Реальный опыт титульного страхования на вторичном рынке

[Steamapps]

Здравствуйте!
Начитан о бескрайнем перечне неконтролируемых рисков на вторичном рынке, которые сулят потерей жилья, поэтому задумался о титульном страховании, ведь о нем так много пишут. Однако практических рекомендаций и опыта использования я нигде не увидел.
Мой опыт:
Живу в Самаре с населением почти 2 млн человек, при этом при попытке уточнения услуги титульного страхования для вторичного рынка а филиале альфастрахования (и росгосстрах) сообщили о крайней редкости таких запросов ( порядка 3 в год (!) в нашем городе) и что служба безопасности банков без объяснения причин отклоняет в предоставлении страхования титула даже для данного немногочисленного числа запросов. В росгосстрах вовсе заявляют о том, что возможность страхования титула для сделок на вторичное жилье в теории у них существует, но только после заключения договора (даже опасного) и только после этого подаются документы на рассмотрение возможности(!) страхования.

В связи с чем хотелось бы услышать есть ли у кого из практикующих реальный опыт успешного страхования титула на вторичном рынке и немного хотелось бы понять почему такая грустная статистика получается? Ведь куда ни посмотри в интернете все только и пишут про страхования титула. А на деле его никто и не видел, получается (для вторички).

[Секреты Риэлтора]

Здравствуйте!
Начитан о бескрайнем перечне неконтролируемых рисков на вторичном рынке, которые сулят потерей жилья, поэтому задумался о титульном страховании, ведь о нем так много пишут. Однако практических рекомендаций и опыта использования я нигде не увидел.

... хотелось бы понять почему такая грустная статистика получается? Ведь куда ни посмотри в интернете все только и пишут про страхования титула. А на деле его никто и не видел, получается (для вторички).

Здравствуйте!

Да, вы правы, с титульным страхованием у нас действительно есть "странности".
Почему так? Выскажу свое личное мнение.

Во-первых, большинство покупок происходит в ипотеку, и покупатели слишком доверяют банкам. Полагают, что если банк берет квартиру в залог, то он ее "проверил, как надо" и беспокоиться не о чем (т.е. титул страховать уже не нужно). Это, конечно, очень наивное и опрометчивое представление, но от этого стереотипа сложно избавиться. Для каждого заемщика банк - это "авторитет".

То же касается и покупок квартир через агентство недвижимости. Сами агентства не заинтересованы в том, чтобы подталкивать покупателей к страхованию титула. Ведь, если титул будет застрахован, то услуги агентств по "проверке юридической чистоты объекта", мягко говоря, теряют смысл для покупателя. Вот и выходит, что агенты (не все, конечно, но большинство) сами уводят клиентов от страховщиков.

Во-вторых, страховать титул имеет смысл только на вторичном рынке. А большинство сделок в последние годы происходит на первичке (т.к. только на первичке действуют льготные ипотечные программы). Из-за этого на российском рынке недвижимости даже сложился безумный парадокс - когда строящееся жилье стоит значительно дороже готового! Страхование титула на первичке не требуется, зато страхование ипотеки (в пользу банков) очень востребованная услуга.

В-третьих, сам этот страховой продукт (титульное страхование на рынке жилья) не особенно интересен страховщикам. Премии по нему маленькие, а риск потери крупной суммы - значительный (ведь некоторые риски на вторичке вообще не поддаются контролю). Если же поднять стоимость страховой премии, то и так маленький спрос на этот страховой продукт окончательно обнулится.
Возможно, есть еще и какие-нибудь законодательные ограничения на максимально допустимую стоимость страхования, не знаю...

Кроме того, здесь существует конфликт интересов страхователя и страховщика. Если риски сделки небольшие (несущественные), то страховая компания готова будет взять объект под страховую защиту. Но страховщику в этом случае это не очень-то и нужно. А вот если риски сделки существенные, то страховщик начинает сильно нервничать, но страховая уже не горит желанием застраховать плохо прогнозируемый риск такой сделки и создать себе лишние проблемы.

[Секреты Риэлтора]

В-четвертых, практика показывает, что даже оформленная страховка титула вовсе не всегда означает безопасность для покупателя и возврат ему всей уплаченной по сделке суммы, в случае если он лишится права собственности на квартиру. Далеко не каждый случай лишения или ограничения права собственности может быть признан страховым случаем (тут надо внимательно изучать формулировки договора страхования - а там могут быть нюансы). Юристы страховых компаний будут спорить в суде до посинения, лишь бы их компания не обязана была выплачивать страховку. Если такой юрист отобьется от обязательства выплаты по страховке, то он, скорее всего, получит премию от своей компании!

В-пятых, здесь действует т.н. "парадокс ипотечников". Несмотря на то, что люди покупают квартиры за миллионы и десятки миллионов рублей (в ипотеку), не обращая внимания на космические цены на квартиры, на самом деле свободных денег у этих людей нет. Под тяжестью ипотеки их семейный бюджет с трудом позволяет им сводить концы с концами. То есть они буквально трясутся за каждую лишнюю копейку, которую придется потратить на сделку.
Замечено, например, что многие покупатели отказываются от услуг нотариуса при оформлении сделки (хотя это частично снижает их риски) только ради того, чтобы ему не платить лишние 20-30 тыс. руб. А страховую компанию (для страхования ипотеки) выбирают по принципу кто дешевле - даже экономия всего в 5 тыс. руб. здесь может стать определяющей для выбора (при покупке квартиры, скажем, за 15 млн. руб.). Что уж тут говорить о "необязательных затратах" на страхование какого-то титула...


Кстати, из практических отзывов о титульном страховании - можете почитать у нас на форуме (ЗДЕСЬ), дискуссия по этому поводу была развернута еще два года назад.

Вообще, эта тема уже не раз всплывала у нас на форуме, в разном контексте. Вы можете найти все отзывы и мнения на эту тему через поиск по Форуму - например, по запросу "титульное страхование".