Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
Akimova
Новичок
Зарегистрирован: 13 янв 2021
Сообщения: 5

Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#1 Сообщение Akimova » 24 янв 2021, 22:55

При заверении сделки купли-продажи квартиры, делает ли нотариус запрос в ПНД на дееспособность продавца или проверяет клиентов только "на глаз"?
Спасибо за ответы)

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 62
Поблагодарили: 14 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#2 Сообщение Lexus_DT » 25 янв 2021, 02:52

Не дождетесь :mrgreen: Никакой нотариус париться по этому поводу не будет. Проверять продавца на дееспособность - это проблемы покупателя квартиры. Нотариусу будет вполне достаточно, если человек относительно прилично выглядит, от него не разит алкоголем, он внятно отвечает на вопросы и способен поставить подпись на договор. А если потом окажется, что продавец с головой не дружит, то никакой реальной ответственности за это нотариус не понесет.

Хотя если что случится, он потом может участвовать в судебном процессе в качестве свидетеля и бить себя пяткой в грудь, уверяя, что дескать сам видел, что человек был в полном адеквате, в ясном уме и твердой памяти. Поэтому и удостоверил договор. В принципе это может помочь покупателю убедить суд, что в момент подписания договора продавец был дееспособен. Если конечно у суда не окажется под рукой более сильного свидетеля, чем нотариус, который убедит суд в обратном.

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 2-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 75
Поблагодарили: 39 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#3 Сообщение AnnaSmart » 25 янв 2021, 17:55

Akimova писал(а):
24 янв 2021, 22:55
При заверении сделки купли-продажи квартиры, делает ли нотариус запрос в ПНД на дееспособность продавца или проверяет клиентов только "на глаз"?
Спасибо за ответы)
Здравствуйте!
Закон обязывает нотариусов при совершении нотариальных действий устанавливать личность граждан и проверять их дееспособность:

Статья 42. Установление личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия ("Основы законодательства РФ о нотариате"): http://www.consultant.ru/document/cons_ ... 3bf0448ec/

Там говорится, что нотариус должен установить личность "на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанного гражданина".
И далее: "При установлении личности гражданина... нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы...", "Для установления личности гражданина... нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении".

Статья 43. Проверка дееспособности граждан...
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... 0e748c498/

Буквально там сказано следующее:
"При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей".
И все! То есть здесь нет указания, как именно нотариус должен проверять продавца квартиры на дееспособность.

На практике, при удостоверении сделок купли-продажи квартир, это происходит путем простого общения с участниками сделки и визуальной оценки их психического состояния. То есть, как вы говорите - дееспособность проверяется "на глаз". Никаких запросов в ПНД или НД нотариус не делает. Да и законных оснований требовать у человека каких-либо данных из медицинских учреждений у него нет, так как это является врачебной тайной.

Но добровольно продавец вполне может предоставить нотариусу справку из ПНД, если у того вдруг возникнут подозрения в наличии психических заболеваний. В такой справке больше заинтересован покупатель, чем нотариус.

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 2-го уровня
Откуда: Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 88
Поблагодарили: 27 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#4 Сообщение volokolamov » 26 янв 2021, 22:25

Akimova писал(а):
24 янв 2021, 22:55
При заверении сделки купли-продажи квартиры, делает ли нотариус запрос в ПНД на дееспособность продавца или проверяет клиентов только "на глаз"?
Спасибо за ответы)
В пнд и нд запрос не делает нотариус , делает запрос в фгис егрн по продавцу (продавцам) о лишении (ограничении) дееспособности судом (Росреестр является оператором данной базы с данной информацией) а также в тот же фгис егрн по квартире (кто правообладаль , наличие ограничений , обременений)

Дееспособность нотариус определяет по формальным признакам
(нужно понимать , что он не является ни врачом наркологом ни врачом пихиатором и не может давать заключения о "сделкоспособности" выступая как соответствующий врач-специалист)

То есть договор с человеком , который явно пьян (что видно увидеть и унюхать) или не может ответить на поставленные ему нотариусом вопросы нотариус не станет

Но если человек внешне выглядит нормально, от него нет запаха алкоголя , человека не трясет не "плющит" и не "колбасит" ответил на вопросы нотариуса, то и договор будет удостоверен

Аватара пользователя
Mihey
Новичок
Откуда: из Центра
Зарегистрирован: 10 июн 2020
Сообщения: 9

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#5 Сообщение Mihey » 29 янв 2021, 21:31

AnnaSmart писал(а):
25 янв 2021, 17:55
На практике, при удостоверении сделок купли-продажи квартир, это происходит путем простого общения с участниками сделки и визуальной оценки их психического состояния. То есть, как вы говорите - дееспособность проверяется "на глаз". Никаких запросов в ПНД или НД нотариус не делает. Да и законных оснований требовать у человека каких-либо данных из медицинских учреждений у него нет, так как это является врачебной тайной.
И какой смысл тогда нести договор к нотариусу, если он не гарантирует дееспособность продавца квартиры? И даже не имеет права требовать у него справку ПНД. Я как покупатель могу требовать, а он нет! И зачем он тогда нужен! Паспорт у продавца я и сам могу проверить и документы по квартире тоже, или юристу показать. А нотариус получается никакие риски в сделке особенно не устраняет? За что тогда ему платить?

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 62
Поблагодарили: 14 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#6 Сообщение Lexus_DT » 29 янв 2021, 22:04

Mihey писал(а):
29 янв 2021, 21:31
И какой смысл тогда нести договор к нотариусу, если он не гарантирует дееспособность продавца квартиры? И даже не имеет права требовать у него справку ПНД. Я как покупатель могу требовать, а он нет! И зачем он тогда нужен! Паспорт у продавца я и сам могу проверить и документы по квартире тоже, или юристу показать. А нотариус получается никакие риски в сделке особенно не устраняет? За что тогда ему платить?
Видимо, вы ждете от кого-то твердых гарантий? Спешу вас огорчить - абсолютные гарантии в этой жизни дает только господь Бог. Все остальные (риэлторы, юристы, нотариусы и т.п.) ничего не гарантируют. И даже когда они уверяют, что гарантируют, будьте уверены - врут. :mrgreen:

Но это не означает, что они не нужны для сделки. Про риэлторов и юристов - отдельная тема, а вот нотариальные сделки оспариваются в суде крайне редко. Намного чаще оспариваются договоры в простой письменной форме. Это просто статистика. Да и сложно представить себе мошенника, который собирается оспорить сделку, кинуть покупателя и вернуть себе квартиру, задействовав в этой схеме нотариуса. Тот может поломать ему все планы, если конечно нотариус сам не участвует в этой афере.

Так что ждать от нотариуса гарантий не стоит, но риски сделки с недвижимостью он все же снижает.
И кстати, справка из ПНД на продавца тоже не гарантирует его дееспособности на момент сделки. Например, продавец может и не состоять на учете в ПНД, но перед сделкой наглотаться каких-нибудь возбудительно-успокоительных таблеток. И если он потом сможет подтвердить, что находился под воздействием препаратов, то это повод признать сделку недействительной по причине его состояния на момент заключения договора и неосознанности его действий.

Это просто для размышления :o Повторюсь - никто вам никаких гарантий не обеспечит, кроме вас самих. А нотариусы, риэлторы и юристы - это просто помощники, которые снижают ваши риски. Не ждите от них большего.

Аватара пользователя
Dimitr
Участник 1-го уровня
Имя: Дмитрий
Зарегистрирован: 02 июн 2020
Сообщения: 19
Поблагодарили: 6 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#7 Сообщение Dimitr » 31 янв 2021, 20:10

Недееспособным человека можно признать только по суду, по другому не бывает. А для этого у него должно быть серьезное психическое расстройство. Серьезное здесь ключевое слово! То есть если человек слегка тормоз по жизни или он... так сказать просто не очень умный, то это не говорит о его недееспособности. Только решение суда! А для этого нужно медицинское наблюдение и заключение врача-психиатра с однозначным выводом. То есть такое состояние сложно скрыть. Поэтому психически больного обычно видно сразу, в процессе разговора. Вот на это нотариусы и опираются.

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 2-го уровня
Откуда: Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 88
Поблагодарили: 27 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#8 Сообщение volokolamov » 01 фев 2021, 11:57

Dimitr писал(а):
31 янв 2021, 20:10
Поэтому психически больного обычно видно сразу, в процессе разговора.
Опасное заблуждение
Психические расстройства бывают разного характера и в разных стадиях
Человек , не являющийся медспециалистом далеко не всегда может установить факт (отсутствия) наличия расстройства у собеседника

Аватара пользователя
Dimitr
Участник 1-го уровня
Имя: Дмитрий
Зарегистрирован: 02 июн 2020
Сообщения: 19
Поблагодарили: 6 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#9 Сообщение Dimitr » 01 фев 2021, 19:58

volokolamov писал(а):
01 фев 2021, 11:57
Человек , не являющийся медспециалистом далеко не всегда может установить факт (отсутствия) наличия расстройства у собеседника
По закону нотариус ДОЛЖЕН определять дееспособность участников сделки (номер статьи закона не помню, но она точно есть). И он свидетельствует на сделке, что стороны дееспособны и понимают значение своих действий. Но он не является медспециалистом. И как тогда это понимать?

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 2-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 75
Поблагодарили: 39 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#10 Сообщение AnnaSmart » 01 фев 2021, 21:22

Я уточню. Действующее законодательство, которое наделяет нотариуса обязанностью проверять дееспособность участников сделки, не предусматривает его права назначать психиатрическую экспертизу или права требовать от граждан документально подтвержденной информации об отсутствии у них психических расстройств. Поэтому фактически все полномочия нотариуса по проверке дееспособности продавца квартиры при совершении нотариальных действий ограничиваются рядом простых, но обязательных процедур.

Сначала нотариус устанавливает личность гражданина, затем производит оценку адекватности его поведения методами визуальной, вербальной и органолептической диагностики. То есть - по внешнему виду, голосу, запаху, способности логически мыслить, понимать сканное ему, связно излагать свои мысли и т.п.
Если у нотариуса нет сомнений в удовлетворительном психическом состоянии человека и, соответственно, в его дееспособности, то он подтверждает это письменно, совершая нотариальное действие.

Если же в процессе общения с продавцом квартиры у нотариуса возникнут сомнения в его адекватности, то он имеет право отказать в совершении нотариальных действий или отложить их до выяснения. В этом случае нотариус может направить электронные запросы по межведомственной системе СМЭВ как в Росреестр (для проверки информации по их базе о недееспособных собственниках недвижимости), так и в базу данных судебных актов (для проверки имеется ли вступившее в законную силу решение суда о признании гражданина недееспособным).

Аватара пользователя
Akimova
Новичок
Зарегистрирован: 13 янв 2021
Сообщения: 5

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#11 Сообщение Akimova » 01 фев 2021, 22:23

volokolamov писал(а):
26 янв 2021, 22:25
В пнд и нд запрос не делает нотариус , делает запрос в фгис егрн по продавцу (продавцам) о лишении (ограничении) дееспособности судом (Росреестр является оператором данной базы с данной информацией) а также в тот же фгис егрн по квартире (кто правообладаль , наличие ограничений , обременений)

Дееспособность нотариус определяет по формальным признакам
(нужно понимать , что он не является ни врачом наркологом ни врачом пихиатором и не может давать заключения о "сделкоспособности" выступая как соответствующий врач-специалист)
Отсутствие псих. диагноза покажет простая справка из пнд, если там будет написано "на учете не стоит" или что-то в этом роде. Можно ли узнать статус дееспособности продавца по справке ЕГРН? Кажется, есть такая форма справки. Можно ли требовать от продавца эту справку?

Аватара пользователя
KosMos
Участник 1-го уровня
Откуда: Константин
Имя: Москва
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 42
Поблагодарили: 8 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#12 Сообщение KosMos » 03 фев 2021, 22:02

Akimova писал(а):
01 фев 2021, 22:23
Отсутствие псих. диагноза покажет простая справка из пнд, если там будет написано "на учете не стоит" или что-то в этом роде.
Даже если в ПНД подтвердят, что продавец квартиры у них на учете не состоит, это совсем не гарантирует факт его дееспособности в момент сделки.

Во первых, далеко не каждый психически больной человек стоит на учете в ПНД. Он мог вообще не проходить никакого лечения и даже не обращаться к врачам.

Во вторых, даже здоровый человек может оказаться временно недееспособным в момент совершения сделки с недвижимостью. Например, человек может быть просто пьян или под действием наркотиков, сильнодействующих успокоительных или еще чего-нибудь, может находиться в состоянии аффекта и т.п. Все это может расцениваться судом как состояние, при котором человек не отвечает за свои действия. И справка из ПНД о том что он там на учете не состоит, здесь никак не поможет.

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 2-го уровня
Откуда: Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 88
Поблагодарили: 27 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#13 Сообщение volokolamov » 09 фев 2021, 02:40

Dimitr писал(а):
01 фев 2021, 19:58
По закону нотариус ДОЛЖЕН определять дееспособность участников сделки (номер статьи закона не помню, но она точно есть). И он свидетельствует на сделке, что стороны дееспособны и понимают значение своих действий. Но он не является медспециалистом. И как тогда это понимать?
Если Вы ссылаетесь на норму права , то необходимо точно указывать номер и наименование Закона на который ссылаетесь а также номер (номера) статей

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 2-го уровня
Откуда: Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 88
Поблагодарили: 27 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#14 Сообщение volokolamov » 09 фев 2021, 02:44

Akimova писал(а):
01 фев 2021, 22:23
Отсутствие псих. диагноза покажет простая справка из пнд, если там будет написано "на учете не стоит" или что-то в этом роде. Можно ли узнать статус дееспособности продавца по справке ЕГРН? Кажется, есть такая форма справки. Можно ли требовать от продавца эту справку?
Рекомендую просить с продавца (продавцов) две справки (с обследованием и без) из нд и две из пнд
При наличии малейших сомнений вызывать врача-специалиста на сделку и освидетелсьтвовать продавца (продавцов) непосредственно перед сделкой

Лет 5 назад сам получал выписку (тогда еще из егрП) о томб что отсутствует в егрП запись о лишении или ограничении меня в дееспособности

На самом деле если такая запись есть , то Росреестр тупо не зарегистрирует переход права до предоставления документа из органа опеки и попечительства о разрешении сделки

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 2-го уровня
Откуда: Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 88
Поблагодарили: 27 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#15 Сообщение volokolamov » 09 фев 2021, 02:49

KosMos писал(а):
03 фев 2021, 22:02
Даже если в ПНД подтвердят, что продавец квартиры у них на учете не состоит, это совсем не гарантирует факт его дееспособности в момент сделки.

Во первых, далеко не каждый психически больной человек стоит на учете в ПНД. Он мог вообще не проходить никакого лечения и даже не обращаться к врачам.

Во вторых, даже здоровый человек может оказаться временно недееспособным в момент совершения сделки с недвижимостью. Например, человек может быть просто пьян или под действием наркотиков, сильнодействующих успокоительных или еще чего-нибудь, может находиться в состоянии аффекта и т.п. Все это может расцениваться судом как состояние, при котором человек не отвечает за свои действия. И справка из ПНД о том что он там на учете не состоит, здесь никак не поможет.
Полностью согласен : Из недавнего опыта - девушка лет 5 назад бухнула лишнего на концерте , сцепилась по синей лавке с другой девушкой , в результате обоих доставили в полицию , продули , составили протоколы и рапорта и отпустили

Бумагу из полиции сбросили в НД
В результате: справку о том что не состоит на учете в регистратуре ей не дали
пошла девушка скандалить с врачом (справку с обследованием оформлять тоже отказались)
В результате после 10 минут препирательств врач выдала справку о том , что на учете не состоит , но есть в диспансере рапорт из полиции о том что состояние опьянения было зафиксировано и нуждается девушка в дообследовании, от сдачи анализов на ПАВ отказалась и от постановки на учет тоже
в чем и выдается справка

Сделку провели заверив договор нотариально (там была обязательная форма нотариальная) и вызвав врача психиатора-нарколога на сделку

Аватара пользователя
Dimitr
Участник 1-го уровня
Имя: Дмитрий
Зарегистрирован: 02 июн 2020
Сообщения: 19
Поблагодарили: 6 раз

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#16 Сообщение Dimitr » 10 фев 2021, 07:25

volokolamov писал(а):
09 фев 2021, 02:40
Если Вы ссылаетесь на норму права , то необходимо точно указывать номер и наименование Закона на который ссылаетесь а также номер (номера) статей
Статья 43. Проверка дееспособности граждан
Там выше в теме оказывается есть номер этой статьи и комментарии - вот: viewtopic.php?f=10&t=204&p=1960#p1878

Аватара пользователя
Gray
Новичок
Откуда: Московская область
Имя: Александр
Зарегистрирован: 11 дек 2020
Сообщения: 4

Re: Проверяет ли нотариус на дееспособность продавца квартиры?

#17 Сообщение Gray » 14 фев 2021, 15:47

KosMos писал(а):
03 фев 2021, 22:02
Даже если в ПНД подтвердят, что продавец квартиры у них на учете не состоит, это совсем не гарантирует факт его дееспособности в момент сделки.

Во первых, далеко не каждый психически больной человек стоит на учете в ПНД. Он мог вообще не проходить никакого лечения и даже не обращаться к врачам.

Во вторых, даже здоровый человек может оказаться временно недееспособным в момент совершения сделки с недвижимостью. Например, человек может быть просто пьян или под действием наркотиков, сильнодействующих успокоительных или еще чего-нибудь, может находиться в состоянии аффекта и т.п. Все это может расцениваться судом как состояние, при котором человек не отвечает за свои действия. И справка из ПНД о том что он там на учете не состоит, здесь никак не поможет.
Еще добавлю, что даже с недееспособным человеком (которого суд признал таковым) все равно можно заключать сделку. Только за него должен действовать и расписываться назначенный опекун, а на продажу его квартиры потребуется разрешение органов опеки.

Ответить