Продавец не подписывает акт приема передачи квартиры. Что делать?

[chemal]

Здравствуйте! Кто знает что делать, если продавец отказывается подписывать акт приема передачи квартиры?
Договор купли продажи подписан и зарегистрирован как положено, в нем есть пункт что согласно статье 556 ГК продавцы обязуются передать квартиру по передаточному акту, но они не подписывают акт и не выполняют условия договора. По договору они должны были освободить квартиру в течение 15 дней после сделки, срок уже вышел они вроде бы съехали из квартиры, но ключи не отдают и акт приема передачи не подписывают. Что нам делать? Есть ли какие то способы их заставить отдать ключи и подписать акт?
И чем нам грозит если продавцы ключи от квартиры отдадут, а передаточный акт не подпишут?

[semkor78]

Если не подписывают передаточный акт, расторгайте договор! Это не выполнение условий договора со стороны продавца и у вас полное право расторгнуть сделку. Можно даже еще по суду потребовать компенсацию.

[chemal]

Если не подписывают передаточный акт, расторгайте договор! Это не выполнение условий договора со стороны продавца и у вас полное право расторгнуть сделку. Можно даже еще по суду потребовать компенсацию.

Я не хочу расторгать договор. Квартира нас впоне устраивает. И вселиться в квартиру мы в принципе можем уже сейчас не спрашивая согласия продавцов, просто вскрыть замки на законном основании. Вопрос в том, что делать, если они акт приема передачи так и не подпишут, хотя должны. И чем это может нам грозить в будущем? Есть для нас какая то опасность в этом или нет?

[KaterinaF]

Здравствуйте! Кто знает что делать, если продавец отказывается подписывать акт приема передачи квартиры?
Договор купли продажи подписан и зарегистрирован как положено, в нем есть пункт что согласно статье 556 ГК продавцы обязуются передать квартиру по передаточному акту, но они не подписывают акт и не выполняют условия договора. По договору они должны были освободить квартиру в течение 15 дней после сделки, срок уже вышел они вроде бы съехали из квартиры, но ключи не отдают и акт приема передачи не подписывают. Что нам делать? Есть ли какие то способы их заставить отдать ключи и подписать акт?
И чем нам грозит если продавцы ключи от квартиры отдадут, а передаточный акт не подпишут?

Здравствуйте!
Я вам рекомендую подготовить продавцу уведомление письменное, в котором обозначить дату и время готовности вами принять квартиру и подписать передаточный акт. В данном уведомление отразите, что в случае не явки продавца в указаное время вы подпишете акт в одностороннем порядке, направив его ценным письмом с уведомлением о вручении, по прошествии нескольких дней после направления письма квартира будет считаться передана без участия продавца в одностороннем порядке. В указанную дату явитесь со свидетелями и в случае не явки продавца составьте об этом акт, где свидетели распишутся. Далее можно вызвать участкового и с его участием вскрыть квартиру. Также вы можете в судебном порядке требовать передачи квартиры и взыскать убытки, которые вы понесли виновными действиями продавца.

[semkor78]

Игорь скажите, а почему они акт не подписывают? Какую то причину называют? Или просто из вредности?

[Gorynych]

И чем нам грозит если продавцы ключи от квартиры отдадут, а передаточный акт не подпишут?

Да ничем вам это не грозит. То что продавец не подписал акт приема передачи грозит ему самому тем, что на нем будут весеть все риски по технической эксплуатации квартиры. Если вы к примеру зальете соседей снизу, то формально за это должен будет отвечать прежний владелец так как он не передал вам квартиру по акту приема передачи, а значит формально он физически еще владеет ей.

[Roman_E]

Здравствуйте!
В вашей ситуации имеет место существенное нарушение Продавцом ключевой обязанности – передать квартиру Покупателю по договору купли-продажи. В договоре вы согласовали срок передачи (15 дней после регистрации сделки), который Продавец нарушил. Из вашего сообщения следует, что Продавец необоснованно уклоняется от подписания передаточного акта. В этом случае вы вправе оформить односторонний акт, порядок подписания которого уже указали в сообщении выше.
Также вы можете обратиться в суд с иском об обязании передать квартиру.

[chemal]

Здравствуйте!
Я вам рекомендую подготовить продавцу уведомление письменное, в котором обозначить дату и время готовности вами принять квартиру и подписать передаточный акт. В данном уведомление отразите, что в случае не явки продавца в указаное время вы подпишете акт в одностороннем порядке, направив его ценным письмом с уведомлением о вручении, по прошествии нескольких дней после направления письма квартира будет считаться передана без участия продавца в одностороннем порядке. В указанную дату явитесь со свидетелями и в случае не явки продавца составьте об этом акт, где свидетели распишутся. Далее можно вызвать участкового и с его участием вскрыть квартиру. Также вы можете в судебном порядке требовать передачи квартиры и взыскать убытки, которые вы понесли виновными действиями продавца.

Здравствуйте Екатерина! Спасибо за совет, только непонятно как его выполнить. Непонятно кому и куда писать. Во первых собственников трое (престарелая мать и двое сыновей взрослых), во вторых они непонятно где живут. Они все были прописаны в этой квартире проданной, потом выписались кто куда не знаю. Поэтому не представляю на чье имя писать это уведомление и на какой адрес его отправлять? Одно уведомление или три, на каждого собственника бывшего?

Про возможность одностороннего подписания акта приема передачи я даже не знал. Спасибо за подсказку. А можно ли его подписать без отправки уведомления? Ведь срок передачи уже прошел и они его уже нарушили?

[chemal]

Из вашего сообщения следует, что Продавец необоснованно уклоняется от подписания передаточного акта.

Да, именно так. Только не понятно, можно ли в одностороннем порядке подписать акт приема передачи без рассылки уведомлений продавцам, т.к. я не знаю где они сейчас живут?

И еще тут выше говорят, что если акт приема передачи квартиры не подписан, то это проблемы продавца? А если это так, то может нам вообще ничего делать не надо? Если что хуже будет только самим продавцам от этого? А нам это ничем не грозит? Какой смысл тут в суд обращаться?

[Roman_E]

Да, именно так. Только не понятно, можно ли в одностороннем порядке подписать акт приема передачи без рассылки уведомлений продавцам, т.к. я не знаю где они сейчас живут?

И еще тут выше говорят, что если акт приема передачи квартиры не подписан, то это проблемы продавца? А если это так, то может нам вообще ничего делать не надо? Если что хуже будет только самим продавцам от этого? А нам это ничем не грозит? Какой смысл тут в суд обращаться?

Подписание одностороннего акта должно быть обусловлено тем, что вы со своей стороны предприняли попытки уведомить продавца явиться в назначенный день для оформления передаточного акта.

Если адрес продавцов (ни "прописку", ни фактический) невозможно установить, направляйте уведомление по месту нахождения квартиры ценным письмом с описью вложения. В этом случае можете составить одно уведомление, указав в нём всех продавцов. Если письмо никто не получит, то оно вернётся вам с отметкой "истёк срок хранения". После этого можете составлять односторонний акт со свидетелями в том порядке, который выше указала Екатерина.

Попробуйте также обратиться к нотариусу для составления и направления таких уведомлений. Возможно, что у нотариуса будут сведения об адресе, по которому сейчас зарегистрированы продавцы.

Что касается второго вашего вопроса, то по общему правилу продавец несёт риск случайной гибели и повреждения квартиры и расходы по её содержанию до подписания передаточного акта (если иное не указано в вашем договоре). Таким образом, продавцы в первую очередь должны быть заинтересованы в том, чтобы подписать с вами акт и снять с себя все риски и расходы, связанные с содержанием квартиры. Укажите об этом в уведомлении.

[chemal]

Попробуйте также обратиться к нотариусу для составления и направления таких уведомлений. Возможно, что у нотариуса будут сведения об адресе, по которому сейчас зарегистрированы продавцы.

Что касается второго вашего вопроса, то по общему правилу продавец несёт риск случайной гибели и повреждения квартиры и расходы по её содержанию до подписания передаточного акта (если иное не указано в вашем договоре). Таким образом, продавцы в первую очередь должны быть заинтересованы в том, чтобы подписать с вами акт и снять с себя все риски и расходы, связанные с содержанием квартиры. Укажите об этом в уведомлении.

Роман, а причем тут нотариус? Договор заключался без нотариуса в простой письменной форме. Откуда у нотариуса вообще могут быть сведения о том где сечас проживают и прописаны какие то люди, которые даже к нему не обращались?

Про односторонний акт я понял. Только если вы сами согласились, что не подписанный передаточный акт это проблемы продавцов, то зачем мне вообще заморачиваться? У нас как покупателей ведь никакого риска не возникает, если акт не будет подписан вообще? Или все таки возникает?

По вашим словам выходит, что пока акт не подписан, мы даже можем коммуналку за квартиру не платить?)

[Roman_E]

Только если вы сами согласились, что не подписанный передаточный акт это проблемы продавцов, то зачем мне вообще заморачиваться? У нас как покупателей ведь никакого риска не возникает, если акт не будет подписан вообще? Или все таки возникает?

Передаточный акт является доказательством исполнения сделки. В нём фиксируется фактическая передача квартира, её техническое состояние, выполнение сторонами взаиморасчётов. И даже если продавец передаст вам ключи и освободит квартиру, но не подпишет акт, то с правовой точки зрения ваша сделка будет считаться "неполноценной".

Для вас это чревато тем, что в необходимых случаях будет невозможно документально подтвердить фактическое исполнение сделки. Например, если решите в будущем продать квартиру, то потенциальные покупатели обязательно запросят передаточный акт, т.к. на него есть ссылка в договоре купли-продажи. А предъявить этот документ вы не сможете.

[chemal]

Для вас это чревато тем, что в необходимых случаях будет невозможно документально подтвердить фактическое исполнение сделки. Например, если решите в будущем продать квартиру, то потенциальные покупатели обязательно запросят передаточный акт, т.к. на него есть ссылка в договоре купли-продажи. А предъявить этот документ вы не сможете.

А разве без старого передаточного акта нельзя продать квартиру? Я например тоже не спрашивал с продавца его передаточный акт. Да и риэлторы не слышал чтобы спрашивали среди прочих документов на квартиру еще и передаточный акт при покупке. В росреестре этот акт тоже не требуется. Разве есть какой то закон, где требуется при продаже квартиры предъявлять свой старый передаточный акт, по которому ты ее когда то покупал?

А даже если я его и получу с продавца, а потом потеряю, то что я не смогу свою квартиру без него продать?

[galina]

Здравствуйте!

Закона, где требуется при продаже квартиры предъявлять старый передаточный акт, по которому ты ее когда то покупал, конечно же – нет. Однако, согласно ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Таким образом, акт приема-передачи фиксирует факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи.

Отсутствие акта приема-передачи несет риски, как для Продавца, так и для Покупателя. Если жилое помещение не было передано по всем правилам, по закону все риски продолжает нести прежний собственник (риск Продавца). В случае оспаривания сделки (риск Покупателя), грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде. Закон и судебная практика учитывают интересы добросовестного приобретателя.

Таким образом, наличие передаточного акта по предыдущей сделке поможет проанализировать, каким образом исполнились обязательства сторон по договору и исключить возможные риски оспаривания предыдущей сделки.

[chemal]

Отсутствие акта приема-передачи несет риски, как для Продавца, так и для Покупателя. Если жилое помещение не было передано по всем правилам, по закону все риски продолжает нести прежний собственник (риск Продавца). В случае оспаривания сделки (риск Покупателя), грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде. Закон и судебная практика учитывают интересы добросовестного приобретателя.

Таким образом, наличие передаточного акта по предыдущей сделке поможет проанализировать, каким образом исполнились обязательства сторон по договору и исключить возможные риски оспаривания предыдущей сделки.

Галина, благодарю за подробные ответы. Может я где-то торможу, но я все таки не могу понять, ЧЕМ ИМЕННО я рискую как покупатель, если продавец так и не подпишет акт приема передачи квартиры?
Статью 556 я естественно читал. Там написано так -
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество

Значит право собственности продавец мне передал, а само имущество не передает, хоть и обязан по договору. Ну так я его сам взял, это имущество по праву.

И там же в той же статье есть фраза -
не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Значит неисполненное обязательство по договору не освобождает продавца от ответственности. Значит это как ни крути его риски продавца. А мой то в чем риск, если я останусь без передаточного акта, я так и не понял.

Вы пишете -
В случае оспаривания сделки (риск Покупателя), грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде. Закон и судебная практика учитывают интересы добросовестного приобретателя.

И в чем же тут моя недобросовестность, если я все условия договора выполнил, а он нет? Чем тут суд может меня наказать и за что?

[galina]

Здравствуйте.
Приведу пример: Апелляционным Определением от 20 сентября 2019 г. по делу N 33-42495 оставлено в силе Решение Мещанского районного суда г. Москвы от 04 марта 2019 года, которым постановлено. в том числе, самостоятельные требования ** Ю. Д. к ** О.В. о признании недействительным договора купли-продажи, удовлетворить.

В процессе рассмотрения спора истец в соответствии со ст. 39 ГПК РФ уточнил заявленные требования, указывая на то, что договор купли-продажи квартиры сторонами не исполнен, Ф. фактически имущество не принимала...

В обоснование своего Решения, Суд указывает: «Согласно п. 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче…Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку, факты надлежащей передачи недвижимого имущества в собственность покупателю, а также уплаты покупателем определенной денежной суммы за это имущество. Между тем, таких доказательств со стороны ответчика представлено не было.
Передаточный акт о приеме ответчиком Ф. квартиры от Е.Н.В. в материалы дела ответчиком не представлен».

Таким образом, в приведенном примере отсутствие акта приема – передачи квартиры сыграло решающую роль в признании договора купли-продажи квартиры недействительным. И это только один пример.

Рискуете тем, что если договор купли-продажи будет оспариваться, например, как мнимая сделка (возможны и другие основания), не сможете подтвердить фактическое исполнение обязательств (в данном случае акт будет являться доказательством фактического исполнения в силу Закона); Продавец может расторгнуть договор (как вариант, расчеты производились посредством банковской ячейки, нет акта, расписка отсутствует, Продавец заявляет, что Покупатель не в полном объеме произвел расчеты); если квартира передана с недостатками, сложно доказать, что эти недостатки возникли при Продавце (в данном случае недостатки могут быть указаны в передаточном акте) и т.п.

[chemal]

Рискуете тем, что если договор купли-продажи будет оспариваться, например, как мнимая сделка (возможны и другие основания), не сможете подтвердить фактическое исполнение обязательств (в данном случае акт будет являться доказательством фактического исполнения в силу Закона); Продавец может расторгнуть договор (как вариант, расчеты производились посредством банковской ячейки, нет акта, расписка отсутствует, Продавец заявляет, что Покупатель не в полном объеме произвел расчеты);

Здравствуйте, Галина.
Сколько же тут сложностей из за такой простой бумажки! Спасибо за пример, но это не мой случай. Сделка не мнимая. В квартиру я уже попал и без ключей, уже новый замок поставил. Продавцы на связь не выходят, на звонки не отвечают, где они теперь живут не знаю.

Расписка от продавца на полную сумму у меня на руках есть, взяли ее в обмен на ключ от ячейки при подаче документов на регистрацию. Значит сделка уже не мнимая, если деньги по ней переданы и это подтверждается распиской? Да и в квартиру я уже вселился, это тоже подтверждение.

А продавец разве может признать сделку недействительной по причине отсутствия акта приема-передачи, если он же сам этот акт и отказывается подписывать? Где логика? Я же добросовестный покупатель и все условия договора выполнил, расписка это подтверждает. Разве суд может только из за отсутствия акта признать сделку недействительной? С учетом что и деньги за нее переданы и квартира фактически нами уже получена?

[Artur]

Игорь,
Имеется сложившаяся судебная практика, согласно которой передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества. Факт принятия квартиры может подтверждаться и тем, что Вы фактически имеете доступ в квартиру, открыли/переоформили на своё имя лицевые счета для начислений по коммунальным услугам, оплачиваете коммунальные услуги, производите ремонт в квартире, зарегистрировались в квартире и проживаете в ней.
Само по себе отсутствие акта приема-передачи квартиры не может являться основанием для оспаривания договора купли-продажи. Если продавец лично обращался с заявлением о государственной регистрации, если у Вас имеется расписка продавца о получении им денежных средств за проданную квартиру, риски для Вас минимальны.

[chemal]

Само по себе отсутствие акта приема-передачи квартиры не может являться основанием для оспаривания договора купли-продажи. Если продавец лично обращался с заявлением о государственной регистрации, если у Вас имеется расписка продавца о получении им денежных средств за проданную квартиру, риски для Вас минимальны.

Вот! Я именно это и пытался выяснить! Благодарю, Артур. Теперь понятно. Продавец конечно сам подписывал заявление на регистрацию, расписку тоже собственноручно писал один из собственников на всю сумму. Факт принятия квартиры подтверждается тем, что я уже в нее вселился. А отсутствие передаточного акта это не повод для оспаривания прав собственности.

Тогда и заморачиваться с ценным письмом на имя продавцов и составление одностороннего передаточного акта со свидетелями, как мне тут выше советовали выше смысла нет. Так? ведь оспорить продавцы из за этого не смогут и на последующую продажу квартиры это тоже не повлияет?

[Artur]

Если Вы уже попали в Квартиру, то можете не составлять Когда будете продавать квартиру, скажете, что не подписывали акт или потеряли. Возможно, что некоторых покупателей это насторожит, может, кто-то из них откажется от покупки, вот и все неприятности. Тем более никто не знает, передавал ли Вам продавец ключи.

[chemal]

Благодарю, Артур! Так и сделаю. Удачи вам!

[AnnaSmart]

Здравствуйте! Кто знает что делать, если продавец отказывается подписывать акт приема передачи квартиры?
Договор купли продажи подписан и зарегистрирован как положено, в нем есть пункт что согласно статье 556 ГК продавцы обязуются передать квартиру по передаточному акту, но они не подписывают акт и не выполняют условия договора. По договору они должны были освободить квартиру в течение 15 дней после сделки, срок уже вышел они вроде бы съехали из квартиры, но ключи не отдают и акт приема передачи не подписывают. Что нам делать? Есть ли какие то способы их заставить отдать ключи и подписать акт?

Здравствуйте!

Сейчас, конечно, для вас уже поздно об этом говорить, но на будущее будет полезно знать. В договор купли-продажи вы можете вписать отдельным пунктом ответственность продавца за различные нарушения исполнения договора. В частности, можно указать отдельным условием штраф за затягивание договорных сроков передачи квартиры и за отказ от подписания акта приема-передачи.

Это не гарантирует, что продавец сразу станет честным и аккуратным, но все-таки подстегнет многих, кто не хочет попадать на штраф. А у вас остается возможность взыскать этот штраф с продавца через суд.