Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
Приветствую всех, форумчане! Хотелось бы услышать мнение уважаемых специалистов по поводу того, насколько реально покупателю квартиры получить деньги обратно, если сделку оспорят в суде и признают недействительной? Если квартира у покупателя изымается, а продавец обязан вернуть полученные за нее деньги. В теории все ясно. А как происходит на практике?
Есть ли у кого-нибудь такой опыт, не обязательно личный, может в вашем окружении сделки расторгались? Интересует, как реально возвращают деньги покупателю после вынесения решения суда? В какие сроки? Кто этим занимается? Что для этого нужно сделать? Что бывает, если у продавца денег уже нет или он не хочет их отдавать? Как решается эта ситуация? Хочу понять, на что могу рассчитывать в самом худшем случае.
Вопрос не праздный, рассматриваю покупку квартиры на вторичке с некоторой степенью риска. Делаем все, чтобы свести риск к минимуму, но как известно, абсолютных гарантий не бывает.
Есть ли у кого-нибудь такой опыт, не обязательно личный, может в вашем окружении сделки расторгались? Интересует, как реально возвращают деньги покупателю после вынесения решения суда? В какие сроки? Кто этим занимается? Что для этого нужно сделать? Что бывает, если у продавца денег уже нет или он не хочет их отдавать? Как решается эта ситуация? Хочу понять, на что могу рассчитывать в самом худшем случае.
Вопрос не праздный, рассматриваю покупку квартиры на вторичке с некоторой степенью риска. Делаем все, чтобы свести риск к минимуму, но как известно, абсолютных гарантий не бывает.
- shumer
- Коллега
- Откуда: Москва
- Имя: Богдан
- Зарегистрирован: 17 авг 2020
- Сообщения: 40
- Поблагодарили: 19 раз
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
Решается через судебных приставов службы ФССП. Берете исполнительный лист и вперед. А там уж как повезет
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
На практике как повезет Обязанность и у продавца и у покупателя будет вернуть все полученное по сделке (двусторонняя реституция), только у покупателя квартиру отнимут автоматически (росреестр вычеркивает из базы его право собственности), а у продавца просто виснет финансовый долг. Этот долг он может вернуть сразу, может вернуть частями, может возвращать долго в течение десяти лет к примеру, а может и вообще не вернуть. Вот такая практика, и по закону тут больше ничего не сделаешь.
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
Меня интересует, есть ли возможность как-то оставить квартиру за собой до того момента пока продавец не вернет деньги? Можно ли оформить квартиру в залог например? Банки же так делают при ипотеке, если заемщик деньги не возвращает, квартира остается в залоге у банка.cheremis писал(а): ↑03 фев 2023, 19:48На практике как повезет Обязанность и у продавца и у покупателя будет вернуть все полученное по сделке (двусторонняя реституция), только у покупателя квартиру отнимут автоматически (росреестр вычеркивает из базы его право собственности), а у продавца просто виснет финансовый долг. Этот долг он может вернуть сразу, может вернуть частями, может возвращать долго в течение десяти лет к примеру, а может и вообще не вернуть. Вот такая практика, и по закону тут больше ничего не сделаешь.
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
И что, по исполнительному листу реально вернуть деньги?
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
Нет, здесь так не делают. На квартиру могут наложить арест, но уже после того как сделка станет недействительной и она вернется обратно в собственность продавца. Покупатель подает на продавца в суд уже с требованием возврата денег (вернуть как неосновательное обогащение... бла-бла-бла) и вот здесь уже в случае невозврата могут наложить арест на имущество.lichman писал(а): ↑03 фев 2023, 20:12Меня интересует, есть ли возможность как-то оставить квартиру за собой до того момента пока продавец не вернет деньги? Можно ли оформить квартиру в залог например? Банки же так делают при ипотеке, если заемщик деньги не возвращает, квартира остается в залоге у банка.
- sedoy
- Знаток
- Откуда: Москва
- Имя: Владимир
- Зарегистрирован: 28 июн 2022
- Сообщения: 61
- Поблагодарили: 75 раз
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
С арестом квартиры не все так просто. Одного факта судебного решения о признании сделки купли-продажи недействительной недостаточно для того чтобы квартира автоматически вернулась в собственность продавца. Тут все сложнее.cheremis писал(а): ↑03 фев 2023, 21:32Нет, здесь так не делают. На квартиру могут наложить арест, но уже после того как сделка станет недействительной и она вернется обратно в собственность продавца. Покупатель подает на продавца в суд уже с требованием возврата денег (вернуть как неосновательное обогащение... бла-бла-бла) и вот здесь уже в случае невозврата могут наложить арест на имущество.
Как известно, право собственности на недвижимость возникает и прекращается после его государственной регистрации. И регистрация эта происходит путем внесения соответствующей записи в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество - ЕГРН.
Здесь важно понимать, что каждая следующая запись о правах в ЕГРН по конкретному объекту отменяет предыдущую - апдейтит данные, и предыдущая запись уже не имеет силы. Проще говоря, когда судебное решение отправляется в Росреестр, то в базу вносится новый апдейт о том, что покупатель квартиры больше не ее собственник, его право аннулируется по решению суда. Но вот новое право собственности продавца автоматически не возникает. Его надо зарегистрировать по заявлению того самого продавца и только тогда снова добавится новая запись в ЕГРН о том, что квартира снова принадлежит продавцу на праве собственности. А пока по данным ЕГРН квартира ничья.
К чему это все? А к тому, что некоторые продавцы в таких случаях вовсе не стремятся быстрее зарегистрировать снова свое право собственности, в то время как покупатель свое право на квартиру теряет на основании решения суда. И когда покупатель предъявляет претензии продавцу о возврате денег, уплаченных за квартиру, то никакого ареста квартиры не происходит, просто потому что квартира на продавца еще не зарегистрирована.
Таким образом, если продавец квартиры отказывается возвращать деньги, и судебные исполнители по иску покупателя пытаются взыскать с него принудительно, то здесь реально можно получить дырку от бублика. Если на счетах продавца денег нет, а его недвижимое имущество не зарегистрировано на него как положено, то и взять с него нечего. При этом продавец де-факто вполне может владеть этой квартирой и жить в ней, не имея зарегистрированного права собственности.
Такое, к примеру бывает и с наследственными квартирами, когда недвижимость фактически получена в наследство и наследник ей владеет, но право собственности на себя не регистрирует.
- Yanchik
- Знаток
- Откуда: Сама-по-себе
- Имя: Яна
- Зарегистрирован: 23 май 2020
- Сообщения: 69
- Поблагодарили: 36 раз
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
Если квартира окажется единственным жильем в собственности, то ее арест тоже ничего не даст, ее все равно не отнимут у него и не продадут с торгов для покрытия долга. Это может сработать только если у продавца в собственности есть другое жилье.
- tatmol
- Собеседник
- Откуда: Ярославль
- Имя: Татьяна
- Зарегистрирован: 21 фев 2021
- Сообщения: 15
- Поблагодарили: 5 раз
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
А если в квартире есть дети, то про аресты и продажу с торгов можно вообше забыть. Дети это наше все! государство за них горой! даже если для этого надо кинуть честного покупателя.
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
Так что же делать, если попал в такой оборот?sedoy писал(а): ↑04 фев 2023, 00:21Таким образом, если продавец квартиры отказывается возвращать деньги, и судебные исполнители по иску покупателя пытаются взыскать с него принудительно, то здесь реально можно получить дырку от бублика. Если на счетах продавца денег нет, а его недвижимое имущество не зарегистрировано на него как положено, то и взять с него нечего. При этом продавец де-факто вполне может владеть этой квартирой и жить в ней, не имея зарегистрированного права собственности.
- Lexus_DT
- Советник
- Откуда: Москва
- Имя: Алексей
- Зарегистрирован: 22 янв 2020
- Сообщения: 147
- Поблагодарили: 231 раз
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
Ага, особенно если продавец живет где-нибудь во Львове, в Лондоне или в Таиланде
- Lexus_DT
- Советник
- Откуда: Москва
- Имя: Алексей
- Зарегистрирован: 22 янв 2020
- Сообщения: 147
- Поблагодарили: 231 раз
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
Не хотелось бы спорить со старым Седым человеком, но все же вставлю скромное замечание.sedoy писал(а): ↑04 фев 2023, 00:21некоторые продавцы в таких случаях вовсе не стремятся быстрее зарегистрировать снова свое право собственности, в то время как покупатель свое право на квартиру теряет на основании решения суда. И когда покупатель предъявляет претензии продавцу о возврате денег, уплаченных за квартиру, то никакого ареста квартиры не происходит, просто потому что квартира на продавца еще не зарегистрирована.
Таким образом, если продавец квартиры отказывается возвращать деньги, и судебные исполнители по иску покупателя пытаются взыскать с него принудительно, то здесь реально можно получить дырку от бублика. Если на счетах продавца денег нет, а его недвижимое имущество не зарегистрировано на него как положено, то и взять с него нечего.
По закону, у судебного пристава есть возможность понуждения должника к регистрации собственности на свое недвижимое имущество. Точнее, пристав сам может это сделать, даже не спрашивая должника.
Закон об исполнительном производстве, статья 66:
1. Судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.
https://www.consultant.ru/document/cons ... 514d70e0b/
Учите матчасть, уважаемый
- sedoy
- Знаток
- Откуда: Москва
- Имя: Владимир
- Зарегистрирован: 28 июн 2022
- Сообщения: 61
- Поблагодарили: 75 раз
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
С матчастью у меня все хорошо, спасибо. То, что вы сказали, не противоречит тому, что сказал я. Право собственности на недвижимость не регистрируется на продавца автоматически после решения суда о недействительности договора купли-продажи. Продавец сам должен подать заявление на регистрацию своего права, снова возникшего на основании решения суда. Но может этого и не делать, так как де-факто он и так владеет квартирой.
При возбуждении исполнительного производства, где продавец выступает должником, а покупатель кредитором, пристав-исполнитель, действительно, имеет право принудительно зарегистрировать недвижимость на должника для обращения взыскания на нее.
Только проблема в том, для пристава это всего лишь право, а не обязанность. То есть, захочет – займется регистрацией имущества должника, не захочет – не займется. А так как лишний геморрой по работе никому тянуть неохота, то больше шансов за то, что пристав ничего сам делать не будет сверх того, что прямо указано в его обязанностях. Он подал запросы в банки, в ГИБДД, в Росреестр, получил оттуда официальные ответы, что имущества должник не имеет, и с чувством выполненного долга пошел домой спать. Формально он свою работу выполнил - выявил наличное имущество должника (вернее, его отсутствие).
А если покупатель-кредитор реально хочет вернуть свои деньги, уплаченные за квартиру, то ему самому придется напрячься и позаботится об этом. Кредитору тогда нужно очень настойчиво пихать пристава, потому как у того нет никакого интереса нагружать себя дополнительной работой. И если это пихание будет достаточно сильным, то есть шанс, что пристав таки сам зарегистрирует право собственности на квартиру должника, и тогда уже сможет наложить на нее арест.
Но и тут, как я уже говорил, покупателю может светить дырка от бублика. Так как арест квартиры вовсе не означает ее автоматическую реализацию с торгов для покрытия долга. Существует целый ряд причин, по которым эта реализация будет невозможна. Некоторые из них уже озвучены выше.
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
Здесь вопрос больше к законодателю. Следовало бы ввести правило, чтобы при реституции по недействительной сделке квартира оставалась в залоге у покупателя до полного возврата денег продавцом. Это сразу снимает все вопросы и делает сделки купли-продажи квартир безопасными. Но видимо кому-то это сильно не выгодно.lichman писал(а): ↑03 фев 2023, 20:12Меня интересует, есть ли возможность как-то оставить квартиру за собой до того момента пока продавец не вернет деньги? Можно ли оформить квартиру в залог например? Банки же так делают при ипотеке, если заемщик деньги не возвращает, квартира остается в залоге у банка.
- valentina76
- Коллега
- Имя: Валентина Андреевна
- Зарегистрирован: 26 авг 2020
- Сообщения: 20
- Поблагодарили: 8 раз
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
Я тоже абсолютно с этим согласна! Надо изменить закон, чтобы пока не будут возвращены деньги покупателю потраченные например на квартиру, квартира оставалась в собственности покупателя, а не забирать и оставлять человека ни с чем.
Re: Вернут ли деньги покупателю квартиры если сделку признают недействительной?
У нас приставы сами нихр...на что-то делать и искать не будут! Моей жене задолжали расчет при увольнении, так ни один пристав свою задницу не оторвал от стула, чтобы поискать имущество у хозяина предприятия! Так и сгинули 60 тыров...