Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

Предпродажная подготовка. Реклама и показы. Документы и сделка. Обмен опытом продажи квартир.
Ответить
Аватара пользователя
Nikko
Коллега
Откуда: Калуга
Имя: Никита
Зарегистрирован: 12 июн 2020
Сообщения: 22
Поблагодарили: 6 раз

Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#1 Сообщение Nikko » 14 апр 2022, 20:50

Добрый день. Уважаемые специалисты и все кто сам продавал свою квартиру, поделитесь пжлста опытом как лучше определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи. Так что бы она с большой вероятностью ушла хотя бы за два месяца, а лучше за мсеяц. Не хочется сразу занижать цену и продешевить, но и долго ждать тоже нет времени. Как угадать с правильной рыночной ценой?

Понимаю, что цену выставляют все по методу сравнения с аналогами у себя в районе. Но во первых у нас в районе довольно большой разброс цен на похожие квартиры, а во вторых многие из них уже висят по несколько месяцев и не продаются. Поэтому и решил тут поинтересоваться, может есть еще какие нюансы по оценке квартир с учетом что продать надо побыстрее, но не слишком дешево.

И при сравнении с другими есть стойкое ощущение что цены в объявлениях не соответствуют реальным рыночным ценам. Некоторые сейчас просто снимают квартиры с продажи так и не продав и не пытаясь снизить цену. Некоторые висят в продаже по несколько месяцев, но цену тоже не снижают. а упорно держат и даже иногда повышают. Но есть и такие которым звонишь, а квартира уже продана, хотя вроде на днях еще висела в продаже по такой же цене.
В общем не понятно, как определить адекватную рыночную цену, что бы не продешевить и не зависнуть с продажей? Есть какие нибудь еще секреты оценки, кроме простого сравнения с аналогами?

ПЫ.СЫ. Про всякие онлайн сервисы для автоматической оценки недвижимости я тоже знаю, но не очень им доверяю. Ясно что это "средняя температура по больнице". Я больше доверяю ручной оценке.


Аватара пользователя
Olga_Veter
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Ольга
Зарегистрирован: 16 авг 2021
Сообщения: 12
Поблагодарили: 12 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#2 Сообщение Olga_Veter » 15 апр 2022, 22:42

Здравствуйте! Без сравнения цен в своем сегменте вам все равно не обойтись. Это единственный адекватный способ прицениться. Но сравнивать тоже надо уметь. Нужно понимать чем все-таки отличаются похожие квартиры выставленные в продажу, что более важно в их характеристиках, а что менее, что более привлекательно с точки зрения покупки ( в том числе и по истории собственности, и по составу документов и тд.) Все это будет влиять на привлекательность, а значит и на цену.

Сейчас разброс цен и правда большой даже на схожие квартиры в одном доме из-за того что ситуация на рынке непонятная, никто не знает что дальше будет. Постарайтесь абстрагироваться и посмотреть на это глазами покупателя и тогда вам будет понятнее какая цена на такую-то квартиру будет выглядеть адекватной. Смысл именно в АДЕКВАТНОСТИ цены, а не в ее привлекательности. А ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОЙ должна быть сама квартира как товар! Для этого нужно постараться с ее предпродажной подготовкой, правильно составленным текстом описания, качественными фотографиями в рекламе и т.д. Продажа квартиры это не только "правильная цена".

Поймите простую вещь - скорость продажи квартиры зависит не только от ее цены. Я продавала квартиры практически по потолку цен своего сегмента и довольно быстро именно потому что так преподносила объект, что выставленная цена становилась для покупателя вполне обоснованной и адекватной. Для этого нужно хорошо понимать рынок, понимать реальные потребности покупателей и иметь некоторые навыки в продажах. Если у вас их нет, найдите хорошего риелтора у себя в городе и поручите продажу ему.


Аватара пользователя
sel2410
Новичок
Зарегистрирован: 06 сен 2021
Сообщения: 4

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#3 Сообщение sel2410 » 16 апр 2022, 08:26

С ценами на вторичке сейчас вообще не угадаешь. Новостройки улетели вперед а вторичка где то застряла. Льготную ипотеку на вторичку не дают вот и покупают там меньше, потому как своих денег нет. На вторичке теперь можно только низкой ценой привлечь относительно новостроя


Аватара пользователя
KosMos
Знаток
Откуда: Константин
Имя: Москва
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 79
Поблагодарили: 40 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#4 Сообщение KosMos » 16 апр 2022, 21:29

sel2410 писал(а):
16 апр 2022, 08:26
Льготную ипотеку на вторичку не дают вот и покупают там меньше, потому как своих денег нет. На вторичке теперь можно только низкой ценой привлечь относительно новостроя
Не факт. Сделки на вторичке идут и цены там не падают от слова совсем.


Аватара пользователя
Nikko
Коллега
Откуда: Калуга
Имя: Никита
Зарегистрирован: 12 июн 2020
Сообщения: 22
Поблагодарили: 6 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#5 Сообщение Nikko » 16 апр 2022, 23:11

Olga_Veter писал(а):
15 апр 2022, 22:42
Постарайтесь абстрагироваться и посмотреть на это глазами покупателя и тогда вам будет понятнее какая цена на такую-то квартиру будет выглядеть адекватной. Смысл именно в АДЕКВАТНОСТИ цены, а не в ее привлекательности. А ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОЙ должна быть сама квартира как товар! Для этого нужно постараться с ее предпродажной подготовкой, правильно составленным текстом описания, качественными фотографиями в рекламе и т.д. Продажа квартиры это не только "правильная цена".

Поймите простую вещь - скорость продажи квартиры зависит не только от ее цены. Я продавала квартиры практически по потолку цен своего сегмента и довольно быстро именно потому что так преподносила объект, что выставленная цена становилась для покупателя вполне обоснованной и адекватной. Для этого нужно хорошо понимать рынок, понимать реальные потребности покупателей и иметь некоторые навыки в продажах. Если у вас их нет, найдите хорошего риелтора у себя в городе и поручите продажу ему.
Вразумили, спасибо :D Ваша установка "Смысл именно в АДЕКВАТНОСТИ цены, а не в ее привлекательности. А ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОЙ должна быть сама квартира." прям поставила все на свои места :P

А вот с "хорошими риэлторами" у нас дефицит, связываться с ними больше не хочу. или может мне просто не повезло. Я уже два раза с ними связывался и оба раза остался недоволен. Обещают все что тебе надо, только успевай лапшу с ушей снимать, на деле не выполняют, квалификация ниже плинтуса, законов не знают, для продажи ничего особенного не делают, все в итоге приходится выяснять и делать самому. Не понимаю за что им только платил.


Аватара пользователя
Olga_Veter
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Ольга
Зарегистрирован: 16 авг 2021
Сообщения: 12
Поблагодарили: 12 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#6 Сообщение Olga_Veter » 18 апр 2022, 07:29

Nikko писал(а):
14 апр 2022, 20:50
И при сравнении с другими есть стойкое ощущение что цены в объявлениях не соответствуют реальным рыночным ценам.
Цены в рекламе квартир это и правда не цены их реальных продаж. Но и ваша цена в рекламе тоже может не быть окончательной ценой продажи. Поэтому при выставлении цены все-таки нужно представлять, как она будет смотреться среди других предложений конкурентов, даже если все они завышены относительно реальных цен сделок.
Главное научитесь смотреть на свою квартиру глазами покупателя. Это не так просто как кажется, всегда остается субъективная привязанность к своему жилью и подсознательное желание переоценить некоторые характеристики, завысить цену. Оценивать надо с холодной головой. Можете даже своих знакомых попросить сказать, что им не нравится в вашей квартире, если бы они ее собирались купить. Возможно, они вам подскажут то, на что вы сами не обратили бы внимания или не придаете этому значения. Так у вас будет более объективная картина.


Аватара пользователя
Olga_Veter
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Ольга
Зарегистрирован: 16 авг 2021
Сообщения: 12
Поблагодарили: 12 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#7 Сообщение Olga_Veter » 18 апр 2022, 07:33

Nikko писал(а):
16 апр 2022, 23:11
А вот с "хорошими риэлторами" у нас дефицит, связываться с ними больше не хочу. или может мне просто не повезло. Я уже два раза с ними связывался и оба раза остался недоволен. Обещают все что тебе надо, только успевай лапшу с ушей снимать, на деле не выполняют, квалификация ниже плинтуса, законов не знают, для продажи ничего особенного не делают, все в итоге приходится выяснять и делать самому. Не понимаю за что им только платил.
Среди риелторов к сожалению правда много дилетантов, которые только портят имидж нашей профессии. Но я уверена, что и в вашем городе профессионалы существуют, надо только их найти. Пообщайтесь со своими знакомыми, может кто из них с такими работал. Пообщайтесь сами с разными риелторами подольше (за спрос денег не берут :) ), позадавайте разные вопросы и сами поймете, кто настоящий профи, а кто дилетант. Тем более, что у вас как я поняла уже есть опыт с недвижимостью, значит сможете и правильные вопросы задавать и уровень профессионализма оценить :)


Аватара пользователя
Nikko
Коллега
Откуда: Калуга
Имя: Никита
Зарегистрирован: 12 июн 2020
Сообщения: 22
Поблагодарили: 6 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#8 Сообщение Nikko » 18 апр 2022, 12:54

Спасибо, Ольга!


Аватара пользователя
cheremis
Знаток
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 57
Поблагодарили: 23 раза

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#9 Сообщение cheremis » 21 апр 2022, 14:40

Nikko писал(а):
14 апр 2022, 20:50
И при сравнении с другими есть стойкое ощущение что цены в объявлениях не соответствуют реальным рыночным ценам.
Старый прием. В объявлении риэлторы вешают квартиру по цене дешевле рынка, покупатель звонит, ему говорят что квартира уже продана но можно подобрать другую. Другая естественно будет уже по рынку. Так риэлторы заманивают себе клиентов. Но такие квартиры в рекламе висят и искажают реальную ценовую картину. Лучше не просто смотреть на цены аналогов, а выбрать несколько похожих квартир, прозвонить их или даже съездить посомтреть некоторые и пообщаться с продавцами. Так будет объективная картина какие цены на рынке и почему.


Аватара пользователя
i-realtor
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Светлана
Зарегистрирован: 01 апр 2022
Сообщения: 10
Поблагодарили: 1 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#10 Сообщение i-realtor » 29 апр 2022, 02:20

Если человек считает ЦЕНУ единственным инструментом продаж - он очень слабый продавец и занимается явно не своим делом.
Продавец продает не условный продукт по цене Х рублей. Продавец продает то, что решает проблему покупателя!

Условно. Квартира стОит в рынке а то и выше. В доме есть большая колясочная. Покупатели - многодетная семья с кучей колясок, велосипедов и прочего транспорта. Квартира идеально подходит, сделка закрывается быстро.

А понять плюсы квартиры и донести это до покупателя - это именно работа риэлтора.


Аватара пользователя
olv140386
Коллега
Зарегистрирован: 29 май 2020
Сообщения: 21
Поблагодарили: 8 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#11 Сообщение olv140386 » 30 апр 2022, 22:19

Приценяйся не приценяйся, все равно кому как повезет, хоть хозяину хоть реэлтору. Именно повезет. В квартире, в доме, неважно есть свои нюансы. Если высшие силы не хотят или домовой или дух дома все это есть. Я продавала 2 года дом и с реэлтором и потом сама. С высшей цены опустила до низшей, и никто не брал. А дом 0% износа, потом подумав, что я куплю на то, что скинула низко только однушку и я подняла цену и что вы думаете, прошло 3 дня и у меня дом купили.


Аватара пользователя
gariks
Собеседник
Зарегистрирован: 27 июл 2020
Сообщения: 16

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#12 Сообщение gariks » 06 май 2022, 16:00

Что-то рынок сейчас вообще встал, покупатели все куда-то испарились. Даже банки поотменяли свои одобрения ипотеки по тем заявкам что раньше уже одобрили. Похоже спроса почти не осталось, и риелторы так же говорят, что покупателей сейчас нет на рынке, ситуация неопределенная, все ждут что дальше будет. Но при этом цены НЕ СНИЖАЮТСЯ!!!
Я не понимаю, как сейчас выставлять цену продажи, если цены вокруг те же, что и были (и даже подросли по сравнению с февралем), но при этом никто ничего не покупает! Как теперь оценивать квартиру, по окружающим аналогам (которые не продаются) или сразу ставить цену ниже процентов на 5-10?


Аватара пользователя
Varyag
Советник
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 101
Поблагодарили: 54 раза

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#13 Сообщение Varyag » 06 май 2022, 20:05

Тут в общем-то ничего нового. Во время серьезных экономических кризисов такая ситуация с ценами вполне объяснима. Подобное уже было и после кризисов 1998, и после кризиса 2008, и после 2014. Финансовый рынок реагирует сразу, а рынок недвижимости - он тяжелый, неповоротливый, можно сказать тормознутый. Он реагирует очень тупо и с большим запозданием (пока до него дойдет) ;)
Если по умному, то это называется большой инерцией рынка. То есть реакция на внешние события происходит не сразу, а спустя несколько месяцев, а то и целый год!

Спрос сейчас сильно просел, причем это случилось еще в марте, и усилилось в апреле, но в силу тупости (инертности) рынка недвижимости, цены еще какое-то время продолжили инерционный рост. Но похоже - всё! Стоп-машина. Теперь будет медленный разворот и, как и в прошлые кризисы, снижение цен. Вопрос только, насколько оно будет сильным и длительным.
Но если вы хотите сейчас выставить свою квартиру в продажу, то лучше это делать быстрее и с некоторым опережением будущего тренда (то есть с дисконтом к аналогам). Тогда сможете продать еще относительно дорого. Если же будете ждать, то рискуете дождаться нисходящего ценового тренда, и тогда уже будете гоняться наперегонки с конкурентами - кто больше скинет.
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
gariks
Собеседник
Зарегистрирован: 27 июл 2020
Сообщения: 16

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#14 Сообщение gariks » 07 май 2022, 00:57

Ну вроде обещают льготную ипотеку под 9%. Может покупатели просто ждут пока эта ставка заработает? и тогда спрос снова появится? И цены вниз не пойдут?
Меня сильно смущают те цены, которые есть на рынке сейчас. Такое ощущение, что никто их снижать не собирается. А некоторые квартиры по этим ценам уже продались, во всяком случае этих объявлений уже нет. Может просто сняли с продажи до лучших времен?


Аватара пользователя
i-realtor
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Светлана
Зарегистрирован: 01 апр 2022
Сообщения: 10
Поблагодарили: 1 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#15 Сообщение i-realtor » 11 май 2022, 18:56

Цены в объявлениях зачастую это просто хотелки продавцов, а реальные цены знают только непосредственные участники сделок и профессиональные риэлторы, которые эти сделки проводят. Вы можете обратиться к профессионалам, вам и оценят правильно и продадут быстро.


Аватара пользователя
chemal
Собеседник
Откуда: Мос.обл.
Имя: Игорь
Зарегистрирован: 11 янв 2021
Сообщения: 14
Поблагодарили: 1 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#16 Сообщение chemal » 01 июн 2022, 20:51

gariks писал(а):
06 май 2022, 16:00
Я не понимаю, как сейчас выставлять цену продажи, если цены вокруг те же, что и были (и даже подросли по сравнению с февралем), но при этом никто ничего не покупает! Как теперь оценивать квартиру, по окружающим аналогам (которые не продаются) или сразу ставить цену ниже процентов на 5-10?
Тут рекомендация простая: выставить квартиру чуть выше рынка и постепенно снижать до появления звонков.

Правда есть нюансы, как везде: конъюнктура рынка может поменяться, цены начнут расти, а вы продадите по неактуальной цене. И конечно вариант, при котором деньги нужны прямо сейчас и срочно. Например, если они есть сейчас, вы сможете на них заработать ещё на треть квартиры, а через месяц продадите дороже, но упустите более выгодный шанс.


Аватара пользователя
IrinaBik
Знаток
Откуда: Москва
Имя: Ирина-риэлти
Зарегистрирован: 02 июн 2021
Сообщения: 55
Поблагодарили: 68 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#17 Сообщение IrinaBik » 08 июн 2022, 14:29

Есть еще такое правило - "правило двух недель". Выставляете квартиру в продажу по своей цене и смотрите на результаты две недели. Если результат нулевой, после публикации объявления вам не поступило ни одного предложения, значит цену вы выставили неверную. Уменьшайте ее примерно на 2-3 процента и смотрите что будет еще две недели. Если опять ничего, то снова уменьшаем ценник на такой же шаг (принцип аукциона). Если же звонки идут, просмотры имеются, то все в порядке с ценой, просто ждите своего покупателя.
Это при условии, что рекламное объявление составлено привлекательно, фотографии сделаны качественно, по телефону вы всегда доступны, а само объявление размещается непрерывно на самых активных площадках. Как минимум на ЦИАН и АВИТО.


Аватара пользователя
Vesna777
Новичок
Имя: Наталья
Зарегистрирован: 16 июн 2022
Сообщения: 4
Поблагодарили: 1 раз

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#18 Сообщение Vesna777 » 16 июн 2022, 16:43

Цена это не единственное, что определяет продажу. Я еще осенью продала квартиру с первого показа, цену поставила как на самую дорогую квартиру такого же формата в моем районе. Но у меня было преимущество, я продавала с мебелью и техникой, даже с люстрами шторами. И я считаю, очень ценно, что бы продать быстрее нужно, ещё до фотографирования обязательно выкинуть или убрать, вывезти все лишнее, полностью отмыть все до блеска, перестирать шторы, отмыть окна. И только потом презентовать. И да, я скинула цену на 100к., но я уже жила в другом городе, и мне не когда было заниматься долгими продажами.

В последствии, я думала, что возможно продешевила, но промониторив цены в своём районе через полгода, была приятно удивлена, квартиры на которые я ориентировалась, все ещё продавались, и все по тем же ценам. А моя мебель и техника, которая осталась в квартире была уже прилично б/у, поэтому вопрос перевозки её в новую квартиру вообще не рассматривался, но это помогла продать - покупатель явно среагировал, когда я сказала, что все это оставляю.
И в продажах, наверное всегда, есть доля фарта...


Аватара пользователя
Yanchik
Знаток
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 54
Поблагодарили: 24 раза

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#19 Сообщение Yanchik » 02 июл 2022, 23:47

Достаточно сложно найти этот баланс цены (не завысить, не занизить). Все квартиры индивидуальны и соответственно стоят по разному (даже в одном доме). Например в одной квартире стоит итальянская сантехника, в другой -"зроблено у США" и цена уже будет разная. Мне кажется, что если время позволяет, то надо сначала выставить по слегка завышенной цене и в зависимости от активности покупателей снижать ее!


Аватара пользователя
digor
Собеседник
Зарегистрирован: 06 мар 2021
Сообщения: 10

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#20 Сообщение digor » 08 авг 2022, 15:37

В 2021 году продали с одного показа, причина, очень хороший ЖК, а наша была единственной готовой, с документами, остальные только у застройщика и нужно было ждать. Цену ставили ориентируясь на квартиры от застройщика там же и 50 000 скинули. Первый же покупатель сразу согласился. Потом еще звонили другие, жалели что не успели.
В 2018 другую квартиру продавали намного дольше, месяца три наверное и в эконом классе.

Вывод пока такой: в комфорт классе, с закрытой территорией, с опциями умного дома, продаётся быстрее и цену можно держать, а в экономе приходится играть с ценой чтобы привлечь.
Но грядёт кризис, сейчас наверное непросто будет продать...


Аватара пользователя
lokova17
Собеседник
Зарегистрирован: 18 май 2020
Сообщения: 9

Re: Как правильно определить рыночную цену квартиры для быстрой продажи?

#21 Сообщение lokova17 » 30 сен 2022, 17:12

Скажу как покупатель, полгода искала квартиру, выставят новое объявление, идёшь смотреть и начинают цену накручивать на 200-500 тысяч,в результате квартира потом висит по несколько месяцев. Купила после первого просмотра, изначально нужна была двушка, но цены тогда выросли и денег хватило только на однушку. Таких квартир продавались 5,все в одинаковом состоянии, по одной цене, в соседних домах, мне продавцы уступили на 70000 "на ремонт". Когда получала ключи выяснилось что я была 3 кто смотрел и продали они за неделю. Соседка продала квартиру первым кто пришёл, цена была рыночная, уступила или нет не знаю, но она сразу купила 2 студии в новом жк чтобы разьехатся с сыном. Если нужны деньги то надо выставлять в цене рынка с учётом допустимой скидки на которую может подвинуться продавец, а не ждать годами покупателя. Те квартиры, которые начинали накручивать до сих пор продаются, цена снизилась, возможности людей снизились, а могли продать сразу и уже давно купить себе другое жилье


Ответить