Сбербанк навязывает юридическую проверку квартиры

[Rav]

Хотелось бы узнать мнение экспертов относительно юридической проверки квартиры от Сбербанка – насколько это действительно полезная и важная опция при покупке в ипотеку от Сбербанка?

Изначально мы хотели провести сделку нотариально, но менеджеры Сбера активно навязывают свою услугу по юридической проверке квартиры, что якобы она гораздо больше дает гарантий и обеспечивает бОльшую безопасность, чем нотариальная сделка.

Сейчас находимся на финишной прямой в нашей альтернативной сделке – мы первые покупатели у наших продавцов, а они в свою очередь покупают у второго продавца. У нас нет агента, но есть этот сайт (спасибо!), у продавца есть свой агент. Мы и Продавец 1 берем ипотеку в Сбере.
У нашего продавца в квартире прописаны 2 несовершеннолетних, но они не в долях и собственник лишь их отец. Мат. капитал наш продавец использовал на покупку другой квартиры. По документам вроде бы все в порядке, уже подписали предварительный ДКП.

[Dimitr]

Хотелось бы узнать мнение экспертов относительно юридической проверки квартиры от Сбербанка – насколько это действительно полезная и важная опция при покупке в ипотеку от Сбербанка?

Изначально мы хотели провести сделку нотариально, но менеджеры Сбера активно навязывают свою услугу по юридической проверке квартиры, что якобы она гораздо больше дает гарантий и обеспечивает бОльшую безопасность, чем нотариальная сделка.

Сбербанк зарабатывает на всем чем только можно. При выдаче ипотеки и покупке квартиры через его сервис, там навязывают и свою страховую, и свою юридическую проверку. Это всего лишь продажи его субпродуктов для увеличения прибыли. Менеджеров там натаскивают на продажу максимально возможного количества услуг, от этого зависит их зарплата и премиальные. Ни о каких "бОльших гарантиях" для клиента там речи нет.

[DonPeredon]

Хотелось бы узнать мнение экспертов относительно юридической проверки квартиры от Сбербанка – насколько это действительно полезная и важная опция при покупке в ипотеку от Сбербанка?

В сберовском Домклике такие сделки проводят тысячами поэтому юристы у них специально заточены под эти вопросы. Юристы на стороне могут не знать всех тонкостей именно по недвижимости, а здесь все нюансы уже отработаны. Да и стоимость такой проверки документов в Домклике ниже чем у риэлтора или юриста на стороне.
Если у вас нет своего юриста которому вы доверяете, то чем вас не устраивают юристы Сбербанка? Тем более что у них нет интереса брать себе в залог проблемную квартиру, так что такая юридическая проверка происходит и для них самих тоже.

[Yanchik]

Тем более что у них нет интереса брать себе в залог проблемную квартиру, так что такая юридическая проверка происходит и для них самих тоже.

Сбербанк когда выдает ипотеку и так проверяет юридическую чистоту квартиры, которую берет себе в залог. Вы правильно сказали, что "у них нет интереса брать себе в залог проблемную квартиру". Они и не берут.

Получается, что те действия, которые они и так уже делают для себя, они еще дополнительно продают своим клиентам. То есть берут деньги за то, что уже сделано по умолчанию, фактически "за воздух". Сбер действительно старается заработать везде, где только можно. Они даже федеральную систему быстрых платежей у себя запрятали так, чтобы переводы люди оформляли через внутреннюю систему переводов Сбера и платили за это дополнительные деньги. Сбер всеядный.

[Rav]

Покупаемая нами квартира и продавцы по проверенным нами документам не вызывают подозрений - Продавец первый собственник, никакого наследства, да и семья приличная, они сами покупауют квартиру в этом же доме. Более того Продавцы также берут ипотеку в Сбере, думаю, что Сбер их проверит перед одобрением ипотеки. Может быть в другом случае и заказали бы экспертизу.

В то же время заказали у них ДКП - такой халтуры еще не видел. Прислали абсолютно сырой Договор, в котором даже паспортные данные напечатаны с ошибкой. Придется самим его дорабатывать.

[Yanchik]

В то же время заказали у них ДКП - такой халтуры еще не видел. Прислали абсолютно сырой Договор, в котором даже паспортные данные напечатаны с ошибкой. Придется самим его дорабатывать.

Вот вы сами и ответили на свой вопрос, стоит ли в Домклике заказывать проверку юридической чистоты квартиры

Если вы уверены в своих продавцах, то заключайте сделку. А если есть сомнения, то лучше уже найти профессиональных юристов, которые хотя бы договор купли-продажи могут составить без ошибок

[meleshko]

В Сбербанке оформление этой услуги дистанционно через интернет. Юристы там как бы виртуальные, ты их не видишь и не слышишишь, и напрямую с ними не общаешся, только через чат. Непонятно то ли с ботом переписываешься, то ли с живым человеком. Спрашивать если что там не с кого. Лучше уже своего юриста нанять.

[TohaCh]

В сберовском Домклике такие сделки проводят тысячами поэтому юристы у них специально заточены под эти вопросы. Юристы на стороне могут не знать всех тонкостей именно по недвижимости, а здесь все нюансы уже отработаны.

Все правильно насчет тысяч сделок через Домклик, у них там КОНВЕЙЕР. Именно поэтому рассчитывать на серьезную глубокую юридическую проверку отдельной квартиры не приходится. Они прогоняют каждый объект по стандартному алгоритму проверок, т. е. требуют стандартный пакет документов и пробивают по стандартным запросам в базы ЕГРН, федресурс, суды, налоги и т. д.

Проще говоря, они делают "стандартную проверку" для типовых случаев. А если случай окажется нестандартный, например, непонятно, был ли женат продавец, имеет ли его бывшая жена права на квартиру, есть ли другие наследники на квартиру и т. д., когда надо самостоятельно копаться в ситуации и выяснять детали, то в Сбере не будут с этим заморачиваться.

Тем более, что вся юридическая проверка в Сбербанке основывается на документах, которые им были предоставлены продавцом квартиры. Они так и пишут в своих заключениях - "на основе предоставленных документов". Нет какого то документа - нет и экспертной оценки по этому виду риска. Хотя глубокая экспертиза предполагает не только изучения документов, но и выяснение обстоятельств проведения сделки, общение с продавцом, сбор дополнительных справок и данных для оценки возможных рисков. Это кропотливая работа индивидуально по каждому случаю, на конвейере такое не делают.

Конечно, Сберу невыгодно брать проблемную квартиру себе в залог под выдачу ипотеки, но риск этого для банка намного ниже, чем для собственника-заемщика. Ведь если квартиру отсудят назад продавцы, то кредитные обязательства заемщика никуда не денутся. Поэтому для банка в первую очередь важно проверить долгосрочную платежеспособность заемщика, а юридическая чистота квартиры для банка второстепенна.
Для заемщика покупателя все наоборот - на первом месте стоит безопасность и юридическая проверка недвижимости и продавца.

[KosMos]

Эта юридическая экспертиза Сбербанка проводится по формальным признакам и только на основании предоставленных документов. По отзывам в инете были случаи расторжения таких сделок по суду.

[para-dogs]

Сбер любит навязывать свои услуги кругом и везде. Это у них официальная политика. Называют они это красивым словом "экосистема". Типа зашел в банк, заодно и сим-карту купил (Сбер-мобайл), страховку оформил (Сбер-страхование), таблетки купил (Сбер-еаптека) и чего только еще вам не продадут там.
То же касается и навязывания юридических услуг при ипотеке от Сбера. Хотя есть множество ипотечных банков, где не нужно доплачивать за ненужные услуги.

[KosMos]

То же касается и навязывания юридических услуг при ипотеке от Сбера. Хотя есть множество ипотечных банков, где не нужно доплачивать за ненужные услуги.

Так и здесь никто эту услугу не навязывает. Можете отказаться, если она вам не нужна.

[DonPeredon]

С 2021 года Сбербанк после своей юридической проверки дает еще и гарантию на возврат денег покупателю, если тот лишится права собственности на квартиру.

[Olga1984]

Если сделка проходит через нотариуса, то я вообще не вижу смысла в заказывании этой юридической экспертизы от сбербанка. Нотариусы тоже отвечают за свои действия и у них есть свой фонд страхования ответственности и своим имуществом они тоже отвечают.

[volokolamov]

С 2021 года Сбербанк после своей юридической проверки дает еще и гарантию на возврат денег покупателю, если тот лишится права собственности на квартиру.

1) Какое именно юрлицо дает гарантию ?
2)Где почитать подробнее можно об этом ?
3)Известно ли Вам что-либо о практической реализации данного механизма ?

[DonPeredon]

1) Какое именно юрлицо дает гарантию ?
2)Где почитать подробнее можно об этом ?
3)Известно ли Вам что-либо о практической реализации данного механизма ?

Они сами об этом говорят на официальном сайте Домклика - читайте там в середине про гарантии и сертификат https://blog.domclick.ru/post/zachem-nu ... vizhimosti

[Varyag]

С 2021 года Сбербанк после своей юридической проверки дает еще и гарантию на возврат денег покупателю, если тот лишится права собственности на квартиру.

Да, Сбер действительно недавно заявил о так называемых "сертификатах возмещения стоимости объекта недвижимости" при покупке вторички в ипотеку. Но тут не все так красиво, как кажется на первый взгляд.

Во-первых, по условиям таких "сертификатов" возмещение стоимости происходит только при условии, если покупатель потеряет по суду право собственности только "на рекомендованный к покупке объект". На деле же Сбербанк в своих заключениях часто пишет, что "объект недвижимости НЕ рекомендован к приобретению", НО ниже там же даются рекомендации, что нужно сделать, чтобы этот объект приобрести.
То есть формально получается, что даже если покупатель выполнит указанные рекомендации, то на руках у него останется заключение юристов Сбербанка, где сказано, что "объект НЕ рекомендован к приобретению". А значит, ни о какой компенсации и речи нет.

Во-вторых, сама компенсация рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры (а не реальной рыночной), и только в пределах 10 млн. руб.
Это значит, что для Москвы, например, покупателю не удастся вернуть даже стоимость типовой двухкомнатной квартиры в каком-нибудь приличном спальном районе в пределах МКАД.

Ну и в-третьих, некоторые юридические компании, которые специализируются на недвижимости, добровольно страхуют свою ответственность перед клиентами и имеют страховой полис, по которому клиенту возмещается финансовый ущерб, если сделка будет признана судом недействительной.
С одной из таких компаний сотрудничает наш портал: viewtopic.php?f=13&t=171

И кстати, сумма возмещения по страховому полису этих юристов - до 100 млн. руб. В 10 раз выше, чем у Сбера.

Как говорится - думайте сами, решайте сами...

[AnnaSmart]

Могу еще дополнить, что при ипотеке каждый заемщик обязан застраховать приобретаемую квартиру. Но в страховой пакет может входить не только обязательное страхование имущества от физического повреждения или уничтожения, но и по желанию добавляется страхование титула - то есть страхование от потери права собственности.
В этом случае юристы страховой компании тщательно изучают всю юридическую историю квартиры и только если уровень риска приемлемый, они выдают страховой полис. Причем, сумма этой страховки равна реальной рыночной стоимости квартиры и не ограничена 10-ю миллионами.

Да и юристы самого банка тоже проверяют квартиру, хотя и не так тщательно. У них задача - чтобы их ипотечный залог не пропал в результате потери права собственности заемщиком.

Поэтому, если вы при оформлении ипотеки в Сбербанке заказываете полный пакет страховки, включающей страхование титула, то фактически уже имеете двойную юридическую проверку от разных организаций, и заказывать у Сбербанка дополнительную услугу по юридической экспертизе квартиры, на мой взгляд, смысла не имеет.

[anatol-vn]

заказывать у Сбербанка дополнительную услугу по юридической экспертизе квартиры, на мой взгляд, смысла не имеет.

Согласен полностью! Эта проверка от Сбера с сертификатом - филькина грамота! Да еще и ценник за нее вырос, теперь они уже берут за нее поччти 40тыс. Упаковали все эффектно и продажники у них работают на ура! Только после их проверки потом и задержки регистрации случаются и судебные споры, и ничего потом от них не добьешься. Юриста надо иметь своего, с которым можно общаться как с нормальным человеком, а не с этим "искусственным разумом" от Сбера!

[tatmol]

Покупаемая нами квартира и продавцы по проверенным нами документам не вызывают подозрений - Продавец первый собственник, никакого наследства, да и семья приличная, они сами покупауют квартиру в этом же доме. Более того Продавцы также берут ипотеку в Сбере, думаю, что Сбер их проверит перед одобрением ипотеки. Может быть в другом случае и заказали бы экспертизу.

В то же время заказали у них ДКП - такой халтуры еще не видел. Прислали абсолютно сырой Договор, в котором даже паспортные данные напечатаны с ошибкой. Придется самим его дорабатывать.

Никаких проверок банк не проводит это миф. Они тупо смотрят в документы, которые им принес покупатель. Причём сотрудники часто настолько некомпетентны, что даже из документов не могут извлечь верной информации. Проверять приходится самостоятельно и со своим юристом.

[Lexus_DT]

Конечно, Сберу невыгодно брать проблемную квартиру себе в залог под выдачу ипотеки, но риск этого для банка намного ниже, чем для собственника-заемщика. Ведь если квартиру отсудят назад продавцы, то кредитные обязательства заемщика никуда не денутся. Поэтому для банка в первую очередь важно проверить долгосрочную платежеспособность заемщика, а юридическая чистота квартиры для банка второстепенна.
Для заемщика покупателя все наоборот - на первом месте стоит безопасность и юридическая проверка недвижимости и продавца.

Зачет!!!

[Georgggvagerban]

Уважаемые знатоки, банк себя защищает законом о том , что правообладателем является покупатель, а залогодержателем Сбер, и все риски что могут быть с квартирой ложатся на правообладателя, если вы доверяете агентам или думаете что сами способны провести проверку недвижки или как минимум быть уверенным что если сделку оспорят вы сможете погасить ипотеку в течении месяца (да да, учитесь читать кредитный договор) то тогда услуга не нужна, помните, скупой платит дважды))

[Vil9eforz]

Уважаемые знатоки, банк себя защищает законом о том , что правообладателем является покупатель, а залогодержателем Сбер, и все риски что могут быть с квартирой ложатся на правообладателя, если вы доверяете агентам или думаете что сами способны провести проверку недвижки или как минимум быть уверенным что если сделку оспорят вы сможете погасить ипотеку в течении месяца (да да, учитесь читать кредитный договор) то тогда услуга не нужна, помните, скупой платит дважды))

А вот если ипотека бралась или гасилась м помощью мат капитала и есть маленькие дети, особенно если многодетная семья то вообще по барабану что там кто хочет, им в любом случае и при любом раскладе это жилье у покупателя не отобрать..

[Vil9eforz]

Вопрос просто в том а действительно ли эта проверка может что то выявить, например проблемы с межеванием или еще что то подобное.. вот в этом вопрос и как видно среди комментариев ответа адекватного профессионального на этот вопрос НЕТ, похоже всё на мнение бабушек на лавочке сидящих.. есть кто то кто реально подкован юридически тут? Или тут только дилетанты собрались поболтать? Извиняюсь за прямоту..

[Vil9eforz]

Вопрос просто в том а действительно ли эта проверка может что то выявить, например проблемы с межеванием или еще что то подобное.. вот в этом вопрос и как видно среди комментариев ответа адекватного профессионального на этот вопрос НЕТ, похоже всё на мнение бабушек на лавочке сидящих.. есть кто то кто реально подкован юридически тут? Или тут только дилетанты собрались поболтать? Извиняюсь за прямоту..

Потому что если это просто анализ на основе каких то предоставленных документов то тогда большие сомнения вообще в пользе этой проверки.. и за что тогда такие деньги платить..

[TohaCh]

Вопрос просто в том а действительно ли эта проверка может что то выявить, например проблемы с межеванием или еще что то подобное..

"Что-то" эта проверка и правда может выявить. Что-то очевидное, что явно следует из предоставленных документов. Но не более того. Копать глубже в Сбере никто не будет, просто по той причине, что услуга "юридическая проверка от Сбербанка" это огромный конвейер, и поэтому процесс там максимально автоматизирован. В то время как на самом деле каждый случай индивидуален и требует персонального рассмотрения. Для серьезного анализа часто нужны дополнительные данные и дополнительные документы, и даже отдельные вопросы продавцу квартиры и ответы на них имеют значение для оценки ситуации. Понятное дело, ничего из этого Сбер делать не будет, так как тут уже требуется определенное творчество и юридический креатив. В алгоритмах массовых проверок это заложить невозможно.

Это примерно как оценивать квартиру по рынку. Можно обратиться к лицензированному оценщику, и он выдаст оценку, сделанную по установленному шаблону процедуры оценки (по алгоритму), результат которой может не иметь никакого отношения к реальным сделкам на рынке (тем более к торгу и изменению цены). А можно узнать цену квартиры у практикующего риэлтора, который не использует шаблонный алгоритм оценки, но постоянно находится "в рынке", и регулярно проводит сделки.
Кто из них даст более точный и адекватный результат? Думаю, мысль понятна?

Вы бы, например, к какому врачу обратились? К тому, который лечит по шаблону, не особенно вникая в ваши проблемы (зато делает это быстро и в день обслуживает по 50 человек)? Или к тому, который вас внимательно выслушает, осмотрит, поставит диагноз, а потом только решит как именно вас нужно лечить?

То же касается и проверки юридической чистоты недвижимости. Шаблонный, алгоритмический подход в таких делах, по определению, не может быть лучше и качественнее, чем индивидуальный анализ. Алгоритмы плохо работают там, где требуется элемент творчества.

Поэтому если выбирать между отдельным юристом, который будет разбираться конкретно в твоей ситуации, и этой шаблонной проверкой на конвейере Сбера (когда ты даже не видишь, с кем общаешься, то ли с ботом, то ли с человеком, и не можешь оценить его квалификацию и его заинтересованность в результате), то выбор на мой взгляд очевиден.

И я если что, не топлю за юристов, а просто рассуждаю вслух логически. Если у вас другие аргументы - welcome) я готов их выслушать