Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

Дед Риэлт: авторские бредово-аналитические заметки про то, чего на рынке недвижимости быть не должно, но... оно есть!
Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 74
Поблагодарили: 129 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#26 Сообщение DED_Realty » 24 мар 2022, 05:07

sokolovsl писал(а):
18 мар 2022, 23:16
процент неплатежей по ипотеке у нас не превышает 1%, что является минимальным значением и никакого кризиса это спровоцировать не может.
Если вы упорно верите всему, что тиражируют СМИ (я про "1% неплатежей" и хорошие перспективы рынка недвижимости), то подумайте вот о чем.

Несколько лет назад был такой крупный банк - Мастер-банк (входил в топ-20 в РФ). Так вот, опираясь на публичные данные о нем, можно было сделать вывод, что дела у него шли очень даже неплохо. И вдруг - БАЦ!!!.. и банк - банкрот. И сотни тысяч оxреневших вкладчиков, которые еще вчера были уверены, что с банком все хорошо.

Такие же истории и на рынке недвижимости. Вспомните крупного застройщика СУ-155 (2-е место по объемам ввода жилья был после ПИКа). Все было хорошо-хорошо, и вдруг - БАЦ!!!.. и СУ-155 - объявлен банкротом. И десятки тысяч обманутых дольщиков пьют валерьянку.
Та же история с известным застройщиком УРБАН-ГРУПП, проекты которого до последнего дня просто сияли на рынке, и СМИ рассказывали о стабильном финансовом положении и грандиозных планах застройщика. Далее известно - БАЦ!! Банкрот.

И подобных историй множество. И каждый раз СМИ публикуют одни данные (в угоду политике рынка), а потом эти же СМИ публикуют "сенсации" - как вдруг все произошло неожиданно и совсем наоборот.

Вы по-прежнему будете уверять, что нарисованная каким-то "экспертом" и растиражированная СМИ цифра в 1% или даже 2% неплатежей стоит того, чтобы в нее верить и радоваться прекрасным перспективам рынка и растущей платежеспособности населения?
А может стоит повнимательнее оглядеться вокруг и призадуматься? Может стоит самостоятельно проанализировать ситуацию на основе собственного опыта и работы "на земле" с людьми, увидеть реальные проблемы и нехорошие тенденции (вместо чтения бравурных заявлений чиновников и "правильных экспертов" в СМИ)?

Впрочем, спорить тут о том, что произойдет в будущем с рынком недвижимости, я не вижу смысла. Я выразил свое мнение и обосновал его. Если мои доводы для вас непонятны или неубедительны - просто пройдите мимо и не обращайте на них внимания. А время покажет, насколько мои наблюдения за происходящим на рынке недвижимости оказались верными.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 74
Поблагодарили: 129 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#27 Сообщение DED_Realty » 29 июн 2022, 00:18

Ну что, дети мои, убедились? Читайте мои заметки выше (я их делал еще несколько месяцев назад) и сверяйтесь с текущей ситуацией. Рынок встал! И встал жестко. Причем, не только вторичка, но и первичка. Даже при том, что наши думцы снова включили "льготную ипотеку" для новостроек. Сначала под 9%, потом снизили еще - аж до 7%. Небывалая щедрость от государства!

Ну и где радость покупателей? Где оживление рынка? Где очереди в офисы продаж новостроек?..

Дык, ведь я ж об этом и говорил. Если нет фундаментальных факторов, на которые может опираться реальный спрос, то никакими допингами в виде "льготных процентов" рынок не оживить.

Скидки от застройщиков еще пару месяцев назад были скрытыми, завуалированными, а теперь они уже перешли к откровенному демпингу. Вот, например, застройщик Level Group дает скидку аж 20% на все свои квартиры и апартаменты: https://level.ru/promo/skidka-20

Я даже сделал скриншот этой страницы (а то ведь застройщик ее потом поменяет): http://prntscr.com/ZHMnjuxQJLx6

Видали вы такое? И это при мощной господдержке строительной отрасли!
А народ все равно не реагирует. Видимо, уже нет сил... то есть - нет реальных возможностей. Были... да все вышли.

Застройщики уже начали массово обзванивать людей наугад с вопросом "Вы рассматриваете в ближайшее время покупку квартиры? У нас есть для вас эксклюзивное предложение..."

Банки, тем временем, вновь начали практиковать почти пофигистический подход к оценке рисков по объекту залога. Берут если не все, что принесёт заемщик, но близко к этому.

А льготная ставка в 7% годовых - это вообще нонсенс! Вообще-то, даже официальная инфляция за первые пять месяцев 2022 года составила 11,8% (вот подтверждение: https://www.statbureau.org/ru/russia/inflation )
То есть выходит, что заемщикам готовы выдавать кредиты по ставке почти в 2 раза дешевле чем инфляция. Это значит, что вы еще и сэкономите на выплатах по такой ипотеке!

Ситуация становится уже даже не забавной, а просто абсурдной. Это похоже на нервные попытки стимулировать рынок первички ЛЮБОЙ ЦЕНОЙ. Даже не думая - а что дальше...

На вторичке дела еще хуже. Тут и господдержки нет, и никакие "льготные ипотеки" на вторичке не работают. Вторичка стоит намертво!
Хозяева квартир, видимо, пока еще не осмыслили этот факт и надеются на чудо - что рынок недвижимости вдруг снова начнет почему-то расти, и они не потеряют в цене продажи. Но реальность опрокидывает их планы. При полном швахе в экономике, падении платежеспособности населения и отсутствии хоть каких-то видимых перспектив, надеяться на то, что в одной из ее ключевых отраслей вдруг все станет замечательно - верх неразумности.

В общем, пока все идет ожидаемо. Никаких сюрпризов. Все в порядке. Падаем...


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 74
Поблагодарили: 129 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#28 Сообщение DED_Realty » 09 июл 2022, 00:53

Обрушение рынка недвижимости становится все заметнее. Застройщики уже начинают снижать цены наперегонки.

Тот же Level Group, который объявлял, что скидка -20%, действует "только до 30 июня" (см. ссылку выше), теперь уже дает ее "до 15 июля". Скрин здесь: http://prntscr.com/ZGsYNY7o-b0Y
И что-то мне подсказывает, что это не крайний срок.

А здесь, например, еще один крупный застройщик - ФСК - тоже почуял неладное и объявил демпинг (- 15%) на свои квартиры - вот скриншот: http://prntscr.com/1_d7a5W3cJn9

Скидки до 20% на свои престижные апартаменты на Проспекте мира в Москве объявил и застройщик Сити XXI-век в проекте HILL8.

Другие застройщики тоже стараются не отставать - кто больше скинет. Рынок упорно не желает приходить в себя. У застроев начинается тихая паника. Заметили уровень скидок?

Оно и понятно, как же иначе. Покупателей-то теперь днем с огнем не сыщешь...

Меня только один вопрос мучает - если живые покупатели с деньгами еще на рынке остались, то зачем им сейчас брать квартиры, если они видят такое стремительное снижение цен? Что если подождать, пока они рухнут окончательно и тогда уже зайти на рынок как короли?)))


Аватара пользователя
Lexus_DT
Советник
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 100
Поблагодарили: 80 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#29 Сообщение Lexus_DT » 09 июл 2022, 23:46

ДОМ.РФ вывалил данные, что выдача ипотеки в июне взлетела на 80% https://www.interfax.ru/business/850959
Похоже, рынок опять разогревается. Как-то так.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 74
Поблагодарили: 129 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#30 Сообщение DED_Realty » 10 июл 2022, 02:04

Этого следовало ожидать. Очередной допинг для строительной отрасли, которая самостоятельно (без допингов) уже функционировать не может. Выключи внешнюю подпитку и отрасль схлопнется. Эти допинги (в виде субсидированной ипотечной ставки) пока еще кое-как позволяют ей держаться на плаву, но это не может долго продолжаться.

Кроме того - 80% роста звучит круто... но! Нужно учитывать эффект базы! То есть от какой цифры считали эти 80%. А считали от показателя мая, который был крайне низкий, рекордно низкий. По сравнению с пандeмийным маем 2020 года, показатель выдачи ипотечных кредитов этого мая упал более, чем в 6 раз.

То есть если, к примеру, вы в прошлом месяце выдали всего 1 кредит, а в этом месяце выдали 2 кредита, то чисто технически ваш показатель вырос на целых 100%! А фактически - это всего 2 кредита.

И кстати, там же в новости Интерфакса сказано про показатель выдачи ипотеки следующее:
"Показатель демонстрирует многократное снижение по сравнению с объемами выдачи ипотеки в 2021 году".

Как-то так))


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 74
Поблагодарили: 129 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#31 Сообщение DED_Realty » 10 июл 2022, 02:16

И еще до кучи: в ДОМ.РФ уверены, что они смогут выполнить "поручение президента по сохранению роста ипотечного портфеля на уровне прошлого года - не менее 2,5 трлн руб". Собственно, только это и беспокоит чиновников из ДОМ.РФ - как нарисовать нужные цифры по итогу года. И я уверен, они блестяще справятся с этой непосильной задачей. И получат премии и повышения.

А как это отразится на рынке жилья и ценах - это уже проблема покупателей.

А как народ будет разгребать свои ипотеки – это уже проблема банков и ЦБ.

А как будут строить застройщики и почему качество стройки падает год от года – это проблема Минстроя.

У ДОМ.РФ задача одна - запихать в рынок 2,5 триллиона рублей через ипотечные кредиты и отчитаться об этом. А дальше - хоть трава не расти.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 74
Поблагодарили: 129 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#32 Сообщение DED_Realty » 10 июл 2022, 02:31

И еще кое-что для понимания. Указанная в статье РБК (выше) средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в мае в 3,81% годовых не должна вводить в заблуждение.

Здесь учитываются как реальные ставки от 1,8 до 3% годовых по различным льготным гос. программам, так и "псевдольготные программы" от застройщиков, при которых стоимость квартиры просто увеличивается на сумму недополученной прибыли, исходя из объявленной ставки в 7% годовых.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 74
Поблагодарили: 129 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#33 Сообщение DED_Realty » 20 июл 2022, 19:15

А вот данные о рынке недвижимости на июль 2022 от самих риэлторов - тезисно:

Сделок купли-продажи квартир проводится всё меньше.

Эта тенденция прослеживается уже в течение трёх месяцев на первичном и вторичном рынках жилья. Об этом в эфире радиостанции «Говорит Москва» сообщил вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев.

...Всё это накладывается на рынок недвижимости, сокращает спрос. Поэтому цены корректируются, спрос корректируется в сторону понижения. Этот тренд сохранится ещё год, полтора.

Кроме того, уже во многих СМИ отмечен массовый уход агентств недвижимости с рынка (закрытие компаний или продажа их по дешевке). Об этом пишет и КоммерсантЪ:
https://www.kommersant.ru/doc/5446014
Риэлторы сворачивают сделки
Они уходят с рынка из-за падения продаж жилья


Число выставленных на продажу агентств недвижимости за последние несколько месяцев выросло в несколько раз, что является "нетипичной ситуацией для рынка"...

...эксперты не видят особого смысла в покупке агентств недвижимости из-за отсутствия ожиданий улучшения на рынке.

Вот как это комментирует вице-президент Гильдии риэлторов России:

Апрелев предположил, что после ухода риэлторских компаний с российского рынка из-за падения продаж, качество предоставляемых услуг повысится. Это связано с тем, что остаются самые квалифицированные и опытные компании, которым доверяют клиенты, подчеркнул он.

Отрывки интервью с Апрелевым выложены на сайте "Говорит Москва":
https://govoritmoskva.ru/news/323320/
Риелторы отметили обеднение населения и снижение интереса к недвижимости в РФ

В общем, все логично. И очередной костыль в виде новой порции кредитов и без того по уши закредитованному населению, принципиально проблемы не решит, только отодвинет ее еще на некоторое (уже совсем недалекое) время.


Ответить