Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

С чем сталкиваешься при покупке новостройки – вопросы, мнения, советы, личный опыт.
Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 91
Поблагодарили: 22 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#26 Сообщение Секреты Риэлтора » 15 фев 2020, 03:45

Да, Kati, от финансового кризиса никто не застрахован, особенно в РФ. Но если сравнить вероятность банкротства отдельного застройщика и вероятность финансового краха всей страны – то последняя, все же, гораздо ниже. Другими словами, эскроу-счет в рамках текущей, живой (пока еще) финансовой системы РФ все-таки дает реальную защиту инвестиций дольщиков в строительные проекты.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 70
Поблагодарили: 30 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#27 Сообщение Lexus_DT » 16 фев 2020, 23:37

Еще не известно как эта "защита" на практике будет работать. Пока прецендентов не было, чтобы какой нибудь застройщик помер, а банк вернул все деньги с эскроу счетов всем дольщикам.

Если застройщик "умер", значит банк уже не вернет себе огромный кредит выданный ему на строительство. Значит в балансе банка образуется огромная дыра, которую надо чем то затыкать. Например – деньгами дольщиков с эскроу счетов. Но их надо как бы отдавать дольщикам.
Получается что в случае банкротства застройщика банк терпит большие убытки, да еще должен лишиться огромного актива – вернуть людям деньги с эскроу счетов… И он так радостно все вернет?

У меня одного это вызывает сомнения или кто то еще это заметил? 8-)

Аватара пользователя
Kati
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 63
Поблагодарили: 3 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#28 Сообщение Kati » 18 фев 2020, 12:45

Лексус, миленький! Уж кто, кто, а банки найдут как заткнуть эти дыры да еще и навариться на этом. Придумают еще какой-нибудь способ причинить нам добро!

Аватара пользователя
Varyag
Участник 2-го уровня
Откуда: "Секреты Риэлтора"
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 75
Поблагодарили: 21 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#29 Сообщение Varyag » 15 мар 2020, 22:22

А чего тут гадать? Какой выбор у дольщика? Например, один застройщик предлагает ДДУ по старой схеме, без эскроу счетов, а другой ДДУ с эскроу счетами. Ну и чего тут думать? При прочих равных, конечно покупать квартиру по ДДУ с эскроу надежнее.

Что мы имеем фактически? Если раньше без эскроу мы боялись банкротства застройщика, то с эскроу приходится боятся только банкротства банка. Но застройщики при банкротстве ликвидируются как юрлица, и начинается канитель с реестрами кредиторов, предъявлениями требований, попытками достройки домов и т.п.
А при банкротстве банков, особенно крупных, они не ликвидируются, а санируются с подачи АСВ, и продолжают функционировать дальше.

А так как застройщиков кредитуют и открывают эскроу счета в основном крупные банки, то риск покупки квартиры в строящемся доме для дольщиков объективно уменьшился.

Аватара пользователя
Svetlana_S
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 58
Поблагодарили: 9 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#30 Сообщение Svetlana_S » 27 июн 2020, 20:07

С момента введения эскроу-счетов прошел год. За этот год появилась проблема, которая тормозит развитие строительного рынка.
Т.к. объекты строятся на заемные средства и под большие проценты, не каждый застройщик может себе позволить возводить сразу несколько объектов.
Застройщики считают, что для стимулирования запуска новых проектов необходимо ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Если у застройщика появится возможность получить деньги с эскроу-счетов до ввода объекта в эксплуатацию, то он сможет инвестировать эти средства в другие проекты и участки работ. А так же снизит кредитную нагрузку застройщикам и повысит рентабельность строительства.

Аватара пользователя
Suvorova78
Участник 1-го уровня
Откуда: МО
Зарегистрирован: 06 фев 2020
Сообщения: 20
Поблагодарили: 1 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#31 Сообщение Suvorova78 » 07 июл 2020, 13:03

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов не выгодно банкам. Сейчас банки получают от застройщиков огромную прибыль, следят как застройщики расходуют средства банка и диктуют им свои условия. Если разрешат поэтапное раскрытие, то банки потеряют контроль. Так как у нас вся экономика работает на банки, то вряд ли когда-нибудь желания застройщиков сбудутся.

Аватара пользователя
Larsi
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 10 дек 2015
Сообщения: 32

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#32 Сообщение Larsi » 07 июл 2020, 15:18

Я присматривась к одному строящемуся ЖК. Изначально весь ЖК из 5 корпусов пранировался как монолитный. Первые три корпуса уже год в продаже по ДДУ, а на последние два у застройщика планы помеялись. Продаваться они уже будут только по эскроу, но только это уже будут не монолитные, а панельные дома, которые планируют построить на полтора года быстрее.

Аватара пользователя
Nina111
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 12 июн 2020
Сообщения: 11
Поблагодарили: 1 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#33 Сообщение Nina111 » 10 июл 2020, 18:19

А чем панельный дом хуже монолитного?

Аватара пользователя
Svetlana_S
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 58
Поблагодарили: 9 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#34 Сообщение Svetlana_S » 10 июл 2020, 19:36

Монолитный дом отличается от панельного тем, что его отливают из бетона без швов.Такие дома более прочные и надежные, чем панельные, с более высокими чем в панельных домах шумо- и теплоизоляциями. Еще в них несущие только внешние стены. Внутренние можно переносить и убирать, делать перепланировку по своему усмотрению.

Аватара пользователя
Klara
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 15

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#35 Сообщение Klara » 15 июл 2020, 13:43

Larsi писал(а):
07 июл 2020, 15:18
Я присматривась к одному строящемуся ЖК. Изначально весь ЖК из 5 корпусов пранировался как монолитный. Первые три корпуса уже год в продаже по ДДУ, а на последние два у застройщика планы помеялись. Продаваться они уже будут только по эскроу, но только это уже будут не монолитные, а панельные дома, которые планируют построить на полтора года быстрее.
Ну что, тоже выход из положения. Дома все равно будут построены, путь попроще подешевле, но значительно быстрее. Думаю ценник на квартиры в этих панельных домах будет ниже, чем в монолитных и раскупят их быстро. Хуже было бы, если б начали строить и не потянули. Сами бы завязли в кредитах и покупателям бы проблем создали.

Аватара пользователя
Svetlana_S
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 58
Поблагодарили: 9 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#36 Сообщение Svetlana_S » 21 июл 2020, 13:01

Поправки в жилищное законодательство были принятые Госдумой 7 июля 2020 года. Согласно этим поправкам, раскрытие эскроу-счетов станет возможным не после оформления права собственности, а после введения объекта в эксплуатацию.

Аватара пользователя
877877
Новичок
Зарегистрирован: 18 окт 2020
Сообщения: 1

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#37 Сообщение 877877 » 18 окт 2020, 06:32

Добрый день, у меня вопрос: Как правильнее завести сумму на эскроу-счет, частями по 550т. или сразу всю сумму? (В рамках активизации работы финмониторинга)

Аватара пользователя
solov_rock
Участник 1-го уровня
Имя: Андрей
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 28
Поблагодарили: 3 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#38 Сообщение solov_rock » 18 окт 2020, 19:28

877877 писал(а):
18 окт 2020, 06:32
Добрый день, у меня вопрос: Как правильнее завести сумму на эскроу-счет, частями по 550т. или сразу всю сумму? (В рамках активизации работы финмониторинга)
Ну финмониторинг может придраться вообще к чему угодно. Если есть возможность по условиям договора платить частями, то я бы так и сделал. Рассрочка, если она беспроцентная всегда выгоднее единоразовой оплаты.
Хотя я ни разу не слышал, чтобы финмониторинг интересовался деньгами на эскроу в недвижке. Тут же государство из всех сил стимулирует спрос на новостройки, финмониторинг вроде бы не должен ему мешать...

Аватара пользователя
Alisa103
Участник 1-го уровня
Откуда: Калининград
Имя: Елена
Зарегистрирован: 18 окт 2019
Сообщения: 11

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#39 Сообщение Alisa103 » 03 дек 2020, 14:40

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как продать квартиру по переуступке в случае эскроу-счетами? Естественно, с наценкой. Или продать можно только после окончания строительства?

Аватара пользователя
galina
Участник 1-го уровня
Откуда: Nedelko_Co
Имя: Галина Байковскаая
Зарегистрирован: 03 дек 2020
Сообщения: 10
Поблагодарили: 4 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#40 Сообщение galina » 04 дек 2020, 02:02

Здравствуйте. Уступить права требования участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, возможно не дожидаясь окончания строительства.

В соответствии с п. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ, в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Процедура оформления переуступки права требования по ДДУ с использование эскроу-счетов будет заключаться в следующем алгоритме шагов и особенностях, которые следует знать:

1. Убедиться в том, что у прежнего участника долевого строительства существует право требования к застройщику.
2. Убедиться в том, что вся сумма по недвижимости внесена прежним участником долевого строительства. Стороной, подтверждающей факт расчетов по ДДУ, вместо застройщика, становится Банк (эскроу-агент), т.е. за справкой о полной оплате ДДУ необходимо обращаться непосредственно в Банк, где открыт эскроу-счёт.
3. Проверить, есть ли в договоре положения, позволяющие осуществить переуступку прав требования.
4. Если прежний участник долевого строительства оформлял свое право требования через ипотеку в банке, тогда ему необходимо получить согласие банка на переуступку.
5. После того, как все документы проверены, можно уже заключать договор переуступки прав требования.
7. Новый договор регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, где был зарегистрирован договор, заключенный с первым дольщиком.
8. Также следует внести соответствующие записи об изменениях в документацию застройщика.
9. Новому участнику предоставить Банку эскроу-агенту оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав.
10. Новому участнику заключить соглашение в Банком эскроу-агентом о замене депонента и счета, на который будут возвращены средства в случае расторжения ДДУ.

Следует отметить, что по договору уступки прав по ДДУ с использованием эскроу-счета денежные средства перечисляются лично прежнему участнику долевого строительства, а к новому участнику переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
Сопровождаем сделки.
Даем гарантию до 100 млн. руб.
www.ndprt.ru

Аватара пользователя
Alisa103
Участник 1-го уровня
Откуда: Калининград
Имя: Елена
Зарегистрирован: 18 окт 2019
Сообщения: 11

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#41 Сообщение Alisa103 » 04 дек 2020, 13:11

Благодарю, приблизительно понятно. Значит нужно договор прочитать, чтобы как минимум там была прописана возможность переуступки

Аватара пользователя
Alisa103
Участник 1-го уровня
Откуда: Калининград
Имя: Елена
Зарегистрирован: 18 окт 2019
Сообщения: 11

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#42 Сообщение Alisa103 » 19 янв 2021, 22:56

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, по рискам. Застройщик какой-то безалаберный, сначала оформили бронь на квартиру, потом сказали, что квартира продана, а их директор видите ли не предупредил... Предложили другую квартиру. Покупка идёт через эскроу-счета, оплата после регистрации договора в Росреестре и открытия счёта в банке. Насколько безопасна сделка? Возможна ли двойная продажа в этом случае?

Аватара пользователя
solov_rock
Участник 1-го уровня
Имя: Андрей
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 28
Поблагодарили: 3 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#43 Сообщение solov_rock » 20 янв 2021, 02:31

Alisa103 писал(а):
19 янв 2021, 22:56
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, по рискам. Застройщик какой-то безалаберный, сначала оформили бронь на квартиру, потом сказали, что квартира продана, а их директор видите ли не предупредил... Предложили другую квартиру. Покупка идёт через эскроу-счета, оплата после регистрации договора в Росреестре и открытия счёта в банке. Насколько безопасна сделка? Возможна ли двойная продажа в этом случае?
А что вас тут смущает, если оплата квартиры идет после регистрации? База ЕГРН на то и существует, чтобы один объект не мог быть зарегистрирован дважды, то есть на двух разных собственников, если конечно это не общая собственность.
Если ваш ДДУ зарегистрируют, значит ваше право требования именно на эту квартиру подтверждено государством в лице Росреестра. И даже если застройщик потом попытается по тихому впарить ту же квартиру другому покупателю, то зарегистрировать его право требования на тот же адрес он уже не сможет. Проблемы могут возникнуть у этого второго покупателя, если он отдаст деньги до регистрации и в обход счета эскроу.

Аватара пользователя
Alisa103
Участник 1-го уровня
Откуда: Калининград
Имя: Елена
Зарегистрирован: 18 окт 2019
Сообщения: 11

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#44 Сообщение Alisa103 » 20 янв 2021, 11:16

Благодарю! Мне представитель застройщика то же самое сказал, но он лицо заинтересованное, а я подумала, может есть какие-то схемы, а я о них не знаю... Например, какие-то махинации с подрядными квартирами

Аватара пользователя
TohaCh
Участник 2-го уровня
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 80
Поблагодарили: 27 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#45 Сообщение TohaCh » 21 янв 2021, 01:16

Alisa103 писал(а):
20 янв 2021, 11:16
Благодарю! Мне представитель застройщика то же самое сказал, но он лицо заинтересованное, а я подумала, может есть какие-то схемы, а я о них не знаю... Например, какие-то махинации с подрядными квартирами
Махинации именно с подрядными квартирами - это другое! Там квартира покупается уже не у застройщика а у другого юрлица или даже физлица, смотря по какой схеме подрядчик получал свою оплату квартирами. И покупка здесь уже происходит не по ДДУ, а по переуступке прав. И расчеты соответственно происходят по-другому - как договорятся стороны. Регистрация переуступки, конечно, тоже требуется, но эскроу здесь уже не используют, да и вообще свободы действий здесь у сторон сделки гораздо больше, а значит и махинации можно провернуть.
Но это же не ваш случай, как я понял))

Аватара пользователя
Alisa103
Участник 1-го уровня
Откуда: Калининград
Имя: Елена
Зарегистрирован: 18 окт 2019
Сообщения: 11

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#46 Сообщение Alisa103 » 21 янв 2021, 07:47

Да, надеюсь... Взамен забронированной квартиры, которая как оказалась, была уже продана, мне предложили другую, которую по словам застройщика он планировал оставить себе. Возможно, это была подрядная квартира. Получается, если мой ДДУ зарегистрируют в Росреестре, подрядчику ее никак отдать не смогут. А если бы отдали раньше, то мой договор не зарегистрируют. Я правильно поняла?

Аватара пользователя
TohaCh
Участник 2-го уровня
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 80
Поблагодарили: 27 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#47 Сообщение TohaCh » 23 янв 2021, 00:31

Alisa103 писал(а):
21 янв 2021, 07:47
Получается, если мой ДДУ зарегистрируют в Росреестре, подрядчику ее никак отдать не смогут. А если бы отдали раньше, то мой договор не зарегистрируют. Я правильно поняла?
Все верно.

Ответить