НДФЛ по квартире сложная ситуация

[Norma]

Здравствуйте!
Возможно кто-то сталкивался с похожей ситуацией.

Мы являемся дальними родственниками и не попадаем под налоговые льготы по недвижимости. Можно обозначить, как четвероюродные сёстры.
Ситуация следующая.
Поскольку возраст уже приличный, мы с сестрой решили съехаться в общую квартиру, которую на данный момент планируем купить.
Покупка будет происходить через ипотеку. Проще взять потребительский кредит, но там высокие проценты, что для нас существенно.
Суть проблемы.
Своих средств для покупки у нас 80%, на оставшиеся 20% есть одобрение ипотеки в СберБанке.
Из 80% наших средств - возьмём их за 100%, моя часть составляет 70% и часть сестры 30%.
Банк не даёт одобрение на меня, как на созаёмщика (нет официального дохода) и вся ипотека будет оформлена на сестру. Предлагать другой банк не надо, этот этап уже пройден.
Из описанного выше возникает проблема - вложив большую часть средств на покупку квартиры, я остаюсь без собственности.
Изучили вопрос о дарственных, чтобы после выплаты ипотеки часть квартиры переоформить на меня через дарственную. Но так как мы не являемся близкими родственниками, то придётся оплачивать 13% НДФЛ.
По факту, я за свои же вложенные деньги, в будущем ещё и налог должна буду оплатить - ни за что.
Данную проблему озвучивала на другом ресурсе, подсказали вариант сделать предварительный договор купли-продажи доли от сестры - мне, в котором прописать (помимо всех прочих нюансов) факт моей оплаты на момент покупки в ипотеку.
Но в данном случае возникает налог при продаже, так как срок будет менее трех лет. Те же яйца, только в профиль.
И неизвестно, возможна ли такая схема при ипотеке, ведь квартира по факту с обременением. И насколько юридически такой договор будет иметь силу для налоговой.

Вопрос. Как оформить квартиру на двух собственников не являющихся близкими родственниками, чтобы не оплачивать налог?
Есть ли какой-то юридический вариант, который позволит переоформить часть квартиры на меня (после ипотеки), как на человека, который заплатил за эту квартиру больше половины её стоимости, без уплаты налога?

[AnnaSmart]

Данную проблему озвучивала на другом ресурсе, подсказали вариант сделать предварительный договор купли-продажи доли от сестры - мне, в котором прописать (помимо всех прочих нюансов) факт моей оплаты на момент покупки в ипотеку.
Но в данном случае возникает налог при продаже, так как срок будет менее трех лет. Те же яйца, только в профиль.
И неизвестно, возможна ли такая схема при ипотеке, ведь квартира по факту с обременением. И насколько юридически такой договор будет иметь силу для налоговой.

Здравствуйте!

Эту схему, которую вам предложили, я бы не советовала применять. Тут сразу несколько проблем вылезает.

1. Если вы доверяете своей сестре, то ПДКП вам не нужен. Если же вы не уверены в сестре и полагаете, что придется с помощью ПДКП принуждать ее к продаже вам доли, то тут налицо притворная сделка (статья 170 ГК РФ), которая ведет к ее незаконности и ничтожности.

2. Чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге, собственнику нужно либо погасить кредит перед банком, либо перевести долг на нового собственника. В вашем случае это тоже не вариант, так как вы сами сказали, что банк вам не одобряет кредит.

3. Продать из-под залога долю квартиры - это вообще уникальный случай. И даже если технически такое возможно (в чем я сильно сомневаюсь, так как придется как-то разделять объект залога), то ни один банк на это не пойдет.

Вопрос. Как оформить квартиру на двух собственников не являющихся близкими родственниками, чтобы не оплачивать налог?
Есть ли какой-то юридический вариант, который позволит переоформить часть квартиры на меня (после ипотеки), как на человека, который заплатил за эту квартиру больше половины её стоимости, без уплаты налога?

Да, способы есть. Продажу вам доли придется проводить уже после выплаты ипотеки и снятия обременения.

Чтобы вам, точнее вашей сестре, совсем не платить налог при продаже, нужно ждать 5 лет, или 3 года, если эта квартира будет у вашей сестры единственным жильем. Но она ведь вам может продать долю за ту же сумму, что и покупала (пропорционально от общей стоимости квартиры). То есть она сможет применить налоговый вычет в размере понесенных затрат на приобретение жилья, а значит, начисляемый налог НДФЛ может свести к нулю. Более того, она как заемщик по ипотеке, сможет применить вычет еще и на сумму уплаченных процентов.

Чтобы вам подстраховаться на всякий случай, вы можете оформить договор займа между вами и вашей сестрой на те 70% ваших общих вложений, которые фактически вносите вы.

Другой вариант - вы можете найти где-то недостающие 20% стоимости квартиры и покупать ее сразу в долевую собственность с сестрой, без ипотеки. Для этого, например, вы можете взять кредит под залог какой-нибудь другой своей недвижимости (квартиры, дачи, участка земли) - там проценты будут ниже, чем при потребительском кредите.

[Norma]

1. Если вы доверяете своей сестре, то ПДКП вам не нужен. Если же вы не уверены в сестре и полагаете, что придется с помощью ПДКП принуждать ее к продаже вам доли, то тут налицо притворная сделка (статья 170 ГК РФ), которая ведет к ее незаконности и ничтожности.

С доверием проблем нет и данный вариант ПДКП был советом со стороны, но как вы верно расписали, слишком много лишних проблем возникает. Поэтому и начала искать подсказки в других местах, так как я не юрист.

Чтобы вам, точнее вашей сестре, совсем не платить налог при продаже, нужно ждать 5 лет, или 3 года, если эта квартира будет у вашей сестры единственным жильем. Но она ведь вам может продать долю за ту же сумму, что и покупала (пропорционально от общей стоимости квартиры). То есть она сможет применить налоговый вычет в размере понесенных затрат на приобретение жилья, а значит, начисляемый налог НДФЛ может свести к нулю. Более того, она как заемщик по ипотеке, сможет применить вычет еще и на сумму уплаченных процентов.

Вычетов у нас не будет, так как нет официалки.

Чтобы вам подстраховаться на всякий случай, вы можете оформить договор займа между вами и вашей сестрой на те 70% ваших общих вложений, которые фактически вносите вы.

Нет, мне подстраховка не требуется, требовался именно вариант совместной собственности и связан он не с вопросами доверия, а с вопросами московской пенсии. Чтобы её получать, необходима не только прописка, но и наличие недвижимости в собственности определённой площади, не менее десяти лет. Наш нынешний возраст заставляет решать этот вопрос и сроки играют роль. Поэтому и не хотели ждать 3/5 лет, а сразу сделать совместную.

Другой вариант - вы можете найти где-то недостающие 20% стоимости квартиры и покупать ее сразу в долевую собственность с сестрой, без ипотеки. Для этого, например, вы можете взять кредит под залог какой-нибудь другой своей недвижимости (квартиры, дачи, участка земли) - там проценты будут ниже, чем при потребительском кредите.

Таких вариантов у нас нет, если бы были, то мы бы их естественно использовали и в принципе не связывались с ипотекой и кредитами.
Наши 80% как раз и сформированы от продажи всех наших «активов».

Спасибо за подробный ответ)

[Norma]

Чтобы вам подстраховаться на всякий случай, вы можете оформить договор займа между вами и вашей сестрой на те 70% ваших общих вложений, которые фактически вносите вы.

Вот этот вариант заинтересовал, сейчас посмотрела на него с другой стороны (после моего предыдущего ответа).
Возможно ли использовать данный договор в будущем и с помощью него переоформить на меня долю квартиры?

Есть какие-то юридические варианты, чтобы можно было всё законно оформить и не попасть на налоги?

[pro_nalog]

Вот этот вариант заинтересовал, сейчас посмотрела на него с другой стороны (после моего предыдущего ответа).
Возможно ли использовать данный договор в будущем и с помощью него переоформить на меня долю квартиры?

Есть какие-то юридические варианты, чтобы можно было всё законно оформить и не попасть на налоги?

Здравствуйте!

Хочу добавить еще момент.
Обратите внимание, что любой объект, который будет в ипотеке, будет залоговым. Даже оформив заём между вами с сестрой, с целью в будущем зачесть требования за счет доли в квартире, все равно придется сначала погасить ипотеку. Банк не даст согласия на отчуждение доли в залоговой квартире.
На мой взгляд, это тоже самое, если бы вы взяли потребительский кредит для первоначального взноса, а потом взяли ипотеку. Форма займа значения не имеет.

Насколько я поняла, вам важно иметь право собственности сейчас.
Если честно, не знаю насколько жизнеспособен такой вариант, но я его изложу.

Возможно, есть вариант купить квартиру разными договорами по 1/2 или в любой другой пропорции.
Вы покупаете свою долю по отдельному договору и оплачиваете 100% доли, а сестра оплачивает потом свою долю по другому договору в ипотеку. Но да, скорее всего банк на это не пойдет. Может быть от вас потребуется согласие на то, что вторая доля будет в обременении...Я этого точно не знаю и такое в моей практике не встречалось.

Что касается вычетов. Вычет - это не всегда возврат налога, удержанного с зарплаты. Вычет - это уменьшение дохода, который вы получили: к примеру продажа машины или квартиры. То есть, вы не получаете на руки деньги от государства в этом случае, но и налог не платите. В вашем случае зарплата не важна.
То есть, если ваша сестра продаст вам долю, то она может уменьшить доход от продажи этой доли на сумму покупки этой доли (считается пропорционально).

Есть еще один момент. Близкими родственниками или членами семьи могут быть признаны не только супруги, дети, родители. Если у вас будет общий быт, общие траты на ведение хозяйства, общее имущество, то это все может быть рассмотрено как признаки близкого родства, несмотря на то, что список такого родства поименован. То есть, если доказать, что вы родственники, хоть и не первой линии, живете вместе, то при дарении налога тоже может не быть. Я встречала такую практику.

[AnnaSmart]

Вычетов у нас не будет, так как нет официалки.

Вы не поняли. Ваша официальная зарплата тут не при чем. Налоговый вычет при продаже жилья - это возможность уменьшить налогооблагаемую базу (вплоть до нуля) путем вычета из нее суммы затрат на покупку этого жилья - пп. 2, пункт 2 статьи 220 НК РФ.
Почитайте здесь: https://base.garant.ru/10900200/a809954 ... ock_220022

Нет, мне подстраховка не требуется, требовался именно вариант совместной собственности
...
Поэтому и не хотели ждать 3/5 лет, а сразу сделать совместную.

Совместной собственности здесь у вас не будет. Возможна только общая долевая собственность.

[AnnaSmart]

Вот этот вариант заинтересовал, сейчас посмотрела на него с другой стороны (после моего предыдущего ответа).
Возможно ли использовать данный договор в будущем и с помощью него переоформить на меня долю квартиры?

Напрямую такой договор не приведет к обязанности переоформления на вас доли квартиры. Но он даст возможность предъявить финансовые требования к вашей сестре, погасить которые она сможет, передав вам в собственность эту долю квартиры. И если вы по какой-то причине не договоритесь между собой полюбовно, то это уже придется решать через суд.

Есть какие-то юридические варианты, чтобы можно было всё законно оформить и не попасть на налоги?

Есть. И я вам уже об этом сказала. При продаже вам доли, применить вычет в размере понесенных расходов на покупку.

[AnnaSmart]

Возможно, есть вариант купить квартиру разными договорами по 1/2 или в любой другой пропорции.
Вы покупаете свою долю по отдельному договору и оплачиваете 100% доли, а сестра оплачивает потом свою долю по другому договору в ипотеку. Но да, скорее всего банк на это не пойдет.

Здесь не только банк на это не пойдет, но и продавец на такое тоже не согласится. Ведь ему придется сначала выделить доли в своей квартире, чтобы потом продать эту квартиру по долям.

Есть еще один момент. Близкими родственниками или членами семьи могут быть признаны не только супруги, дети, родители. Если у вас будет общий быт, общие траты на ведение хозяйства, общее имущество, то это все может быть рассмотрено как признаки близкого родства, несмотря на то, что список такого родства поименован. То есть, если доказать, что вы родственники, хоть и не первой линии, живете вместе, то при дарении налога тоже может не быть. Я встречала такую практику.

Это интересный вариант. Теоретически может сработать, но придется это доказывать через суд.

[pro_nalog]

Здесь не только банк на это не пойдет, но и продавец на такое тоже не согласится. Ведь ему придется сначала выделить доли в своей квартире, чтобы потом продать эту квартиру по долям.

Доли могут быть выделены, но я уверена, что банк на это не пойдет. Но ведь наша задача "накидать" все возможные варианты, которые можно так или иначе проверить

Это интересный вариант. Теоретически может сработать, но придется это доказывать через суд.

Можно обратиться в Управление ФНС с запросом, возможно ли признание таких родственных отношений налоговым органом без привлечения суда.
Если речь идет о больших суммах в деньгах, то смысл имеет. А если можно зачесть расходы, составив документы, как вы предлагаете - то это самый реальный вариант.

Насколько я поняла, то наша читательница ищет возможность уже сейчас получить долю в собственность. А вот с ипотекой это будет сложно сделать быстро. Вариант взять еще потреб кредит, чтобы обойтись без ипотеки, тоже имеет место быть. Но тут вопрос ежемесячного платежа и процентов.

То есть тут надо садиться и считать, что выгоднее. Потребкредит и квартира без залога у банка в собственности плюс пенсия, которая будет назначена при наличии собственности - это одна чаша весов. Вторая чаша весов - это ипотека с пониженной ставкой, но тут пенсия становится под знак вопроса.