Купить квартиру с долей ребенка, сохранив ему эту долю

[Euhen]

Есть квартира, которая была куплена с мат. капиталом. Выделены доли: 0,9 (гр жена) / 0,05 (ребенок) / 0,05 (ребенок).
У нас гражданский брак. Один ребенок мой, другой не мой.
Могу ли я купить эту квартиру, а именно долю жены и долю чужого ребенка? А они себе купят квартиру больше площади с выделением доли для ребенка.

Чтобы на выходе получилось так: 0,95 (моя доля) + 0,05 (мой ребенок).

[i-realtor]

Нет, так не получится купить две доли. Опека не даст разрешения на такую сделку. Представьте, как мать с двумя детьми может продать квартиру оставив в ней одного их своих маленьких детей. Так не делается.
Чтобы у вас получилось на выходе как вы хотите, вам тогда придется выкупать всю квартиру. Но тогда опека потребует, чтобы дети получили взамен другое жилье с не меньшими или даже большими долями по стоимости. Значит придется покупать другое жилье для матери и одного ребенка (который не ваш) с выделением ему там доли, и одновременно при покупке выделять в этой квартире долю вашему ребенку.

Чтобы опека пошла вам навстречу в такой хитрой схеме, попробуйте выделить долю ребенку в этой квартире не 0,05 (как было), а допустим 0,2. То есть в результате сделки доля вашего ребенка в этой же квартире в 4 раза увеличится. Для опеки это существенный аргумент.
Для другого ребенка долю можно тоже увеличить в другой квартире. Но это уже зависит от того как на это посмотрят в опеке.

[Euhen]

Вы правильно пишите, однако вопрос о размере доли не основной. Мы можем и увеличить их. Тут камень преткновения, насколько я понял в том, что возмездные сделки на основании статьи ГК РФ между родственниками запрещены, поэтому я не могу выкупить долю собственного ребенка. Если бы так было можно, не рассматривалась бы схема "разрыва" детей между родителями. Получается, что продать квартиру чужому можно, а своему нельзя.

[i-realtor]

Тут камень преткновения, насколько я понял в том, что возмездные сделки на основании статьи ГК РФ между родственниками запрещены,

Кто вам такое сказал??? Сколько себя помню, квартиры между родственниками спокойно продавались и покупались. Внучка покупала у бабушки, брат покупал у сестры, сын выкупал комнату в коммуналке у собственного отца. Покажите мне статью ГК, которая это запрещает

У вас сложность только в том, что ребенок несовершеннолетний. Лично я с точно такой схемой сделки не сталкивалась, но не вижу здесь особенных проблем. Мать имеет право продавать имущество своего ребенка с согласия опеки. Для отца тоже нет запрета на сделки с собственными детьми.

Вот смотрите: Продажа недвижимости с долями несовершеннолетних идет с разрешения органа опеки. Ваша гражданская жена как собственница может туда обратиться.
Опека следит за тем, чтобы в результате сделки стоимость имущества ребенка возросла или хотя бы не уменьшилась. Это условие у вас тоже соблюдается. То есть причин для отказа я не вижу.
Хотя конечно из-за нестандартной ситуации опека может стать в позу, но это уже будут ее так сказать капризы, а не законодательно обоснованный отказ.

[i-realtor]

Покажите мне статью ГК, которая это запрещает

Самой стало интересно, полезла за уточнениями в законе и вот что нашла. Единственное упоминание о запрете сделок детей с близкими родственниками, это пункт 3 статьи 37 ГК РФ - Распоряжение имуществом подопечного. Вот его текст:

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
https://www.consultant.ru/document/cons ... 1c551f6d7/

Но во-первых тут говорится об опекунах, а не о родителях ребенка. А во-вторых, даже если мать ребенка поставить на место опекуна, то вы ей формально все равно не родственник, так как она ваша гражданская жена. Значит запрет из этой статьи вашего случая не касается.
Может быть юристы меня поправят, но я это вижу так.

[Euhen]

Это вопрос именно в юридической плоскости. Я понимаю эту цитату "близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным" так. Мой ребенок и я - близкие родственники. Я представитель несовершеннолетнего ребенка. Значит сделка по продажи его части будет моя с самим собой, а это бред. А как иначе?

[i-realtor]

Да, у вас не обычный случай, поэтому я и сказала, что не сталкивалась с точно таким же. Формально вы представитель своего ребенка, который продает вам же свою часть квартиры, то есть как бы сами себе продаете.
Но запрет на сделки с родственниками касается только опекунов и их подопечных (так прописано в законе), о родителях там ничего не сказано. И самое главное - в результате сделки имущественное состояние ребенка однозначно улучшается. А это тот принцип по которому опека дает разрешение. Попробуйте поговорить с опекой по этому вопросу. Какое основание у нее будет для отказа? Из этого потом можно будет исходить для дальнейших действий. Возможно придется это решать через суд, а там упирать на то, что по смыслу закона права ребенка должны быть защищены, а его имущественное положение не должно ухудшаться в результате сделки. А у вас оно даже улучшается, поэтому суд должен будет встать на сторону интересов ребенка.

Может быть (это уже моя фантазия, но как вариант) вы юридически передадите свои полномочия по представительству вашего общего ребенка полностью его матери. Тогда за ребенка в договоре будет ставить подпись только его мать и не будет той странной ситуации когда вы "сами себе продаете часть квартиры"