Если одна из сделок в альтернативной цепочке недействительна

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
AndKup87
Новичок
Зарегистрирован: 21 июл 2023
Сообщения: 2

Если одна из сделок в альтернативной цепочке недействительна

#1 Сообщение AndKup87 » 21 июл 2023, 14:17

Уважаемые форумчане, хотел обратиться с вопросом про жизнь после альтернативных сделок. Много читал информацию почти под копирку по всему интернету, но данный аспект вообще не освещен нигде явно, поэтому спрашиваю.

Вот допустим есть цепочка покупок-продаж квартир, именуемая "альтернативной сделкой".

Покупатель (сторона 1) - Продавец-покупатель (сторона 2) - еще один Продавец-покупатель (сторона 3) - Продавец просто (сторона 4) (при необходимости цепочку квартир можно продолжить но суть ясна.

По самой схеме в процессе вопросов нет.
Допустим, что все стороны друг с другом согласовали условия, договоры купли-продажи, проверили в меру своей потребности юр.экспертизу каждый по покупаемой квартире и продавцу.
Договорились о схеме оплаты и датах сделки, провели все через какой-то безопасный способ в банке и провели регистрацию (электронно, например, через организацию, отследившую переход всех прав собственности по ЕГРН, после этого произошли переводы денег, каждый с каждым подписал акт приема-передачи и расписку о получении суммы за очередную квартиру). Все счастливы.

Но вот проходит полтора года и Продавец в правой части (стороны 4, например) по каким-то причинам оспаривает сделку с Стороной 3 (ну не знаю, внезапно признан недееспособным и смог это в суде доказать). Как итог сделку между 3 и 4 оспорили и откатили назад, признали недействительной. Говорит ли это о том, что сделки между 3 и 2 и потом между 2 и 1 также будут откачены автоматически или на "раз-два" могут быть оспорены только по факту отката сделки между 3 и 4?

Ведь если так, то сторона 1 (Первоначальный покупатель), рискующая остаться больше всех и без денег и без недвижимости, должна проверять не только за своей стороной 2, но и все за всеми и отвечать за всех и риски всю жизнь нести?
А в договор между 3 и 4 и комплект предоставленных документов сторону 1 например вообще могут и не пустить, ведь именно к ней данный ДКП не относится и допуск стороны 1 в ту сделку это уже добрая воля тех сторон.

Или же откат между 3 и 4 на остальных участников цепочки (1 и 2) не повлияет?

С одной стороны все пишут, что альтернатива это не одна сделка с миллионом сторон, а всего лишь ряд одновременных сделок между двумя сторонами. С другой в каждом ДКП для подстраховки вписывают отсылку к ст.157 (Сделки под условием), ссылаясь на следующий договор в цепочке . И условие на момент совершения сделки даже сбудется , читай выше, все переходы случились, все счастливы. А вот если через N лет оспорение пойдет в какой-то части цепочки?

PS - и как следствие из этого всего, если как утверждается по разным источникам, около 50-70% сделок сейчас альтернативные, "а иначе как"?... То у меня вообще не вяжется это с выгодой для Стороны 1 (первичного покупателя) вообще входить в цепочку слева, если на ней в разы больше рисков, чем на сторонах справа.


Аватара пользователя
TohaCh
Советник
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 147
Поблагодарили: 127 раз

Re: Если одна из сделок в альтернативной цепочке недействительна

#2 Сообщение TohaCh » 22 июл 2023, 18:09

День добрый вам!
Вопрос правильный и интересный, и у меня в свое время он тоже возникал, меня тоже это беспокоило. Я разбирался с этим, консультировался с юристами и риэлторами, читал статьи законов, смотрел судебную практику, и вот к чему я пришел (и юрист это подтвердил).

Как бы эти альтернативные цепочки с квартирами ни строились, все равно для Росреестра это всего лишь серия независимых, не связанных между собой сделок. И не только для Росреестра, для суда тоже. И даже если все документы подаются на регистрацию одной пачкой, и даже если в договорах пытаются указать условие регистрации покупки альтернативной квартиры, как бы связывая две сделки между собой - все это ничего не дает. Росреестр регистрирует каждую сделку отдельно, не обращая внимания на остальные сделки в цепочке. И в случае судебных споров по одной из сделок, суд тоже не принимает во внимание, что они являлись составной частью цепочки альтернатив.

В законе вообще нет такого понятия, как альтернатива. Это риэлторы придумали, а суд такими терминами не оперирует.
Если возникает судебный спор по одной из сделок - последней в цепочке или где-то в середине - то суд разбирает претензии, аргументы и доказательства только между сторонами этой сделки. Правовые последствия других сделок от этого никак не зависят.

Юристы мне тоже это подтверждали, и я ни разу не встречал и не слышал о таких судебных решениях, где признание недействительной одной из сделок в цепочке автоматически означало признание недействительной там других сделок. Каждая сделка рассматривается как самостоятельная, и разборки происходят только между продавцом и покупателем по этой конкретной сделке.
Мне это объясняли сложными юридическими формулировками (я в этом не очень силен), но суть я уловил. Для остальных участников альтернативной цепочки купли-продажи квартир нет риска, если одну из сделок в этой цепочке признают недействительной. Остальные все остаются в силе. Нет законных оснований для их отката назад.


Аватара пользователя
digor
Собеседник
Зарегистрирован: 06 мар 2021
Сообщения: 16
Поблагодарили: 2 раза

Re: Если одна из сделок в альтернативной цепочке недействительна

#3 Сообщение digor » 22 июл 2023, 23:49

TohaCh писал(а):
22 июл 2023, 18:09
Для остальных участников альтернативной цепочки купли-продажи квартир нет риска, если одну из сделок в этой цепочке признают недействительной.
Риск есть и для остальных участников цепочки. Если один договор оказался недействительным, значит кто-то из соседей остался без квартиры и без денег.


Аватара пользователя
TohaCh
Советник
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 147
Поблагодарили: 127 раз

Re: Если одна из сделок в альтернативной цепочке недействительна

#4 Сообщение TohaCh » 23 июл 2023, 00:47

digor писал(а):
22 июл 2023, 23:49
Риск есть и для остальных участников цепочки. Если один договор оказался недействительным, значит кто-то из соседей остался без квартиры и без денег.
Не из соседей, а как раз из той сделки, которая откатилась обратно. Остальные остаются при своем.


Аватара пользователя
sedoy
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 28 июн 2022
Сообщения: 44
Поблагодарили: 62 раза

Re: Если одна из сделок в альтернативной цепочке недействительна

#5 Сообщение sedoy » 25 июл 2023, 21:41

AndKup87 писал(а):
21 июл 2023, 14:17
Ведь если так, то сторона 1 (Первоначальный покупатель), рискующая остаться больше всех и без денег и без недвижимости, должна проверять не только за своей стороной 2, но и все за всеми и отвечать за всех и риски всю жизнь нести?
А в договор между 3 и 4 и комплект предоставленных документов сторону 1 например вообще могут и не пустить, ведь именно к ней данный ДКП не относится и допуск стороны 1 в ту сделку это уже добрая воля тех сторон.

Или же откат между 3 и 4 на остальных участников цепочки (1 и 2) не повлияет?
Не повлияет. Не зря же в каждом договоре купли продажи, которые есть в цепочке пишут так что "продавец получает деньги от покупателя за проданную квартиру", хотя реально продавец (кроме крайнего в конце цепочки) получает вместо денег другую альтернативную квартиру, где он выступает покупателем. Это пишут как раз на случай судебных споров, если кто то из продавцов в цепочке решит оспорить сделку, то по реституции он должен будет вернуть своему покупателю по договору стоимость своей квартиры, даже если реальных денег за нее не получал. А та сделка по которой его покупатель продал свою квартиру другому - остается в силе.


Аватара пользователя
sedoy
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 28 июн 2022
Сообщения: 44
Поблагодарили: 62 раза

Re: Если одна из сделок в альтернативной цепочке недействительна

#6 Сообщение sedoy » 25 июл 2023, 21:47

AndKup87 писал(а):
21 июл 2023, 14:17
в каждом ДКП для подстраховки вписывают отсылку к ст.157 (Сделки под условием), ссылаясь на следующий договор в цепочке . И условие на момент совершения сделки даже сбудется , читай выше, все переходы случились, все счастливы. А вот если через N лет оспорение пойдет в какой-то части цепочки?
Про ст.157 (Сделки под условием) - даже если в каждом договоре цепочки идет отсылка к ст. 157, то это касается только момента одновременной регистрации. А условие по регистрации переходов прав по всем договорам тут выполняется, поэтому нет причин для признания недействительными других договоров в цепочке.

Тот факт, что потом спустя время одна из сделок оказалась недействительной, формально означает, что произошел уже другой переход права (на основании судебного решения). То есть это уже другое юридическое действие, которое не имеет отношения к заданным в остальных ДКП условиям по ст.157 (Сделки под условием). Поэтому этот новый юридический факт не может повлиять на автоматическое признание остальных сделок в цепочке недействительными.


Аватара пользователя
AndKup87
Новичок
Зарегистрирован: 21 июл 2023
Сообщения: 2

Re: Если одна из сделок в альтернативной цепочке недействительна

#7 Сообщение AndKup87 » 26 июл 2023, 19:04

sedoy писал(а):
25 июл 2023, 21:47
Тот факт, что потом спустя время одна из сделок оказалась недействительной, формально означает, что произошел уже другой переход права (на основании судебного решения). То есть это уже другое юридическое действие, которое не имеет отношения к заданным в остальных ДКП условиям по ст.157 (Сделки под условием). Поэтому этот новый юридический факт не может повлиять на автоматическое признание остальных сделок в цепочке недействительными.
Спасибо за это разъяснение, если это получается не откат изначального перехода права, а новый переход, то действительно очень трудно (если вообще возможно) увязать с предыдущими сделками.


Аватара пользователя
valentina76
Коллега
Имя: Валентина Андреевна
Зарегистрирован: 26 авг 2020
Сообщения: 20
Поблагодарили: 8 раз

Re: Если одна из сделок в альтернативной цепочке недействительна

#8 Сообщение valentina76 » 31 окт 2023, 21:32

Интересно - альтернативные сделки по недвижимости где-нибудь в мире еще существуют?


Аватара пользователя
KosMos
Знаток
Откуда: Константин
Имя: Москва
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 99
Поблагодарили: 60 раз

Re: Если одна из сделок в альтернативной цепочке недействительна

#9 Сообщение KosMos » 02 ноя 2023, 17:14

valentina76 писал(а):
31 окт 2023, 21:32
Интересно - альтернативные сделки по недвижимости где-нибудь в мире еще существуют?
Они и в России в ГК не существуют, это чисто риэлтерская кухня.


Ответить