Стоит ли покупать квартиру с долгами по ЖКХ?

[Marinka-9]

Здравствуйте! Нашла подходящую квартиру на вторичном рынке. Однако, при просмотре документов выяснилось, что собственник имеет долги по ЖКХ и кап. ремонту более ста тысяч! На вопрос: как так? - пандемия... бизнес не удался... потому и продаю... При этом в ФССП, в Реестре сведений о банкротстсве не числится, судов в отношении него в данный момент не ведется. Риэлтор утверждает, что здесь нет ничего плохого, что риски ничтожны и в случае чего - сделку не расторгнут, потому что легко доказать, что я - добросовестный покупатель.
Стоит ли соглашаться на такую сделку? Или может лучше поискать другую квартиру? Рисковать не люблю и возможная перспектива хождений по судам совершенно не радует

[para-dogs]

А с чего вам по судам то ходить придется? С долгами по ЖКХ квартиры продаются и покупаются сплошь и рядом. Некоторые агентства недвижимости даже специализируются на выкупе тех квартир, где хозяева уже накопили долг по коммуналке и не могут его оплачивать. Конечно они потом гасят этот долг сами, за счет чего и покупают эти квартиры с большой скидкой.

[AnnaSmart]

Здравствуйте! Нашла подходящую квартиру на вторичном рынке. Однако, при просмотре документов выяснилось, что собственник имеет долги по ЖКХ и кап. ремонту более ста тысяч!
...
Стоит ли соглашаться на такую сделку? Или может лучше поискать другую квартиру? Рисковать не люблю и возможная перспектива хождений по судам совершенно не радует

При продаже квартиры долги по ЖКХ не переходят к покупателю (за исключением долга за капремонт дома). Долг остается за тем собственником, кто его накопил. Это если смотреть строго по закону. Но на деле многие управляющие компании требуют оплаты коммунальной задолженности с того собственника, который в данный момент владеет квартирой, не обращая внимания на то, кто накопил этот долг.

Конечно, если вступать в судебные тяжбы с УК, то покупатель квартиры выиграет дело, и УК вынуждена будет либо списать этот долг в свой, либо попытаться взыскать его с прежнего собственника.
У нового собственника обязательство перед УК по оплате "коммуналки" возникает только с момента заключения им договора на обслуживание или поставку ресурсов или услуг.

Большой накопленный долг по ЖКХ теоретически может привести к возбуждению процедуры банкротства продавца квартиры. Но здесь опять же, теория расходится с практикой рынка. На практике, обычно, коммунальные долги не приводят к процедуре банкротства, а если УК всерьез взялась за неплательщика, то она подает на него в суд и на его квартиру накладывается арест (это видно из выписки ЕГРН). Тогда продажа такой квартиры становится невозможной (переход права не зарегистрируют в Росреестре).

И надо понимать, что даже признание человека банкротом вовсе не означает, что все его предыдущие сделки сразу признаются недействительными. Для этого нужны серьезные основания, выполнение ряда указанных в законе условий и решение суда.

Гораздо проще для покупателя - убедиться в отсутствии ареста на квартиру, вычесть из рыночной цены квартиры накопленный долг по ЖКХ, и затем оплатить его самостоятельно. Это можно сделать даже после сделки.

[Marinka-9]

Дело в том, что у собственника был какой-то бизнес, который не удался. Просила погасить все долги по коммуналке до сделки, например, взять на это кредит. Он отказывается - "денег нет, кредит не потяну". Хотя что мешает ему погасить кредит после получения денег за квартиру? Какая за всем этим история и какие еще у него могуг возникнуть в дальнейшем долги - непонятно. Поэтому и опасаюсь. Если его по каким-либо другим причнам признают банкротом, все равно придется идти в суд и доказывать свою добросовестность. А хочется купить и жить спокойно.

[Varyag]

Дело в том, что у собственника был какой-то бизнес, который не удался. Просила погасить все долги по коммуналке до сделки, например, взять на это кредит. Он отказывается - "денег нет, кредит не потяну". Хотя что мешает ему погасить кредит после получения денег за квартиру? Какая за всем этим история и какие еще у него могуг возникнуть в дальнейшем долги - непонятно. Поэтому и опасаюсь. Если его по каким-либо другим причнам признают банкротом, все равно придется идти в суд и доказывать свою добросовестность. А хочется купить и жить спокойно.

Вы можете снизить цену квартиры на сумму долга за ЖКХ и потом самостоятельно его погасить за бывшего собственника уже после сделки.
Но тут важнее поинтересоваться другими долгами продавца, как физлица или ИП. Если он давно не оплачивает коммуналку, то есть вероятность, что он не оплачивал и другие свои долги, например, по банковским кредитам. А там уже ситуация серьезнее. Банкиры могут добиться признания сделки недействительной и включения проданной квартиры в конкурсную массу должника.

Поэтому если вас волнуют только коммунальные долги по квартире, то здесь вопрос легко решаемый. А для проверки других долгов продавца можете либо поискать самостоятельно (в разделе "СЕРВИСЫ" ищите "Сведения о банкротстве продавца квартиры": https://kvartira-bez-agenta.ru/servisy/ ), либо обратитесь к специализированным юристам по недвижимости (там же, в СЕРВИСАХ есть их координаты).

[katerina_kotova]

При продаже квартиры долги по ЖКХ не переходят к покупателю (за исключением долга за капремонт дома).

Т.е. долг по кап.ремонту должен платить покупатель? А если такой долг внушительный? Как можно законно отказаться от оплаты такого долга, что бы его взыскали с того, кто этот долг накопил?

[galina]

Здравствуйте.

Если переход права собственности уже осуществлен на Покупателя, то законно отказаться от уплаты задолженности по взносам на капитальных ремонт, нельзя, так как ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, прямо указывает, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. (См, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.07.2019 г. по делу N 33-22096/2019). При этом необходимо учитывать, что задолженность может быть взыскана в пределах срока исковой давности, т.е за последние 3 года.

Чтобы долг взыскали с того, кто его накопил, необходимо Покупателю (новому собственнику) оплатить накопившуюся задолженность (за последние 3 года), а потом обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании убытков, являющихся задолженностью предыдущего собственника помещения за капитальный ремонт. (См., например, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 04.02.2020 г. Дело N 2-165/2019).

Чтобы избежать «походов в суд», необходимо до заключения договора купли-продажи, запросить у Продавца документы, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должна числиться никакая задолженность. Если такая задолженность имеется, то требовать либо погашения такой задолженности Продавцом, либо соразмерного уменьшения стоимости приобретаемой квартиры.

[katerina_kotova]

Большое спасибо!

[Marinka-9]

если вас волнуют только коммунальные долги по квартире, то здесь вопрос легко решаемый

Сами по себе коммунальные долги не волнуют. Они лишь настораживают нет ли чего более серьезного.
Выяснилось, что в отношении собственника уже 2 года идет суд и недавно вынесено решение о взыскании долга за коммунальные платежи. Также год назад с ним судился банк по долгам за кредит.
В разговоре никто не характеризует собственника как открытого и порядочного...
Но арест на квартиру не наложен, дел о банкротстсве нет, фактов никаких нет... По документам все нормально...

[Varyag]

Выяснилось, что в отношении собственника уже 2 года идет суд и недавно вынесено решение о взыскании долга за коммунальные платежи. Также год назад с ним судился банк по долгам за кредит.
...
Но арест на квартиру не наложен, дел о банкротстве нет, фактов никаких нет... По документам все нормально...

В этом случае следует оценивать юридическую ВЕРОЯТНОСТЬ признания продавца банкротом в ближайшем будущем из-за его текущих долгов и претензий кредиторов.
У нас такой чудесный закон, что он позволяет оспорить и признать недействительной сделку должника, даже если его признают банкротом гораздо позже совершения этой сделки (в течение трех лет после нее). Тогда покупателя суд обяжет вернуть квартиру в конкурсную массу, а сам покупатель становится в общую очередь кредиторов продавца. Понятно, что вернуть свои деньги у покупателя здесь мало шансов.

Не спрашивайте, где тут здравый смысл, это просто положения действующего законодательства...

[cheremis]

Закон такой есть, только у него есть уточнение. Не все прежние сделки банкрота можно оспорить, а только те, которые суд сочтет "подозрительными". К таким относятся продажа квартиры по заниженной цене, сделки между родственниками или зависимыми лицами, сделки когда продавец сознательно пытался ущемить права своих кредиторов, а покупатель знал об этом, и что-то там еще. Юристы наверное скажут точнее.
Суть в том, что нет смысла бояться всех продавцов квартир, у которых есть непогашенные долги, таких людей сейчас полно. Нужно уточнять, есть ли у продавца признаки банкротства и может ли эта сделка попасть под определение подозрительных.