Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.
Ответить
Аватара пользователя
Dilma
Новичок
Откуда: Москва
Имя: Татьяна
Зарегистрирован: 23 май 2021
Сообщения: 3

Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#1 Сообщение Dilma » 23 май 2021, 20:07

Здравствуйте. Я покупаю квартиру где собственники мать и несовершеннолетний ребенок (дочь). С документами на квартиру все в порядке. Мать получила разрешение органов опеки на продажу квартиры, с условием покупки в равных долях с ребенком другой квартиры. Но покупают они квартиру побольше и в другом городе, в течение месяца после продажи квартиры мне. Опека с этим согласилась.

Вопрос такой: Нужно ли мне как покупателю их квартиры проверять за продавцами исполнение условий, которые указаны в разрешении органов опеки для продажи этой квартиры? Что будет, если продавцы не выполнят условия опеки? Или если они квартиру купят, но меньшей площади например, или не в тех долях? Фактически условие опеки будет нарушено. Может ли это привести к признанию моей с ними сделки недействительной?

Я консультировалась, юристы говорят разное. Одни говорят, что если есть разрешение органов опеки на продажу квартиры с ребенком, то я как покупатель риски уже не несу. Другие говорят, что если продавцы не выполнят своих обязательств, то квартиру у меня могут отобрать и вернуть в собственность ребенку. Как быть? Подскажите, пожалуйста! Хочется быть уверенной на случай, если продавцы все таки не выполнят требований опеки. И как я могу вообще это проверить, если они уезжают в другой город и покупают квартиру там уже потом?

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 2-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 96
Поблагодарили: 67 раз

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#2 Сообщение AnnaSmart » 24 май 2021, 19:22

Здравствуйте!
Здесь действительно нет однозначного ответа, так как разные положения закона вступают здесь в противоречие.

C одной стороны, при покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком покупатель должен позаботиться о получении разрешения Органов опеки и попечительства (тогда он может претендовать на статус добросовестного приобретателя). Но реально контролировать исполнение условий, заданных в разрешении Органов опеки, он не имеет ни прав, ни возможностей. То есть покупатель не может заставить продавца использовать полученные от продажи квартиры деньги целевым образом. Поэтому и требовать этого с покупателя бессмысленно.

С другой стороны, разрешение Органов опеки для того и выдается, чтобы быть исполненным и учесть (защитить) права и имущественные интересы ребенка. И если квартира, где была доля ребенка, продана, а взамен не получена соответствующая компенсация, то те же Органы опеки могут подать в суд иск о признании сделки недействительной. И суд, скорее всего, встанет на защиту интересов ребенка.

По логике, суд в первую очередь должен обязать продавца выполнить требования Органов опеки, и только если это невозможно (например, деньги уже потрачены на другие цели), то может вынести решение о признании сделки по продаже квартиры недействительной ввиду нарушения обязательных условий сделки.

То есть во многом, это будет зависеть от ситуации и от позиции суда. 100-процентной защиты для покупателя здесь, на мой взгляд, не существует. Если, конечно, не застраховать титул по этой сделке.

Аватара пользователя
ir_ndprt
Участник 1-го уровня
Откуда: Nedelko_Ko
Имя: Ирина Роганова
Зарегистрирован: 09 мар 2021
Сообщения: 32
Поблагодарили: 15 раз

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#3 Сообщение ir_ndprt » 24 май 2021, 20:20

Dilma писал(а):
23 май 2021, 20:07
Здравствуйте. Я покупаю квартиру где собственники мать и несовершеннолетний ребенок (дочь). С документами на квартиру все в порядке. Мать получила разрешение органов опеки на продажу квартиры, с условием покупки в равных долях с ребенком другой квартиры. Но покупают они квартиру побольше и в другом городе, в течение месяца после продажи квартиры мне. Опека с этим согласилась.

Вопрос такой: Нужно ли мне как покупателю их квартиры проверять за продавцами исполнение условий, которые указаны в разрешении органов опеки для продажи этой квартиры? Что будет, если продавцы не выполнят условия опеки? Или если они квартиру купят, но меньшей площади например, или не в тех долях? Фактически условие опеки будет нарушено. Может ли это привести к признанию моей с ними сделки недействительной?

Я консультировалась, юристы говорят разное. Одни говорят, что если есть разрешение органов опеки на продажу квартиры с ребенком, то я как покупатель риски уже не несу. Другие говорят, что если продавцы не выполнят своих обязательств, то квартиру у меня могут отобрать и вернуть в собственность ребенку. Как быть? Подскажите, пожалуйста! Хочется быть уверенной на случай, если продавцы все таки не выполнят требований опеки. И как я могу вообще это проверить, если они уезжают в другой город и покупают квартиру там уже потом?
Здравствуйте.
Следует отметить, что неисполнения решения органа опеки и попечительства МОЖЕТ служить основанием для признания сделки недействительной.
Проверять выполнение продавцом решения органа опеки и попечительства настоятельно рекомендуем.

Также рекомендуем доступ хотя бы части денежных средств предоставлять по факту предъявления документов, подтверждающих исполнение решения органов опеки и попечительства .
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года.
Юридическая компания
”Неделько и партнеры”

Аватара пользователя
Dilma
Новичок
Откуда: Москва
Имя: Татьяна
Зарегистрирован: 23 май 2021
Сообщения: 3

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#4 Сообщение Dilma » 24 май 2021, 21:19

AnnaSmart писал(а):
24 май 2021, 19:22
То есть во многом, это будет зависеть от ситуации и от позиции суда. 100-процентной защиты для покупателя здесь, на мой взгляд, не существует. Если, конечно, не застраховать титул по этой сделке.
Именно этого я и боялась. Получается, что если условие органов опеки не будет выполнено продавцом, то пострадаю я как покупатель, несмотря на мою добросовестность. Как-то несправедливо получается, если нарушить условия опеки может продавец, а пострадает от этого покупатель!!!

Аватара пользователя
Dilma
Новичок
Откуда: Москва
Имя: Татьяна
Зарегистрирован: 23 май 2021
Сообщения: 3

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#5 Сообщение Dilma » 24 май 2021, 21:24

ir_ndprt писал(а):
24 май 2021, 20:20
Также рекомендуем доступ хотя бы части денежных средств предоставлять по факту предъявления документов, подтверждающих исполнение решения органов опеки и попечительства .
Так не получится сделать, продавец не согласится, так как она покупает квартиру за те же деньги что и продает.

Аватара пользователя
ir_ndprt
Участник 1-го уровня
Откуда: Nedelko_Ko
Имя: Ирина Роганова
Зарегистрирован: 09 мар 2021
Сообщения: 32
Поблагодарили: 15 раз

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#6 Сообщение ir_ndprt » 25 май 2021, 08:30

Dilma писал(а):
24 май 2021, 21:24
Так не получится сделать, продавец не согласится, так как она покупает квартиру за те же деньги что и продает.
Вы можете указать получателем средств непосредственно продавца квартиры, которую покупает продавец Вашей квартиры. В ДКП указать, что Продавец поручает Покупателю осуществить платеж по ДКП в пользу третьего лица (продавца второй квартиры). Продавец подтверждает, что третье лицо обязуется принять оплату Цены Квартиры, а полученная третьим лицом оплата цены Квартиры по Договору купли-продажи будет зачтена третьим лицом в счет оплаты цены Квартиры, которую покупает Продавец. Стороны признают, что исполнение Покупателем обязательств по оплате квартиры в пользу третьего лица является надлежащим исполнением Покупателем условий по оплате цены Квартиры.
Аналогичные условия предусмотреть в Договоре купли-продажи квартиры, которую приобретает Продавец.
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года.
Юридическая компания
”Неделько и партнеры”

Аватара пользователя
Moroz91
Участник 1-го уровня
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 16 фев 2020
Сообщения: 35
Поблагодарили: 2 раза

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#7 Сообщение Moroz91 » 26 май 2021, 15:16

AnnaSmart писал(а):
24 май 2021, 19:22
100-процентной защиты для покупателя здесь, на мой взгляд, не существует.
100-процентная защита тут может быть такая:
1) Продавец заранее подбирает себе квартиру в другом городе, которая соответствует требованиям опеки. Покупатель передает деньги продавцу через ячейку или аккредитив на условиях доступа только по факту продажи своей и покупки этой самой подобранной квартиры.
2) Продавец берет в банке краткосрочный кредит буквально на неделю или две. И выкупает на эти деньги эту подобранную заранее квартиру.
3) Продавец получает доступ к деньгам за свою проданную квартиру и тут же гасит этими деньгами кредит.

Небольшие затраты по кредиту конечно придется понести (это можно принять как скидку по цене квартиры), зато сделка проходит гарантированно без риска, покупатель будет уверен, что требование органов опеки исполнено.

Аватара пользователя
Dimitr
Участник 1-го уровня
Имя: Дмитрий
Зарегистрирован: 02 июн 2020
Сообщения: 26
Поблагодарили: 10 раз

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#8 Сообщение Dimitr » 26 май 2021, 17:59

Вряд ли кто-то из продавцов пойдет на это.

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 2-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 96
Поблагодарили: 67 раз

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#9 Сообщение AnnaSmart » 26 май 2021, 18:18

Moroz91 писал(а):
26 май 2021, 15:16
100-процентная защита тут может быть такая:
1) Продавец заранее подбирает себе квартиру в другом городе, которая соответствует требованиям опеки. Покупатель передает деньги продавцу через ячейку или аккредитив на условиях доступа только по факту продажи своей и покупки этой самой подобранной квартиры.
2) Продавец берет в банке краткосрочный кредит буквально на неделю или две. И выкупает на эти деньги эту подобранную заранее квартиру.
3) Продавец получает доступ к деньгам за свою проданную квартиру и тут же гасит этими деньгами кредит.

Небольшие затраты по кредиту конечно придется понести (это можно принять как скидку по цене квартиры), зато сделка проходит гарантированно без риска, покупатель будет уверен, что требование органов опеки исполнено.
А теперь представьте, что они сделали все, как вы сказали - продавец нашел квартиру, покупатель положил деньги в ячейку с условием доступа при покупке ИМЕННО ЭТОЙ квартиры, продавец взял краткосрочный кредит, а эту квартиру... сняли с продажи. Собственник просто передумал ее продавать. Ну или просто поднял на нее цену до невозможного уровня.
Ваш продавец тогда остается без денег, без квартиры, да еще и с кредитом на шее.

Аватара пользователя
Moroz91
Участник 1-го уровня
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 16 фев 2020
Сообщения: 35
Поблагодарили: 2 раза

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#10 Сообщение Moroz91 » 26 май 2021, 22:17

Упс... не додумал немножко, сорри (((((

Аватара пользователя
Varyag
Участник 2-го уровня
Откуда: "Секреты Риэлтора"
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 78
Поблагодарили: 26 раз

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#11 Сообщение Varyag » 05 июн 2021, 15:13

Если требования органов опеки не выполнены буквально как указано в разрешении, но при этом условия жизни ребенка явно не ухудшены, то суд вряд ли признает здесь нарушение.
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
TohaCh
Участник 2-го уровня
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 85
Поблагодарили: 34 раза

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#12 Сообщение TohaCh » 07 июн 2021, 15:32

AnnaSmart писал(а):
24 май 2021, 19:22
То есть во многом, это будет зависеть от ситуации и от позиции суда. 100-процентной защиты для покупателя здесь, на мой взгляд, не существует. Если, конечно, не застраховать титул по этой сделке.
100% защита - это альтернативная сделка, когда продажа и покупка квартиры для ребенка происходят одновременно. Тогда покупатель вполне может контролировать, чтобы условие Опеки для ребенка было выполнено как указано в разрешении.

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 2-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 96
Поблагодарили: 67 раз

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#13 Сообщение AnnaSmart » 08 июн 2021, 15:13

TohaCh писал(а):
07 июн 2021, 15:32
100% защита - это альтернативная сделка, когда продажа и покупка квартиры для ребенка происходят одновременно. Тогда покупатель вполне может контролировать, чтобы условие Опеки для ребенка было выполнено как указано в разрешении.
Согласна. Но в вопросе было условие, что квартира для ребенка покупается не одновременно, а с разрывом во времени.

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 2-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 96
Поблагодарили: 67 раз

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#14 Сообщение AnnaSmart » 08 июн 2021, 15:29

ir_ndprt писал(а):
25 май 2021, 08:30
Вы можете указать получателем средств непосредственно продавца квартиры, которую покупает продавец Вашей квартиры. В ДКП указать, что Продавец поручает Покупателю осуществить платеж по ДКП в пользу третьего лица (продавца второй квартиры). Продавец подтверждает, что третье лицо обязуется принять оплату Цены Квартиры, а полученная третьим лицом оплата цены Квартиры по Договору купли-продажи будет зачтена третьим лицом в счет оплаты цены Квартиры, которую покупает Продавец. Стороны признают, что исполнение Покупателем обязательств по оплате квартиры в пользу третьего лица является надлежащим исполнением Покупателем условий по оплате цены Квартиры.
Аналогичные условия предусмотреть в Договоре купли-продажи квартиры, которую приобретает Продавец.
Здесь опять та же ситуация, о которой я уже говорила. В теории все выглядит хорошо и последовательно. Но представьте что будет, если покупатель 1-й квартиры закладывает деньги за эту квартиру с условием их получения продавцом 2-й квартиры. А так как между продажей 1-й квартиры и покупкой 2-й квартиры проходит некоторое время, то продавец 2-й квартиры может изменить условия продажи, поднять цену, передумать и т.п. Как итог - продавец 1-й квартиры остается без своей квартиры и без денег.

Эта схема работает только в случае, когда продажа и покупка альтернативной квартиры происходят одновременно. Здесь не тот случай.

Аватара пользователя
Moroz91
Участник 1-го уровня
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 16 фев 2020
Сообщения: 35
Поблагодарили: 2 раза

Re: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

#15 Сообщение Moroz91 » 09 июн 2021, 17:00

Реально в сделках факт выполнения условий из разрешения Опеки никто не проверяет, сами риэлторы об этом говорят.

Ответить