Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.
Ответить
Аватара пользователя
Rav
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 07 фев 2021
Сообщения: 11

Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#1 Сообщение Rav » 13 фев 2021, 17:43

Уважаемые эксперты, очень хотелось бы услышать Ваше независимое мнение по актуальному ценообразованию на квартиры и тенденциям на рынке вторичной недвижимости.
Нахожусь в некотором замешательстве и даже отчаянии в связи с безумным (на мой взгляд) повышением цен на рынке недвижимости за последний год. Кратко расскажу о своей истории.
Впервые с супругой начали присматривать себе 2, 3 комнатную квартиру на вторичном рынке (г. Санкт-Петербург) весной 2020 года. Мы не рассматривали ипотеку, т.к. даже самый оптимистичный расчет показывал большую переплату банку, планировали собрать своими силами, занять у родственников и уложиться в сумму до 6.5-7 млн. руб. В ожидании нашего первенца в конце августа 2020 г, мы неспешно самостоятельно смотрели варианты, анализировали рынок. Идеальный вариант не попадался, но были неплохие квартиры в указанную сумму. На тот момент я ничего и не знал про льготные проценты по ипотеке, т.к. с ипотекой решили не связываться. Летом 2020 мы приостановили поиск квартиры, и вернулись к этому вопросу после рождения ребенка. Логика мне никак не подсказывала, что цены на квартиры начнут так стремительно расти, ведь на тот момент многие люди остались без работы, малый бизнес позакрывался, а доходы населения падали, и пандемия была в разгаре.
Когда мы вернулись к поиску жилья осенью 2020 г., я был просто шокирован взлетом цен. Те двушки, которые стоили 6.5 млн. за 2-3 месяца стали стоить 7.5-8 млн.! И этот рост все продолжается, сейчас те же двушки, трешки в старых панельных домах выставляется за 8+ млн.! Например, есть вариант, который по 3 месяца не продавался за 8 млн., неделю назад поставили 9.5 млн! Как? Не могу понять тенденцию...

Неужели это ипотечная ставка в 8.5% на вторичку так подняла спрос и взвинтила цены?! Это же все-равно большая переплата банкам и ипотечная кабала в период глобального корона-кризиса..
Недвижимость растет в цене постоянно, это я осознаю, но не с таким же импульсом!
На форуме, наверняка, есть пользователи, которые профессионально занимаются в сфере недвижимости и имеют большой опыт. Очень бы хотелось услышать Ваше мнение по этому поводу. Понимаю, что цены уже не опустятся до уровня весны 2020 года, но ведь и сейчас цены очень сильно завышены, верно?
Летом 2021 должны отменить программу по льготной ипотеке, и если ставка вновь поднимется до 11-13% можно ли в этом случае ожидать заметного снижения стоимости вторички?
PS Прошу прощения за обилие букв и эмоций)

Аватара пользователя
Yanchik
Участник 1-го уровня
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 30
Поблагодарили: 11 раз

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#2 Сообщение Yanchik » 13 фев 2021, 19:24

Да уж, этот вопрос не только у вас возникает. На рынке недвижимости такого бешеного скачка цен никогда не было, даже в благополучные годы 2005-2007 когда у всех росли зарплаты и доходы.
Сейчас на рынке творится какой-то маразм, доходы у людей падают, малый бизнес накрывается медным тазом, крупный бизнес сокращает издержки, увольняя людей пачками... Корнабесие это еще всех добивает... И на фоне всего этого цены на недвижимость РАСТУТ!!! Да не просто растут, а растут гигантскими темпами! Против всех законов экономики.
Что тут сказать? Сама в шоке!

Аватара пользователя
Dimitr
Участник 1-го уровня
Имя: Дмитрий
Зарегистрирован: 02 июн 2020
Сообщения: 22
Поблагодарили: 9 раз

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#3 Сообщение Dimitr » 13 фев 2021, 20:55

Rav писал(а):
13 фев 2021, 17:43
. Очень бы хотелось услышать Ваше мнение по этому поводу. Понимаю, что цены уже не опустятся до уровня весны 2020 года, но ведь и сейчас цены очень сильно завышены, верно?
Да, это похоже на пузырь. На фондовой бирже сейчас нечто похожее наблюдается. Никаких объективных причин для роста котировок нет, даже наоборот все признаки депрессии присутствуют, но индексы продолжают расти. На биржах обычно такие тренды заканчиваются крупным обвалом.

Недвижимость более инертна и менее ликвидна, но закономерности раздувания пузырей для нее тоже действуют. И последствия, соответственно тоже. Пузырь это больше про психологию, а не про экономику. Раздувается ажиотажный спрос на какой-либо продукт, цены на него взвинчиваются, а потом в какой-то момент происходит "прозрение", что рыночная цена далеко оторвалась от реальной ценности этого продукта. И цены откатываются назад.

Надеюсь, с недвижимостью произойдет то же самое. Хотя давать прогнозы на рынке, когда вокруг царит хаос и паника, неблагодарное дело. Уверен в одном - покупать сейчас квартиру на этом уровне цен точно не стоит. Даже если цены какое-то время еще будут расти, это не отменяет "принципа пузыря", основа роста которого не экономические причины, а страх, неразбериха, ажиотаж или эйфория. Все это не дает надежной основы. А значит и поддаваться этому не стоит.

Аватара пользователя
Dimitr
Участник 1-го уровня
Имя: Дмитрий
Зарегистрирован: 02 июн 2020
Сообщения: 22
Поблагодарили: 9 раз

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#4 Сообщение Dimitr » 13 фев 2021, 23:34

Продолжу мысль. В феврале-марте 2020 до всяких локдаунов никаких признаков серьезного всплеска спроса не наблюдалось. После введения ограничение рынок недвижимости замер совсем (апрель-май-июнь), продажи встали. Особенно это напугало девелоперов жилья, так как их рынок очень капиталоемкий и без постоянной финансовой потпитки он может просто схлопнуться. Власти это осознали, а такде и то, что недвижимость тянет за собой целый ряд других отраслей, и если она встанет, то будет эффект домино.

Не особенно просчитав последствия, влласти стали лихорадочно стимулировать рынок недвижимости - застройщикам дали поблажки (мораторий на неустойки за срыв сроков сдачи и т.п.), людям резко снизили ставки по ипотеке, включив субсидирование ставок. Важно, что эти низкие ставки работали только для покупки первички, то есть для поддержки девелоперов. Туда же шел и маткапитал, который тоже расширили и повысили.

На ажиотажный спрос повлиял также и вынужденный простой рынка (апрель-июль 2020), когда продаж почти не было, но интерес к жилью никуда не делся, а значит формировался так называемый отложенный спрос. Его и прорвало в августе.

Как отреагировало предложение на рынке? При резком всплеске спроса, девелоперы естественно стали поднимать цены на первичку. Это в свою очередь еще больше подхлестывало спрос (цепная реакция). Вторичка поначалу тормозила до поры до времени, но увидев явный ценовой отрыв новостроек, который стремительно улетал вверх, тоже включила акселератор и начала догонять. Цены на недвижимость начали расти как во времена гайдаровских реформ.

Добавьте сюда еще настойчивые слухи о скором падении курса рубля, ускорении инфляции, низкие до неприличия ставки по депозитам, политическую и экономическую нестабильность в стране - и вы получите еще несколько стимулов вложиться в недвижимость. Люди и побежали вкладываться, причем даже те, кто раньше об этом и не думал. А господдержка ипотеки и соревнования между банками за рост кредитного портфеля только подливали масла в огонь. В итоге цены на рынке перегреты, сильно завышены, и не отражают реального платежеспособного спроса.

Вот вам и объяснение что творится на рынке недвижимости и откуда взялся сумасшедший рост цен. Объяснил, как я это понимаю.

Аватара пользователя
Dimitr
Участник 1-го уровня
Имя: Дмитрий
Зарегистрирован: 02 июн 2020
Сообщения: 22
Поблагодарили: 9 раз

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#5 Сообщение Dimitr » 14 фев 2021, 00:04

И еще на закуску - вспомните, как в 2008 году рухнули два крупнейших американских ипотечных агентства Фанни Мэй и Фредди Мак, после чего начался серьезный финансовый кризис в США, который шарахнул по всему миру.

А что этому предшествовало? Знакомая ситуация - низкие ипотечные ставки, ажиотажный спрос на недвижимость и безудержный рост цен. Затем рост неплатежей по кредитам, рост токсичных активов на балансах ипотечных банков и - крах.

А что произошло потом, после краха? Десятки тысяч семей, выброшенных на улицу и масса пустых заложенных домов, выставленных банками на продажу по бросовым ценам.

У нас, кажется, ничему не учатся и упорно повторяют чужие ошибки. Только американцы потом залили рынок деньгами, напечатав несколько ярдов долларов и кое-как выровняли ситуацию на время. А у нас так печатать рубли не могут, ФРС не разрешает. Вот и делайте выводы сами - к чему это все приведет.

Аватара пользователя
Rav
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 07 фев 2021
Сообщения: 11

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#6 Сообщение Rav » 14 фев 2021, 08:06

Благодарю за развернутые ответы! Примерно так я себе и представлял, примеры со штатами и прошлыми годами очень интересны и поучительны, не знал.

Придется набраться терпения и подождать. Посмотрим чем это закончится, надеюсь, что накопления у людей не сгорят, как когда-то в начале 90-х.

Аватара пользователя
Gray
Участник 1-го уровня
Откуда: Московская область
Имя: Александр
Зарегистрирован: 11 дек 2020
Сообщения: 11
Поблагодарили: 2 раза

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#7 Сообщение Gray » 14 фев 2021, 15:34

Yanchik писал(а):
13 фев 2021, 19:24
И на фоне всего этого цены на недвижимость РАСТУТ!!! Да не просто растут, а растут гигантскими темпами! Против всех законов экономики.
Что тут сказать? Сама в шоке!
Почему же против законов экономики? Цены растут потому что резко вырос спрос на недвижимость. Причины роста спроса:

удешевление ипотеки (субсидирование)
увеличение объемов выдачи маткапитала (его тратят как раз на покупку жилья)
вывод денег с депозитов (перекладываются в более надежные активы)

Так что все закономерно.

Аватара пользователя
boykova
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 13 май 2020
Сообщения: 10

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#8 Сообщение boykova » 14 фев 2021, 16:45

Субсидирование ипотеки делается чтобы спасти застройщиков. А банки уже стали повышать требования к заемщикам и многим стали отказывать в кредитах потому что ипотеку стали хватать все подряд. В 2021 году прогнозируется рост банкротств физлиц. платить перестанут - банкам капец.

Аватара пользователя
cheremis
Участник 1-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 47
Поблагодарили: 15 раз

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#9 Сообщение cheremis » 14 фев 2021, 17:12

Некоторый рост цен на недвижку еще может быть, но недолго. Государство боится сейчас остановить субсидирование ставки, иначе это может привести к резкой остановке спроса и вся отрасль встанет. А за ней и другие.

Но покупать сейчас точно смысла нет. Покупают только горячие головы по принципу надо срочно брать, а то завтра будет дороже. Если остыть и спокойно подумать, то станет ясно, что цены уже завышены процентов на 20-30%.

Но отката цен в ближайшие месяцы тоже ждать не стоит. Рынок недвижимости очень неповоротливый, цены скорее всего начнут сползать позже, возможно в 2022 году.

Аватара пользователя
cheremis
Участник 1-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 47
Поблагодарили: 15 раз

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#10 Сообщение cheremis » 15 фев 2021, 18:47

Набиулина высказалась тут на днях - цены на жилье будут расти дальше: https://www.kp.ru/daily/27239.5/4366873/

цитата:
Одной из причин ажиотажного спроса на квадратные метры стала льготная ипотека под 6,5% годовых. Эта мера должна была поддержать строительный сектор, который мог сильно пострадать в кризис. Бизнес поддержали, но побочный эффект отразился на людях. По сути, сэкономить смогли только те, кто успел взять ипотеку весной или летом.

- Предложение не поспевало за спросом, который развивался ускоренно, даже ажиотажно. По нашей оценке, если говорить о доступности жилья, весь эффект от снижения ставки был съеден повышением цен на жилье, - констатировала Набиуллина.

По ее словам, программу льготной ипотеки в федеральном масштабе нужно постепенно сворачивать. Но оставить такую возможность в отдельных регионах. Тем не менее, даже если это сделать в ближайшее время, цены на квартиры вряд ли упадут.

- Это лишь поможет приостановить рост, - пояснила глава ЦБ.
А что еще от нее можно было ожидать?

Аватара пользователя
cheremis
Участник 1-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 47
Поблагодарили: 15 раз

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#11 Сообщение cheremis » 15 фев 2021, 20:12

Туда же, свежая новость в СМИ - Путин предложил снизить ставки по ипотеке для семей с детьми: https://iz.ru/1125207/2021-02-15/putin- ... ei-s-detmi

вот так...
Как я и говорил, цены на недвижку разогнали, а останавливать искусственное стимулирование спроса теперь боятся, иначе рынок просто встанет.
С другой стороны постоянно держать спрос на допинге ни к чему хорошему не приведет.
В общем, похоже на наркотический угар - доза все увеличивается, а остановиться и прекратить это нет ни сил, ни желания...

Аватара пользователя
Rav
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 07 фев 2021
Сообщения: 11

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#12 Сообщение Rav » 15 фев 2021, 22:56

А разве банки не рискуют раздавая ипотеки, учитывая, что доходы населения падают? Или от рекомендаций ВВП нехорошо отказываться?
Например, взяла молодая семья ипотеку, а через несколько месяцев осознали, что не в состоянии погашать долги, объявили себя банкротом (предварительно "подарив" все имущество друзьям и родственникам). Не смогут же они выдворить семью с ребенком на улицу? Да и такую квартиру с обременениями будет тяжело продать.

Аватара пользователя
cheremis
Участник 1-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 47
Поблагодарили: 15 раз

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#13 Сообщение cheremis » 16 фев 2021, 00:55

Rav писал(а):
15 фев 2021, 22:56
А разве банки не рискуют раздавая ипотеки, учитывая, что доходы населения падают? Или от рекомендаций ВВП нехорошо отказываться?
Конечно, рискуют. Поэтому в 21-м году стало больше отказов заемщикам. Правда, и самих заемщиков стало больше.
А еще вспомните, кому обычно помогает государство, когда близится финансовый коллапс? Людям или крупным банкам? А ипотеку раздают как раз крупные. Так что "риск" у банков вполне оправдан.
Rav писал(а):
15 фев 2021, 22:56
Например, взяла молодая семья ипотеку, а через несколько месяцев осознали, что не в состоянии погашать долги, объявили себя банкротом (предварительно "подарив" все имущество друзьям и родственникам). Не смогут же они выдворить семью с ребенком на улицу? Да и такую квартиру с обременениями будет тяжело продать.
Здесь то банки как раз защищены. "Подарить" заложенную по ипотеке квартиру нельзя. А обратить на нее взыскание по долгам очень даже можно. И семью выкинуть на улицу - не проблема для банка, там юристы под это заточены. В крайнем случае - сольют долги коллекторам, а дальше... сами знаете.

Аватара пользователя
para-dogs
Участник 1-го уровня
Откуда: Московская область
Имя: Михаил
Зарегистрирован: 09 июл 2020
Сообщения: 20
Поблагодарили: 4 раза

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#14 Сообщение para-dogs » 19 фев 2021, 15:49

Тут все признаки надвигающегося финансового коллапса. По данным ЦБ доля неплатежей по кредитам растет и перспективы печальные. Коллекторы говорят, что у них резко растет число клиентов. Реальные доходы населения тоже падают, а долговая нагрузка только увеличивается. Все ждут волны банкротств физлиц.
Еще и из банков выдернули депозиты за 2020 год на 1,7 триллиона руб: https://iz.ru/1119709/2021-02-02/v-2020 ... rln-rublei

Если накачка банков из бюджета через субсидирование и маткапитал прекратится, финансирование строительства встанет. И хоть риск стать обманутым дольщиком вроде бы закрывается эскроу счетами, но непонятно откуда у банков будут деньги, чтобы расплатиться с огромной толпой дольщиков, которые при остановке строительства начнут требовать деньги с этих эскроу счетов.

Аватара пользователя
Rav
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 07 фев 2021
Сообщения: 11

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#15 Сообщение Rav » 20 фев 2021, 23:00

Как в этом случае лучше поступить людям, имеющие накопления на недвижимость в виде депозитов в банках?
Могут ли в случае кризиса банки прекратить выдавать депозиты, заморозив счета клиентов, ссылаясь на нехватку денежных средств?
С одной стороны сейчас цены очень сильно завышены на квратиры и они продолжают потихоньку расти и разумнее подождать, с другой - если в конце марта примут рекомендации Путина по снижению ипотечной ставки для семей с 2мя и более детьми, это опять приведет к продолжению роста цен. Какая-то тупиковая ситуация..

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 70
Поблагодарили: 30 раз

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#16 Сообщение Lexus_DT » 21 фев 2021, 22:38

para-dogs писал(а):
19 фев 2021, 15:49
Тут все признаки надвигающегося финансового коллапса. По данным ЦБ доля неплатежей по кредитам растет и перспективы печальные. Коллекторы говорят, что у них резко растет число клиентов. Реальные доходы населения тоже падают, а долговая нагрузка только увеличивается. Все ждут волны банкротств физлиц.
Если начнутся массовые банкротства физиков, на рынок вывалится много заложенных ипотечных квартир. Банки вряд ли будут ломить цены, им важнее сбагрить актив побыстрее с дисконтом. Те физики, которые под ажиотаж набрали ипотек и не потянули, тоже будут сливать их с убытком для себя. Поэтому есть реальный шанс, что цены посыпятся вниз. Но не сразу а постепенно, когда до рынка дойдет эта неизбежная реальность.
...2008 год - ипотечный бум, а затем крах рынка недвижимости США. История повторяется, а люди ничему не учатся))(( :cry:

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 70
Поблагодарили: 30 раз

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#17 Сообщение Lexus_DT » 21 фев 2021, 22:58

Rav писал(а):
20 фев 2021, 23:00
Могут ли в случае кризиса банки прекратить выдавать депозиты, заморозив счета клиентов, ссылаясь на нехватку денежных средств?
В принципе, могут. Под предлогом какой-нибудь чрезвычайной ситуации. На Кирпе такое уже было: http://www.odnako.org/blogs/vlasti-kipr ... i-reakcii/
А мы чем хуже? :mrgreen:
Rav писал(а):
20 фев 2021, 23:00
С одной стороны сейчас цены очень сильно завышены на квратиры и они продолжают потихоньку расти и разумнее подождать, с другой - если в конце марта примут рекомендации Путина по снижению ипотечной ставки для семей с 2мя и более детьми, это опять приведет к продолжению роста цен. Какая-то тупиковая ситуация..
Рекомендации примут, не сомневайтесь. Надо ж ему как-то свой рейтинг вытягивать. И спрос это удержит, на то и рассчитано. Только это липовый спрос, дутый, не настоящий... Ведь разрыв между ценами на недвижку и реальными доходами еще больше увеличится. Весь спрос - в долг.
Это стратегия наркомана - чтобы чувствовать себя более-менее сносно, дозу нужно постоянно увеличивать, а соскочить уже сил нет. И даже если собрать волю в кулак и соскочить, то ломка будет такая (считай, ломка экономики), что организм может реально крякнуть :roll:

Аватара пользователя
Rav
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 07 фев 2021
Сообщения: 11

Re: Рост цен на недвижимость (мнение экспертов)

#18 Сообщение Rav » 22 фев 2021, 08:36

Эх, удел наркоманов, как правило, печален..
Когда этот пузырь лопнет последствия для экономики будут столь же печальны, как и при развале в начале 90-х, или не так страшно?

Если вернуться к покупке квартиры, то сейчас рассматриваем один неплохой вариант, конечно, с актуальным завышением цены. С небольшой ипотечкой потянем, мат.капитал решили не задействовать, т.к. слишком много потом трудностей с собственностью и долей несовершеннолетнего. Ждать когда цены поползут вниз, наверное, придется долго; да и за депозиты на счетах боязно - кто знает какие еще "рекомендации" последуют вслед за большим взрывом пузыря и прозрением после наркотического трипа )

Ответить