Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

С чем сталкиваешься при покупке новостройки – вопросы, мнения, советы, личный опыт.
Ответить
Аватара пользователя
anatol-vn
Новичок
Зарегистрирован: 26 апр 2021
Сообщения: 2

Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#1 Сообщение anatol-vn » 26 апр 2021, 18:01

Здравствуйте! Рассматриваю покупку квартиры в новостройке. Вопрос по существу: КАК ИМЕННО нужно проверять документы, которые предоставляет мне застройщик?
Уточняю: важно понять не просто перечень документов, а именно что и как там проверять, куда там смотреть, на что обращать внимание в этих документах? Задача: определить надежность застройщика и вероятность того, что эта строительная компания достроит дом, а также все что касается самой квартиры.
Что должно быть в этих документах и чего там быть не должно? Что может говорить о том, что застройщик не надежный?
Интересуют любые полезные советы. Заранее благодарю.

Аватара пользователя
cheremis
Участник 2-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 52
Поблагодарили: 19 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#2 Сообщение cheremis » 26 апр 2021, 21:22

Смотрите проектную декларацию застройщика, там будут данные об опыте компании (где, когда и сколько уже построили жилья) и об основных разрешительных документах на строительство (аренда земли, экспертиза проекта, разрешение на строительство). Это обязательно.

Соберите информацию о застройщике в интернете на деловых ресурсах, где есть данные о его акционерах, партнерах, финансовых возможностях и т.д. Как давно он на рынке, как котируются его акции на фондовой бирже, входит ли застройщик в число системообразующих предприятий (тогда ему не дадут утонуть в кризис).

Смотрите аккредитацию застройщика у крупных банков - там не будут давать ипотеку дольщикам, если застройщик не оформил как положено всех документов по строительному проекту. Да и самого застройщика банковские финансисты глубоко прощупывают. Залоговый неликвид в недостроенном проекте банкам не нужен.

Вот по этим данным уже сами делаете вывод, можно ли такому застройщику доверять и стоит ли у него покупать квартиру.

Аватара пользователя
Artur
Участник 2-го уровня
Откуда: Nedelko_Co
Имя: Артур Пронин
Зарегистрирован: 16 апр 2020
Сообщения: 94
Поблагодарили: 36 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#3 Сообщение Artur » 27 апр 2021, 19:12

В проектной декларации посмотрите этажность дома и площадь Вашего объекта долевого строительства (будущей квартиры). Также в проектной декларации можно найти график строительства и срок сдачи дома в эксплуатацию. В процессе строительства в проектную декларацию могут вноситься изменения, поэтому актуальность проектной декларации и иных документов, предоставленных застройщиком, проверяйте на сайте наш.дом.рф.
Если разрешение на строительство выдано недавно, то скорее всего оплата будет производиться на счет эскроу. В этом случае на надежность застройщика можно не обращать внимания. Да и к тому же, сейчас, в основном, юридическое лицо (застройщик) создаётся под конкретный проект.
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года. Юридическая компания”Неделько и партнеры”

Аватара пользователя
KosMos
Участник 2-го уровня
Откуда: Константин
Имя: Москва
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 58
Поблагодарили: 21 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#4 Сообщение KosMos » 30 апр 2021, 13:46

Прежде всего смотрите на законные основания для застройки участка - на право аренды и на разрешение на строительство. Сроки, даты, кому, кем, когда, печати, подписи.

Внимательно читайте договор ДДУ. Обращайте внимание на следующее:
технические параметры квартиры, которые вам нужно будет сверять при приемке (этаж, площадь, комнаты, с отделкой, без отделки и т.д).
как сформулировано условие цены и возможных ее изменений, доплат.
срок строительства и порядок передачи квартиры дольщику.
возможность расторжения договора и переуступки прав по нему.
какой вид обеспечения исполнения обязательств по ДДУ берет на себя застройщик (компенсационный фонд, эскроу).
гарантии на построенный объект недвижимости (на конструктивные элементы и на инженерные коммуникации, сроки).
особые условия по договору (доп. обязательства, штрафы, неустойки и т.д.)


Аватара пользователя
Yanchik
Участник 1-го уровня
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 35
Поблагодарили: 11 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#6 Сообщение Yanchik » 05 май 2021, 23:30

anatol-vn писал(а):
26 апр 2021, 18:01
Задача: определить надежность застройщика и вероятность того, что эта строительная компания достроит дом, а также все что касается самой квартиры.
Что должно быть в этих документах и чего там быть не должно? Что может говорить о том, что застройщик не надежный?
Если деньги вы платите не застройщику напрямую, а на счет эскроу в банке, значит строительство идет на кредитные деньги банка, на условиях проектного финансирования. Значит уже большая вероятность, что стройка не остановится из-за нехватки денег. Счета эскроу теперь заменяют надежность застройщика и можно не заморачиваться особенно с проверкой его документов. Деньги дольщиков защищены, а это главное.

Аватара пользователя
TohaCh
Участник 2-го уровня
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 88
Поблагодарили: 34 раза

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#7 Сообщение TohaCh » 06 май 2021, 00:36

Yanchik писал(а):
05 май 2021, 23:30
Счета эскроу теперь заменяют надежность застройщика и можно не заморачиваться особенно с проверкой его документов. Деньги дольщиков защищены, а это главное.
Эскроу ввели, вообще-то, как обязательный способ расчетов еще в 2019 году. С тех пор число обманутых дольщиков почему-то еще выросло. А в начале 2021 года – так вообще темп прироста увеличился до рекордного :o

Вот из последних новостей:

В России число обманутых дольщиков выросло максимальными темпами за два года.
В I квартале 2021 года в целом по России число обманутых дольщиков подскочило более чем на 5000 человек по сравнению с предыдущим кварталом.

https://secretmag.ru/news/v-rossii-rezk ... shikov.htm

Так что я бы не торопился так уж доверять этим эскроу и отказываться от самостоятельной проверки документов перед покупкой новостройки. В теории все выглядит хорошо, а практика показывает, что не все так уж радужно...

Аватара пользователя
Yanchik
Участник 1-го уровня
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 35
Поблагодарили: 11 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#8 Сообщение Yanchik » 19 май 2021, 15:18

Я уже сама не понимаю. Почему счета эскроу ввели уже два года назад, но они не спасают? Почему тогда число обманутых дольщиков не только не уменьшается, но даже увеличивается?

Аватара пользователя
cheremis
Участник 2-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 52
Поблагодарили: 19 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#9 Сообщение cheremis » 20 май 2021, 15:34

Тут скорее всего дольщики попали те, которые покупали новостройки еще на старых условиях без эскроу. Когда эти счета сделали обязательными, там было много исключений по которым застройщикам разрешалось продавать квартиры на прежних условиях, без эскроу, деньги вносились сразу на счет застройщика. Вот они похоже и попали.

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 3-го уровня
Откуда: Москва. Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 145
Поблагодарили: 70 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#10 Сообщение volokolamov » 21 май 2021, 08:33

Yanchik писал(а):
19 май 2021, 15:18
Я уже сама не понимаю. Почему счета эскроу ввели уже два года назад, но они не спасают? Почему тогда число обманутых дольщиков не только не уменьшается, но даже увеличивается?
Ряд застройщиков применяет псевдоэскроу схемы (называть поименно не буду)
Вкратце так - на эскроу не более 15-20 процентов от стоимости квартиры
Остальное идет на счет помойной ооо- прокладке
В случае каких-либо проблем с эскроу удасться вернуть только мизерную часть вложений
Получить что-либо с ооо=прокладки не будет представляться возможным

Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 94
Поблагодарили: 25 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#11 Сообщение Секреты Риэлтора » 24 май 2021, 14:50

cheremis писал(а):
20 май 2021, 15:34
Тут скорее всего дольщики попали те, которые покупали новостройки еще на старых условиях без эскроу. Когда эти счета сделали обязательными, там было много исключений по которым застройщикам разрешалось продавать квартиры на прежних условиях, без эскроу, деньги вносились сразу на счет застройщика. Вот они похоже и попали.
Да, действительно, несмотря на обязательное введение эскроу-счетов, ряд Застройщиков продолжают продавать новостройки по старым правилам, укладываясь в те исключения, которые им предоставлены законом.
Кому и на каких условиях это позволено, можно прочитать в нашем учебнике - здесь (см. там подзаголовок "Важные изменения в закон ФЗ-214 с 01 июля 2019"): https://kvartira-bez-agenta.ru/glossari ... oitelstve/

Кроме того, механизм возврата денег дольщикам с эскроу-счетов пока не применялся на практике. В теории он выглядит хорошо (для дольщиков), но будет ли он так же хорошо работать - пока не ясно.
Банкам, например, совсем не интересно собирать деньги на свои счета эскроу, потом финансировать стройку (кредитуя девелопера), а потом в случае проблем у того же девелопера, не только потерять вложенные в стройку деньги, но еще и вернуть дольщикам привлеченные на эскроу-счета деньги.
Такие огромные потери для банка могут стать катастрофичными, а значит, банк будет искать лазейки, позволяющие ему удерживать (не отдавать) деньги дольщикам с эскроу-счетов даже в случае заморозки стройки.

Это, конечно, предположение. Посмотрим, как это будет выглядеть на самом деле.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Alisa103
Участник 1-го уровня
Откуда: Калининград
Имя: Елена
Зарегистрирован: 18 окт 2019
Сообщения: 18
Поблагодарили: 1 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#12 Сообщение Alisa103 » 24 май 2021, 22:51

volokolamov писал(а):
21 май 2021, 08:33
Ряд застройщиков применяет псевдоэскроу схемы (называть поименно не буду)
Вкратце так - на эскроу не более 15-20 процентов от стоимости квартиры
Остальное идет на счет помойной ооо- прокладке
В случае каких-либо проблем с эскроу удасться вернуть только мизерную часть вложений
Получить что-либо с ооо=прокладки не будет представляться возможным
Но если я внесла 100% оплаты на свой эскроу-счет в банке и наблюдаю там эту сумму, это не мой случай?

Аватара пользователя
Yanchik
Участник 1-го уровня
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 35
Поблагодарили: 11 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#13 Сообщение Yanchik » 25 май 2021, 17:00

volokolamov писал(а):
21 май 2021, 08:33
Ряд застройщиков применяет псевдоэскроу схемы (называть поименно не буду)
Вкратце так - на эскроу не более 15-20 процентов от стоимости квартиры
Остальное идет на счет помойной ооо- прокладке
В случае каких-либо проблем с эскроу удасться вернуть только мизерную часть вложений
Получить что-либо с ооо=прокладки не будет представляться возможным
А можно поподробнее про псевдоэскроу схемы, как это происходит? Это значит, что должно заключаться два ДДУ на две разные суммы? Или как?

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 3-го уровня
Откуда: Москва. Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 145
Поблагодарили: 70 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#14 Сообщение volokolamov » 26 май 2021, 19:48

Alisa103 писал(а):
24 май 2021, 22:51
Но если я внесла 100% оплаты на свой эскроу-счет в банке и наблюдаю там эту сумму, это не мой случай?
Не ваш

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 3-го уровня
Откуда: Москва. Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 145
Поблагодарили: 70 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#15 Сообщение volokolamov » 26 май 2021, 19:51

Yanchik писал(а):
25 май 2021, 17:00
А можно поподробнее про псевдоэскроу схемы, как это происходит? Это значит, что должно заключаться два ДДУ на две разные суммы? Или как?
1) Застройщик заключает дду с подконтрольной ему ООО по цене порядка 35000 за метр с расчетами через эскроу и регистрирует их в росреестре
2) ООО предлагает Вам уступку прав и обязанностей по дду (35000 за метр) и оплату разницы (порядка 150 000 - метр) - на счет ооо-помойке
3) В случае каких-либо проблем вы получите 35000 за метр с эскроу а оставшиеся деньги не увидите никогда

Аватара пользователя
Yanchik
Участник 1-го уровня
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 35
Поблагодарили: 11 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#16 Сообщение Yanchik » 26 май 2021, 21:54

volokolamov писал(а):
26 май 2021, 19:51
2) ООО предлагает Вам уступку прав и обязанностей по дду (35000 за метр) и оплату разницы (порядка 150 000 - метр) - на счет ооо-помойке
А чем эта ООО обосновывает оплату второй части цены (150 000 за метр)? Второй договор уступки на ту же квартиру они же не могут заключить. Тогда подо что эти деньги отдаются?

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 3-го уровня
Откуда: Москва. Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 145
Поблагодарили: 70 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#17 Сообщение volokolamov » 27 май 2021, 02:11

Yanchik писал(а):
26 май 2021, 21:54
А чем эта ООО обосновывает оплату второй части цены (150 000 за метр)? Второй договор уступки на ту же квартиру они же не могут заключить. Тогда подо что эти деньги отдаются?
Двойных продаж не будет
Но огромные риски в случае банкротства застройщика и прекращения строительства

Подо что именно отдаются деньги ооо сверх цены договора уступки ппав и обязанностей по договору дду не вникал

Неинтересно от слова совсем

Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 94
Поблагодарили: 25 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#18 Сообщение Секреты Риэлтора » 12 июн 2021, 00:01

anatol-vn писал(а):
26 апр 2021, 18:01
Здравствуйте! Рассматриваю покупку квартиры в новостройке. Вопрос по существу: КАК ИМЕННО нужно проверять документы, которые предоставляет мне застройщик?
Уточняю: важно понять не просто перечень документов, а именно что и как там проверять, куда там смотреть, на что обращать внимание в этих документах? Задача: определить надежность застройщика и вероятность того, что эта строительная компания достроит дом, а также все что касается самой квартиры.
Что должно быть в этих документах и чего там быть не должно? Что может говорить о том, что застройщик не надежный?
Интересуют любые полезные советы. Заранее благодарю.
Рекомендую почитать два шага нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (в той части, которая касается покупки новостройки):

шаг "Знакомимся с Застройщиком",
и следующий шаг - "Знакомимся с девелоперским проектом".

Там подробно и последовательно показано, как оценивать надежность Застройщика, что выяснять по проекту строительства, какие документы изучать, что именно там смотреть и т.п.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Beauty_July
Участник 1-го уровня
Имя: Юлия
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 25
Поблагодарили: 1 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#19 Сообщение Beauty_July » 04 июл 2021, 19:32

А если покупать по переуступке то что еще надо смотреть из документов?

Аватара пользователя
Varyag
Участник 2-го уровня
Откуда: "Секреты Риэлтора"
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 81
Поблагодарили: 27 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#20 Сообщение Varyag » 05 июл 2021, 17:12

Beauty_July писал(а):
04 июл 2021, 19:32
А если покупать по переуступке то что еще надо смотреть из документов?
Для проверки застройщика и строительного проекта - принципиальной разницы нет, так как сам проект и застройщик остаются те же самые для нового покупателя. Проверяете все те же документы, что и при покупке напрямую по ДДУ. Плюс проверяются сами права требования у продавца (т.е. основания для уступки этих прав).

Дополнительно надо будет еще проверять и того, кто вам переуступает свои права (продавца) - юрлицо или физлицо. В зависимости от этого формируется набор доп. сведений для проверки.

Все это тоже есть в нашем учебнике - что и как проверять при уступке прав. Поищите там через поиск по сайту: https://kvartira-bez-agenta.ru/poisk-po-sajtu/
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
para-dogs
Участник 1-го уровня
Откуда: Московская область
Имя: Михаил
Зарегистрирован: 09 июл 2020
Сообщения: 24
Поблагодарили: 7 раз

Re: Как проверить документы при покупке новостройки, что именно нужно смотреть?

#21 Сообщение para-dogs » 05 июл 2021, 22:54

Beauty_July писал(а):
04 июл 2021, 19:32
А если покупать по переуступке то что еще надо смотреть из документов?
Если тот, кто продает по уступке - физлицо, то тут включаются еще все проблемы связанные с его личностью. Семейное положение, право супруга на общее имущество, личные долги, возможное банкротство, дееспособность и т. д. Тут лучше юриста подтянуть для полной проверки.

Ответить