Покупка квартиры у ИП (у предпринимателя)

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
sunnyrain
Собеседник
Зарегистрирован: 23 июл 2023
Сообщения: 5

Покупка квартиры у ИП (у предпринимателя)

#1 Сообщение sunnyrain » 24 июл 2023, 02:14

Наш продавец квартиры - ИП, а также является генеральным директором нескольких ООО, как минимум одно из которых находится по ИНН в https://fssp.gov.ru/iss/ip, как должник: ведутся два исполнительных производства - в 2022 году, с задолженностью около 700 тысяч рублей.

Насколько опасна эта ситуация? Мы собираемся запросить у продавца выписку из БКИ, и если у него, как у физического лица, хороший кредитный рейтинг, и нет больших текущих кредитов/непогашенных задолженностей - стоит ли у него покупать? Или в случае банкротства его ООО, купленную квартиру могут забрать кредиторы ООО?


Аватара пользователя
AnnaSmart
Советник
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 169
Поблагодарили: 307 раз

Re: Покупка квартиры у ИП (у предпринимателя)

#2 Сообщение AnnaSmart » 25 июл 2023, 18:58

sunnyrain писал(а):
24 июл 2023, 02:14
Наш продавец квартиры - ИП, а также является генеральным директором нескольких ООО, как минимум одно из которых находится по ИНН в https://fssp.gov.ru/iss/ip, как должник: ведутся два исполнительных производства - в 2022 году, с задолженностью около 700 тысяч рублей.

Насколько опасна эта ситуация? Мы собираемся запросить у продавца выписку из БКИ, и если у него, как у физического лица, хороший кредитный рейтинг, и нет больших текущих кредитов/непогашенных задолженностей - стоит ли у него покупать? Или в случае банкротства его ООО, купленную квартиру могут забрать кредиторы ООО?
Здравствуйте!

Вы правы, если собственник квартиры является гендиректором юрлица ООО, то он несет субсидиарную ответственность по долгам этого юрлица. Если для погашения требований кредиторов имущества ООО не хватает, то взыскание может быть обращено на личное имущество руководителя.

В вашем случае такой риск, очевидно, есть, так как по юрлицу уже ведутся исполнительные производства.

Кроме того, в таких условиях продажа квартиры может оказаться попыткой вывода личных активов из-под будущего обращения взыскания на них. В судебных делах были такие прецеденты, когда суд расценивал продажу жилья как сознательный уход от ответственности и вывод недвижимости из конкурсной массы, на которую должно было быть обращено взыскание. В таком случае, сделку по продаже квартиры или дома суд признавал недействительной. Для покупателя такой недвижимости, конечно же, это становилось шоком. Покупатель не мог даже претендовать на возврат уплаченной суммы, а просто становился в общую очередь кредиторов продавца-должника.

Выписка из БКИ на продавца квартиры, конечно, лишней не будет, но так как она дает сведения о долгах только физического лица, и не учитывает его ответственность как руководителя предприятия, то сама по себе эта выписка никакой гарантии вам не даст. Нужно учитывать эти риски в комплексе.

Поэтому, при текущих обстоятельствах, покупать такую квартиру рискованно. Для более подробного анализа и оценки риска банкротства продавца (или банкротства компании, которой он руководит), нужно изучать документы, устав предприятия, финансовую отчетность и т.д. Рекомендую вам для этого нанять юриста с соответствующим опытом.
Или отказаться от покупки этой квартиры, и выбрать другую.


Аватара пользователя
sunnyrain
Собеседник
Зарегистрирован: 23 июл 2023
Сообщения: 5

Re: Покупка квартиры у ИП (у предпринимателя)

#3 Сообщение sunnyrain » 25 июл 2023, 21:05

Мы решили отказаться от такой сделки! Кстати, после отказа, риэлтор продавца звонила и предлагала скидку, что только добавило подозрений, так как продают квартиру они всего неделю.

В конце концов, человек может объявить себя банкротом уже при 500 тысяч долга, а там 700.

В интернете про банкротство мы находили такую информацию: https://i.imgur.com/dvD1k9M.png ("можжно внести в договор пункт с гарантией продавца об остутствии у него признаков банкротства...") и https://i.imgur.com/XS2lmJq.png ("сделка признается недействительной, если 1. продажа произошла в период, когда продавец имел долги и 2. покупатель знал о долгах").

Поможет ли включение таких пунктов в договор (с первой картинки)?

И про вторую картинку - как суд определяет, знал покупатель о долгах или нет? Предполагаю, тут действует презумпция виновности? И чтобы доказать, что ты был добросовестным приобретателем, нужно просить с продавца выписку из БКИ, а когда продавец - директор ООО - еще и бухгалтерский отчет о текущем состоянии ООО?


Аватара пользователя
cheremis
Знаток
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 75
Поблагодарили: 30 раз

Re: Покупка квартиры у ИП (у предпринимателя)

#4 Сообщение cheremis » 26 июл 2023, 19:26

sunnyrain писал(а):
25 июл 2023, 21:05
Мы решили отказаться от такой сделки! Кстати, после отказа, риэлтор продавца звонила и предлагала скидку, что только добавило подозрений, так как продают квартиру они всего неделю.
Похоже что выводят побыстрее актив из под банкротства


Аватара пользователя
cheremis
Знаток
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 75
Поблагодарили: 30 раз

Re: Покупка квартиры у ИП (у предпринимателя)

#5 Сообщение cheremis » 26 июл 2023, 19:31

sunnyrain писал(а):
25 июл 2023, 21:05

И про вторую картинку - как суд определяет, знал покупатель о долгах или нет? Предполагаю, тут действует презумпция виновности? И чтобы доказать, что ты был добросовестным приобретателем, нужно просить с продавца выписку из БКИ, а когда продавец - директор ООО - еще и бухгалтерский отчет о текущем состоянии ООО?
Я встречал в законе такую фразу "если сторона сделки знала или должна была знать" о чем то там. А это как я понимаю, означает, что если покупателю информация о финансовых проблемах продавца была доступна, значит он как бы знал считается. Если мог посмотреть в интеренете в открытой базе, но не посмотрел - значит твои проблемы, считается что "мог знать". Вот и весь фокус.


Аватара пользователя
AnnaSmart
Советник
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 169
Поблагодарили: 307 раз

Re: Покупка квартиры у ИП (у предпринимателя)

#6 Сообщение AnnaSmart » 27 июл 2023, 18:12

sunnyrain писал(а):
25 июл 2023, 21:05
В интернете про банкротство мы находили такую информацию: https://i.imgur.com/dvD1k9M.png ("можжно внести в договор пункт с гарантией продавца об остутствии у него признаков банкротства...") и https://i.imgur.com/XS2lmJq.png ("сделка признается недействительной, если 1. продажа произошла в период, когда продавец имел долги и 2. покупатель знал о долгах").

Поможет ли включение таких пунктов в договор (с первой картинки)?
По поводу пункта с заверениями продавца об отсутствии у него признаков банкротства, там правильно сказано - это не обезопасит вас на 100%. Я бы даже сказала - это вообще вас никак не обезопасит.
Подумайте сами, если человек вам скажет и даже напишет в ДКП, что у него нет признаков банкротства, а потом окажется, что ему кредиторы предъявили претензии, и он становится банкротом. Тут же включается установленная процедура банкротства, подключается конкурсный управляющий и т.д. И если у управляющего возникнут вопросы к продаже квартиры должника, то чем вам тут поможет его "заверения"? Они не будут играть никакой роли. Если у управляющего будет возможность вернуть квартиру в конкурсную массу, он ее вернет.

По второму пункту - это скользкий момент. Во-первых, обо всех долгах продавца вы можете никогда и не узнать (не все долги регистрируются в базах). Во-вторых, продажа квартиры должника, очевидно, наносит "имущественный ущерб кредиторам", так как они теперь не могут обратить на нее взыскание. В-третьих, тот факт, что покупатель "знал о финансовых трудностях" продавца, можно обыграть в суде по-разному: например, сам продавец может заявить, что говорил об этом покупателю, и это пойдет, как свидетельские показания.

Поэтому включение таких пунктов в ваш договор купли-продажи вам особенно не поможет и не защитит.


Ответить