Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
Nata_N
Новичок
Откуда: Москва
Имя: Наталия
Зарегистрирован: 12 мар 2021
Сообщения: 4

Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#1 Сообщение Nata_N » 12 мар 2021, 16:22

Здравствуйте!
Я собираюсь купить квартиру у старика, которому уже 67 лет, он единственный собственник, пенсионер, прописан там же. Квартира была приватизирована на него и жену, жена умерла 4 года назад. Он сам собирается переезжать из города в деревню, поэтому продает квартиру. На вид он вполне нормальный и адекватный, общались с ним несколько раз, никаких признаков старческого слабоумия или маразма нет. Даже наоборот, видно, что дед умный, бывший сотрудник КБ.
Но везде пишут, что у пожилых людей квартиру покупать рискованно. В чем здесь может быть опасность и что мне нужно проверить перед сделкой?

Про справки ПНД, НД, я знаю. Есть ли еще какие нибудь особенности при покупке квартиры у старого человека?

Аватара пользователя
cheremis
Участник 2-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 53
Поблагодарили: 21 раз

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#2 Сообщение cheremis » 12 мар 2021, 17:10

Риск тут добавляется только в виде не нормального психического состояния самого деда. Если вы уверены, что с его психикой все в порядке, то все остальные риски точно такие же, как и при покупке квартиры у любого другого человека.

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 80
Поблагодарили: 37 раз

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#3 Сообщение Lexus_DT » 12 мар 2021, 18:02

cheremis писал(а):
12 мар 2021, 17:10
Риск тут добавляется только в виде не нормального психического состояния самого деда. Если вы уверены, что с его психикой все в порядке, то все остальные риски точно такие же, как и при покупке квартиры у любого другого человека.
Тут важнее не вообще психическое состояние старика, а его состояние в момент сделки - то есть когда он договор купли продажи квартиры будет подписывать. Так как человек старый, то лучше это делать у нотариуса, тот во первых обязан оценить адекватность участника сделки перед подписанием договора, а во вторых сам будет свидетелем, что человек был в ясном уме и твердой памяти в момент сделки. Закосить под дурачка после этого уже будет сложновато.

Можно для страховки попросить нотариуса еще и видеозапись заключения договора провести, у них есть на это законодательное разрешение.

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 3-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 109
Поблагодарили: 88 раз

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#4 Сообщение AnnaSmart » 12 мар 2021, 21:07

Nata_N писал(а):
12 мар 2021, 16:22
Здравствуйте!
Я собираюсь купить квартиру у старика, которому уже 67 лет, он единственный собственник, пенсионер, прописан там же. Квартира была приватизирована на него и жену, жена умерла 4 года назад. Он сам собирается переезжать из города в деревню, поэтому продает квартиру. На вид он вполне нормальный и адекватный, общались с ним несколько раз, никаких признаков старческого слабоумия или маразма нет. Даже наоборот, видно, что дед умный, бывший сотрудник КБ.
Но везде пишут, что у пожилых людей квартиру покупать рискованно. В чем здесь может быть опасность и что мне нужно проверить перед сделкой?

Про справки ПНД, НД, я знаю. Есть ли еще какие нибудь особенности при покупке квартиры у старого человека?
Я бы вам посоветовала еще убедиться лично, где именно после сделки будет жить этот пожилой человек, в каких условиях, где будет прописан и т.п. И лучше, если деньги за квартиру вы переведете по безналу на его личный счет (через аккредитив).

Смысл в том, что в случае попытки оспаривания сделки по причине "введения в заблуждение" или "кабальной сделки" (суд может встать на защиту старика), у вас должны быть доказательства того, что сделка купли-продажи квартиры прошла на действительно взаимовыгодных условиях, продавец продал квартиру по реальной рыночной цене, получил деньги в полном объеме, ему есть где жить, он не стал бомжом и т.п.

Фактически, вам надо проследить, чтобы после продажи квартиры у старика-продавца все было хорошо в плане имущественных последствий сделки. Тогда поводов для оспаривания сделки по причинам "не знал...", "не понимал...", "обманули, ввели в заблуждение", "был вынужден под воздействием тяжелых обстоятельств" - не будет.

Аватара пользователя
Nata_N
Новичок
Откуда: Москва
Имя: Наталия
Зарегистрирован: 12 мар 2021
Сообщения: 4

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#5 Сообщение Nata_N » 12 мар 2021, 23:12

AnnaSmart писал(а):
12 мар 2021, 21:07
Фактически, вам надо проследить, чтобы после продажи квартиры у старика-продавца все было хорошо в плане имущественных последствий сделки.
С нотариусом понятно. Сделку скорее всего будем нотариальную оформлять.
А вот насчет "проследить, чтобы после продажи квартиры у старика-продавца все было хорошо" это как? Ехать к нему в деревню и проверять, как он там устроился?

Аватара пользователя
Vasilisa
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 24 фев 2021
Сообщения: 12
Поблагодарили: 4 раза

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#6 Сообщение Vasilisa » 13 мар 2021, 16:04

Nata_N писал(а):
12 мар 2021, 23:12
С нотариусом понятно. Сделку скорее всего будем нотариальную оформлять.
А вот насчет "проследить, чтобы после продажи квартиры у старика-продавца все было хорошо" это как? Ехать к нему в деревню и проверять, как он там устроился?
Добрый день! Ехать не зачем. Перед сделкой Продавец в любом случае должен сняться с регистрационного учета (так принято и Покупателю спокойнее), так можно например попросить чтобы он снявшись с учета еще до сделки зарегистрировался по новому месту жительства, это будет хоть каким то минимальным подтверждением наличия постоянного места проживания.
И как упоминалось в ответе выше, расчеты по сделке лучше делать в безналичной форме (Аккредитив), это будет 100% подтверждением, что именно Покупатель именно Продавцу оплатил оговоренную договором продажи Сумму.
И добавлю про дееспособность на момент совершения сделки - лучше дополнительно к справкам ПНД и НД сделать медицинское психоневрологическое освидетельствование (прям в день перед подписанием документов)

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 3-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 109
Поблагодарили: 88 раз

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#7 Сообщение AnnaSmart » 13 мар 2021, 17:46

Nata_N писал(а):
12 мар 2021, 23:12
С нотариусом понятно. Сделку скорее всего будем нотариальную оформлять.
А вот насчет "проследить, чтобы после продажи квартиры у старика-продавца все было хорошо" это как? Ехать к нему в деревню и проверять, как он там устроился?
Здесь нет каких-то жестких правил - как именно и что именно проверять. Все на ваше усмотрение и исходя из реальных возможностей (в т.ч. с выпиской-пропиской, как посоветовали выше). Вы можете, например, узнать у этого пожилого продавца конкретный адрес того дома, где он будет жить, но не ехать туда с проверкой. Возможно, этот дом уже и так в его собственности. Возможно, он там будет жить с кем-то из своих родственников (с ними тоже можно пообщаться) и т.п.
Главное, чтобы в случае судебного оспаривания сделки, у вас было достаточно свидетельств и доказательств того, что сделка с квартирой прошла без какого либо ущерба для ее пожилого владельца.

Вы можете нанять юриста, который подскажет, как именно лучше подстраховаться в этом случае и зафиксировать тот или иной факт, который в суде будет играть в вашу пользу.

Аватара пользователя
ir_ndprt
Участник 1-го уровня
Откуда: Nedelko_Ko
Имя: Ирина Роганова
Зарегистрирован: 09 мар 2021
Сообщения: 34
Поблагодарили: 19 раз

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#8 Сообщение ir_ndprt » 15 мар 2021, 18:15

Nata_N писал(а):
12 мар 2021, 16:22
Но везде пишут, что у пожилых людей квартиру покупать рискованно. В чем здесь может быть опасность и что мне нужно проверить перед сделкой?

Про справки ПНД, НД, я знаю. Есть ли еще какие нибудь особенности при покупке квартиры у старого человека?

Присоединяюсь к вышеизложенным рекомендациям, а также хотела бы дополнить следующим.
Сделки по приобретению недвижимости у людей преклонного возраста имеют риск быть признанными недействительными по причине того, что данное лицо в момент совершения сделки не осознавало последствий совершаемых действий, например, ввиду приема лекарственных препаратов, которые затрудняют возможность отдавать отчет в совершаемых действиях. Поэтому при сделках с такой категорией граждан рекомендуется дополнительно получать справки из НД и ПНД не только о том, что данные лица не состоят на учете в указанных диспансерах, но и медицинские освидетельствования состояния здоровья данных граждан специалистами (психиатром и наркологом) соответствующих диспансеров. А также дополнительно в день сделки пригласить медика для проведения освидетельствования продавца непосредственно перед совершением сделки.
Касательно видеозаписи у нотариуса рекомендуем уточнить у выбранного Вами нотариуса, проводит ли он видеофиксацию нотариальных действий (не просто осуществляет видеосьемку в помещении нотариальной конторы, а производит видеофиксацию).
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года.
Юридическая компания
”Неделько и партнеры”

Аватара пользователя
Nata_N
Новичок
Откуда: Москва
Имя: Наталия
Зарегистрирован: 12 мар 2021
Сообщения: 4

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#9 Сообщение Nata_N » 17 мар 2021, 17:15

Спасибо огромное всем за помощь!!! Обязательно все это учту при сделке!

Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 107
Поблагодарили: 30 раз

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#10 Сообщение Секреты Риэлтора » 31 мар 2021, 18:00

Оценка дееспособности Продавца, конечно, важная вещь, и защищаться от этого риска нужно. Но не стоит забывать и про другие риски. Сделку могут признать недействительной и по другим причинам, никак не связанным с тем, что квартиру продает старый человек. Сам по себе этот факт немного добавляет головной боли покупателю, но и без него покупка квартиры на вторичке имеет достаточно рисков, которые нало уметь видеть и контролировать.

Для справки:

Типовые риски при покупке квартиры: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskax ... vartirami/

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ покупки квартиры на вторичке (с последовательным анализом рисков и путей их обхода): https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagov ... vtorichka/
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Beauty_July
Участник 1-го уровня
Имя: Юлия
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 25
Поблагодарили: 1 раз

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#11 Сообщение Beauty_July » 02 апр 2021, 18:40

Vasilisa писал(а):
13 мар 2021, 16:04
лучше дополнительно к справкам ПНД и НД сделать медицинское психоневрологическое освидетельствование (прям в день перед подписанием документов)
Ясейчас общаюсь с пожилым продавцом квартиры, договариваемся об условиях сделки. Ему 71. но он такой бодренький дед и прекрасно соображает. Не зря же он в конструкторском бюро долго работал, да и сейчас говорит что к нему коллеги продолжают обращаться за советами. Вот и как тут быть?
Вызывать ему психиатра на сделку, это скорее меня за дурочку посчитают. Человек хоть и старый относительно но голова у него работает лучше, чем у меня :)
Собственник еще его дочь 43 года. Но она с ним не живет, он будет подписывать от нее по доверенности и за себя.
Если просто сделку оформить у нотариуса и нотариус подтвердит, что продавец в момент сделки был в полном порядке и понимал что делает, этого будет достаточно? Или все равно риск существует?

Аватара пользователя
Gray
Участник 1-го уровня
Откуда: Московская область
Имя: Александр
Зарегистрирован: 11 дек 2020
Сообщения: 22
Поблагодарили: 7 раз

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#12 Сообщение Gray » 04 апр 2021, 00:00

Beauty_July писал(а):
02 апр 2021, 18:40
Вызывать ему психиатра на сделку, это скорее меня за дурочку посчитают. Человек хоть и старый относительно но голова у него работает лучше, чем у меня :)
Вы определитесь, что для вас важнее - посчитают ли вас за дурочку в процессе сделки или закроете ли вы риск недееспособности пожилого продавца квартиры?

Аватара пользователя
cheremis
Участник 2-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 53
Поблагодарили: 21 раз

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#13 Сообщение cheremis » 04 апр 2021, 18:57

Beauty_July писал(а):
02 апр 2021, 18:40
Ясейчас общаюсь с пожилым продавцом квартиры, договариваемся об условиях сделки. Ему 71. но он такой бодренький дед и прекрасно соображает. Не зря же он в конструкторском бюро долго работал, да и сейчас говорит что к нему коллеги продолжают обращаться за советами. Вот и как тут быть?
Вызывать ему психиатра на сделку, это скорее меня за дурочку посчитают. Человек хоть и старый относительно но голова у него работает лучше, чем у меня :)
Собственник еще его дочь 43 года. Но она с ним не живет, он будет подписывать от нее по доверенности и за себя.
Если просто сделку оформить у нотариуса и нотариус подтвердит, что продавец в момент сделки был в полном порядке и понимал что делает, этого будет достаточно? Или все равно риск существует?
Мне думается, что хотя и существует такая опасность, что сделку могут расторгнуть по причине невменяемости продавца и для этого все советуют брать справки из психо и нарко диспансеров, а еще лучше вызывать психиатра на сделку проводить обследование человека прямо перед подписанием договора, но все же доводить это до абсурда не стоит.
Ведь по логике любую сделку (не только с недвижимостью) могут признать недействительной по причине недееспособности человека ее заключившего. Это может быть и при продаже машины или в коммерческих сделках. Но почему то никто не вызывает психиатров на каждую сделку на всякий случай, чтобы убедиться, что ты имеешь дело не с психом.

Я думаю, что такую страховку в виде справок ПНД, НД и приглашения психиатра на сделку есть смысл применять только когда есть обоснованные сомнения насчет психического здоровья продавца. А если очевидно, что продавец в плане психики здоров и адекватен, то затевать эту канитель с диспансерами и психиатрами как то глупо.
Особенно когда проводишь сделку у нотариуса, который в силу своих прямых обязанностей должен убедиться, что человек находится в адекватном состоянии и понимает значение своих действий.

А если каждый будет звать на сделку психиатра и требовать освидетельствования своего оппонента, то это будет похоже на какой то дурдом. Да и психиатров у нас столько не наберется)))
Может я и не прав, но это мое мнение.

Аватара пользователя
Beauty_July
Участник 1-го уровня
Имя: Юлия
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 25
Поблагодарили: 1 раз

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#14 Сообщение Beauty_July » 07 апр 2021, 16:48

cheremis писал(а):
04 апр 2021, 18:57
Я думаю, что такую страховку в виде справок ПНД, НД и приглашения психиатра на сделку есть смысл применять только когда есть обоснованные сомнения насчет психического здоровья продавца. А если очевидно, что продавец в плане психики здоров и адекватен, то затевать эту канитель с диспансерами и психиатрами как то глупо.
Особенно когда проводишь сделку у нотариуса, который в силу своих прямых обязанностей должен убедиться, что человек находится в адекватном состоянии и понимает значение своих действий.

А если каждый будет звать на сделку психиатра и требовать освидетельствования своего оппонента, то это будет похоже на какой то дурдом. Да и психиатров у нас столько не наберется)))
Может я и не прав, но это мое мнение.
Спасибо. Если честно я тоже так думаю. Если бы были какие то признаки, тогда другое дело. А вызывать психиатра просто так на всякий случай, только зря человека обижать без причины :oops:

Аватара пользователя
MitikTan
Участник 1-го уровня
Имя: Татьяна
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 24
Поблагодарили: 4 раза

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#15 Сообщение MitikTan » 16 апр 2021, 14:10

Тогда уж психиатра надо вызывать и для покупателя! А что? Он тоже сторона сделки. Вдруг он... не в духе:)

Аватара пользователя
lara2021
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 27 янв 2021
Сообщения: 23
Поблагодарили: 3 раза

Re: Собираюсь купить квартиру у старика 67 лет. Что нужно выяснять?

#16 Сообщение lara2021 » 16 апр 2021, 15:32

MitikTan писал(а):
16 апр 2021, 14:10
Тогда уж психиатра надо вызывать и для покупателя! А что? Он тоже сторона сделки. Вдруг он... не в духе:)
Это 100%. Моя сестра осенью продавала квартиру молодой женщине. Так эта дамочка просто истрепала всем нервы. Как что-то ей не нравится или она что-то не понимает, начинала рыдать в присутствии большого количества посторонних людей и визжать что все пытаются её обидеть и обмануть. Сделка была альтернативная, собирались на обсуждение 4 собственника со стороны моих родственников, эта мадам со своей семьей, риэлторы и юристы с двух сторон...она не стеснялась никого, такой цирк закатывала. Родственники даже хотели вернуть ей деньги и расторгнуть соглашение, так её семья чуть ли на коленях уговорили продолжить сделку. Вот такие бывают покупатели.

Ответить