Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
Arka
Собеседник
Зарегистрирован: 08 авг 2021
Сообщения: 5
Поблагодарили: 1 раз

Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#1 Сообщение Arka » 08 авг 2021, 23:35

Добрый день! Выбрала квартиру, но оказалось продавец иностранное лицо (Казахстан), один собственник. Сама квартира покупалась им 6 лет назад по договору купили-продажи. В выписке ЕГРП собственник совпадает (Фио). Копию паспорта с нотариальным переводом риелтор предоставила. Обещают, что будет согласие супруги на продажу квартиры. Копию старого паспорта тоже предоставили (паспорт поменял за 6 лет, поэтому номер в старом договоре купли продажи не совпадает с новым паспортом, Фио,дата рождения совпадают).
Какие риски могут возникнуть у меня после покупки такой квартиры?

По ЕГРП обременений нет. Кадастровый номер, площади совпадают.
Домклик отказался от услуги проверки юридической чистоты, так как продавец не гражданин России. Покупка по ипотеке, этот же менеджер Домклик говорит что не будет препятствием покупка квартиры у иностранного лица.


Аватара пользователя
IrinaBik
Советник
Откуда: Москва
Имя: Ирина-риэлти
Зарегистрирован: 02 июн 2021
Сообщения: 109
Поблагодарили: 147 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#2 Сообщение IrinaBik » 10 авг 2021, 16:53

Добрый день! Ваш риэлтор все правильно делает, собрал данные о квартире и продавце, как положено. Дополнительно пусть он проверит, не является ли этот иностранец учредителем какого-нибудь юрлица в России. Если это юрлицо банкротится в данный момент, то кредиторы смогут оспорить сделку по продаже квартиры учредителем. Здесь еще нужно понимать степень ответственности отдельного физлица по долгам юрлица. Грамотный риэлтор должен это знать.

На всякий случай, можно пробежаться по базам судов с поиском исков по этой квартире и по этому иностранцу. Если что-то там всплывет, нужно будет разбираться детальнее.
А факт того, что квартира была куплена 6 лет назад, говорит о том, что сроки исковой давности давно вышли и мало вероятно, что кто-то из прежних собственников будет оспаривать предыдущую сделку.


Аватара пользователя
AnnaSmart
Советник
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 163
Поблагодарили: 295 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#3 Сообщение AnnaSmart » 10 авг 2021, 18:44

Arka писал(а):
08 авг 2021, 23:35
Добрый день! Выбрала квартиру, но оказалось продавец иностранное лицо (Казахстан), один собственник. Сама квартира покупалась им 6 лет назад по договору купили-продажи. В выписке ЕГРП собственник совпадает (Фио). Копию паспорта с нотариальным переводом риелтор предоставила. Обещают, что будет согласие супруги на продажу квартиры. Копию старого паспорта тоже предоставили (паспорт поменял за 6 лет, поэтому номер в старом договоре купли продажи не совпадает с новым паспортом, Фио,дата рождения совпадают).
Какие риски могут возникнуть у меня после покупки такой квартиры?

По ЕГРП обременений нет. Кадастровый номер, площади совпадают.
Домклик отказался от услуги проверки юридической чистоты, так как продавец не гражданин России. Покупка по ипотеке, этот же менеджер Домклик говорит что не будет препятствием покупка квартиры у иностранного лица.
Здравствуйте!

Сделки с иностранцами у нас в стране проходят так же, как и с российским гражданами, права в этом смысле у них одинаковые. Сделки с недвижимостью не исключение, никаких специальных рисков из-за того, что продавец квартиры иностранец, тут нет.

пункт 3 статьи 62 Конституции РФ:
3. Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Чтобы не возникло проблем, вам нужно убедиться, что само пребывание иностранного гражданина в РФ было легальным на момент оформления сделки с ним. То есть проверьте его документы, на основании которых он находится на территории страны - вид на жительство или разрешение на временное проживание, или виза (не должна быть просрочена).

В остальном проверять нужно все то же самое, что и при покупке квартиры у гражданина России.
То, что вы уже проверили - правильно. Проверьте еще квартиру на наличие неузаконенной перепланировки. Если он ее делал, то отвечать придется вам.
Проверьте его долги за ЖКУ и капремонт.

Какая сумма будет указана в договоре купли-продажи квартиры? Реальная рыночная или заниженная? Это тоже будет иметь значение в случае судебного оспаривания.


Аватара пользователя
Lexus_DT
Советник
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 138
Поблагодарили: 207 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#4 Сообщение Lexus_DT » 10 авг 2021, 19:01

Это иностранцу надо беспокоиться о том, какие у него могут быть проблемы в связи с продажей квартиры на территории РФ. Для них налог 30% вместо наших 13-ти. И из-за этого он может включить какой-нибудь схематоз в условия сделки, чтобы уйти от этого налога. Если никакого схематоза он не предлагает, то все остальные проверки обычным чередом.


Аватара пользователя
Yanchik
Знаток
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 62
Поблагодарили: 33 раза

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#5 Сообщение Yanchik » 10 авг 2021, 19:54

Если этот иностранец пожилой или больной то лучше пригласить на сделку врача психиатра для мед. освидетельствования по дееспособности продавца.


Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 156
Поблагодарили: 165 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#6 Сообщение Секреты Риэлтора » 10 авг 2021, 20:52

Arka писал(а):
08 авг 2021, 23:35
Добрый день! Выбрала квартиру, но оказалось продавец иностранное лицо (Казахстан), один собственник. Сама квартира покупалась им 6 лет назад по договору купили-продажи. В выписке ЕГРП собственник совпадает (Фио). Копию паспорта с нотариальным переводом риелтор предоставила. Обещают, что будет согласие супруги на продажу квартиры. Копию старого паспорта тоже предоставили (паспорт поменял за 6 лет, поэтому номер в старом договоре купли продажи не совпадает с новым паспортом, Фио,дата рождения совпадают).
Какие риски могут возникнуть у меня после покупки такой квартиры?
Добрый день!
У нас в учебнике есть подробный расклад о покупке квартиры иностранным гражданином в РФ. И хотя там речь идет не о покупке квартиры У ИНОСТРАНЦА, а о покупке квартиры САМИМ ИНОСТРАНЦЕМ, но там подробно рассказано, чем вообще отличаются сделки с иностранными гражданами от сделок с россиянами.
Можете пробежаться по этой статье и понять, что вам нужно учесть при сделке с иностранцем на вторичке.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
AnnaSmart
Советник
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 163
Поблагодарили: 295 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#7 Сообщение AnnaSmart » 10 авг 2021, 22:47

Lexus_DT писал(а):
10 авг 2021, 19:01
Это иностранцу надо беспокоиться о том, какие у него могут быть проблемы в связи с продажей квартиры на территории РФ. Для них налог 30% вместо наших 13-ти. И из-за этого он может включить какой-нибудь схематоз в условия сделки, чтобы уйти от этого налога. Если никакого схематоза он не предлагает, то все остальные проверки обычным чередом.
Во-первых, налог в 30% от продажи только для налоговых нерезидентов РФ, а не для всех иностранцев. Это все-таки разные понятия.

Во-вторых, даже для нерезидентов теперь есть льготы при продаже недвижимости, такие же, как и у россиян. Если владел квартирой больше 3-х или 5-лет, то налог платить не нужно. А здесь он владел 6 лет.


Аватара пользователя
Arka
Собеседник
Зарегистрирован: 08 авг 2021
Сообщения: 5
Поблагодарили: 1 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#8 Сообщение Arka » 11 авг 2021, 16:49

IrinaBik писал(а):
10 авг 2021, 16:53
Дополнительно пусть он проверит, не является ли этот иностранец учредителем какого-нибудь юрлица в России. Если это юрлицо банкротится в данный момент, то кредиторы смогут оспорить сделку по продаже квартиры учредителем. Здесь еще нужно понимать степень ответственности отдельного физлица по долгам юрлица. Грамотный риэлтор должен это знать.

На всякий случай, можно пробежаться по базам судов с поиском исков по этой квартире и по этому иностранцу. Если что-то там всплывет, нужно будет разбираться детальнее.
Добрый день, спасибо за ваши советы.
Продавец сам сказал, что открыл недавно ИП и работает на себя. И сам же недавно приобрёл другую квартиру большей площадью.
В части судов сама смотрела информацию, не нашла.


Аватара пользователя
Arka
Собеседник
Зарегистрирован: 08 авг 2021
Сообщения: 5
Поблагодарили: 1 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#9 Сообщение Arka » 11 авг 2021, 16:55

AnnaSmart писал(а):
10 авг 2021, 18:44
Чтобы не возникло проблем, вам нужно убедиться, что само пребывание иностранного гражданина в РФ было легальным на момент оформления сделки с ним. То есть проверьте его документы, на основании которых он находится на территории страны - вид на жительство или разрешение на временное проживание, или виза (не должна быть просрочена).

В остальном проверять нужно все то же самое, что и при покупке квартиры у гражданина России.
То, что вы уже проверили - правильно. Проверьте еще квартиру на наличие неузаконенной перепланировки. Если он ее делал, то отвечать придется вам.
Проверьте его долги за ЖКУ и капремонт.

Какая сумма будет указана в договоре купли-продажи квартиры? Реальная рыночная или заниженная? Это тоже будет иметь значение в случае судебного оспаривания.
Добрый день! Благодарю за ваш ответ. Есть временное разрешение у продавца, причём адрес указан уже на другую его квартиру.
Перепланировки не было, насчёт долгов будут справки, что все оплачено.
Стоимость реальная, практически полностью совпадает с оценкой в отчёте оценщика (разница в 2% от оценочной стоимости и той что будет в договоре купли продажи) и с другими квартирами по стоимости в этом районе.


Аватара пользователя
Arka
Собеседник
Зарегистрирован: 08 авг 2021
Сообщения: 5
Поблагодарили: 1 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#10 Сообщение Arka » 11 авг 2021, 17:07

Yanchik писал(а):
10 авг 2021, 19:54
Если этот иностранец пожилой или больной то лучше пригласить на сделку врача психиатра для мед. освидетельствования по дееспособности продавца.
Спасибо)
Все хорошо с продавцом-здоров, адекватен и в возрасте до 40 лет


Аватара пользователя
Arka
Собеседник
Зарегистрирован: 08 авг 2021
Сообщения: 5
Поблагодарили: 1 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#11 Сообщение Arka » 11 авг 2021, 17:10

Секреты Риэлтора писал(а):
10 авг 2021, 20:52
Добрый день!
У нас в учебнике есть подробный расклад о покупке квартиры иностранным гражданином в РФ. И хотя там речь идет не о покупке квартиры У ИНОСТРАНЦА, а о покупке квартиры САМИМ ИНОСТРАНЦЕМ, но там подробно рассказано, чем вообще отличаются сделки с иностранными гражданами от сделок с россиянами.
Можете пробежаться по этой статье и понять, что вам нужно учесть при сделке с иностранцем на вторичке.
Добрый день. Спасибо, первым делом нашла эту статью и прочитала. Ориентровалась на то что в ней есть когда просила документы показать на квартиру, но тут риск ищу со своей стороны как покупателя. Всё выглядит хорошо, но мне все равно волнительно)


Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 156
Поблагодарили: 165 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#12 Сообщение Секреты Риэлтора » 12 авг 2021, 18:03

Arka писал(а):
11 авг 2021, 17:10
Добрый день. Спасибо, первым делом нашла эту статью и прочитала. Ориентровалась на то что в ней есть когда просила документы показать на квартиру, но тут риск ищу со своей стороны как покупателя. Всё выглядит хорошо, но мне все равно волнительно)
Все, что вы проверяли - вы делали правильно. Навскидку - у вас все ровно в сделке.
Но, возможно, вы что-то не договорили, или не все учли из того, что может повлиять на правовые последствия сделки. Если волнение не отпускает, подтяните на контрольную проверку проф. юристов.

Мы, например, сотрудничаем с юр. компаниями, которые специализируются именно на сделках с недвижимостью уже много лет (выбирали их по этому принципу). Можете пообщаться с ними сами: https://kvartira-bez-agenta.ru/yuridicheskij-kabinet/

Проверять документы и анализировать правовую ситуацию по сделкам они могут и дистанционно - для этого даже в офис ехать необязательно. Стоимость услуг у них в разы меньше, чем у риэлторов, но при этом, они готовы материально отвечать за свои действия. Так что волнение ваше они могут сильно уменьшить. Если захотите))
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
Artur
Знаток
Откуда: Nedelko_Co
Имя: Артур Пронин
Зарегистрирован: 16 апр 2020
Сообщения: 99
Поблагодарили: 86 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#13 Сообщение Artur » 13 авг 2021, 23:46

Важно также учитывать, что если иностранный гражданин является нерезидентом, то расчеты нельзя проводить наличными (через банковскую ячейку). Это нарушение валютного законодательства, за которое предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% суммы такой незаконной валютной операции (даже расчеты российскими рублями в этом случае признаются валютной операцией). Является ли иностранный гражданин резидентом или нерезидентом можно узнать из статьи 1 Федерального закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" (с налоговым резидентством не путать и с Налоговым кодексом РФ не сравнивать).
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года. Юридическая компания”Неделько и партнеры”


Аватара пользователя
serg
Новичок
Зарегистрирован: 09 фев 2022
Сообщения: 1

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#14 Сообщение serg » 09 фев 2022, 20:02

Добрый день.
Подскажите, пожалуйста, какие могут быть риски в случае, если иностранный гражданин при оформлении РВП и подаче заявления на гражданство нигде не указывал сведения о семейном положении хотя фактически за границей остаются его жена и дети?
Соответственно, нотариально заверенного согласия жены предоставить не может.


Аватара пользователя
Lexus_DT
Советник
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 138
Поблагодарили: 207 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#15 Сообщение Lexus_DT » 11 фев 2022, 00:12

serg писал(а):
09 фев 2022, 20:02
Добрый день.
Подскажите, пожалуйста, какие могут быть риски в случае, если иностранный гражданин при оформлении РВП и подаче заявления на гражданство нигде не указывал сведения о семейном положении хотя фактически за границей остаются его жена и дети?
Соответственно, нотариально заверенного согласия жены предоставить не может.
Если вы продавец, то у вас никаких серьезных рисков нет. В том смысле, что если даже сделку признают недействительной, то вам вернут квартиру обратно в вашу собственность... и будут просить вернуть деньги за нее. Вернете вы или нет - это уже как повезет...
А вот покупателю придется смириться с тем, что жена продавца при желании сможет оспорить сделку. То, что она иностранка - не имеет значения.


Аватара пользователя
Varyag
Советник
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 136
Поблагодарили: 105 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#16 Сообщение Varyag » 01 июн 2022, 20:28

На всякий случай - заметка в тему. В марте 2022 года (в связи с определенными событиями и масштабными западными санкциями) в РФ вышел закон, ограничивающий сделки с недвижимостью для иностранцев в России. Но не для всех иностранцев, а только для тех, кто из "недружественных стран" (есть такой список).

Здесь на Форуме, Дед Риэлт в своем мини-блоге разложил по полочкам эту тему и объяснил, что к чему:
О запрете на совершение сделок с недвижимостью на территории РФ для иностранцев из недружественных стран.
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
Proton
Новичок
Зарегистрирован: 20 сен 2022
Сообщения: 1

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#17 Сообщение Proton » 20 сен 2022, 11:36

Здравствуйте. Я гражданин России приобретаю квартиру у гражданина Казахстана, которая приобрела квартиру в России до брака. Нужно ли нотариальное согласие супруга на продажу квартиру для регистрации сделки? Заранее благодарю за ответы добрых людей) Будет ли достаточным в этом случае свидетельство о браке?


Аватара пользователя
Varyag
Советник
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 136
Поблагодарили: 105 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#18 Сообщение Varyag » 20 сен 2022, 23:24

Proton писал(а):
20 сен 2022, 11:36
Здравствуйте. Я гражданин России приобретаю квартиру у гражданина Казахстана, которая приобрела квартиру в России до брака. Нужно ли нотариальное согласие супруга на продажу квартиру для регистрации сделки? Заранее благодарю за ответы добрых людей) Будет ли достаточным в этом случае свидетельство о браке?
Здравствуйте!
Сделка в России - значит, применяем российские законы. Если собственник покупал квартиру до брака, то это его личная собственность, и распоряжаться он ей может единолично. К совместной собственности с будущим супругом эта квартира не относится. То, что собственник - гражданин Казахстана в данном случае не имеет значения.
Для страховки, можете попросить у продавца нотариальное заявление о том, что на момент приобретения этой квартиры собственник в браке не состоял. Или это можно указать отдельным пунктом договора купли-продажи.

Если хотите разобраться подробнее с этим вопросом - почитайте в нашем учебнике, здесь:

Общая собственность супругов на квартиру
и
Согласие супруга на продажу квартиры
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
Varyag
Советник
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 136
Поблагодарили: 105 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#19 Сообщение Varyag » 10 дек 2023, 00:37

Artur писал(а):
13 авг 2021, 23:46
Важно также учитывать, что если иностранный гражданин является нерезидентом, то расчеты нельзя проводить наличными (через банковскую ячейку). Это нарушение валютного законодательства, за которое предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% суммы такой незаконной валютной операции (даже расчеты российскими рублями в этом случае признаются валютной операцией).
Даже если иностранец является налоговым резидентом России (т.е. находится более 6 мес. на территории РФ), то все равно правила валютного регулирования его касаются, и легко можно попасть на этот огромный штраф (до 100% цены сделки!!!)

Здесь главное не путать понятия "налоговый нерезидент" и "валютный нерезидент", это разные вещи и у них разные последствия в сделках с недвижимостью. Подробный расклад об этих нерезидентах и сделках с ними - см. в статье налогового консультанта Валерии Назаренко (по ссылке).
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
DED_Realty
Советник
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 140
Поблагодарили: 393 раза

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#20 Сообщение DED_Realty » 10 дек 2023, 18:49

Ну, быть нерезидентом в РФ это еще полбеды... Тут для иностранцев новый сюрприз подъехал.

Вот вы, например, в курсе, что теперь президент РФ получил персональное право устанавливать особый порядок совершения сделок граждан России с гражданами из недружественных государств?

Не в курсе? Ну, так почитайте :shock:


Ответить