. По аккредитиву там условия стандарнтные и нет возможности указать что на определенный срок деньги там нельзя переводить продавцу даже если он принесет в банк документы для раскрытия аккредитива.


Аватара пользователя
solov_rock
Коллега
Имя: Андрей
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 43
Поблагодарили: 9 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#9 Сообщение solov_rock » 19 июн 2024, 22:08

С аккредитивом продавцу нельзя ограничить минимальный срок предоставления документов. Там указывается что получатель денег может предоставить документы для раскрытия аккредитива в течение срока действия аккредитива. С ячейкой там проще, можно более гибкие условия прописать.


Аватара пользователя
sedoy
Знаток
Откуда: Москва
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 28 июн 2022
Сообщения: 55
Поблагодарили: 72 раза

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#10 Сообщение sedoy » 20 июн 2024, 21:25

solov_rock писал(а):
19 июн 2024, 22:08
С аккредитивом продавцу нельзя ограничить минимальный срок предоставления документов.
Не знаю, как там в других банках, а у ВТБ в услуге аккредитива для сделки с недвижимостью сказано, что продавец должен предоставить документы именно в указанные в аккредитиве сроки.

Продавцу:
Обратиться в банк с документами, подтверждающими факт совершения сделки в соответствии с условиями аккредитива.
...Документы должны быть предоставлены в пределах срока действия аккредитива с учетом сроков, указанных в условиях аккредитива.


Вот ссылка на сайте ВТБ, где это сказано. Там во вкладке "Порядок действий".


Аватара пользователя
Yanchik
Знаток
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 67
Поблагодарили: 35 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#11 Сообщение Yanchik » 22 июн 2024, 17:33

Сбер когда выдает ипотеку, то сам запрашивает данные из егрн о регистрации сделки и переходе права. Беспокоится, чтобы не перевести случайно кредитные деньги мошеннику и не остаться без залога)))


Аватара пользователя
Nata_N
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Наталия
Зарегистрирован: 12 мар 2021
Сообщения: 9
Поблагодарили: 1 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#12 Сообщение Nata_N » 24 июн 2024, 17:17

Деньги можно закладывать в ячейку с описью вложения. Тогда банк будет свидетелем того, что эти деньги забрал продавец, предъявив поддельную выписку из ЕГРН.
Хотя и без описи, по подписанному допсоглашению будет ясно, что через ячейку передаются деньги за продажу квартиры. С описью просто будет зафиксирована точная сумма в ячейке.


Аватара пользователя
lokova17
Собеседник
Зарегистрирован: 18 май 2020
Сообщения: 14

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#13 Сообщение lokova17 » 24 июн 2024, 19:38

Lexus_DT писал(а):
12 июн 2024, 19:10

Жулик должен так все подготовить, чтобы все поданные на регистрацию документы внешне были в порядке, но регистрация тем не менее не должна пройти.
А разве можно так можно сделать что бы все документы были в порядке, а регистрация при этом не прошла?


Аватара пользователя
cheremis
Знаток
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 79
Поблагодарили: 30 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#14 Сообщение cheremis » 24 июн 2024, 22:36

lokova17 писал(а):
24 июн 2024, 19:38
А разве можно так можно сделать что бы все документы были в порядке, а регистрация при этом не прошла?
Только по заяавлению продавца. По другому никак. Если документы в порядке, регистрация пройдет автоматически.


Аватара пользователя
Olga_Veter
Знаток
Откуда: Москва
Имя: Ольга
Зарегистрирован: 16 авг 2021
Сообщения: 61
Поблагодарили: 69 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#15 Сообщение Olga_Veter » 25 июн 2024, 18:05

По заявлению не отменят регистрацию, а могут только приостановить ее. А потом она все равно продолжится через некоторое время.


Аватара пользователя
Varyag
Советник
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 153
Поблагодарили: 117 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#16 Сообщение Varyag » 02 июл 2024, 00:40

cheremis писал(а):
24 июн 2024, 22:36
Только по заяавлению продавца. По другому никак. Если документы в порядке, регистрация пройдет автоматически.
Да, заявление написать он может. Но, во-первых, просто так, без серьезных причин, это заявление не примут к рассмотрению. Чтобы приостановить процесс регистрации, причина должна быть веская и объективная. Просто передумал - это не причина.
И сама приостановка, это не отказ в регистрации, а всего лишь временная задержка на определенный срок (макс. срок - до 6 мес). После этого срока регистрация автоматически возобновляется. А если покупка происходит в ипотеку, то по заявлению одной из сторон вообще нельзя приостанавливать регистрацию.
Отказаться совсем от регистрации стороны сделки могут только совместным заявлением.

Рекомендую почитать в нашем учебнике все нюансы на эту тему: Приостановление и отказ в регистрации прав собственности на квартиру (кто, когда и по каким основаниям может это делать, сроки, уведомления, законодательные обоснования, и т.д.).
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
Скачать ЧЕК-ЛИСТ для проверки квартиры перед покупкой.


Аватара пользователя
Yanchik
Знаток
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 67
Поблагодарили: 35 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#17 Сообщение Yanchik » 04 июл 2024, 00:07

А кто-то вообще слышал хоть один случай где продавец вот так получил деньги по сделке по поддельным документам? Хоть по аккредитиву, хоть из ячейки? Если это так просто делается, то почему мошенники не используют это сплошь и рядом?


Аватара пользователя
IrinaBik
Советник
Откуда: Москва
Имя: Ирина-риэлти
Зарегистрирован: 02 июн 2021
Сообщения: 113
Поблагодарили: 149 раз

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#18 Сообщение IrinaBik » 05 июл 2024, 22:55

Yanchik писал(а):
04 июл 2024, 00:07
А кто-то вообще слышал хоть один случай где продавец вот так получил деньги по сделке по поддельным документам? Хоть по аккредитиву, хоть из ячейки? Если это так просто делается, то почему мошенники не используют это сплошь и рядом?
В том-то и дело, что таких случаев на рынке недвижимости практически нет. Иначе банки об этом давно уже знали бы и что-то предприняли, да и в риэлтерской среде об этом бы тоже говорили. Но нет! ))
Наверное, дело в сложности отмены уже запущенной регистрации и в том, что продавец с квартирой остается у всех на виду с ворованными деньгами. И исчезнуть вместе с квартирой он не сможет, и уголовная статья ему гарантирована. Поэтому на такое никто и не идет. ;)


Аватара пользователя
sel2410
Собеседник
Имя: Максим Селянин
Зарегистрирован: 06 сен 2021
Сообщения: 15
Поблагодарили: 3 раза

Re: Риск подделки документов при расчетах в сделках с недвижимостью!

#19 Сообщение sel2410 » 11 июл 2024, 23:48

Юрист как-то рассказывал как после одной сделки продавец заявил, что покупатель ему только часть денег передал наликом через ячейку, а остальную часть по договоренности должен был перевести на карту. И так как на карту он ничего не перевел, то договор продажи квартиры он расторгает. А расписки от него у покупателя не было и подтвердить покупатель не мог. Не знаю что там правда, что нет, и чем дело закончилось, но урок я запомнил на всякий случай.


Ответить