Мошенник или нет? подскажите

Предпродажная подготовка. Реклама и показы. Документы и сделка. Обмен опытом продажи квартир.
Ответить
Аватара пользователя
bagrin
Новичок
Зарегистрирован: 18 ноя 2020
Сообщения: 4

Мошенник или нет? подскажите

#1 Сообщение bagrin » 18 ноя 2020, 13:06

Добрый день! Нужен совет.
Я живу в Санкт-Петербурге и продаю квартиру которая находится в Поронайске (сах.обл)
Появился покупатель который представился перекупщиком.

Он предлагает купить квартиру по такой схеме: он переводит мне деньги, а я передаю ему доверенность, по которой он может переоформить мою квартиру на третье лицо.
То есть он получает доверенность, делает в квартире ремонт а затем продает ее.

Сделка выглядит выгодной потому что мне практически ничего делать не надо, но я ощущаю, что все слишком гладко.

Может ли он в таком случае, продать квартиру от моего лица себе же а затем сделать что-то что обяжет именно меня вернуть гораздо большую сумму в качестве неуступки или вроде того?
И если да, то есть ли вообще безопасный вариант с такой доверенностью?

Аватара пользователя
cheremis
Участник 1-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 49
Поблагодарили: 17 раз

Re: Мошенник или нет? подскажите

#2 Сообщение cheremis » 18 ноя 2020, 18:12

День добрый!
Тут во первых важно когда именно вы получаете от него деньги, а когда он получает от вас доверенность. Если это происходит одновременно - нет вопросов. А если последовательно - то кто-то из вас сильно рискует.

Во вторых саму доверенность можно выдавать на строго определенные действия. То есть вы можете указать в доверенности те условия, которые вам нужно, например срок продажи, цену продажи и другие условия сделки.

Оформлять доверенность на продажу квартиры самому себе - это бессмыслица. Ведь если два человека контактируют между собой, то кто им мешает оформить сразу договор купли продажи?

Меня бы еще смутил такой вопрос. Если перекупщик готов отдать деньги только под доверенность на продажу, то он должен понимать, что доверенность можно в любой момент отозвать и она становится недействительной. То есть перекупщик сознательно идет на такой риск для себя?

Аватара пользователя
Artur
Участник 2-го уровня
Откуда: Nedelko_Co
Имя: Артур Пронин
Зарегистрирован: 16 апр 2020
Сообщения: 91
Поблагодарили: 34 раза

Re: Мошенник или нет? подскажите

#3 Сообщение Artur » 18 ноя 2020, 22:00

Важно также, как он Вам деньги переводит (какое назначение платежа), и сумма (насколько она сопоставима со стоимостью квартиры). Почему он не купит у Вас квартиру, раз он готов заплатить за неё?

Аватара пользователя
bagrin
Новичок
Зарегистрирован: 18 ноя 2020
Сообщения: 4

Re: Мошенник или нет? подскажите

#4 Сообщение bagrin » 19 ноя 2020, 12:53

спасибо за ответы!

Я опасаюсь, что оформив доверенность, он продаст от моего имени квартиру несколько раз или продаст ее так, что после этого "покупатель" запросит неустойку или вроде того. Ну тоесть риск не столько в том, что он не отдаст деньги а в том, что может произойти после, так как он действует от моего имени. Это глупость или нет?

Что касается момента передачи, там схема такая. Я отправляю доверенность своему брату, который находится в Поронайске. Тот с ним встречается, они идут в банк и после того как "перекупщик" переводит деньги на счет, брат передает ему документы.

Аватара пользователя
Artur
Участник 2-го уровня
Откуда: Nedelko_Co
Имя: Артур Пронин
Зарегистрирован: 16 апр 2020
Сообщения: 91
Поблагодарили: 34 раза

Re: Мошенник или нет? подскажите

#5 Сообщение Artur » 19 ноя 2020, 20:32

Несколько раз продать не получится. Можно только предварительные договоры несколько раз заключить, получить авансы, а продать одному. В таком случае Вас могут привлечь соответчиком в суде по спору о возврате аванса. Может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве, Вас будут допрашивать по этому делу (например, в качестве свидетеля).

Аватара пользователя
cheremis
Участник 1-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 49
Поблагодарили: 17 раз

Re: Мошенник или нет? подскажите

#6 Сообщение cheremis » 19 ноя 2020, 21:38

bagrin писал(а):
19 ноя 2020, 12:53
продаст ее так, что после этого "покупатель" запросит неустойку или вроде того.
Про неустойку от покупателя беспокоиться не стоит. На вторичном рынке такое не практикуется. Если квартира продается по реальной рыночной стоимости (не завышенной), то покупателю нет никакого смысла оспаривать в суде сделку, чтобы таким образом пытаться вернуть себе деньги. Даже в случае признания сделки недействительной прав на квартиру он лишится сразу, а взыскание денег с продавца это проблема. Да и признать сделку недействительной тоже непросто, нужны веские основания и доказательства.

Мне кажется, что эта схема - так как вы ее описали, более стремная для вашего перекупщика, чем для вас. Выдавая доверенность с правом продажи, установления цены, регистрации сделки и получения денег за квартиру, вы закон не нарушаете. Закон может нарушить ваш перекупщик, действуя от вашего имени по доверенности. Но тогда и отвечать за свои действия будет он сам, вы всего лишь свидетель. Ваш риск - только в условиях получения денег.
А вот ваш перекупщик рискует дважды - во первых вы можете в любой момент отозвать свою доверенность, во вторых ему самому может быть проблемно продать квартиру по доверенности, тем более, что она ограничивается конкретными сроками.

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 2-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 97
Поблагодарили: 70 раз

Re: Мошенник или нет? подскажите

#7 Сообщение AnnaSmart » 20 ноя 2020, 00:22

bagrin писал(а):
18 ноя 2020, 13:06
Добрый день! Нужен совет.
Я живу в Санкт-Петербурге и продаю квартиру которая находится в Поронайске (сах.обл)
Появился покупатель который представился перекупщиком.

Он предлагает купить квартиру по такой схеме: он переводит мне деньги, а я передаю ему доверенность, по которой он может переоформить мою квартиру на третье лицо.
То есть он получает доверенность, делает в квартире ремонт а затем продает ее.

Сделка выглядит выгодной потому что мне практически ничего делать не надо, но я ощущаю, что все слишком гладко.

Может ли он в таком случае, продать квартиру от моего лица себе же а затем сделать что-то что обяжет именно меня вернуть гораздо большую сумму в качестве неуступки или вроде того?
И если да, то есть ли вообще безопасный вариант с такой доверенностью?
Здравствуйте!
Какое у вас будет основание получения дохода?
Теоретически здесь может быть применено понятие "неосновательное обогащение" (глава 60 ГК РФ).

Аватара пользователя
bagrin
Новичок
Зарегистрирован: 18 ноя 2020
Сообщения: 4

Re: Мошенник или нет? подскажите

#8 Сообщение bagrin » 20 ноя 2020, 10:29

AnnaSmart писал(а):
20 ноя 2020, 00:22
Здравствуйте!
Какое у вас будет основание получения дохода?
Теоретически здесь может быть применено понятие "неосновательное обогащение" (глава 60 ГК РФ).
Добрый день! Хороший вопрос, я не знаю. А как свести риски ?

Аватара пользователя
bagrin
Новичок
Зарегистрирован: 18 ноя 2020
Сообщения: 4

Re: Мошенник или нет? подскажите

#9 Сообщение bagrin » 20 ноя 2020, 10:31

cheremis писал(а):
19 ноя 2020, 21:38
Про неустойку от покупателя беспокоиться не стоит. На вторичном рынке такое не практикуется. Если квартира продается по реальной рыночной стоимости (не завышенной), то покупателю нет никакого смысла оспаривать в суде сделку, чтобы таким образом пытаться вернуть себе деньги. Даже в случае признания сделки недействительной прав на квартиру он лишится сразу, а взыскание денег с продавца это проблема. Да и признать сделку недействительной тоже непросто, нужны веские основания и доказательства.

Мне кажется, что эта схема - так как вы ее описали, более стремная для вашего перекупщика, чем для вас. Выдавая доверенность с правом продажи, установления цены, регистрации сделки и получения денег за квартиру, вы закон не нарушаете. Закон может нарушить ваш перекупщик, действуя от вашего имени по доверенности. Но тогда и отвечать за свои действия будет он сам, вы всего лишь свидетель. Ваш риск - только в условиях получения денег.
А вот ваш перекупщик рискует дважды - во первых вы можете в любой момент отозвать свою доверенность, во вторых ему самому может быть проблемно продать квартиру по доверенности, тем более, что она ограничивается конкретными сроками.
Спасибо за ответы! Я тоже так вначале подумал, но он сам предложил эту схему.. Поэтому у меня и возникло ощущение, что где то подвох.
Более того, квартира приватизирована, но еще не поставлена на учет в росеестре. Он вызвался сделать это самому. С моей стороны надо только выписаться..

Аватара пользователя
cheremis
Участник 1-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 49
Поблагодарили: 17 раз

Re: Мошенник или нет? подскажите

#10 Сообщение cheremis » 20 ноя 2020, 19:10

bagrin писал(а):
20 ноя 2020, 10:31
Спасибо за ответы! Я тоже так вначале подумал, но он сам предложил эту схему.. Поэтому у меня и возникло ощущение, что где то подвох.
Более того, квартира приватизирована, но еще не поставлена на учет в росеестре. Он вызвался сделать это самому. С моей стороны надо только выписаться..
У меня бы тоже возникло такое ощущение) Но если исходить строго из вашего описания ситуации, то здесь основной риск именно для него. Возможно вы что-то не договорили...

По приватизации не понял. Сам процесс приватизации предполагает регистрацию права собственности в Росреестре. Как это - приватизирована но не зарегистрирована? И как вы тогда собираетесь писать доверенность на продажу, если формально вы даже не являетесь собственником квартиры?
Кажется, вы все таки чего то не договариваете или не знаете всей ситуации сами.

Аватара пользователя
ir_ndprt
Участник 1-го уровня
Откуда: Nedelko_Ko
Имя: Ирина Роганова
Зарегистрирован: 09 мар 2021
Сообщения: 32
Поблагодарили: 15 раз

Re: Мошенник или нет? подскажите

#11 Сообщение ir_ndprt » 29 мар 2021, 11:10

bagrin писал(а):
18 ноя 2020, 13:06
Добрый день! Нужен совет.
...предлагает купить квартиру по такой схеме: он переводит мне деньги, а я передаю ему доверенность, по которой он может переоформить мою квартиру на третье лицо.
То есть он получает доверенность, делает в квартире ремонт а затем продает ее.
Сделка выглядит выгодной потому что мне практически ничего делать не надо, но я ощущаю, что все слишком гладко.
Может ли он в таком случае, продать квартиру от моего лица себе же а затем сделать что-то что обяжет именно меня вернуть гораздо большую сумму в качестве неуступки или вроде того?
И если да, то есть ли вообще безопасный вариант с такой доверенностью?
Здравствуйте.
В данной ситуации самым главным риском для Вас является возможность будущих споров по вопросу взыскания с Вас неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежным средствами и понесенных истцом судебных расходов.
Неосновательное обогащение, как правильно было указано ранее, возникает ввиду того, что Вы получаете денежные средства не имея на то законных оснований. "Перекупщик" перечисляет Вам денежные средства без наличия договоренностей сторон о данном порядке. Между вами, исходя из описанной схемы, какой-либо договор, по которому "перекупщик" должен был бы выплатить Вам денежные средства, не заключается. Следовательно, Вы неосновательно обогатились.

Выдача доверенности неизвестному "перекупщику" без договора между доверителем и поверенным, на мой взгляд, также не совсем "безопасный" способ продажи недвижимости.
Во-первых, "перекупщик" может подписать договоры купли-продажи с несколькими лицами, получить полностью или частично оплату за недвижимость с этих лиц, а зарегистрировать право собственности получится только у одного "счастливчика" (и не исключено, что данным лицом окажется знакомый "перекупщика" и такая карусель повторится еще раз), то есть Вы можете стать частью мошеннической схемы. Есть и иные варианты различных "схем" продажи. В таком случае Вы становитесь участником возможного уголовного процесса в том качестве (свидетель, подозреваемый или вообще обвиняемый), которое определит следователь.
Во-вторых, с продажи недвижимости необходимо будет уплатить налог. Именно Вы будете налогоплательщиком, а не "перекупщик". А налогооблагаемая база определяется по цене реализации объекта покупателю. Если "перекупщик" не предоставит Вам оригинал (или хотя бы копию) Договора купли-продажи и платежные документы (расписку или банковские документы) о получении денежных средств, то Вам предстоит самостоятельно получать дубликат договора в Росреестре. С платежными документами сложнее - их Вы можете и не найти.

Таким образом, предложенная "схема" продажи не так проста и безопасна для собственника объекта (почти собственника, т.к. формально Вы еще собственником не стали).
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года.
Юридическая компания
”Неделько и партнеры”

Аватара пользователя
ir_ndprt
Участник 1-го уровня
Откуда: Nedelko_Ko
Имя: Ирина Роганова
Зарегистрирован: 09 мар 2021
Сообщения: 32
Поблагодарили: 15 раз

Re: Мошенник или нет? подскажите

#12 Сообщение ir_ndprt » 29 мар 2021, 11:10

ir_ndprt писал(а):
29 мар 2021, 11:10
Здравствуйте.
Таким образом, предложенная "схема" продажи не так проста и безопасна для собственника объекта (почти собственника, т.к. формально Вы еще собственником не стали).
Для представления конкретных рекомендаций следует более детально ознакомиться с ситуацией.
Из описанной фабулы для минимизации рисков могла бы порекомендовать:
1. заключить с "перекупщиком" договор с элементами агентского договора, договора поручения, в котором подробно расписать обязанности и права "перекупщика" (произвести регистрацию объекта на Ваше имя по приватизации, сделать ремонт (подготовить объект к продаже), найти покупателя, заключить договор, получить оплату, зарегистрировать переход права и др.) Цена услуг "перекупщика" может быть определена как разница между ценой продажи объекта третьему лицу и определенной сумме в рублях. При этом в самом договоре надо указать минимальную сумму, по которой планируется продажа недвижимости покупателю. И обязанность "перекупщика" выплатить Вам установленную "минимальную" стоимость объекта.
2. заключить Предварительный договор купли-продажи будущей вещи с "перекупщиком" с правом уступки прав по данному договору третьему лицу с оплатой цены объекта "перекупщиком" в Вашу пользу авансом. Договор будущей вещи, т.к. право собственности на нее на Ваше имя еще не зарегистрировано, т.е. Вы станете собственником в будущем.
В данном случае, у Вас будет подтверждение законности действий обеих сторон и законности получения денежных средств от "перекупщика".
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года.
Юридическая компания
”Неделько и партнеры”

Ответить