Приёмка квартиры от застройщика - краткий алгоритм действий

[Petr.Romeyko]

Здравствуйте!

В этой теме я хотел бы поделиться своим практическим опытом в вопросе приемки квартиры и выложить краткий алгоритм действий, если застройщик пригласил вас на осмотр.

Алгоритм действий:

1. Если вы решите пойти на осмотр квартиры вместе с профессиональным приемщиком, то заранее уточните у застройщика требования (например, наличие доверенности, диплома и тд.), которые нужно соблюсти, чтобы специалиста вместе с вами пустили на объект для фиксации недостатков в акте осмотра.

2. В большинстве случаев недостатки квартиры не устраняются застройщиком после осмотра, поэтому вы должны заранее быть к этому готовыми и решить, как вы будете действовать:

а) Вы фиксируете недостатки в акте осмотра и ждете 45 дней для их устранения, при этом передаточный акт вы не подписываете. Потом приходите на повторную приемку, и даже если недостатки не исправлены, то подписываете передаточный акт (тянуть с подписанием акта нет смысла, так как застройщик может составить односторонний акт). Затем готовьтесь к суду для взыскания денег на устранение недостатков. Подготовка к суду включает в себя составление досудебной экспертизы стоимости устранения недостатков, выбор юриста, подготовку досудебной претензии и подачу иска в суд. Ремонт в квартире нельзя делать до проведения судебной экспертизы.

б) Вы фиксируете недостатки в акте осмотра, подписываете передаточный акт и готовитесь к суду. Ремонт в квартире нельзя делать до проведения судебной экспертизы.

Не менее важно знать, что, подписывая передаточный акт, вы не утрачиваете возможность предъявлять застройщику претензии по качеству строительства или отделки, так как у застройщика есть гарантийные обязательства перед вами.

Что касается самого суда по недостаткам, то в среднем он длится около 6 месяцев, и на нем, как правило, застройщик ходатайствует о назначении независимой судебной экспертизы, результаты которой могут расходиться с вашей досудебной экспертизой. Если после проведения судебной экспертизы ни у вас, ни у застройщика нет вопросов к результатам оценки стоимости устранения недостатков, то сразу после вынесения решения вы можете приступать к ремонту в квартире.

Помимо суммы на устранение недостатков, суд присуждает в вашу пользу следующие компенсации: неустойка в размере 1% в день от стоимости устранения недостатков, штраф (50% от присужденной суммы по иску), расходы на юриста, моральный вред и судебные расходы. Итоговая сумма может быть равна двум стоимостям устранения недостатков в квартире, а ведение дела юристом "под ключ" избавит вас от нервов и потери времени.

[Gorynych]

То есть если судиться с застройщиком и выиграть суд, то это не значит что застройщик будет исправлять свой строительный брак? исправлять придется все равно самому и за свой счет? А от суда можно получить только денежную компенсацию за это? Так я понял?
А можно как то через суд заставить застройщика исправить все дефекты самостоятельно?

[Petr.Romeyko]

То есть если судиться с застройщиком и выиграть суд, то это не значит что застройщик будет исправлять свой строительный брак? исправлять придется все равно самому и за свой счет? А от суда можно получить только денежную компенсацию за это? Так я понял?
А можно как то через суд заставить застройщика исправить все дефекты самостоятельно?

Не совсем так.
Если судиться с застройщиком и выиграть суд на взыскание денег на устранение недостатков, то исправлять недостатки вы будете за счёт застройщика после суда.

Предпологается, что если застройщик в установленный срок не исправит недостатки указанные в акте осмотра, то у него есть определенные трудности, поэтому дольщику не остаётся другого варианта, как требовать денежную компенсацию за неисправленные недостатки.

В суд, конечно, можно заявить требование о безвозмездном устранении недостатков, но если застройщик до суда и во время суда ничего не устранит, то как и когда он их будет исправлять после суда - загадка.

Таким образом, самая распространенная и понятная практика на данный момент - это именно взыскание денег за некачественный ремонт, а не принуждение застройщика в судебном порядке безвозмездно исправить недостатки.

[Gorynych]

Не совсем так.
Если судиться с застройщиком и выиграть суд на взыскание денег на устранение недостатков, то исправлять недостатки вы будете за счёт застройщика после суда.

Я это к тому что если строй экспертиза, которую назначит застройщик насчитает намного меньше сумму на исправление дефектов. Получится, что потратил время и нервы на суд, а в итоге все равно все сам исправляешь и компенсации не хватает чтобы это покрыть.

[Petr.Romeyko]

Я это к тому что если строй экспертиза, которую назначит застройщик насчитает намного меньше сумму на исправление дефектов. Получится, что потратил время и нервы на суд, а в итоге все равно все сам исправляешь и компенсации не хватает чтобы это покрыть.

Как правило, по судебной экспертизе получается либо та же сумма, либо чуть меньше (в пределах 50-80 тыс. руб.).
Учитывая, что суд присуждает другие компенсации в виде неустойки и штрафа, то расходы на устранение недостатков должны покрыться с лихвой.

[Nikko]

а) Вы фиксируете недостатки в акте осмотра и ждете 45 дней для их устранения, при этом передаточный акт вы не подписываете. Потом приходите на повторную приемку, и даже если недостатки не исправлены, то подписываете передаточный акт (тянуть с подписанием акта нет смысла, так как застройщик может составить односторонний акт).

Какой смысл в подписании передаточного акта если квартиру сдают с нарушением условий договора? Ведь подписание акта означает что все условия договора дду выполнены и квартира передается такой какой она должна быть по условиям дду. А если товар передается ненадлежащего качества, то зачем подписывать передаточный акт? Пусть застройщик приводит ее в надлежащий вид. Как он может составить односторонний акт о том что все в порядке, если на самом деле это не так? Разве это законно?

[Petr.Romeyko]

Какой смысл в подписании передаточного акта если квартиру сдают с нарушением условий договора? Ведь подписание акта означает что все условия договора дду выполнены и квартира передается такой какой она должна быть по условиям дду. А если товар передается ненадлежащего качества, то зачем подписывать передаточный акт? Пусть застройщик приводит ее в надлежащий вид. Как он может составить односторонний акт о том что все в порядке, если на самом деле это не так? Разве это законно?

Смысл в том, что после подписания акта, вы можете уже вселиться в квартиру, делать частичный ремонт и жить. В любом случае, если вы будете тянуть с приёмкой, то застройщик составит односторонний акт (пусть это будет не совсем законно), то есть итог будет один.

Практика с подписанием акта, даже при наличии недостатков, вполне законна и обоснована. Если недостатки не являются существенными, то есть такими, при которых нельзя использовать квартиру по прямому назначению, то вы обязаны принять квартиру. Прямой нормы закона, подтверждающие мои слова, нет, но есть достаточно обширная судебная практика. Если есть акт осмотра с выявленными замечаниями, а также гарантийные обязательства застройщика, то даже при учёте подписанного передаточного акта застройщик не освобождается от обязательства устранения выявленных замечаний либо компенсации расходов дольщика на самостоятельное устранение недостатков.

В силу ч. 6 ст. 7 ФЗ-214 участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

[Nikko]

Если недостатки не являются существенными, то есть такими, при которых нельзя использовать квартиру по прямому назначению, то вы обязаны принять квартиру.

То есть если строительные дефекты такие что с ними можно использовать квартиру по прямому назначению, то застройщик не обязан их исправлять? Особенно интересует если квартира сдается с чистовой отделкой. Обычно такой ремонт делают спустя рукава и оставляют много дефектов. Но эти дефекты застройщик может посчитать "несущественными".
К примеру если в квартире кривые стены, трещины в штукатурке, криво уложен ламинат, простукиваются пустоты под плиткой на полу в ванной, если щели в стеклопакетах и оттуда поддувает, если в углах странное потемнение (похоже что намечается плесень) и т.д.
В принципе со всем этим можно жить, то есть "можно использовать квартиру по прямому назначению". И что в этом случае?

[Petr.Romeyko]

То есть если строительные дефекты такие что с ними можно использовать квартиру по прямому назначению, то застройщик не обязан их исправлять? Особенно интересует если квартира сдается с чистовой отделкой. Обычно такой ремонт делают спустя рукава и оставляют много дефектов. Но эти дефекты застройщик может посчитать "несущественными".
К примеру если в квартире кривые стены, трещины в штукатурке, криво уложен ламинат, простукиваются пустоты под плиткой на полу в ванной, если щели в стеклопакетах и оттуда поддувает, если в углах странное потемнение (похоже что намечается плесень) и т.д.
В принципе со всем этим можно жить, то есть "можно использовать квартиру по прямому назначению". И что в этом случае?

Застройщик обязан устранять любые недостатки в квартире, но тут идёт речь про то, что при существенных недостатках квартиру нельзя принимать по акту, а при несущественных - можно принять. При этом застройщик не будет освобождён от обязанности за их устранение, в том числе по гарантии.

В своём алгоритме я указываю и сам придерживаюсь на практике, что при первой приёмке нельзя принимать квартиру, если в ней обнаружены недостатки, которые вас смущают. Да, есть несущественные недостатки, на которые можно закрыть глаза, принять квартиру и быстрее делать ремонт. Но если есть сомнения, то при первой приёмке лучше отказаться от подписания акта и подождать устранения недостатков. Если же и на следующей приёмке ничего не будет устранено, то я советую принять квартиру и действовать уже по-другому, в том числе просить застройщика уменьшить цену договора на сумму устранения недостатков, либо просить компенсацию своих расходов на самостоятельное устранение недостатков.

[Nikko]

при существенных недостатках квартиру нельзя принимать по акту,

А есть какой то конкретный перечень что считается существенными недостатками? Для меня это может быть существенно, а для застройщика нет. Или это в каких то строительных нормативах прописано?

[Nikko]

Если же и на следующей приёмке ничего не будет устранено, то я советую принять квартиру и действовать уже по-другому, в том числе просить застройщика уменьшить цену договора на сумму устранения недостатков,

Как это уменьшить цену договора после приемки квартиры, если цена уплачивается при заключении ДДУ? И она там уже указана. Застройщик что, вернет часть денег и перезаключит новый договор на уменьшенную сумму? Так бывает?

[Petr.Romeyko]

А есть какой то конкретный перечень что считается существенными недостатками? Для меня это может быть существенно, а для застройщика нет. Или это в каких то строительных нормативах прописано?

Есть признаки отнесения недостатков к существенным.
Это прописано в преамбуле Закона о защите прав потребителей.
"Существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки".

[Petr.Romeyko]

Как это уменьшить цену договора после приемки квартиры, если цена уплачивается при заключении ДДУ? И она там уже указана. Застройщик что, вернет часть денег и перезаключит новый договор на уменьшенную сумму? Так бывает?

В суд заявляется требование о соразмерном уменьшение цены ДДУ на сумму устранения недостатков, суд иск удовлетворяет, но после суда не нужно вносить никаких изменений в части цены Договора, застройщик в принудительном порядке вернёт часть денег, которые можно использовать для самостоятельного устранения недостатков.
Эта норма закона предусматривает компенсацию расходов на устранение недостатков, но называется она "соразмерное уменьшение цены договора".

[Nikko]

Есть признаки отнесения недостатков к существенным.
Это прописано в преамбуле Закона о защите прав потребителей.
"Существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки".

Какое-то мутное определение. Так можно по каждому дефекту спорить с застройщиком.
Взять то же потемнение в углу напрмиер, которое позже может перейти в плесень. Для застройщика это просто темное пятно, а для меня это серьезная вещь, как жить потом с плесенью в квартире. А там десятки таких дефектов бывают. Из-за каждого с ним воевать?

[Varyag]

Какое-то мутное определение. Так можно по каждому дефекту спорить с застройщиком.
Взять то же потемнение в углу напрмиер, которое позже может перейти в плесень. Для застройщика это просто темное пятно, а для меня это серьезная вещь, как жить потом с плесенью в квартире. А там десятки таких дефектов бывают. Из-за каждого с ним воевать?

По существенным недостаткам на форуме уже была дискуссия, и там подсказывали, как это решается. Почитайте здесь: viewtopic.php?p=3135#p2729

[Petr.Romeyko]

Здравствуйте!
С 30.12.2023 г. вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", оно будет действовать до 31 декабря 2024 года включительно.
Хотелось бы дать краткий комментарий о том, как сейчас будет проходит приёмка квартир по новым правилам.

1. Если существенных недостатков (которые делают квартиру непригодной для проживания) не обнаружено при приёмке квартиры, то нужно подписать передаточный акт, а все несущественные недостатки внести в акт осмотра или иной документ по форме застройщика, которые тот будет обязан устранить в течение 60 календарных дней. Если собираетесь принимать квартиру вместе с экспертом, то он должен состоять в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ, при этом заранее уточните у застройщика требования (например, наличие доверенности, диплома и тд.), которые нужно соблюсти, чтобы специалиста вместе с вами пустили на объект для фиксации недостатков в акте осмотра.

2. По результатам осмотра со специалистом или без него, рекомендую Вам в любом случае не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра направить по почте ценным письмом с описью на юр. адрес застройщика копию акта осмотра вместе с требованием об устранении недостатков в течение 60 календарных дней, где в частности будет указан дата осмотра, ФИО специалиста, сведения о его квалификации и список строительных недостатков.

3. Если Вы пришли на приемку самостоятельно, но обнаружили существенные недостатки, либо поняли, что не можете самостоятельно найти все строительные недостатки, либо у Вас возникли разногласия с представителем застройщика по перечню недостатков, то Вы имеете право перенести приемку и согласовать в течение 5 рабочих дней с застройщиком дату проведения нового осмотра, но уже с участием Вашего специалиста.

4. В течение 60 календарных дней Вы обязаны предоставить работникам застройщика (его подрядчикам) доступ в квартиру, в противном случае Вы будете лишены права на обращение в суд.

5. Если по истечении 60 календарных дней застройщик не устранил недостатки, либо устранил только часть, то Вы приглашаете эксперта, он готовит досудебную экспертизу стоимости устранения недостатков, далее направляете её по почте ценным письмом с описью на юр. адрес застройщика с требованием выплатить деньги за устранение недостатков в течение 10 рабочих дней со дня получения претензии. Если застройщик проигнорирует претензию, то у Вас будет право подать иск в суд.

С Уважением, Ромейко Петр.

[Nefedova]

заранее уточните у застройщика требования (например, наличие доверенности, диплома и тд.), которые нужно соблюсти, чтобы специалиста вместе с вами пустили на объект для фиксации недостатков в акте осмотра.

Здравствуйте!
Скажите, а если менеджер застройщика говорит что вообще никаких посторонних не допускает на приемку, тогда что делать?

[Nefedova]

3. Если Вы пришли на приемку самостоятельно, но обнаружили существенные недостатки, либо поняли, что не можете самостоятельно найти все строительные недостатки, либо у Вас возникли разногласия с представителем застройщика по перечню недостатков, то Вы имеете право перенести приемку и согласовать в течение 5 рабочих дней с застройщиком дату проведения нового осмотра, но уже с участием Вашего специалиста.

И тут тоже непонятно что делать, если приходишь на приемку, возникают вопросы по техническим дефектам, хочешь перенести приемку, а застройщик не дает. Говорит подписывай акт сейчас или я сам подпишу в одностороннем порядке так как дольщик отказывается подписывать. И как тут быть?

[Petr.Romeyko]

Здравствуйте!
Скажите, а если менеджер застройщика говорит что вообще никаких посторонних не допускает на приемку, тогда что делать?

Добрый день!
По закону Вы имеете право иметь представителя, полномочия которого будут перечислены в нотариальной доверенности. Таким представителем в частности может быть эксперт, который будет проводить приёмку вместе с Вами.
Если в доверенности будет указано, что эксперт имеет право проводить приёмку от Вашего имени, в том числе фиксировать недостатки, то это уже будет не посторонний человек, тем более если у него ещё будут документы о квалификации и документы подтверждающие нахождение в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ.

[Petr.Romeyko]

И тут тоже непонятно что делать, если приходишь на приемку, возникают вопросы по техническим дефектам, хочешь перенести приемку, а застройщик не дает. Говорит подписывай акт сейчас или я сам подпишу в одностороннем порядке так как дольщик отказывается подписывать. И как тут быть?

По новому постановлению все несущественные дефекты нужно указать в акте осмотра и принять квартиру по передаточному акту. Если есть сомнения, что Вы можете зафиксировать все дефекты, то на приёмку нужно приходить вместе с экспертом.

[Nefedova]

По закону Вы имеете право иметь представителя, полномочия которого будут перечислены в нотариальной доверенности.

Так если опираться на закон, то по доверенности может действовать представитель при отсутствии доверителя. А тут получается что и сам доверитель и доверенное лицо вместе. А я слышала, что некоторые застройщики не пускают собственников с нанятыми экспертами на приемку. Вот просто отказывают и все!! Пускают только собственника, с кем договор дду был заключен. Ну может быть пустят доверенное лицо без собственника, так как по закону обязаны. Поэтому и спрашиваю, что делать если вместе не пускают?

[Nefedova]

Если есть сомнения, что Вы можете зафиксировать все дефекты, то на приёмку нужно приходить вместе с экспертом.

Сомнения конечно есть То есть приходить на приемку лучше сразу с экспертом, иначе перенести приемку застройщик может не разрешить?
Просто вы говорили:

3. Если Вы пришли на приемку самостоятельно, но обнаружили существенные недостатки, либо поняли, что не можете самостоятельно найти все строительные недостатки, либо у Вас возникли разногласия с представителем застройщика по перечню недостатков, то Вы имеете право перенести приемку и согласовать в течение 5 рабочих дней с застройщиком дату проведения нового осмотра, но уже с участием Вашего специалиста.

Пэтому я и спрашивала

[Petr.Romeyko]

Так если опираться на закон, то по доверенности может действовать представитель при отсутствии доверителя. А тут получается что и сам доверитель и доверенное лицо вместе. А я слышала, что некоторые застройщики не пускают собственников с нанятыми экспертами на приемку. Вот просто отказывают и все!! Пускают только собственника, с кем договор дду был заключен. Ну может быть пустят доверенное лицо без собственника, так как по закону обязаны. Поэтому и спрашиваю, что делать если вместе не пускают?

Добрый день! 
По доверенности представитель может осуществлять полномочия доверителя как вместе с ним, так и в его отсутствие, в законе ограничений никаких нет.
У меня не было случаев, чтобы собственника не пускали вместе с приёмщиком. 
Если такая ситуация возникнет, то нужно происходящее записывать на видео и писать претензии в адрес застройщика. 

[Petr.Romeyko]

Сомнения конечно есть То есть приходить на приемку лучше сразу с экспертом, иначе перенести приемку застройщик может не разрешить?

Как показывает практика, некоторые застройщики наглеют и нарушают права дольщиков, поэтому на осмотр квартиры лучше приходить сразу с экспертом и не надеяться на перенос приёмки.

[Nefedova]

Если такая ситуация возникнет, то нужно происходящее записывать на видео и писать претензии в адрес застройщика. 

Я тоже так и со биралась делать) и тогда уже к юристу если по хорошему не получается