Покупка квартиры БЧО у пожилого человека

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
Questioner
Новичок
Зарегистрирован: 27 мар 2021
Сообщения: 2

Покупка квартиры БЧО у пожилого человека

#1 Сообщение Questioner » 27 мар 2021, 13:59

Здравствуйте, уважаемые форумчане. Хотел узнать ваше мнение по ситуации с одной квартирой.

Я изучил немало материалов по покупке квартиры у пожилого человека, но везде описывается ситуация, при которой собственник уже проживает (или проживал) в квартире. Моя ситуация отличается, поэтому опишу её подробнее.

Квартира, которую я хочу купить БЧО (без чистовой отделки). Она зарегистрирована на бабулю, возраст которой примерно 80-85 лет, но всеми делами занимается её дочь, которой 60 лет. Я с ней не общался, т.к. пока собираю информацию. Дом был сдан в 2014 г. и с тех пор в ней никто не жил и даже не пытался делать ремонт. На продажу её выставили в 2018 г. В доме с ноября по январь были проданы ещё 3 точно таких же квартиры БЧО, но цена той, про которую пишу, всегда была чуть выше. Переход права собственности был осуществлен три раза.
1. От застройщика к бабуле в середине 2014 г.
2. От бабули к дочери в конце 2014 г.
3. От дочери к бабуле в конце 2018 г.
Обе женщины достаточно уважаемые люди, дочь работает врачом, бабуля раньше тоже работала врачом, но больше о них ничего не знаю.

Ну вот ситуацию описал, теперь хочется узнать ваше мнение насчет следующих вопросов.
1. Переход права собственности. Какая мотивация могла быть у людей делать именно так? Может вы уже видели подобную ситуацию?
2. Так рискованно ли все-таки покупать эту квартиру? Могут ли её отсудить после покупки? Все-таки цена выше рыночной и в ней никто не жил, поэтому проблема, при которой продавцу негде будет жить в данной ситуации вроде бы не актуальна.
3. Если покупать квартиру, то договор хотелось бы заключать через нотариуса. Но перед тем, как обращаться к нотариусу достаточно ли будет самому проверить документы (в соответствии с инструкцией на этом сайте)? Есть знакомый юрист, у которого свое агентство недвижимости. Просто так его попросить посмотреть не получится, нужно заключать договор. Но как по мне, он лицо заинтересованное, в том плане чтобы осуществить сделку даже если она рискованная и получить свою комиссию.

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 3-го уровня
Откуда: Москва. Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 151
Поблагодарили: 80 раз

Re: Покупка квартиры БЧО у пожилого человека

#2 Сообщение volokolamov » 29 мар 2021, 21:36

1) Поинтересуйтесь у сторон предыдущих правоотношений зачем именно так делали
гадать можно бесконечно , но для начала надо услышать их ответ

2) Если и дочь и бабуля согласятся представить справки нд и пнд с обследованием, указать рыночную стоимость в договоре , соглшасятся на наториальное удостоверение договора (и обследования перед ним продавца специалистом пихиатором-наркологом),а также смогут пояснить по вопросу из пункта 1 (и вас устроят пояснения) если на квартире нет неактуальных обременений а также нет (не было) судебных и банкротных процессов с участием бабули и дочери (возможно - юрлица, где дочь или мама - гендиректор) и еще целого ряда моментов - то можно брать
3) Для нормального риэлтора (юриста) репутация дороже сиюминутной комиссии . Нарыл что-то - сообщи клиенту как есть и обозначь твое видение рисков . Клиент за это деньги платит. Не купит эту квартиру - купит другую. А проводить сделку любой ценой, втягивая клиента (за его же кровные деньги) в заведомые проблемы и оформляя ему квартиру "с душком" - это верх непрофессионализма.

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 3-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 109
Поблагодарили: 88 раз

Re: Покупка квартиры БЧО у пожилого человека

#3 Сообщение AnnaSmart » 30 мар 2021, 17:36

Questioner писал(а):
27 мар 2021, 13:59
Ну вот ситуацию описал, теперь хочется узнать ваше мнение насчет следующих вопросов.
1. Переход права собственности. Какая мотивация могла быть у людей делать именно так? Может вы уже видели подобную ситуацию?
2. Так рискованно ли все-таки покупать эту квартиру? Могут ли её отсудить после покупки? Все-таки цена выше рыночной и в ней никто не жил, поэтому проблема, при которой продавцу негде будет жить в данной ситуации вроде бы не актуальна.
3. Если покупать квартиру, то договор хотелось бы заключать через нотариуса. Но перед тем, как обращаться к нотариусу достаточно ли будет самому проверить документы (в соответствии с инструкцией на этом сайте)? Есть знакомый юрист, у которого свое агентство недвижимости. Просто так его попросить посмотреть не получится, нужно заключать договор. Но как по мне, он лицо заинтересованное, в том плане чтобы осуществить сделку даже если она рискованная и получить свою комиссию.
Здравствуйте!

В вашем случае (на основе той информации, которую вы описали выше) каких-либо явных рисков не наблюдается. Даже наоборот, в такой сделке для вас риски ниже, чем при покупке аналогичной квартиры на вторичке.

Вся история квартиры у вас на виду и не вызывает опасений того, что возникнут споры из-за нарушенных прав прежних собственников. Все прежние собственники живы, здоровы, доступны и в курсе предстоящей сделки.

То, что квартира изначально была куплена у застройщика - тоже плюс для вас. Значит, от первоначального собственника претензий точно не будет (как бывает в случае с приватизацией, например).

То, что квартиру продают по цене чуть выше рынка - тоже хорошо для вас в плане снижения риска. Если за собственником обнаружатся крупные долги, то маловероятно, что суд сочтет сделку по продаже квартиры попыткой вывода имущества из-под долговых обязательств. В таких случаях сделки аннулируются судом как раз при явно заниженной цене.

Отсутсвуют самые опасные риски - возможности для оспаривания сделки по причине нарушения прав детей, неучтенных наследников и недееспособных граждан. В последнем случае нотариус и медицинское освидетельствование на сделке закроет для вас этот риск.

Обе женщины - врачи. Это тоже косвенный признак в вашу пользу, в плане того, что дочь-врач не может не знать о возможном психическом расстройстве своей матери, собственницы квартиры. Хорошо, если дочь будет присутствовать вместе с матерью на сделке у нотариуса.

А то, что дочь и бабушка два раза перепродавали квартиру друг другу, выглядит, конечно, странным, но ничего незаконного в этом нет.

Аватара пользователя
Questioner
Новичок
Зарегистрирован: 27 мар 2021
Сообщения: 2

Re: Покупка квартиры БЧО у пожилого человека

#4 Сообщение Questioner » 30 мар 2021, 18:14

Здравствуйте.

Большое спасибо за такие подробные ответы!

В прошлом посте забыл задать ещё один вопрос. А что если бабушка, основываясь на своем немалом возрасте, решила написать завещание, в котором после её кончины квартира переходит к внуку(внукам). Предположим, что бабушка все-таки продала квартиру, деньги внуку отдала, пусть покупает, что ему нравится. Но не осложнит ли в дальнейшем жизнь покупателя квартиры такое завещание? Вдруг денег внуку станет мало и он захочет вернуть квартиру. Стоит ли в таком случае попросить нотариально заверенное заявление о том, что квартира в завещании не указана? Или это просто моё богатое воображение и завещание вообще не играет никакой роли?

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 3-го уровня
Откуда: Москва. Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 151
Поблагодарили: 80 раз

Re: Покупка квартиры БЧО у пожилого человека

#5 Сообщение volokolamov » 31 мар 2021, 01:41

Questioner писал(а):
30 мар 2021, 18:14
Здравствуйте.

Большое спасибо за такие подробные ответы!

В прошлом посте забыл задать ещё один вопрос. А что если бабушка, основываясь на своем немалом возрасте, решила написать завещание, в котором после её кончины квартира переходит к внуку(внукам). Предположим, что бабушка все-таки продала квартиру, деньги внуку отдала, пусть покупает, что ему нравится. Но не осложнит ли в дальнейшем жизнь покупателя квартиры такое завещание? Вдруг денег внуку станет мало и он захочет вернуть квартиру. Стоит ли в таком случае попросить нотариально заверенное заявление о том, что квартира в завещании не указана? Или это просто моё богатое воображение и завещание вообще не играет никакой роли?
Если собственник при жизни произвел отчуждение принадлежащего ему имущества , то наличие или отсутствие его завещания не имеет никакого значения , так как данное имущество в наследственную массу после его смерти не войдет , так как выбыло из его собственности до его смерти

Ответить