Досудебная претензия к застройщику или суд с ним?

[Stanislav]

Добрый день! Изучаю в данный момент тонкости вопроса получения неустойки от застройщика, прочитал большую статью на этом сайте об этом. Возникли некоторые вопросы, которые хотелось бы обсудить на форуме.

Подскажите, пожалуйста, правильно ли я понимаю, что в случае отправления досудебной претензии к застройщику и её согласовании без участия суда - я не могу претендовать на дополнительные выплаты за моральный ущерб и, например, траты на аренду жилья? Всё это, как и дополнительный 50% штраф, можно взыскать с застройщика только в суде? Или я всё же могу указать в претензии необходимость выплат хотя бы за аренду жилья? Если застройщик соглашается выплатить неустойку, но отказывается от выплат за аренду - это тоже повод обратиться в суд?

Так же с 15 августа 2023 года внесены изменения в ФЗ-214, согласно которым, если срок задержки не превысил 30 месяцев, то сумма неустойки может быть не более 5% от стоимости договора? То есть, даже если сдача квартиры задержалась, скажем, на 20 месяцев, то это всё равно будет 5% от договора?

[Petr.Romeyko]

Подскажите, пожалуйста, правильно ли я понимаю, что в случае отправления досудебной претензии к застройщику и её согласовании без участия суда - я не могу претендовать на дополнительные выплаты за моральный ущерб и, например, траты на аренду жилья? Всё это, как и дополнительный 50% штраф, можно взыскать с застройщика только в суде? Или я всё же могу указать в претензии необходимость выплат хотя бы за аренду жилья? Если застройщик соглашается выплатить неустойку, но отказывается от выплат за аренду - это тоже повод обратиться в суд?

Здравствуйте! 
Если в досудебном порядке Вам с застройщиком удастся согласовать компенсацию за просрочку передачи квартиры (что бывает крайне редко), то в суд не будет уже оснований обращаться, при условии выплаты компенсации застройщиком. 

Если Вы считаете, что застройщик должен сверх неустойки компенсировать расходы на вынужденную аренду жилья, а застройщик по этому пункту откажется от компенсации, то у Вас возникнет право на обращение в суд для взыскания убытков, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов. 

Обратите внимание, что штраф, компенсация морального вреда и судебные расходы взыскиваются только в суде.

Так же с 15 августа 2023 года внесены изменения в ФЗ-214, согласно которым, если срок задержки не превысил 30 месяцев, то сумма неустойки может быть не более 5% от стоимости договора? То есть, даже если сдача квартиры задержалась, скажем, на 20 месяцев, то это всё равно будет 5% от договора?

Что касается изменений в ФЗ-214, то была введена новая часть в статью 6 - часть 2.1 (введена Федеральным законом от 04.08.2023 N 421-ФЗ), которая устанавливает ограничение на взыскание неустойки на срок, не превышающий тридцати месяцев, в размере не превышающей 5 % от стоимости договора, но тут речь идёт не про все многоквартирные дома, а только про объекты капитального строительства, где проектной документации предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам.

В ч. 2  статьи 48.1 Градостроительного кодекса РФ законодатель устанавливает признаки уникальности объекта капитального строительства. К ним относятся: 
— высота объекта более чем 100 м;
— пролеты более чем 100 м;
— наличие консоли более чем 20 м;
— заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 м.

С Уважением, Ромейко Петр.