Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
- Секреты Риэлтора
- Админ Форума
- Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
- Зарегистрирован: 28 дек 2019
- Сообщения: 168
- Поблагодарили: 197 раз
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Да, Kati, от финансового кризиса никто не застрахован, особенно в РФ. Но если сравнить вероятность банкротства отдельного застройщика и вероятность финансового краха всей страны – то последняя, все же, гораздо ниже. Другими словами, эскроу-счет в рамках текущей, живой (пока еще) финансовой системы РФ все-таки дает реальную защиту инвестиций дольщиков в строительные проекты.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
Скачать ЧЕК-ЛИСТ для проверки квартиры перед покупкой.
Скачать ЧЕК-ЛИСТ для проверки квартиры перед покупкой.
- Lexus_DT
- Советник
- Откуда: Москва
- Имя: Алексей
- Зарегистрирован: 22 янв 2020
- Сообщения: 145
- Поблагодарили: 229 раз
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Еще не известно как эта "защита" на практике будет работать. Пока прецендентов не было, чтобы какой нибудь застройщик помер, а банк вернул все деньги с эскроу счетов всем дольщикам.
Если застройщик "умер", значит банк уже не вернет себе огромный кредит выданный ему на строительство. Значит в балансе банка образуется огромная дыра, которую надо чем то затыкать. Например – деньгами дольщиков с эскроу счетов. Но их надо как бы отдавать дольщикам.
Получается что в случае банкротства застройщика банк терпит большие убытки, да еще должен лишиться огромного актива – вернуть людям деньги с эскроу счетов… И он так радостно все вернет?
У меня одного это вызывает сомнения или кто то еще это заметил?
Если застройщик "умер", значит банк уже не вернет себе огромный кредит выданный ему на строительство. Значит в балансе банка образуется огромная дыра, которую надо чем то затыкать. Например – деньгами дольщиков с эскроу счетов. Но их надо как бы отдавать дольщикам.
Получается что в случае банкротства застройщика банк терпит большие убытки, да еще должен лишиться огромного актива – вернуть людям деньги с эскроу счетов… И он так радостно все вернет?
У меня одного это вызывает сомнения или кто то еще это заметил?
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Лексус, миленький! Уж кто, кто, а банки найдут как заткнуть эти дыры да еще и навариться на этом. Придумают еще какой-нибудь способ причинить нам добро!
- Varyag
- Советник
- Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
- Имя: Петр
- Зарегистрирован: 02 янв 2020
- Сообщения: 162
- Поблагодарили: 124 раза
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
А чего тут гадать? Какой выбор у дольщика? Например, один застройщик предлагает ДДУ по старой схеме, без эскроу счетов, а другой ДДУ с эскроу счетами. Ну и чего тут думать? При прочих равных, конечно покупать квартиру по ДДУ с эскроу надежнее.
Что мы имеем фактически? Если раньше без эскроу мы боялись банкротства застройщика, то с эскроу приходится боятся только банкротства банка. Но застройщики при банкротстве ликвидируются как юрлица, и начинается канитель с реестрами кредиторов, предъявлениями требований, попытками достройки домов и т.п.
А при банкротстве банков, особенно крупных, они не ликвидируются, а санируются с подачи АСВ, и продолжают функционировать дальше.
А так как застройщиков кредитуют и открывают эскроу счета в основном крупные банки, то риск покупки квартиры в строящемся доме для дольщиков объективно уменьшился.
Что мы имеем фактически? Если раньше без эскроу мы боялись банкротства застройщика, то с эскроу приходится боятся только банкротства банка. Но застройщики при банкротстве ликвидируются как юрлица, и начинается канитель с реестрами кредиторов, предъявлениями требований, попытками достройки домов и т.п.
А при банкротстве банков, особенно крупных, они не ликвидируются, а санируются с подачи АСВ, и продолжают функционировать дальше.
А так как застройщиков кредитуют и открывают эскроу счета в основном крупные банки, то риск покупки квартиры в строящемся доме для дольщиков объективно уменьшился.
- Svetlana_S
- Знаток
- Зарегистрирован: 23 янв 2020
- Сообщения: 62
- Поблагодарили: 23 раза
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
С момента введения эскроу-счетов прошел год. За этот год появилась проблема, которая тормозит развитие строительного рынка.
Т.к. объекты строятся на заемные средства и под большие проценты, не каждый застройщик может себе позволить возводить сразу несколько объектов.
Застройщики считают, что для стимулирования запуска новых проектов необходимо ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Если у застройщика появится возможность получить деньги с эскроу-счетов до ввода объекта в эксплуатацию, то он сможет инвестировать эти средства в другие проекты и участки работ. А так же снизит кредитную нагрузку застройщикам и повысит рентабельность строительства.
Т.к. объекты строятся на заемные средства и под большие проценты, не каждый застройщик может себе позволить возводить сразу несколько объектов.
Застройщики считают, что для стимулирования запуска новых проектов необходимо ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Если у застройщика появится возможность получить деньги с эскроу-счетов до ввода объекта в эксплуатацию, то он сможет инвестировать эти средства в другие проекты и участки работ. А так же снизит кредитную нагрузку застройщикам и повысит рентабельность строительства.
- Suvorova78
- Коллега
- Откуда: МО
- Зарегистрирован: 06 фев 2020
- Сообщения: 20
- Поблагодарили: 1 раз
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов не выгодно банкам. Сейчас банки получают от застройщиков огромную прибыль, следят как застройщики расходуют средства банка и диктуют им свои условия. Если разрешат поэтапное раскрытие, то банки потеряют контроль. Так как у нас вся экономика работает на банки, то вряд ли когда-нибудь желания застройщиков сбудутся.
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Я присматривась к одному строящемуся ЖК. Изначально весь ЖК из 5 корпусов пранировался как монолитный. Первые три корпуса уже год в продаже по ДДУ, а на последние два у застройщика планы помеялись. Продаваться они уже будут только по эскроу, но только это уже будут не монолитные, а панельные дома, которые планируют построить на полтора года быстрее.
- Svetlana_S
- Знаток
- Зарегистрирован: 23 янв 2020
- Сообщения: 62
- Поблагодарили: 23 раза
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Монолитный дом отличается от панельного тем, что его отливают из бетона без швов.Такие дома более прочные и надежные, чем панельные, с более высокими чем в панельных домах шумо- и теплоизоляциями. Еще в них несущие только внешние стены. Внутренние можно переносить и убирать, делать перепланировку по своему усмотрению.
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Ну что, тоже выход из положения. Дома все равно будут построены, путь попроще подешевле, но значительно быстрее. Думаю ценник на квартиры в этих панельных домах будет ниже, чем в монолитных и раскупят их быстро. Хуже было бы, если б начали строить и не потянули. Сами бы завязли в кредитах и покупателям бы проблем создали.Larsi писал(а): ↑07 июл 2020, 15:18Я присматривась к одному строящемуся ЖК. Изначально весь ЖК из 5 корпусов пранировался как монолитный. Первые три корпуса уже год в продаже по ДДУ, а на последние два у застройщика планы помеялись. Продаваться они уже будут только по эскроу, но только это уже будут не монолитные, а панельные дома, которые планируют построить на полтора года быстрее.
- Svetlana_S
- Знаток
- Зарегистрирован: 23 янв 2020
- Сообщения: 62
- Поблагодарили: 23 раза
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Поправки в жилищное законодательство были принятые Госдумой 7 июля 2020 года. Согласно этим поправкам, раскрытие эскроу-счетов станет возможным не после оформления права собственности, а после введения объекта в эксплуатацию.
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Добрый день, у меня вопрос: Как правильнее завести сумму на эскроу-счет, частями по 550т. или сразу всю сумму? (В рамках активизации работы финмониторинга)
- solov_rock
- Коллега
- Имя: Андрей
- Зарегистрирован: 24 фев 2020
- Сообщения: 43
- Поблагодарили: 9 раз
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Ну финмониторинг может придраться вообще к чему угодно. Если есть возможность по условиям договора платить частями, то я бы так и сделал. Рассрочка, если она беспроцентная всегда выгоднее единоразовой оплаты.
Хотя я ни разу не слышал, чтобы финмониторинг интересовался деньгами на эскроу в недвижке. Тут же государство из всех сил стимулирует спрос на новостройки, финмониторинг вроде бы не должен ему мешать...
- Alisa103
- Коллега
- Откуда: Калининград
- Имя: Алёна
- Зарегистрирован: 18 окт 2019
- Сообщения: 25
- Поблагодарили: 5 раз
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как продать квартиру по переуступке в случае эскроу-счетами? Естественно, с наценкой. Или продать можно только после окончания строительства?
- galina
- Собеседник
- Откуда: Nedelko_Co
- Имя: Галина Байковскаая
- Зарегистрирован: 03 дек 2020
- Сообщения: 10
- Поблагодарили: 14 раз
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Здравствуйте. Уступить права требования участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, возможно не дожидаясь окончания строительства.
В соответствии с п. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ, в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
Процедура оформления переуступки права требования по ДДУ с использование эскроу-счетов будет заключаться в следующем алгоритме шагов и особенностях, которые следует знать:
1. Убедиться в том, что у прежнего участника долевого строительства существует право требования к застройщику.
2. Убедиться в том, что вся сумма по недвижимости внесена прежним участником долевого строительства. Стороной, подтверждающей факт расчетов по ДДУ, вместо застройщика, становится Банк (эскроу-агент), т.е. за справкой о полной оплате ДДУ необходимо обращаться непосредственно в Банк, где открыт эскроу-счёт.
3. Проверить, есть ли в договоре положения, позволяющие осуществить переуступку прав требования.
4. Если прежний участник долевого строительства оформлял свое право требования через ипотеку в банке, тогда ему необходимо получить согласие банка на переуступку.
5. После того, как все документы проверены, можно уже заключать договор переуступки прав требования.
7. Новый договор регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, где был зарегистрирован договор, заключенный с первым дольщиком.
8. Также следует внести соответствующие записи об изменениях в документацию застройщика.
9. Новому участнику предоставить Банку эскроу-агенту оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав.
10. Новому участнику заключить соглашение в Банком эскроу-агентом о замене депонента и счета, на который будут возвращены средства в случае расторжения ДДУ.
Следует отметить, что по договору уступки прав по ДДУ с использованием эскроу-счета денежные средства перечисляются лично прежнему участнику долевого строительства, а к новому участнику переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
В соответствии с п. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ, в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
Процедура оформления переуступки права требования по ДДУ с использование эскроу-счетов будет заключаться в следующем алгоритме шагов и особенностях, которые следует знать:
1. Убедиться в том, что у прежнего участника долевого строительства существует право требования к застройщику.
2. Убедиться в том, что вся сумма по недвижимости внесена прежним участником долевого строительства. Стороной, подтверждающей факт расчетов по ДДУ, вместо застройщика, становится Банк (эскроу-агент), т.е. за справкой о полной оплате ДДУ необходимо обращаться непосредственно в Банк, где открыт эскроу-счёт.
3. Проверить, есть ли в договоре положения, позволяющие осуществить переуступку прав требования.
4. Если прежний участник долевого строительства оформлял свое право требования через ипотеку в банке, тогда ему необходимо получить согласие банка на переуступку.
5. После того, как все документы проверены, можно уже заключать договор переуступки прав требования.
7. Новый договор регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, где был зарегистрирован договор, заключенный с первым дольщиком.
8. Также следует внести соответствующие записи об изменениях в документацию застройщика.
9. Новому участнику предоставить Банку эскроу-агенту оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав.
10. Новому участнику заключить соглашение в Банком эскроу-агентом о замене депонента и счета, на который будут возвращены средства в случае расторжения ДДУ.
Следует отметить, что по договору уступки прав по ДДУ с использованием эскроу-счета денежные средства перечисляются лично прежнему участнику долевого строительства, а к новому участнику переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
- Alisa103
- Коллега
- Откуда: Калининград
- Имя: Алёна
- Зарегистрирован: 18 окт 2019
- Сообщения: 25
- Поблагодарили: 5 раз
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Благодарю, приблизительно понятно. Значит нужно договор прочитать, чтобы как минимум там была прописана возможность переуступки
- Alisa103
- Коллега
- Откуда: Калининград
- Имя: Алёна
- Зарегистрирован: 18 окт 2019
- Сообщения: 25
- Поблагодарили: 5 раз
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, по рискам. Застройщик какой-то безалаберный, сначала оформили бронь на квартиру, потом сказали, что квартира продана, а их директор видите ли не предупредил... Предложили другую квартиру. Покупка идёт через эскроу-счета, оплата после регистрации договора в Росреестре и открытия счёта в банке. Насколько безопасна сделка? Возможна ли двойная продажа в этом случае?
- solov_rock
- Коллега
- Имя: Андрей
- Зарегистрирован: 24 фев 2020
- Сообщения: 43
- Поблагодарили: 9 раз
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
А что вас тут смущает, если оплата квартиры идет после регистрации? База ЕГРН на то и существует, чтобы один объект не мог быть зарегистрирован дважды, то есть на двух разных собственников, если конечно это не общая собственность.Alisa103 писал(а): ↑19 янв 2021, 22:56Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, по рискам. Застройщик какой-то безалаберный, сначала оформили бронь на квартиру, потом сказали, что квартира продана, а их директор видите ли не предупредил... Предложили другую квартиру. Покупка идёт через эскроу-счета, оплата после регистрации договора в Росреестре и открытия счёта в банке. Насколько безопасна сделка? Возможна ли двойная продажа в этом случае?
Если ваш ДДУ зарегистрируют, значит ваше право требования именно на эту квартиру подтверждено государством в лице Росреестра. И даже если застройщик потом попытается по тихому впарить ту же квартиру другому покупателю, то зарегистрировать его право требования на тот же адрес он уже не сможет. Проблемы могут возникнуть у этого второго покупателя, если он отдаст деньги до регистрации и в обход счета эскроу.
- Alisa103
- Коллега
- Откуда: Калининград
- Имя: Алёна
- Зарегистрирован: 18 окт 2019
- Сообщения: 25
- Поблагодарили: 5 раз
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Благодарю! Мне представитель застройщика то же самое сказал, но он лицо заинтересованное, а я подумала, может есть какие-то схемы, а я о них не знаю... Например, какие-то махинации с подрядными квартирами
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Махинации именно с подрядными квартирами - это другое! Там квартира покупается уже не у застройщика а у другого юрлица или даже физлица, смотря по какой схеме подрядчик получал свою оплату квартирами. И покупка здесь уже происходит не по ДДУ, а по переуступке прав. И расчеты соответственно происходят по-другому - как договорятся стороны. Регистрация переуступки, конечно, тоже требуется, но эскроу здесь уже не используют, да и вообще свободы действий здесь у сторон сделки гораздо больше, а значит и махинации можно провернуть.
Но это же не ваш случай, как я понял))
- Alisa103
- Коллега
- Откуда: Калининград
- Имя: Алёна
- Зарегистрирован: 18 окт 2019
- Сообщения: 25
- Поблагодарили: 5 раз
Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!
Да, надеюсь... Взамен забронированной квартиры, которая как оказалась, была уже продана, мне предложили другую, которую по словам застройщика он планировал оставить себе. Возможно, это была подрядная квартира. Получается, если мой ДДУ зарегистрируют в Росреестре, подрядчику ее никак отдать не смогут. А если бы отдали раньше, то мой договор не зарегистрируют. Я правильно поняла?