Налог и налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по договору мены

Вопросы по исчислению налогов и получению налоговых вычетов.
Ответы экспертов и налоговых консультантов.
Правила форума
ВНИМАНИЕ! В этом разделе форума обсуждаются ТОЛЬКО вопросы, связанные с налогами и налоговыми вычетами в недвижимости.

Новую тему можно создавать только если она НЕ укладывается в рамки существующих тем в этом разделе форума.
Если ваш вопрос укладывается в одну из существующих (открытых) тем этого раздела, то вы можете публиковать свой вопрос, просто продолжая эту тему.

Будьте внимательны! Вновь созданные темы, которые не относятся к налогам и вычетам, или дублируют уже существующие темы - будут удаляться без рассмотрения и предупреждения.

И помните - чтобы получить правильный ответ, надо правильно задавать вопрос (неграмотные и путанные формулировки могут остаться без ответа).
Ответить
Аватара пользователя
Miller86
Новичок
Зарегистрирован: 17 янв 2022
Сообщения: 2

Налог и налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по договору мены

#1 Сообщение Miller86 » 17 янв 2022, 19:52

Здравствуйте.
Ситуация такая. Квартира получена по договору мены в нем нет никаких сумм. В собственности год. Собственника два - мама и дочь. Совместная собственность по 1/2 доли у каждой.
Хотим эту квартиру продать. Например если мы продаем ее за 4 млн.р. И сразу покупаем другую квартиру в районе 3 млн.р. Оформляем так же на двоих.
Как будет рассчитываться налог и какая будет сумма? Можно ли применить налоговый вычет в размере стоимости квартиры в момент ее приобретения, если в договоре мены цена не указана? Если можно, то как это сделать?
Спасибо.

Жилье у обоих не единственное.


Аватара пользователя
NDFLKA.RU
ЭКСПЕРТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 426
Поблагодарили: 234 раза

Re: Налог и налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по договору мены

#2 Сообщение NDFLKA.RU » 18 янв 2022, 14:08

Miller86 писал(а):
17 янв 2022, 19:52
Здравствуйте.
Ситуация такая. Квартира получена по договору мены в нем нет никаких сумм. В собственности год. Собственника два - мама и дочь. Совместная собственность по 1/2 доли у каждой.
Хотим эту квартиру продать. Например если мы продаем ее за 4 млн.р. И сразу покупаем другую квартиру в районе 3 млн.р. Оформляем так же на двоих.
Как будет рассчитываться налог и какая будет сумма? Можно ли применить налоговый вычет в размере стоимости квартиры в момент ее приобретения, если в договоре мены цена не указана? Если можно, то как это сделать?
Спасибо.

Жилье у обоих не единственное.
Здравствуйте!

При продаже жилья, которое было приобретено по договору мены можно учитывать расходы той квартиры, которую меняете. Но суммы в договоре должны быть. Иначе нет оснований делать какой либо расчет.

В своей практике я не встречала договоров мены без сумм, обычно они есть. Поэтому у вас может сработать только одно правило - это уменьшить доход от продажи такой квартиры на 1 млн рублей.

Покупка следующего жилья не влияет на доходы от продажи старого, но налог от такого дохода можно уменьшить за счет налогового вычета с покупки жилья.

Я бы рекомендовала действовать так:

1. Продать первое жилье (которое приобретено по договору мены) двумя разными договорами: 1/2 продает один собственник, 1/2 продает другой собственник. ДВУМЯ разными договорами.
Зачем? - спросите вы:) А за тем, чтобы каждый из вас смог уменьшить доход от продажи своей доли на 1 млн.
Например, один продает свою долю за 2 млн и второй продает свою долю за 2 млн. Затем в декларации указывается вычет на продажу: один собственник уменьшает доход 2 млн-1 млн = 1 млн и второй аналогично. Тогда у каждого возникает налог по 130 000 руб.

Если продать объект один договором, то вы сможете уменьшить каждый свою часть только на 500 000 руб. Соотвественно и налог вырастает.

2. Вторым шагом при покупке нового жилья (уже не важно по одному договору или по двум) заявляете вычет на покупку. Заявляется он в той же декларации, в которой указан доход от продажи.

То есть, при тех же пропорциях, у каждого из вас есть возможность получить вычет по 1,5 млн. (при стоимости квартиры 3 млн).
Соответственно, на выходе получаем на 1 собственника:

2 млн (доход от продажи) - 1 млн (вычет на продажу) - 1,5 млн (вычет на покупку) = -500 тыс.

-500 тыс - это остаток вашего вычета, с которого вы еще сможете получить 65 тыс. рублей реальными деньгами на свой счет.

3. Максимальная сумма вычета на покупку на 1 собственника = 2 млн, а вы заявите только по 1,5 млн. Значит, у вас еще остается 500 тыс. То есть, при покупке еще одного жилья, каждый из вас сможет вернуть себе еще по 65 000 рублей.


Что касается цены приобретения меняемой квартиры. Боюсь, что налоговая не примет этот аргумент, так как он не относится напрямую к вашей сделке. И тут может вступить в силу правило, что при продаже этого жилья его кадастровая стоимость сильно выросла и тогда вы рискуете попасть на налог при цене сделки ниже 70% от кадастра. Это не простой вопрос, если вы готовы отстаивать свой подход, то это может занять не один месяц.
Валерия Назаренко, эксперт по налогам сервиса НДФЛка.ру https://ndflka.ru


Аватара пользователя
Miller86
Новичок
Зарегистрирован: 17 янв 2022
Сообщения: 2

Re: Налог и налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по договору мены

#3 Сообщение Miller86 » 18 янв 2022, 15:34

Спасибо за ответ. Квартира выдавалась в замен квартиры в старой деревяшки. Тоесть просто в договоре мены написано что выдана квартира в замен старой.
В егрн указана кадастровая 3050000. Как вариант нам можно будет в дкп занизить стоимость ? Допустим указать 2300000. Тем самым уменьшив налог. И еще если квартиру продавать в ипотеку то банк не работает же с двумя договорами верно. ?


Аватара пользователя
NDFLKA.RU
ЭКСПЕРТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 426
Поблагодарили: 234 раза

Re: Налог и налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по договору мены

#4 Сообщение NDFLKA.RU » 24 янв 2022, 10:09

Miller86 писал(а):
18 янв 2022, 15:34
Спасибо за ответ. Квартира выдавалась в замен квартиры в старой деревяшки. Тоесть просто в договоре мены написано что выдана квартира в замен старой.
В егрн указана кадастровая 3050000. Как вариант нам можно будет в дкп занизить стоимость ? Допустим указать 2300000. Тем самым уменьшив налог. И еще если квартиру продавать в ипотеку то банк не работает же с двумя договорами верно. ?
Если занижать, то не более, чем на 30%. При сильном занижении налог будет считаться от 70% кадастровой стоимости. Банк будет работать только с 1 договором, который пойдет на регистрацию в росреестр. То есть, все иные доплаты, которые вы будете брать можете оформить распиской. Однако, помните, все что будет зафиксировано в договоре и росреестре - то и будет являться истиной.
Валерия Назаренко, эксперт по налогам сервиса НДФЛка.ру https://ndflka.ru


Ответить