Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

С чем сталкиваешься при покупке новостройки – вопросы, мнения, советы, личный опыт.
Аватара пользователя
Svetlana_S
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 51
Поблагодарили: 2 раза

Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#1 Сообщение Svetlana_S » 25 янв 2020, 20:19

Сидела тут рассуждала по поводу эскроу-счетов и возникли противоречивые мысли и сомнения.

Вот какие - при заключении ДДУ, по сути, мы не квартиру покупаем, а даем застройщику кредит. Получая деньги дольщика, застройщик платит ему проценты, в виде дисконта к цене готовой квартиры. Размер скидки зависит от периода пользования этим кредитом (срока строительства) и от средней процентной ставки по рынку. Чем дольше пользуется застройщик деньгами дольщика, тем больше сумма процентов, а значит и больше скидка. Поэтому на стадии котлована цена всегда ниже. В процессе строительства скидка уменьшается и когда дом сдается в эксплуатацию скидки больше нет.

Таким образом, это скидка к цене готовой квартиры уменьшается, по мере сокращения срока кредитования застройщика с помощью ДДУ, а не стоимсть квартир увеличивается по мере строительства.

После введения эскроу-счетов, покупатель больше не кредитует застройщика. Его деньги заморозят на эскроу-счете. А застройщик пойдет за кредитом в банк. В таких условия, ему теперь не за что давать дисконт к цене готовой квартиры дольщику. Стало быть, цена на стадии котлована и на конечном этапе застройки существенно не изменится.

А теперь вопрос, уважаемые знатоки, зачем нести свои кровные на эскроу-счет и ждать пока построят дом? Ведь можно купить уже готовую квартиру, в готовом доме. Или положить деньги на депозит и подзаработать на процентах банка пока застройщик строит. Что вы об этом думаете?

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 51
Поблагодарили: 10 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#2 Сообщение Lexus_DT » 26 янв 2020, 03:51

Так это ясно эскроу придумали не для дольщиков, а для банков. Банк собирает деньги дольщиков у себя на эскроу счетах, обеспечивает себе бесплатное и внушительное фондирование, потом этими же деньгами кредитует застройщика, да еще и полностью контролирует финансирование его стройки. Для банкиров это не жизнь а малина!!!
Берешь большие деньги у населения БЕС-ПЛАТ-НО (в отличии от депозитов) и передаешь эти деньги в пользование девелоперу за проценты! Да еще и пинаешь потом его как хочешь!
Эх, говорила мама - иди в банкиры :shock:

Аватара пользователя
Kati
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 56
Поблагодарили: 1 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#3 Сообщение Kati » 26 янв 2020, 14:33

Точно! Еще одна кормушка банкам. Взяли деньги у покупателей бесплатно, содрали проценты с застройщика выдав ему кредит на стройку нашими же деньгами, а в случае срыва строительства вернули деньги покупателю без всяких процентов и неустоек!
Это типа они покупателей защитили!
Забудьте теперь про возможность купить квартиру дешевле в начале строительства. Кто не успел, тому уже это не грозит. у застройщиков больше нет надобности продавать дешевле.
Лучше и правда отнести деньги на депозит и заработать за счет банка, чем на этот непонятный эскроу-счет и дать банкам еще возможность нажиться на наших деньгах .

Аватара пользователя
Kati
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 56
Поблагодарили: 1 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#4 Сообщение Kati » 26 янв 2020, 14:51

Интересно, есть такие, которые уже отнесли свои деньги на эскроу-счет? Должны же уже быть. Интересно бы их историю узнать. Почему они это сделали? Какой у них выл мотив?

Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Имя: Петр
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 65
Поблагодарили: 9 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#5 Сообщение Секреты Риэлтора » 26 янв 2020, 19:16

Kati писал(а):
26 янв 2020, 14:33
... у застройщиков больше нет надобности продавать дешевле.
Небольшое уточнение! Банкиры вовсе не глупые люди, поэтому они понимают, что если застройщики не будут давать дисконта к цене квартир на начальных этапах строительства, то у покупателей не будет никакого смысла нести деньги на эскроу-счета, оплачивая строящееся жилье по цене готовой квартиры.
Поэтому банки стимулируют застройщиков все же давать скидки дольщикам в период стройки домов. А взамен застройщики получают от банка уменьшение процентной ставки по целевому кредиту, который выдается на строительво.

То есть чем больше денег принесли дольщики в банк на счета эскроу конкретного проекта, тем меньше процентная ставка по проектному финансированию для застройщика. А чтобы люди больше несли денег в банк, застрощики вынуждены предлагать дисконт к цене строящихся квартир. Да и банку здесь выгода прямая - чем больше денег аккумулируется у него на эскроу-счетах, тем меньше риск, что застройщик с ним не расплатится по кредиту. Ведь застройщик будет расплачиваться с банком этими же деньгами, после того как сдаст дом и получит деньги с эскроу счетов в свое распоряжение.
Вот такая хитрая финансовая карусель придумана "для защиты дольщиков".
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Varyag
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 53
Поблагодарили: 10 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#6 Сообщение Varyag » 26 янв 2020, 20:19

Сейчас вообще мало застройщиков продают свои новостройки через эскроу. Закон про обязательные расчеты по ДДУ через эскроу-счета, который вступил в действие в июле 2019, дал застройщикам лазейку - как можно обойти это условие. Там что то типа если застройщик уже продал больше 10% площадей в своем проекте до июля 2019, то можно продолжать продавать там квартиры по старым правилам. Поэтому многоие застройщики вовремя подсуетились и быстро распродали часть своих недостроенных квартир на подставных лиц. Формально условие выполнено и можно дальше продавать в этих проектах без эскроу.
И даже это не одна лазейка в законе. Там еще можно продавать без эскроу, если дом потроен уже на 30%. И по моему даже есть еще какие то условия, которые позволяют застройщикам спокойно продавать свои новостройки по старым правилам без эскроу-счетов.

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 2-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 54
Поблагодарили: 23 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#7 Сообщение AnnaSmart » 26 янв 2020, 22:36

Kati писал(а):
26 янв 2020, 14:51
Интересно, есть такие, которые уже отнесли свои деньги на эскроу-счет? Должны же уже быть. Интересно бы их историю узнать. Почему они это сделали? Какой у них выл мотив?
А что, у покупателя новостройки есть выбор - передавать деньги на эскроу или нет? Куда застройщик указал перечислять деньги, туда и переводишь. Вот тебе и весь мотив!

Аватара пользователя
Larsi
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 10 дек 2015
Сообщения: 32

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#8 Сообщение Larsi » 27 янв 2020, 19:36

Всем привет!
Почему же выбора нет!? Автор поста как-раз пишет про выбор. Либо эскроу, либо депозит в банке. Если есть мечта купить квартиру именно в этом доме, пусть даже от него пока только котлован, то тогда несите на эскроу.

Аватара пользователя
Kapel
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 27
Поблагодарили: 2 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#9 Сообщение Kapel » 29 янв 2020, 14:30

Секреты Риэлтора писал(а):
26 янв 2020, 19:16
[Банкиры вовсе не глупые люди, поэтому они понимают, что если застройщики не будут давать дисконта к цене квартир на начальных этапах строительства, то у покупателей не будет никакого смысла нести деньги на эскроу-счета, оплачивая строящееся жилье по цене готовой квартиры.
Поэтому банки стимулируют застройщиков все же давать скидки дольщикам в период стройки домов.
Тогда застройщики должны давать таку скидку, что бы это было выгоднее, чем нести на депозит. Или банки решат еще снизить проценты по депозитам, гроши будут плотить за пользование нашими деньгами.
Если цены на жилье не снизятся и на депозите много не заработаешь, тогда и покупать эти квартиры никто не будет. Где люди деньги возьмут?Ведь многие на свои квартиры и зарабатывали инвестируя в новостройки или за счет депозитов.

Аватара пользователя
Kati
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 56
Поблагодарили: 1 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#10 Сообщение Kati » 29 янв 2020, 19:19

Сомневаюсь я, что застрои будут реальные скидки давать. я слышала у них и так сейчас не сладко. Им приходится кредиты брать, а банки прокручивают их бабло с эскроу-счетов. Как бы не начали поголовно банкротится. Останется штук 5 монополистов на всю РФ и будут между собой рынок делить как сбер с втб.

Аватара пользователя
Kati
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 56
Поблагодарили: 1 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#11 Сообщение Kati » 29 янв 2020, 19:43

Вот подтверждение моих мыслей "В 2019 году стало известно о намерении кредиторов подать заявления о банкротстве относительно 350 застройщиков, что на 77% превышает аналогичный показатель 2018 года... Партнер «НЭО Центра» Арина Матвеева уверена, что проблемы начались из-за реформы законодательства о долевом строительстве, запретившей привлекать деньги дольщиков напрямую"(цитата с сегодняшней страницы новостей).

С такими реформами не только обманутых дольщиков не станет, но и строительство как отрасль загнется. Эскроу-счета подходят только для крупного застроев. Следом за застроями начнутся проблемы у производителей и поставщиков стройматериалов. Так то вот!

Аватара пользователя
Svetlana_S
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 51
Поблагодарили: 2 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#12 Сообщение Svetlana_S » 29 янв 2020, 19:59

Даже не удивлюсь, если начнутся какие-то движения у банков и застройщиков на объединение. Например, Сбербанк и допустим ПИК сольются в объятиях. И задавят всех своим авторитетом.

Аватара пользователя
Larsi
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 10 дек 2015
Сообщения: 32

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#13 Сообщение Larsi » 29 янв 2020, 20:09

Добрый день, уважаемые форумчане!

Застройщики уже банкротятся. Если обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, на этот случай есть какие-то гарантии? Что будет с этим счетом?

Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Имя: Петр
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 65
Поблагодарили: 9 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#14 Сообщение Секреты Риэлтора » 29 янв 2020, 20:39

Да. Деньги дольщиков на эскроу-счетах застрахованы на сумму 10 млн. руб.

Вообще, про эскроу у нас в учебнике есть подробный расклад здесь: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/ ... oitelstve/
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Olga1984
Участник 1-го уровня
Откуда: Белгород
Имя: Ольга
Зарегистрирован: 29 янв 2020
Сообщения: 24
Поблагодарили: 1 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#15 Сообщение Olga1984 » 31 янв 2020, 23:05

Интересовалась новостройкой. Дом еще строится. Застройщик дает дду и говорит что оплачивать по его реквизитам. Никаких счетов эскроу там нет.

Аватара пользователя
Svetlana_S
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 51
Поблагодарили: 2 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#16 Сообщение Svetlana_S » 01 фев 2020, 13:19

Наверное этот дом строят по старым правилам. Если степень готовности объекта не мене 30% и заключено не менее 10% дду по этому объекту. Есть еще отдельные условия для объектов у которых степень готовности не менее 15% и не менее 6%. Там много чего для этих последних написано. Об этом есть отдельная статья на сайте. Почитайте внимательно, все станет понятно.

Аватара пользователя
Larsi
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 10 дек 2015
Сообщения: 32

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#17 Сообщение Larsi » 02 фев 2020, 14:59

Вам не кажется, если у застройщиков будет возможность строить только за кредитные средства по которым они банку платят проценты, то они будут экономить на строматериалах, закупать более дешевые. Качество жилья может стать значительно хуже. Это же логично, чем ьольше расходы, тем больше нужно экономить, чтобы они могли заработать столько же, сколько зарабатывали до этой реформы.

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 51
Поблагодарили: 10 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#18 Сообщение Lexus_DT » 02 фев 2020, 20:36

Девелоперы при любом раскладе пытаются экономить на всем. В первую очередь на квалифицированных рабочих, поэтому на стройках одни таджики и киргизы работают. стройматериалы для массового жилья закупаются тоже самые дешевые. Про отделочные материалы вообще молчу! Только на взятках и откатах экономить не получается. тут не забалуешь! :shock:
Так что эскроу тут не при чем. Экономили, эконмят и будут экономить!

Аватара пользователя
Svetlana_S
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 51
Поблагодарили: 2 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#19 Сообщение Svetlana_S » 06 фев 2020, 15:22

Kapel писал(а):
29 янв 2020, 14:30
... Или банки решат еще снизить проценты по депозитам, гроши будут плотить за пользование нашими деньгами.
Уважаемая Kapel, к сожалению Ваши опасения подтвердились :? .
Читаю в новостях "В январе как минимум 21 банк из 30 крупнейших снизил ставки по рублевым вкладам, это коснулось в том числе восьми кредитных организаций из топ-10. Волна снижения процентов по депозитам только набирает силу. На последней неделе января ставки по вкладам упали в пяти из 10 крупнейших банков по величине портфеля. Некоторые уменьшили проценты во второй раз за месяц."
Вот это "благо" нам сделали эскроу-счета!
Надеюсь вторая часть Вашего предсказания не скоро сбудется. :roll:

Аватара пользователя
Larsi
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 10 дек 2015
Сообщения: 32

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#20 Сообщение Larsi » 07 фев 2020, 16:20

Секреты Риэлтора писал(а):
29 янв 2020, 20:39
Деньги дольщиков на эскроу-счетах застрахованы на сумму 10 млн. руб.
Если на эскроу-счет будет внесено более 10млн.руб, а у банка в котором открыт эскроу отберут лицензию, тогда что будет? 10млн. вернут, а с остальными можно попрощаться?

Аватара пользователя
Kapel
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 27
Поблагодарили: 2 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#21 Сообщение Kapel » 07 фев 2020, 16:28

Svetlana_S писал(а):
06 фев 2020, 15:22

Уважаемая Kapel, к сожалению Ваши опасения подтвердились :? .
Вот это "благо" нам сделали эскроу-счета!
Надеюсь вторая часть Вашего предсказания не скоро сбудется. :roll:
Сама в шоке, я только предположила, а оно уже сбывается! Страшно стало! Почему то всплыли в памяти фрагменты из американских фильмов, где люди живут в картонных каробках. если так дело у нас пойдет, то не за горами и у нас такие "поселки" на улицах городов. Хотя уже боюсь делать предположения. :shock:

Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Имя: Петр
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 65
Поблагодарили: 9 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#22 Сообщение Секреты Риэлтора » 11 фев 2020, 03:29

Larsi писал(а):
07 фев 2020, 16:20
Если на эскроу-счет будет внесено более 10млн.руб, а у банка в котором открыт эскроу отберут лицензию, тогда что будет? 10млн. вернут, а с остальными можно попрощаться?
Да, все верно.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Kapel
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 27
Поблагодарили: 2 раза

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#23 Сообщение Kapel » 11 фев 2020, 14:40

Получается в Московском регионе через эскроу безопасно покупать только однушку.

Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Имя: Петр
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 65
Поблагодарили: 9 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#24 Сообщение Секреты Риэлтора » 12 фев 2020, 04:42

Kapel, не совсем так. Дело в том, что девелоперов кредитуют только крупные банки. И теперь, после нового закона, они деньги для кредита берут (фондируют) в том числе из средств, которые размещаются покупателями новостроек на эскроу счетах. А эти счета эскроу тоже могут вести только ограниченное число банков, аккредитованных в ЦБ. То есть - те же крупняки, которые относятся (все или большая их часть) к системообразующим банкам. А значит, вероятность их банкротства или отзыва у них лицензии минимальна. Можно сказать - близка к нулю. Если только вся финансовая система в РФ рухнет...
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Kati
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 56
Поблагодарили: 1 раз

Re: Нести ли деньги на эскроу-счета? Есть сомнения и вопросы!

#25 Сообщение Kati » 12 фев 2020, 16:11

Привет! К слову о финансовой системе РФ и ЦБ. Я как всегда к вам с обзором сегодняшних новостей :D
Секреты Риэлтора писал(а):
12 фев 2020, 04:42
...эти счета эскроу тоже могут вести только ограниченное число банков, аккредитованных в ЦБ. То есть - те же крупняки, которые относятся (все или большая их часть) к системообразующим банкам. А значит, вероятность их банкротства или отзыва у них лицензии минимальна. Можно сказать - близка к нулю. Если только вся финансовая система в РФ рухнет...
"Зачем ЦБ РФ затеял продажу Сбербанка.
Власти РФ решили подготовить приватизацию Сбербанка, но так, чтобы это не вызвало паники в системе... Все прекрасно понимают, что отсутствие государственного контроля над Сбербанком формирует дополнительные риски в финансовой системе.Поэтому Центральный банк решил передать Сбербанк правительству. А правительство РФ потом будет включать Сбербанк в пул тех активов, которые будут направлены на приватизацию...
Приватизация крупных активов, тем более в финансовом секторе, как правило, приводит к тому, что собственник выжимает все соки из доставшейся ему привлекательной части государственного имущества и, как это неоднократно случалось, доводит этот актив до финансовых проблем...
Возникает сценарий, когда новый собственник Сбербанка будет пользоваться его монопольным положением, осуществлять рискованные финансовые операции, вкладывать деньги населения и фирм в токсичные активы. В случае финансового кризиса или любых других колебаний финансового рынка это может привести к тому, что такая «дутая финансовая пирамида схлопнется», и мы получим глубокий финансовый кризис, эпицентром которого станет именно Сбербанк."


Так что можно поспорить, что все так уж безопасно с этими эскроу. 8-) :idea:

Ответить