Как продать квартиру с ипотечным обременением?

Предпродажная подготовка. Реклама и показы. Документы и сделка. Обмен опытом продажи квартир.
Ответить
Аватара пользователя
lymyr122
Новичок
Зарегистрирован: 10 дек 2021
Сообщения: 4

Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#1 Сообщение lymyr122 » 10 дек 2021, 17:05

Здравствуйте,такая ситуация, брал кредит в банке под залог квартиры (недвижимости) ,на данный момент долг около 350ка , платить не могу в виду проблем со здоровьем, просрочки по кредиту нету , хочу выйти из этой неприятной ситуации и продать квартиру,можно ли это сделать, если есть обременение? Обременение как я понял, оформлено как ипотечное.


Аватара пользователя
KosMos
Знаток
Откуда: Константин
Имя: Москва
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 79
Поблагодарили: 40 раз

Re: Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#2 Сообщение KosMos » 10 дек 2021, 20:43

Здравствуйте. Это делается просто, пишите заявление в банк с уведомлением о невозможности дальнейшей выплаты кредита и просьбой самостоятельной реализации залога. Банки сейчас соглашаются на такую схему продажи и разрешают продажу заложенных квартир.
Выставляете в продажу и продаете как обычно, указываете что квартира продается с ипотечным обременением, согласие банка получено. Если цену немного снизить по рынку, то покупатели на это идут. Для них это всего лишь некоторое неудобство с расчетами и снятием обременения, а так разницы никакой. Открывать нужно два аккредитива, один для вас, другой для банка. Банк забирает то что вы ему задолжали, а вы забираете остаток. После сделки банк выдает справку о погашении долга и на основании этой справки покупатель снимает с квартиры обременение в Росреестре.


Аватара пользователя
lymyr122
Новичок
Зарегистрирован: 10 дек 2021
Сообщения: 4

Re: Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#3 Сообщение lymyr122 » 11 дек 2021, 07:02

KosMos писал(а):
10 дек 2021, 20:43
Здравствуйте. Это делается просто, пишите заявление в банк с уведомлением о невозможности дальнейшей выплаты кредита и просьбой самостоятельной реализации залога. Банки сейчас соглашаются на такую схему продажи и разрешают продажу заложенных квартир.
Выставляете в продажу и продаете как обычно, указываете что квартира продается с ипотечным обременением, согласие банка получено. Если цену немного снизить по рынку, то покупатели на это идут. Для них это всего лишь некоторое неудобство с расчетами и снятием обременения, а так разницы никакой. Открывать нужно два аккредитива, один для вас, другой для банка. Банк забирает то что вы ему задолжали, а вы забираете остаток. После сделки банк выдает справку о погашении долга и на основании этой справки покупатель снимает с квартиры обременение в Росреестре.
Не ясен момент,а банк должен выдать какой то индивидуальный счет по которому ему переведут деньги с аккредитива или как?Просто кредит прикреплен к моей карте и счет там будет по сути мой.


Аватара пользователя
KosMos
Знаток
Откуда: Константин
Имя: Москва
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 79
Поблагодарили: 40 раз

Re: Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#4 Сообщение KosMos » 11 дек 2021, 19:57

lymyr122 писал(а):
11 дек 2021, 07:02
Не ясен момент,а банк должен выдать какой то индивидуальный счет по которому ему переведут деньги с аккредитива или как?Просто кредит прикреплен к моей карте и счет там будет по сути мой.
Когда найдется покупатель, вы вместе с ним едете в банк и там все вместе договариваетесь. Возможно даже составите трехсторонне соглашение или преддоговор о покупке квартиры с условиями погашения кредита за нее. Банк открывает аккредитивный счет, на который покупатель должен будет перевести сумму, равную остатку долга по кредиту. Для банка это может быть транзитный счет, с которого деньги будут переведены на другой счет, привязанный к кредитному договору с вами. Это уже надо уточнять у менеджера банка, детали в разных банках могут отличаться, но принцип один и тот же.
Вы тоже открываете свой аккредитив, куда покупатель вносит остаток цены за квартиру. После регистрации сделки оба аккредитива раскрываются и деньги уходят по назначению.

Можно расчеты провести и наличными через банковские ячейки, тогда никаких счетов открывать не надо. По тому же принципу арендуются две ячейки - одна для банка, другая для вас, дальше все по той же схеме.

Как будет проходить процедура снятия обременение, в какой момент банк выдаст покупателю справку о погашении кредита - это надо решать уже с банком.


Аватара пользователя
lymyr122
Новичок
Зарегистрирован: 10 дек 2021
Сообщения: 4

Re: Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#5 Сообщение lymyr122 » 11 дек 2021, 20:36

Боюсь,меня ждет что то "интересное",ибо я брал в тинькоф банке,а у них нету никаких офисов.


Аватара пользователя
KosMos
Знаток
Откуда: Константин
Имя: Москва
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 79
Поблагодарили: 40 раз

Re: Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#6 Сообщение KosMos » 11 дек 2021, 20:57

О, да! Тут могут быть и сюрпризы) Лично я не сталкивался с этим виртуальным банком, не могу сказать, как с ними это решается. Но в любом случае вам первым делом надо говорить с банком. с вашим кредитным менеджером. Так как банк является залогодержателем, то он и будет определять порядок действий.
Думаю, что в Тинькоф-банке это тоже решается примерно по тому же принципу. Им зависшие залоги на балансе не нужны, и они тоже будут стараться любыми путями от них избавиться, чтобы вернуть свои деньги. Так что звоните им и говорите, что кредит больше платить не можете и хотите продать квартиру чтобы расплатиться с ними.
Скажите потом, что они вам ответили, какую схему реализации залога предложили.


Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 130
Поблагодарили: 70 раз

Re: Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#7 Сообщение Секреты Риэлтора » 11 дек 2021, 22:42

lymyr122 писал(а):
10 дек 2021, 17:05
Здравствуйте,такая ситуация, брал кредит в банке под залог квартиры (недвижимости) ,на данный момент долг около 350ка , платить не могу в виду проблем со здоровьем, просрочки по кредиту нету , хочу выйти из этой неприятной ситуации и продать квартиру,можно ли это сделать, если есть обременение? Обременение как я понял, оформлено как ипотечное.
Здравствуйте!

Такая ситуация, как у вас, подробно описана в нашем учебнике: "Как продать квартиру, купленную в ипотеку?"

Есть несколько вариантов (схем) подготовки такой сделки, с учетом ипотечного обременения квартиры.

Почитайте, вам это может пригодиться не только для общего понимания, как решается такая задача, но и для разговора с вашим кредитным менеджером.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
Nata_N
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Наталия
Зарегистрирован: 12 мар 2021
Сообщения: 5

Re: Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#8 Сообщение Nata_N » 12 дек 2021, 01:50

Из под залога всегда лучше продавать самому чем оставлять банку на реализацию. Если банк будет продавать заложенную квартиру с торгов, то цена там будет точно ниже рыночной и еще придется доплатить банку за работу по подготовке процедуры торгов, проведению оценки недвижимости и т.д.


Аватара пользователя
Lexus_DT
Советник
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 100
Поблагодарили: 80 раз

Re: Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#9 Сообщение Lexus_DT » 14 дек 2021, 20:30

lymyr122 писал(а):
10 дек 2021, 17:05
Здравствуйте,такая ситуация, брал кредит в банке под залог квартиры (недвижимости) ,на данный момент долг около 350ка , платить не могу в виду проблем со здоровьем, просрочки по кредиту нету , хочу выйти из этой неприятной ситуации и продать квартиру,можно ли это сделать, если есть обременение? Обременение как я понял, оформлено как ипотечное.
Сейчас в продаже уже полно ипотечных квартир. Не вы первый влипли с кредитом на росте цен. Старайтесь избавиться от квартиры как можно быстрее, потому что во-первых, цены пока еще высоки и можно компенсировать себе потерю выплаченных процентов, а во-вторых, если будете продавать долго, банк может вам еще начислить штрафы и неустойки за просрочку платежей по ипотеке. Будьте готовы к уступке в цене. Ипотечные квартиры с обременением обычно идут с некоторым дисконтом, так сказать, "за геморрой" :o


Аватара пользователя
lymyr122
Новичок
Зарегистрирован: 10 дек 2021
Сообщения: 4

Re: Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#10 Сообщение lymyr122 » 08 янв 2022, 10:18

Вообщем,банк разрешает выставлять и продавать,но никаких особых программ продажи у него нету.
Сказали искать покупателя,гасить долг и только потом можно продать.
Если найти покупателя,то погашение делается через аванс с предварительным договором или как?
Думаю мало желающих на такое будут...


Аватара пользователя
TohaCh
Советник
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 103
Поблагодарили: 61 раз

Re: Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#11 Сообщение TohaCh » 10 янв 2022, 01:47

lymyr122 писал(а):
08 янв 2022, 10:18
Вообщем,банк разрешает выставлять и продавать,но никаких особых программ продажи у него нету.
Сказали искать покупателя,гасить долг и только потом можно продать.
Если найти покупателя,то погашение делается через аванс с предварительным договором или как?
Думаю мало желающих на такое будут...
Смотря какой долг у вас остался. Если сумма большая, то вряд ли кто-то согласится гасить ее всю авансом за квартиру.
Тогда договаривайтесь с банком о продаже через два аккредитива.


Аватара пользователя
sokolovsl
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Вячеслав Балабанов
Зарегистрирован: 17 мар 2022
Сообщения: 22
Поблагодарили: 2 раза

Re: Как продать квартиру с ипотечным обременением?

#12 Сообщение sokolovsl » 17 мар 2022, 11:33

Чтобы продать ипотечную квартиру есть как минимум 5 вариантов:
1. Гасите ипотеку самостоятельно и продаете.
2. Ипотеку гасит за вас покупатель. Но, здесь для него возникают риски и нужно грамотно составить документы.
3. Покупатель берет ипотеку в банке, в залоге которого находится ипотечная квартира и ипотека переводится на него.
4. Продавец оформляет рефинансирование в банке покупателя и далее переводится ипотека на покупателя.
5. Покупатель открывает аккредитив-1 в банке продавца на сумму задолженности по ипотеке. И аккредитив-2 на остаток. Подаем документы в МФЦ и получаем зарегистрированный договор с обременением продавца. Открываем первый аккредитив, получаем закладную и снимаем обременение. После снятия обременения продавец раскрывает второй аккредитив.


Ответить