Продажа дома ижс с участком и покупка нового. Налоговый вычет

Вопросы по исчислению налогов и получению налоговых вычетов.
Ответы экспертов и налоговых консультантов.
Правила форума
ВНИМАНИЕ! В этом разделе форума обсуждаются ТОЛЬКО вопросы, связанные с налогами и налоговыми вычетами в недвижимости.

Новую тему можно создавать только если она НЕ укладывается в рамки существующих тем в этом разделе форума.
Если ваш вопрос укладывается в одну из существующих (открытых) тем этого раздела, то вы можете публиковать свой вопрос, просто продолжая эту тему.

Будьте внимательны! Вновь созданные темы, которые не относятся к налогам и вычетам, или дублируют уже существующие темы - будут удаляться без рассмотрения и предупреждения.

И помните - чтобы получить правильный ответ, надо правильно задавать вопрос (неграмотные и путанные формулировки могут остаться без ответа).
Ответить
Аватара пользователя
dolmatin69
Новичок
Зарегистрирован: 22 ноя 2022
Сообщения: 3

Продажа дома ижс с участком и покупка нового. Налоговый вычет

#1 Сообщение dolmatin69 » 22 ноя 2022, 17:22

Владею по дарению от отца менее трех лет землей с кадастровой стоимостью 1 млн 300 тыс и домом ИЖС на этой земле кадастровой стоимостью 7 млн 200 тыс.
Продаю землю и дом одной сделкой по цене 5.5 млн руб.
После этого в том же налоговом году покупаю землю и дом одной сделкой дороже - по цене 5.9 млн.руб.
Как расчитать итоговый платеж по налогу?


Аватара пользователя
pro_nalog
АВТОРИТЕТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 650
Поблагодарили: 485 раз

Re: Продажа дома ижс с участком и покупка нового. Налоговый вычет

#2 Сообщение pro_nalog » 22 ноя 2022, 21:32

dolmatin69 писал(а):
22 ноя 2022, 17:22
Владею по дарению от отца менее трех лет землей с кадастровой стоимостью 1 млн 300 тыс и домом ИЖС на этой земле кадастровой стоимостью 7 млн 200 тыс.
Продаю землю и дом одной сделкой по цене 5.5 млн руб.
После этого в том же налоговом году покупаю землю и дом одной сделкой дороже - по цене 5.9 млн.руб.
Как расчитать итоговый платеж по налогу?
Здравствуйте!

1. Вы можете уменьшить доход от продажи дома и земли на сумму, которую ваш отец потратил при ее покупке. Если документы сохранены, то смело уменьшайте.

2. Если у вас не сохранились документы на покупку, то ваша цена продажи ниже, чем 70% от кадастровой. Соответственно, налог будет считаться по этой стоимости -
5 950 000 - 1 000 000 (вычет по закону) = 4 950 000 ваш доход *13% = 643 500 рублей налог.
Это если нет документов на покупку.

Покупка нового дома никак не влияет на налог от продажи старого дома. Единственное, вы можете заявить налоговый вычет в размере 2 млн рублей. Тогда можно сделать взаимозачет.
На форуме часто спрашивают про взаимозачет, сможете почитать как это работает тут viewtopic.php?f=12&t=94.

А вообще меня уже спрашивали на подобную тему тут viewtopic.php?t=389
Валерия Назаренко, налоговый советник. Помогу с налогами https://taxmate.ru/


Аватара пользователя
dolmatin69
Новичок
Зарегистрирован: 22 ноя 2022
Сообщения: 3

Re: Продажа дома ижс с участком и покупка нового. Налоговый вычет

#3 Сообщение dolmatin69 » 23 ноя 2022, 01:22

Спасибо!
Но отец в свое время получил эту кв. как наследство, т.е расходы не нес ( если только учесть расходы на нотариуса в момент вступления им в наследство?)
Т.е. можно заявить следующий расчет: (8 500 000×70%-3 000 000)×13%=383 500
Верно?
Или надо будет обязательно заявлять отдельно вычет на продажу и на покупку( все сделки в одном году)?
- 643 500 и + 260 000
( ЗП маленькая)


Аватара пользователя
pro_nalog
АВТОРИТЕТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 650
Поблагодарили: 485 раз

Re: Продажа дома ижс с участком и покупка нового. Налоговый вычет

#4 Сообщение pro_nalog » 23 ноя 2022, 22:13

dolmatin69 писал(а):
23 ноя 2022, 01:22
Спасибо!
Но отец в свое время получил эту кв. как наследство, т.е расходы не нес ( если только учесть расходы на нотариуса в момент вступления им в наследство?)
Т.е. можно заявить следующий расчет: (8 500 000×70%-3 000 000)×13%=383 500
Верно?
Или надо будет обязательно заявлять отдельно вычет на продажу и на покупку( все сделки в одном году)?
- 643 500 и + 260 000
( ЗП маленькая)
Расходы на нотариуса, риелтора и прочих лиц не включаются в сумму затрат, к сожалению :( Поэтому у вас вычет будет только 1 млн.

Да, вы правы в расчетах: (8 500 000×70%-3 000 000)×13%=383 500 рублей - ваш налог.
Нужно все это заявлять в одной декларации, заполняются соответствующие разделы. Но по итогу вы получите вашу сумму. И ЗП ваша тут не нужна, так как весь вычет съест доход и еще останется сумма к уплате.
Валерия Назаренко, налоговый советник. Помогу с налогами https://taxmate.ru/


Аватара пользователя
Natali08
Новичок
Зарегистрирован: 16 мар 2023
Сообщения: 4

НДФЛ при продаже дома с участком. Налоговый вычет

#5 Сообщение Natali08 » 16 мар 2023, 08:00

Добрый день! Такая ситуация, мой директор продал дом который построил на участке и поставил на учет 2020 году, в 2022 г он его продал. Должен заплатить ндфл со стоимости дома минус расходы на его строительство. Некоторые документы у него остались, дом был построен в 2014 году, есть договора с физическим лицом на строительство дома, но нет паспортных данных в этих договорах и в расписках, так же с юридическими лицами есть квитанция к пко, но нет чеков, какова вероятность, что эти документы налоговая не уберет из вычета?
Так же, можно ли отнять стоимость земли, есть договор, в котором указана сумма, но нет расписки?


Аватара пользователя
pro_nalog
АВТОРИТЕТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 650
Поблагодарили: 485 раз

Re: НДФЛ при продаже дома с участком. Налоговый вычет

#6 Сообщение pro_nalog » 17 мар 2023, 15:46

Natali08 писал(а):
16 мар 2023, 08:00
Добрый день! Такая ситуация, мой директор продал дом который построил на участке и поставил на учет 2020 году, в 2022 г он его продал. Должен заплатить ндфл со стоимости дома минус расходы на его строительство. Некоторые документы у него остались, дом был построен в 2014 году, есть договора с физическим лицом на строительство дома, но нет паспортных данных в этих договорах и в расписках, так же с юридическими лицами есть квитанция к пко, но нет чеков, какова вероятность, что эти документы налоговая не уберет из вычета?
Так же, можно ли отнять стоимость земли, есть договор, в котором указана сумма, но нет расписки?

Здравствуйте!

Продажа дома с земельным участком - это всегда продажа 2х объектов: земли и дома.
Поэтому расходы на строительство дома уменьшат сумму дохода полученную от его продажи, а расходы на покупку земли уменьшат доход от продажи участка.

Иногда в договорах купли-продажи не делят стоимость объектов, а указывают общую сумму, тогда приходится применять пропорциональную формулу, что не всегда нравится налоговому органу. А вот если в договоре отдельно указана стоимость земли и дома, то можно произвести расчеты.

В данном случае доказывать владение домом с 2014 года сложно, так как нужны подтверждающие документы: например, свидетельство о праве собственности на объект, незавершенный строительством (недострой). Если таковой документ имеется, то вполне можно сказать налоговому органу, что дом был фактически построен в 2014 году и ваш директор им владел с 2014 года на основании этого документа. А вот ввод в эксплуатацию был осуществлен только в 2020 году. То есть в данном случае, налога не возникнет.

Что касается земельного участка, то право на него явно зарегистрировано в 2014 году или ранее, поэтому с его продажи налога точно не будет. А вот что касается дома, то исходя из самого худшего сценария, рассмотрим вопрос предметно.

Во-первых, если дом зарегистрирован в 2020 году и ранее не было регистрации о владении недостроем, то минимальный срок владения не соблюден. Соответственно, возникает обязанность по уплате налога и подаче декларации.

Во-вторых, доход от продажи дома можно уменьшить на расходы, понесенные при его строительстве. Однако, эти расходы нужно подтвердить соответствующими документами.

В отношении некорректно составленных договоров. Есть риск, что налоговый орган не примет договоры, составленные с "пороками" (как говорят юристы). Гражданский кодекс РФ закрепляет правила составления договоров. В этих правилах присутствует определение обязательных реквизитов. И если налоговому органу не удастся идентифицировать участников сделки, то вполне такие договоры могут быть признаны инспекцией как недостаточные для подтверждения расходов.

В отношении ПКО. Для подтверждения понесенных расходов на строительство налогоплательщик должен предоставить платежные документы на такие расходы: чеки, квитанции, платежные поручения и их копии. ПКО - это бухгалтерский документ как товарная накладная, то есть сам по себе ПКО не подтверждает расчеты, только наличие чека или платежного поручения дает накладной силу. Это все идет из бухгалтерского учета. ИП в 2014 году без кассового аппарата обязан был выдавать вместо чека БСО - бланк строгой отчетности. Поэтому, если нет этих документов, то налоговая такие расходы не подтвердит.

В отношении расписки. Расписка это один из документов, который не требует нотариального удостоверения. Поэтому можно его "восстановить" самостоятельно. Было бы хорошо, если бы вам удалось снова ее написать с продавцом.

В-третьих, доход от продажи дома можно уменьшить еще на налоговый вычет на строительство этого дома. Но мы снова упираемся в документы. Если все документы будут в полном порядке, тогда можно существенно снизить налог или вообще его не платить.
Валерия Назаренко, налоговый советник. Помогу с налогами https://taxmate.ru/


Аватара пользователя
Natali08
Новичок
Зарегистрирован: 16 мар 2023
Сообщения: 4

Re: Продажа дома ижс с участком и покупка нового. Налоговый вычет

#7 Сообщение Natali08 » 18 мар 2023, 03:43

Спасибо большое за ответ! По земле еще такой момент, куплены два участка в 2014 году, объеденены в 2020. Как я понимаю, что так же возникает обязанность по уплате ндфл?


Аватара пользователя
Natali08
Новичок
Зарегистрирован: 16 мар 2023
Сообщения: 4

Re: Продажа дома ижс с участком и покупка нового. Налоговый вычет

#8 Сообщение Natali08 » 19 мар 2023, 09:21

И еще такой вопрос, если расходы не удасться подтвердить, продажу земли и дома можно будет уменьшить только на 1млн. или на сумму понесеных расходов за землю и 1млн. за дом?


Аватара пользователя
pro_nalog
АВТОРИТЕТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 650
Поблагодарили: 485 раз

Re: Продажа дома ижс с участком и покупка нового. Налоговый вычет

#9 Сообщение pro_nalog » 22 мар 2023, 10:31

Natali08 писал(а):
18 мар 2023, 03:43
Спасибо большое за ответ! По земле еще такой момент, куплены два участка в 2014 году, объеденены в 2020. Как я понимаю, что так же возникает обязанность по уплате ндфл?
Да, обязанность возникает, так как у вас получился новый объект с новым кадастровым номером. Но этот участок образовался в результате объединения двух других, это наверняка указано в документах. Поэтому можно применить расходы на покупку этих участков и написать в налоговый орган пояснение.
Такие случаи в моей практике встречаются не часто, но еще никому не отказали.
Валерия Назаренко, налоговый советник. Помогу с налогами https://taxmate.ru/


Аватара пользователя
pro_nalog
АВТОРИТЕТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 650
Поблагодарили: 485 раз

Re: Продажа дома ижс с участком и покупка нового. Налоговый вычет

#10 Сообщение pro_nalog » 22 мар 2023, 10:33

Natali08 писал(а):
19 мар 2023, 09:21
И еще такой вопрос, если расходы не удасться подтвердить, продажу земли и дома можно будет уменьшить только на 1млн. или на сумму понесеных расходов за землю и 1млн. за дом?
Да, если расходы подтвердить не получится, то тогда 1 млн распространяется на общий доход от продажи земли и дома.

Попробуйте запросить копии этих документов в Росреестре через МФЦ, опишите подробный перечень документов, который вам требуется. В Росреестре хранятся все документы по сделкам с недвижимостью. Сроки хранения документов обычно от 10 лет, думаю, что восстановить копии удастся.
Валерия Назаренко, налоговый советник. Помогу с налогами https://taxmate.ru/


Аватара пользователя
Natali08
Новичок
Зарегистрирован: 16 мар 2023
Сообщения: 4

Re: Продажа дома ижс с участком и покупка нового. Налоговый вычет

#11 Сообщение Natali08 » 04 апр 2023, 06:45

Спасибо большое за ответ! Еще возник вопрос, директор все же настаивает что бы подали документы на строительство дома уменьшающие сумму налога. Если я подам, уменьшу на сумму понесенных расходов на строительство, налоговая проверит, вынесет отрицательное решение, насчитает с полной суммы. Могу ли я подать уточненный расчет 3ндфл после вынесенного решения налоговой и уже уменьшить на 1 млн.?


Аватара пользователя
pro_nalog
АВТОРИТЕТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 650
Поблагодарили: 485 раз

Re: Продажа дома ижс с участком и покупка нового. Налоговый вычет

#12 Сообщение pro_nalog » 07 апр 2023, 18:28

Natali08 писал(а):
04 апр 2023, 06:45
Спасибо большое за ответ! Еще возник вопрос, директор все же настаивает что бы подали документы на строительство дома уменьшающие сумму налога. Если я подам, уменьшу на сумму понесенных расходов на строительство, налоговая проверит, вынесет отрицательное решение, насчитает с полной суммы. Могу ли я подать уточненный расчет 3ндфл после вынесенного решения налоговой и уже уменьшить на 1 млн.?
Здравствуйте! Да, уточненный расчет можно будет подать. Но скорее всего налоговая сама применит 1 млн вычета и именно его подтвердит. Но бывает и так, что налоговики просят внести изменения и предоставить корректировку. Все зависит от того инспектора, который будет проводить проверку.
Валерия Назаренко, налоговый советник. Помогу с налогами https://taxmate.ru/


Ответить