Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

Дед Риэлт: авторские бредово-аналитические заметки про то, чего на рынке недвижимости быть не должно, но... оно есть!
Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#1 Сообщение DED_Realty » 25 мар 2021, 01:38

Форменное безобразие! Куда смотрит правительство? Да! Вот! О чем это я?..

Поковырял тут статистику, послушал финансовых аналитиков – оказалось, что на февраль 2021 вырос до рекордных значений средний объем ипотечного кредита. Теперь он – более 3-х млн. рублей. Ага! Так по телеку и сказали. Вот так!
И что ж это значит?

А значит это вот что:
1. У людей все меньше своих собственных денег – приходится все больше и больше занимать.
2. Если собственных денег у заемщиков становится все меньше, а долгов все больше, то к чему это ведет? Догадались? К тому, что шансы расплатиться по кредитам у людей все меньше и меньше. Значит, либо вечное долговое рабство (чем не «пожизненное крепостное право»?), либо коллапс банковской системы из-за массовых неплатежей с последующим финансовым кризисом всей экономики.

Какой из этих вариантов будущего вам больше по душе?


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#2 Сообщение DED_Realty » 25 мар 2021, 01:45

И кстати говоря, те у кого с памятью в порядке, еще помнят, что в 2008 году в заморских Штатах тот самый глобальный финансовый кризис был запущен именно массовыми неплатежами по ипотеке.
Сначала рухнули два крупнейших ипотечных агентства (Fannie Mae и Freddie Mac), следом посыпались банки, многие корпорации стали балансировать на грани банкротства. А затем паника и обрушение фондовых рынков распространились по всему миру, как волны от плюхнувшегося в реку бегемота.

А что этому предшествовало?
Вникаем и записываем – снижение процентных ставок по ипотеке, стимулирование выдачи кредитов, безумный ажиотаж и рост цен на недвижимость, введение плавающих ставок, снижение качества кредитных портфелей (проще говоря, ипотеку стали выдавать всем подряд). Доходило до абсурда, когда, например, мексиканская кухарка владела в США четырьмя домами. В долг, конечно.
Ничего не напоминает? ))

Потом – большой БА-БАХ! И все присели... Массовые неплатежи, банкротства, финансовый коллапс, тысячи пустых заложенных домов, выставленных на продажу банками, сотни тысяч непутевых ипотечников, вместе с семьями ставших бездомными...

Чему нас это научило. Скажу по секрету – НИ-ЧЕ-МУ. На рынке недвижимости РФ усиленно продолжает надуваться пузырь. Государство усиленно стимулирует ипотеку, субсидируя ставки. Банки наперегонки распихивают кредиты направо-налево. Осенью 2020 цены на квартиры росли бешенными темпами, застройщики на радостях взвинтили цены, за ними поспешили накрутить себе маржу производители стройматериалов. И далее по цепочке...
Люди бросились как полоумные скупать квартиры почти не глядя («пока они еще не подорожали»), провоцируя тем самым дальнейший рост цен.

В общем, ничему нас история не учит. Но она регулярно наказывает нас за невыученные уроки.
Какой-то умный дядя это давно сказал... и был абсолютно прав.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#3 Сообщение DED_Realty » 29 мар 2021, 00:53

Ну, что я говорил! Понакупили квартир в ипотеку, а потом за голову взялись – как платить-то? Чем? Если сами еле концы с концами сводим...
Итог простой – заемщики-ипотечники просят прощения у банков и выставляют эти квартиры на продажу, чтобы хоть как-то (с убытком для себя) рассчитаться с долгом.
Кто сомневается, вот подтверждение на РБК:

https://realty.rbc.ru/news/60390d039a79478492c638b0
Риелторы сообщили о росте продаж квартир с обременением в Москве


Аватара пользователя
Rav
Собеседник
Зарегистрирован: 07 фев 2021
Сообщения: 11

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#4 Сообщение Rav » 09 апр 2021, 21:36

Серия тем, поднятых Вами для обсуждения, очень актуальные, с подобным вопросом я уже обращался к экспертам в соседней ветке форума.
Можно ли с достаточной степенью уверенности прогнозировать, что рынок заметно упадет (вторичка), хотя бы на процентов 15-20 и когда? Сейчас рост все еще слабо продолжается.
А как было в США, пример которых приводится здесь? Сколько прошло времени (месяцы, годы) когда цены рухнули?


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#5 Сообщение DED_Realty » 10 апр 2021, 05:52

Rav писал(а):
09 апр 2021, 21:36
Можно ли с достаточной степенью уверенности прогнозировать, что рынок заметно упадет (вторичка), хотя бы на процентов 15-20 и когда?
Эх, знал бы прикуп - жил бы в Сочи!

Неблагодарное энто дело - прогнозировать. Особенно сейчас - во время новомодной пандемии, кризисов, локдаунов, безумия на рынках, скачков курсов валют и непредсказуемых действий властей...

Прогнозы удобно делать, когда все развивается тихо, мирно, по заранее известным закономерностям. Да и то - через раз попадаешь. А теперь логика, здравый смысл и знание законов экономики - не в почете. Теперь от них толку мало...

Вот скажи, милчеловек, ведь всему миру давно известно, к примеру, что американский доллар аж с 1971 года не привязан к золотому стандарту и фактически ничем не обеспечен. То есть это просто фантик! И печатается он в неограниченных количествах на усмотрение владельца печатного станка (ФРС США).

Ну и что подсказывает здесь логика и знание законов экономики? Какой должен быть здесь прогноз? Очевидно, этот фантик должен был потерять всякую реальную ценность. А что на деле? А на деле доллар до сих пор почему-то считается самой стабильной валютой мира, в которую перекладываются крупные инвесторы, как только запахнет жареным.

А если взять, к примеру, громадный госдолг США? Он уже перевалил за 25 триллионов (!) долларов. То есть такую сумму физически уже невозможно вернуть кредиторам (в рамках существующей стоимости доллара). Причем, этот долг продолжает расти! Логика и законы экономики робко подсказывают, что эта страна - гарантированный банкрот.
А что на деле? А на деле все считают ее крупнейшей и сильнейшей экономикой мира.
Ну и как тут, спрашивается, делать прогнозы?

В РФ в 2020 году было сильнейшее падение доходов населения - значит, падение платежеспособного спроса. А на деле в это же время случился небывалый спрос и рост цен на самый дорогой товар - на недвижимость. То есть чем больше люди нищали, тем дороже они покупали себе квадратные метры. Ну и где тут здравый смысл? Какое тут может быть прогнозирование?

Неее, делать тут прогнозы - нет уж, увольте. Тут не законы экономики надо изучать, а психиатрию.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#6 Сообщение DED_Realty » 26 окт 2021, 04:20

Ну вот, настала осень, посыпались листья с деревьев... и появились признаки того, что и рынок недвижимости скоро посыпятся.

Сначала Сбер заявил (октябрь 2021), что объем выдачи ипотеки упал аж на 40% после изменений госпрограммы льготной ипотеки.
Потом и другие стали это замечать:

"В сентябре количество заявок на ипотечные кредиты снизилось на 41,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года"
Российская Газета: https://rg.ru/2021/10/16/rossiiane-stal ... ditov.html

"Среди 30 регионов, лидирующих по количеству выданных в сентябре ипотечных кредитов, наибольшее сокращение по сравнению с сентябрем 2020 года отмечено в Москве и Санкт-Петербурге (на 35%), Московской области и Краснодарском крае (на 33%)".
ТАСС: https://tass.ru/ekonomika/12736291

То есть ипотечный допинг для искусственного спроса на недвижку начал угасать, и никто не ожидает его восстановления:

"Восстановления выдач по ипотеке не приходится ожидать ни в льготной, ни в рыночной категории из-за исчерпания пула платежеспособных заемщиков"
КоммерсантЪ: https://www.kommersant.ru/doc/4976655


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#7 Сообщение DED_Realty » 26 окт 2021, 04:31

Ну а чего вы хотели? Все к этому и шло (читай мои весенние заметки выше). Абсурдная ситуация, когда денег (то бишь реально располагаемых доходов) у людей становится меньше, а спрос и цены при этом стремятся ввысь - должна окончиться громким крахом. Никаких объективных факторов для удержания рынка нет.

Конечно, власти, вероятно, будут пытаться воткнуть рынку еще какой-нибудь допинг (типа льгот по семейной ипотеке, увеличения размера маткапитала и т.п.), но пациенту это уже не поможет. Только немного оттянет его печальный конец.

Конечно же, говорящие головы застройщиков будут прогнозировать продолжение роста цен. Но этим уже сложно кого-то удивить. Они и в 2008 г. и в 2015 г. пели эту мантру. Что случилось после - известно.
На самом деле застройщики уже сняли все сливки с лоховатых инвесторов и готовы к затяжному периоду снижения цен.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#8 Сообщение DED_Realty » 26 окт 2021, 04:42

Большое спасибо государству. Если бы не оно, родное, то застройщики вряд ли смогли бы реализовать перепроизведенные квадратные метры. Ведь ещё в 2017-2018 гг. большое число застройщиков по стране (в том числе крупных) находилось в предбанкротном состоянии. Много таких было и в Москве.

Чтобы спасти своих друзей московские власти сначала ввели реновацию, потом государство надуло хайп со счетами эскроу, ну и льготная ипотека под занавес стала последним аккордом.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#9 Сообщение DED_Realty » 26 окт 2021, 04:52

Ну когда же ждать коррекцию на рынке недвижимости?

Дык, УЖЕ! Коррекция на рынке уже идёт полным ходом. Первыми фиксируют прибыль инвесторы в новостройки. Сейчас на рынке появилось много "новой вторички" по ценам ниже, чем у застройщика.

Застройщик тоже начинает давать так называемые "скрытые скидки", то есть при формально растущем прайсе, цена уторговывается на достаточно существенную сумму.

Конечно, коррекция пока еще не очень явная и не достигает существенных значений, но рынок недвижимости всегда отличался инертностью.
На хайпе цена растет быстро, а коррекция растягивается на несколько лет (классический пример 2014-2018 гг.).

Ресурс рынка выбран. Далее субсидировать покупку жилья (во всяком случае, в Москве) уже невозможно. Платежеспособный спрос исчерпан, качественные заёмщики тоже закончились. Я надеюсь, раздавать льготные кредиты пенсионерам, детям и гастарбайтерам власти не планируют...


Аватара пользователя
Igor
Новичок
Зарегистрирован: 03 мар 2022
Сообщения: 1

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#10 Сообщение Igor » 03 мар 2022, 11:28

Добрый день. Просьба поделиться мнением, что ждать от рынка недвижимости на данный момент, в связи с последними событиями.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#11 Сообщение DED_Realty » 05 мар 2022, 03:43

Igor писал(а):
03 мар 2022, 11:28
Добрый день. Просьба поделиться мнением, что ждать от рынка недвижимости на данный момент, в связи с последними событиями.
И вам день добрый!

Что теперь будет с рынком недвижимости (да и с экономикой страны в целом) мог бы наверняка сказать только Миша Нострадамус... да жаль, помер он давненько. А теперь даже хорошее знание экономических законов вряд ли поможет для прогноза перспективы. Одно ясно - перспектива не радужная... от слова "совсем".

Но если уж вас так интересует именно мое мнение, то скажу, как духу, что я думаю по этому поводу.

Ажиотажный спрос и резкий рывок цен 2020-2021 гг в недвижке был обусловлен вовсе не естественными причинами, а искусственным стимулированием спроса, то бишь:

1. Неожиданно введенной льготной (читай, резко подешевевшей до 6-7%) ипотекой;

2. Массированной поддержкой спроса в СМИ (включая заинтересованную позицию властей, восторженные прогнозы "аналитиков" и собственно рекламу застройщиков и банков). Как результат - народ сломя голову побежал брать ипотеки с заоблачными ценами на жильё. Причем, многие руководствовались не столько разумом, сколько эмоциональным порывом, типа "все побежали, и я побежал" (как в фильме "Джентльмены удачи").

3. Снижением ставок по депозитам и долговым бумагам, что привело к массовому перетеканию сбережений из "бумаг" в "бетон" и росту количества т.н. "инвестиционных квартир" (которые приобретались не для жилья, а для сказочного финансового благополучия).

Ну и еще несколькими факторами помельче, которые тоже относятся к искусственному стимулированию спроса.

Естественными причинами тут и не пахло! То есть реальная платежеспособность людей не только не выросла, но даже уменьшилась. Это значит, что доля заемных денег (ипотеки) на рынке недвижимости резко возросла. А при ежегодно падающей платежеспособности населения и увеличении доли "плохих кредитов" (т.е. тех, которые могут не отдать) - это все ведет не только к обвалу рынка недвижимости, но и к коллапсу финансовой системы в целом, наподобие той, что произошла в США в 2008 году. Там. кстати, тоже все началось с огромного пузыря на рынке недвижимости.

А теперь, милчеловек, представь, что к этой вот всей картине маслом, мы получили еще и дополнительный колоссальный удар по нашей экономике. То есть был один надвигающийся трындец (угроза лопающегося пузыря на рынке), а тут его догнал и даже перегнал другой трындец (в связи с текущими событиями и удушающими санкциями).

Вот и давай-ка посмотрим, что там сейчас на рынке недвижимости происходит, и чего можно ожидать. Прямо по пунктам.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#12 Сообщение DED_Realty » 05 мар 2022, 04:04

А пункты такие:

Пункт 1.

Ипотека рухнула. Ставки взлетели более чем в три раза, и влезть в нее теперь может только безумец. К чему это ведет?

Так как ипотека была основным и почти что единственным двигателем спроса на жилье, то очевидно, что этот спрос упадет. А за ним встанет и стройка. Как ни субсидируй строительство, но если конечный продукт покупать некому, то отрасль будет загибаться.

Но это еще пол-беды...


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#13 Сообщение DED_Realty » 05 мар 2022, 04:15

Пункт 2.

В связи с жестокими санкциями, не только банки лишились дешевого фондирования из-за бугра, но и многие западные корпорации резко остановили сотрудничество с предприятиями РФ, прекратили поставки, закрыли здесь свои заводы, офисы и т.д. и т.п. Из-за отсутсвия импортных комплектующих, например, уже останавливает свои конвейеры АвтоВАЗ и другие градообразующие предприятия. А это значит, что скоро в стране резко вырастет количество безработных. Тех самых, которые за последние два года бездумно нахватали сладких кредитов и накупили квартир по заоблачным ценам. Чем они будут платить по своим кредитам?..

Хуснуллин: В России в 2021 году ввод жилья на 15% превысил план и стал рекордным со времен Советского Союза.
...По предварительным данным, в общей сложности за 2021 год банки выдали около 2 млн кредитов (ипотечных) на 5,5 трлн руб.
(!!! :shock: !!!)
https://www.kommersant.ru/doc/5153650

При массовом дефолте ипотечников, на рынок будут выброшены тысячи пустых залоговых квартир. Но кто их будет покупать? К падающему спросу добавится еще и переизбыток предложения, а значит, и неизбежное снижение цен (которую отчасти может компенсировать высокая инфляция, но людям от этого легче не станет).
Повторяется уже известная история 2008 года в США, и даже хуже. Все-таки люди ничему не учатся...


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#14 Сообщение DED_Realty » 05 мар 2022, 04:23

Пункт 3.

Государство будет по привычке пытаться (и уже заявлено об этом) стимулировать спрос различными допингами, которые как и раньше, не создают устойчивое и естественное равновесие спроса-предложения на рынке, а всего лишь оттягивают момент его обрушения.

Методы стимулирования известны, ничего нового. Будут пугать сокращением строительства, а значит, и сокращением предложения на рынке. Будут педалировать тему инфляции и создавать СМИ-психоз, с явным расчетом, что люди снова как чокнутые будут скупать бетон на последние деньги. Будут опять пытаться частично просубсидировать ипотеку, чтобы хоть как-то подстегнуть грохнувшийся спрос.
То есть спрос на какое-то время может даже подпрыгнуть, но не из-за объективных экономических факторов, а из-за субъективного психоза, созданного в СМИ государством, банками и застройщиками. Это уже не экономика, это психология.

Вот, например, и свежее подтверждение от 01 марта 2022:
ЦИАН зафиксировал резкий скачок спроса на новостройки и вторичное жилье.

Но ЦИАН не отслеживает реальные сделки, у него нет такой возможности в принципе. То, что он назвал "скачком спроса" - это не спрос, а количество просмотров на его сайте. Из-за потрясших всех событий, народ стал активней мониторить рынок недвижимости на предмет "что там происходит", и из страха увидеть там такое же повышение цен, как происходит в эти дни в магазинах.

Отчасти спрос могут слегка и очень ненадолго подтолкнуть и валютные спекулянты, которые сейчас зафиксировали прибыль по валютным парам и могут переложиться в недвижимость. Но таких капля в море...
Реального массового естественного спроса на рынке уже нет и не предвидится. Ему просто неоткуда взяться. А значит, новые порции искусственной стимуляции спроса от властей не решат проблему, а только замаскируют ее на некоторое время.

Хотя прямо сейчас возможен кратковременный истеричный спрос на квадратные метры.
Кратковременный - потому что его двигателем выступает не массовый покупатель, а небольшая прослойка отдельных лиц (в т.ч. юрлиц), имеющих свободный кэш и лихорадочно пытающихся его спасти от инфляции.
Истеричный - потому что в состоянии неопределенности и паники, люди привыкли традиционно защищать свои сбережения скупкой долларов и/или недвижимости.

Понятно, что эти нервные вливания в рынок не добавят ему устойчивости, и не спасут его от закономерного обвала. Это всего лишь вопрос времени.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#15 Сообщение DED_Realty » 05 мар 2022, 04:33

Итог и вывод (ИМХО):

Так как нет и в обозримом будущем не просматривается НИ ОДНОГО естественного (объективного) фактора для увеличения реального массового спроса на квартиры (и даже для удержания прошлогоднего уровня спроса), то вывод один - покупать сейчас квартиры (особенно, в инвестиционных целях) я бы не стал. Даже если в ближайшее время произойдет некоторый агонизирующий всплеск цен, обусловленный отчаянной попыткой властей удержать рынок от падения.

Чтобы вырулить из этой критической ситуации, правительству надо не стимулировать рынок шальными допингами, а перестраивать всю систему управления экономикой (в том числе, подумать и о национализации стратегических отраслей). Сто лет назад у молодого Советского государства это получилось: из полностью разрушенной после 1-й мировой и гражданской войн экономики, со всех сторон обложенной санкциями Запада, СССР уже в 30-х годах показал самые высокие темпы роста промышленности в мире.
Так что, можем... если захотим.


Аватара пользователя
sokolovsl
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Вячеслав Балабанов
Зарегистрирован: 17 мар 2022
Сообщения: 22
Поблагодарили: 2 раза

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#16 Сообщение sokolovsl » 18 мар 2022, 23:16

DED_Realty писал(а):
25 мар 2021, 01:45

Вникаем и записываем – снижение процентных ставок по ипотеке, стимулирование выдачи кредитов, безумный ажиотаж и рост цен на недвижимость, введение плавающих ставок, снижение качества кредитных портфелей (проще говоря, ипотеку стали выдавать всем подряд). Доходило до абсурда, когда, например, мексиканская кухарка владела в США четырьмя домами. В долг, конечно.
Ничего не напоминает? ))
Извините, не соглашусь, тут вы сравниваете круглое с зеленым.
У нас кухарки не берут по 4 кредита. Людям и с одним то расплачиваться 10-20 лет.
Хотя, по статистике все же средний срок выплаты кредита составляет около 5 лет.
Это во-первых.

Во-вторых, процент неплатежей по ипотеке у нас не превышает 1%, что является минимальным значением и никакого кризиса это спровоцировать не может.

Кризис сейчас может спровоцировать только бездумная монетарная политика ФРС США с ее безостановочным печатанием денег в 2020-21 годах. Что сейчас спровоцировало высокую инфляцию. Ну и кризис, конечно не за горами. К лету американские индексы начнут падать и тогда уже всему миру не поздоровится. Но, мы этот кризис перенесем легче всего. Наша страна уже 8 лет живет под санкциями и любые кризисы делают нас только сильнее. Да. будет сложно, но не критично.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#17 Сообщение DED_Realty » 20 мар 2022, 03:28

sokolovsl писал(а):
18 мар 2022, 23:16
У нас кухарки не берут по 4 кредита. Людям и с одним то расплачиваться 10-20 лет.
Я бы, может быть, вам и поверил, если бы не наблюдал такую картину собственными глазами. Одна коллега по работе моего родственника взяла ипотеку еще лет 5-6 назад, выплачивала ее ровно и регулярно. А когда в 2020-м предложили льготную ипотеку и все как оглашенные ринулись брать кредиты и скупать квартиры пачками, она решила не отставать и взяла еще одну ипотеку. Купила еще одну квартиру, как она сказала - "под сдачу", пока ипотека дешевая.

И я уверен, что эта знакомая - далеко не единственный человек, который влип в две ипотеки одновременно.
Ведь, к сожалению, нельзя сказать, что большинство людей у нас совершают поступки на основе разума, логики и экономических расчетов. Гораздо чаще люди принимают решения на основе вспыхнувших эмоций и вовремя подброшенных им маркетинговых промо-стимуляторов, типа:
- бери скорей ипотеку, пока ставки низкие!
- покупай скорей квартиру, а то завтра дороже будет!

У нас так, на одних эмоциях, то гречку сметают с полок магазинов, то почему-то туалетную бумагу. Теперь вот, говорят, сахар внезапно стал товаром номер один... Никакой логикой и разумом здесь и не пахнет. Основной двигатель для таких действий - страх, жадность, паника, ажиотаж. В общем - эмоции. Причем, не самые хорошие...

Ну и, как говорится, вишенка на торте по поводу кухарки, которая "не берет по 4 кредита". Вот данные делового издания РБК:

https://www.rbc.ru/rbcfreenews/60af9a879a794758864ef79a?
ЦБ выявил схему с получением нескольких ипотечных кредитов за день
Банк России выявил новую схему на ипотечном рынке, при которой заемщик пытается взять несколько ипотечных кредитов за один день.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#18 Сообщение DED_Realty » 20 мар 2022, 03:41

sokolovsl писал(а):
18 мар 2022, 23:16
Во-вторых, процент неплатежей по ипотеке у нас не превышает 1%, что является минимальным значением и никакого кризиса это спровоцировать не может.
Вы уверены, молодой человек, что хорошо владеете ситуацией?
Позволю себе дать несколько ссылок на официальную прессу за последние пару лет, чтобы вы почувствовали тенденцию:

https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10916489
Исследование: россияне перестали платить по ипотеке (февраль 2020)
Жители половины регионов страны перестали платить по ипотеке, в результате чего банки-кредиторы уже в текущем году начнут предпринимать активные действия по изъятию данных квартир у должников и продавать жилье по ценам ниже средней по рынку.
...
«По нашей оценке, в целом по стране уже более 22,3 тысячи проблемных ипотечных квартир, по которым заемщики перестали платить кредиторам, — говорит генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксенов. — И это только квартиры, залогодержателем по которым являются банки, реальное количество квартир, с учетом продажи закладных, в полтора раза больше».



https://rg.ru/2020/07/19/v-rossii-rezko ... oteke.html
В России резко подскочил уровень неплатежей по ипотеке (июль 2020)


https://www.vedomosti.ru/finance/articl ... ka-ipoteki
Господдержка ипотеки обернулась ростом неплатежей (август 2020)
Прирост просроченной задолженности по ипотеке на строящееся жилье за шесть месяцев 2020 г. составил 80% от прироста за весь прошлый год. Госпрограмма ипотечного кредитования на первичном рынке может еще больше ускорить накопление проблемных кредитов, объем которых к декабрю текущего года может превысить 7 млрд руб.

-----------
И далее - данные уже за последний год:


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#19 Сообщение DED_Realty » 20 мар 2022, 03:51

https://finance.rambler.ru/realty/44666 ... -po-planu/
Россияне просрочили 80 % ипотечных долгов «по плану»


https://finance.rambler.ru/realty/47074 ... o-ipoteke/
Россияне стали чаще допускать просрочки по ипотеке (август 2021)


https://realty.ria.ru/20210630/ipoteka-1739235048.html
РИА Недвижимость
Коллекторы: льготная ипотека привела к росту просроченной задолженности
(июнь 2021)

Льготная ипотека на покупку строящегося жилья ускорила рост объемов просроченной ипотечной задолженности в России, по итогам января-апреля 2021 года в целом по стране они выросли на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - до 6,99 миллиарда рублей, говорится в сообщении коллекторского агентства "Долговой консультант".
За пять месяцев доля просроченной ипотечной задолженности в России выросла на 0,5 процентных пункта, до 9,3%. А в ряде регионов прирост составил 16 процентных пунктов, приблизившись к критичной отметке в 29%, отмечается в нем.


----------
И это все только официальные данные за 2020-2021 годы. Без учета приписок банков, которые вынуждены приукрашивать ситуацию с неплатежами, иначе их заставят увеличивать уровень своих резервов. Без учета заявок на рефинансирование, которые во многих случаях означают невозможность обслуживания долга на прежних условиях, и получение нового кредита для обслуживания предыдущего. И т.д., и т.п.

А теперь подумайте, в последнее время (особенно в связи с текущими событиями) что будет с зарплатами людей, с безработицей? Как все это повлияет на дальнейшую платежеспособность населения? Она будет выше или ниже?
А ведь долговые обязательства с людей никто не снимает. Более того, они продолжают накапливаться (включая еще и штрафы за просрочки, пени и т.п.)!

Количество должников растет за счет тех, кто перестал платить по кредитам еще в 2020 году, а в 2021-м таких стало еще больше. Реальная картина последствий снижения доходов населения и резко выросшей долговой нагрузки, будет видна чуть позже - к концу 2022 года или уже в 2023-м.

Да, правительство может объявить очередные кредитные каникулы, но это всего лишь даст отсрочку платежей, и никак не решает проблему в целом. Из-за этой отсрочки какое-то время банки еще будут показывать приемлемые показатели по количеству "плохих кредитов", но надувать этот пузырь до бесконечности невозможно. Он лопнет неизбежно. Вопрос только когда именно...


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#20 Сообщение DED_Realty » 20 мар 2022, 03:58

sokolovsl писал(а):
18 мар 2022, 23:16
Кризис сейчас может спровоцировать только бездумная монетарная политика ФРС США с ее безостановочным печатанием денег в 2020-21 годах.
М-да... знакомая песня. Виноваты, как всегда, враги, которые живут где-то там за океаном. А вот наши "эффективные менеджеры" из финансово-экономического блока делали все правильно, дальновидно и ни в чем не виноваты :oops:
Это даже обсуждать неинтересно...
sokolovsl писал(а):
18 мар 2022, 23:16
Наша страна уже 8 лет живет под санкциями и любые кризисы делают нас только сильнее. Да. будет сложно, но не критично.
Я, конечно, тоже надеюсь, что мы каким-то чудом выживем и восстановимся. Но здесь надежды больше именно на чудо, а не на мудрую политику наших "эффективных менеджеров".


Аватара пользователя
sokolovsl
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Вячеслав Балабанов
Зарегистрирован: 17 мар 2022
Сообщения: 22
Поблагодарили: 2 раза

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#21 Сообщение sokolovsl » 21 мар 2022, 22:27

DED_Realty писал(а):
20 мар 2022, 03:58
М-да... знакомая песня. Виноваты, как всегда, враги, которые живут где-то там за океаном. А вот наши "эффективные менеджеры" из финансово-экономического блока делали все правильно, дальновидно и ни в чем не виноваты :oops:
Это даже обсуждать неинтересно...
Я не буду с вами спорить. Умные люди, хоть немного разбирающиеся в экономике, все сами понимают.
Нельзя безостановочно печатать деньги триллионами, даже если ты США.
То, что это вызовет повышение инфляции знает любой студент вуза.
Теперь они пожинают свои плоды.
Странно слышать рассуждения о том, что инфляцию спровоцировали действия страны, у которой ВВП менее 2% от мирового))


Аватара пользователя
sokolovsl
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Вячеслав Балабанов
Зарегистрирован: 17 мар 2022
Сообщения: 22
Поблагодарили: 2 раза

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#22 Сообщение sokolovsl » 21 мар 2022, 22:49

DED_Realty писал(а):
20 мар 2022, 03:41
Вы уверены, молодой человек, что хорошо владеете ситуацией?
Позволю себе дать несколько ссылок на официальную прессу за последние пару лет, чтобы вы почувствовали тенденцию:
Уважаемый, прежде чем присылать в качестве опровержения моих слов ссылки на указанные вами источники, вы хотя бы почитайте их сами.
Там указано, что
https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10941022
В относительном выражении (по доле в объеме кредитов) просрочка сократилась с 1,1% в январе прошлого года до 0,9% к концу декабря

https://finance.rambler.ru/realty/44666 ... -po-planu/
Если смотреть абсолютные показатели, то просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования действительно выросла. Однако все же правильнее анализировать показатели в привязке к объёму портфеля, и в данном случае очевидно, что доля просрочки в этом сегменте не меняется уже достаточно продолжительный период и колеблется в пределах 2,2-2,3%», – объяснил эксперт.


Аватара пользователя
sokolovsl
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Вячеслав Балабанов
Зарегистрирован: 17 мар 2022
Сообщения: 22
Поблагодарили: 2 раза

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#23 Сообщение sokolovsl » 21 мар 2022, 22:54

DED_Realty писал(а):
20 мар 2022, 03:28
Я бы, может быть, вам и поверил, если бы не наблюдал такую картину собственными глазами. Одна коллега по работе моего родственника взяла ипотеку еще лет 5-6 назад, выплачивала ее ровно и регулярно. А когда в 2020-м предложили льготную ипотеку и все как оглашенные ринулись брать кредиты и скупать квартиры пачками, она решила не отставать и взяла еще одну ипотеку. Купила еще одну квартиру, как она сказала - "под сдачу", пока ипотека дешевая.
Одна коллега, взяла еще один кредит???
И где тут системность?
Во-первых это не 4 и не 5 кредитов. Во-вторых, ну есть некоторые люди, которые берут по два кредита и что?
Либо у них доход достаточный, либо банк что-то проглядел.
У нас физически человеку не дадут кредит... если он не платежеспособен.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#24 Сообщение DED_Realty » 24 мар 2022, 04:47

sokolovsl писал(а):
21 мар 2022, 22:27
Умные люди, хоть немного разбирающиеся в экономике, все сами понимают.
Нельзя безостановочно печатать деньги триллионами, даже если ты США.
То, что это вызовет повышение инфляции знает любой студент вуза.
С точки зрения экономической теории - да, так и есть. Точнее, так должно быть, но... по факту это не так.
ФРС США штампует доллары в огромных количествах уже десятки лет, а после кризиса 2008 ФРС буквально заливало деньгами экономику, удерживая ее на плаву, и при этом никакого скачка инфляции в США не произошло. В 2020-21 гг, уже при нынешнем кризесе, ФРС снова заливало деньгами экономические проблемы, выпустив на рынок несколько триллионов новых долларов... И что? В США гиперинфляция? Нет. Может, доллар рухнул относительно других валют? Тоже нет. Более того, многие другие валюты рухнули относительно доллара.

Ну, и как ваш "любой студент вуза" объяснит это с точки зрения классической экономической теории?
Да никак не объяснит. А почему?

Потому что к глобальным финансам классическая экономическая теория имеет очень отдаленное отношение. Стоимость доллара формируется не по экономическим законам, а уже давно - по политическим. США сумели навязать всему миру свой доллар как единую резервную валюту, сумели заставить все страны рассчитываться за главный энергоресурс в мире - нефть - только долларами, внушили всем веру в непоколебимое могущество доллара. Вот на этой вере и нефти он и держится. Экономика тут вообще не при чем. Пока эта религиозная вера в доллар сильна, печатать они его могут сколько угодно, не боясь никакой инфляции.

Это к слову про "Умные люди, хоть немного разбирающиеся в экономике"... Видимо, умных людей не так уж много ;)

Ну да ладно, что-то я отвлекся от недвижимости.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#25 Сообщение DED_Realty » 24 мар 2022, 04:55

sokolovsl писал(а):
21 мар 2022, 22:49
Если смотреть абсолютные показатели, то просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования действительно выросла. Однако все же правильнее анализировать показатели в привязке к объёму портфеля, и в данном случае очевидно, что доля просрочки в этом сегменте не меняется уже достаточно продолжительный период и колеблется в пределах 2,2-2,3%», – объяснил эксперт.
Еще неделю назад вы уверяли. что "процент неплатежей по ипотеке у нас не превышает 1%". Теперь уже неплатежи 2,2-2,3%. Ошибочка более чем в два раза? А может еще больше? :)

Эти цифры называет какой-то "эксперт", который непонятно откуда их взял (возможно из публичной статистики) и не несет никакой ответственности за свои слова. А СМИ растиражировали это на всю страну.

Я вам скажу, как бывший сотрудник крупной консалтинговой компании, мы сами рисовали в отчетах "нужные цифры" под заказ, и перепечатывали их друг у друга, таким образом достигался консенсус между ведущими консалтерами на рынке. А профильные СМИ, естественно, тиражировали наши цифры, показывая их всему рынку. При этом, откуда эти цифры мы брали - не уточнялось, имеют ли они что-то общее с реальностью - не важно. А важно было задать нужную атмосферу рынку (создать иллюзию), стимулируя его к активности и дальнейшему росту. Даже если этот рост - просто пузырь.

Это называется "экономическая политика" (а не экономика).


Ответить