Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

Дед Риэлт: авторские бредово-аналитические заметки про то, чего на рынке недвижимости быть не должно, но... оно есть!
Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#26 Сообщение DED_Realty » 24 мар 2022, 05:07

sokolovsl писал(а):
18 мар 2022, 23:16
процент неплатежей по ипотеке у нас не превышает 1%, что является минимальным значением и никакого кризиса это спровоцировать не может.
Если вы упорно верите всему, что тиражируют СМИ (я про "1% неплатежей" и хорошие перспективы рынка недвижимости), то подумайте вот о чем.

Несколько лет назад был такой крупный банк - Мастер-банк (входил в топ-20 в РФ). Так вот, опираясь на публичные данные о нем, можно было сделать вывод, что дела у него шли очень даже неплохо. И вдруг - БАЦ!!!.. и банк - банкрот. И сотни тысяч оxреневших вкладчиков, которые еще вчера были уверены, что с банком все хорошо.

Такие же истории и на рынке недвижимости. Вспомните крупного застройщика СУ-155 (2-е место по объемам ввода жилья был после ПИКа). Все было хорошо-хорошо, и вдруг - БАЦ!!!.. и СУ-155 - объявлен банкротом. И десятки тысяч обманутых дольщиков пьют валерьянку.
Та же история с известным застройщиком УРБАН-ГРУПП, проекты которого до последнего дня просто сияли на рынке, и СМИ рассказывали о стабильном финансовом положении и грандиозных планах застройщика. Далее известно - БАЦ!! Банкрот.

И подобных историй множество. И каждый раз СМИ публикуют одни данные (в угоду политике рынка), а потом эти же СМИ публикуют "сенсации" - как вдруг все произошло неожиданно и совсем наоборот.

Вы по-прежнему будете уверять, что нарисованная каким-то "экспертом" и растиражированная СМИ цифра в 1% или даже 2% неплатежей стоит того, чтобы в нее верить и радоваться прекрасным перспективам рынка и растущей платежеспособности населения?
А может стоит повнимательнее оглядеться вокруг и призадуматься? Может стоит самостоятельно проанализировать ситуацию на основе собственного опыта и работы "на земле" с людьми, увидеть реальные проблемы и нехорошие тенденции (вместо чтения бравурных заявлений чиновников и "правильных экспертов" в СМИ)?

Впрочем, спорить тут о том, что произойдет в будущем с рынком недвижимости, я не вижу смысла. Я выразил свое мнение и обосновал его. Если мои доводы для вас непонятны или неубедительны - просто пройдите мимо и не обращайте на них внимания. А время покажет, насколько мои наблюдения за происходящим на рынке недвижимости оказались верными.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#27 Сообщение DED_Realty » 29 июн 2022, 00:18

Ну что, дети мои, убедились? Читайте мои заметки выше (я их делал еще несколько месяцев назад) и сверяйтесь с текущей ситуацией. Рынок встал! И встал жестко. Причем, не только вторичка, но и первичка. Даже при том, что наши думцы снова включили "льготную ипотеку" для новостроек. Сначала под 9%, потом снизили еще - аж до 7%. Небывалая щедрость от государства!

Ну и где радость покупателей? Где оживление рынка? Где очереди в офисы продаж новостроек?..

Дык, ведь я ж об этом и говорил. Если нет фундаментальных факторов, на которые может опираться реальный спрос, то никакими допингами в виде "льготных процентов" рынок не оживить.

Скидки от застройщиков еще пару месяцев назад были скрытыми, завуалированными, а теперь они уже перешли к откровенному демпингу. Вот, например, застройщик Level Group дает скидку аж 20% на все свои квартиры и апартаменты: https://level.ru/promo/skidka-20

Я даже сделал скриншот этой страницы (а то ведь застройщик ее потом поменяет): http://prntscr.com/ZHMnjuxQJLx6

Видали вы такое? И это при мощной господдержке строительной отрасли!
А народ все равно не реагирует. Видимо, уже нет сил... то есть - нет реальных возможностей. Были... да все вышли.

Застройщики уже начали массово обзванивать людей наугад с вопросом "Вы рассматриваете в ближайшее время покупку квартиры? У нас есть для вас эксклюзивное предложение..."

Банки, тем временем, вновь начали практиковать почти пофигистический подход к оценке рисков по объекту залога. Берут если не все, что принесёт заемщик, но близко к этому.

А льготная ставка в 7% годовых - это вообще нонсенс! Вообще-то, даже официальная инфляция за первые пять месяцев 2022 года составила 11,8% (вот подтверждение: https://www.statbureau.org/ru/russia/inflation )
То есть выходит, что заемщикам готовы выдавать кредиты по ставке почти в 2 раза дешевле чем инфляция. Это значит, что вы еще и сэкономите на выплатах по такой ипотеке!

Ситуация становится уже даже не забавной, а просто абсурдной. Это похоже на нервные попытки стимулировать рынок первички ЛЮБОЙ ЦЕНОЙ. Даже не думая - а что дальше...

На вторичке дела еще хуже. Тут и господдержки нет, и никакие "льготные ипотеки" на вторичке не работают. Вторичка стоит намертво!
Хозяева квартир, видимо, пока еще не осмыслили этот факт и надеются на чудо - что рынок недвижимости вдруг снова начнет почему-то расти, и они не потеряют в цене продажи. Но реальность опрокидывает их планы. При полном швахе в экономике, падении платежеспособности населения и отсутствии хоть каких-то видимых перспектив, надеяться на то, что в одной из ее ключевых отраслей вдруг все станет замечательно - верх неразумности.

В общем, пока все идет ожидаемо. Никаких сюрпризов. Все в порядке. Падаем...


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#28 Сообщение DED_Realty » 09 июл 2022, 00:53

Обрушение рынка недвижимости становится все заметнее. Застройщики уже начинают снижать цены наперегонки.

Тот же Level Group, который объявлял, что скидка -20%, действует "только до 30 июня" (см. ссылку выше), теперь уже дает ее "до 15 июля". Скрин здесь: http://prntscr.com/ZGsYNY7o-b0Y
И что-то мне подсказывает, что это не крайний срок.

А здесь, например, еще один крупный застройщик - ФСК - тоже почуял неладное и объявил демпинг (- 15%) на свои квартиры - вот скриншот: http://prntscr.com/1_d7a5W3cJn9

Скидки до 20% на свои престижные апартаменты на Проспекте мира в Москве объявил и застройщик Сити XXI-век в проекте HILL8.

Другие застройщики тоже стараются не отставать - кто больше скинет. Рынок упорно не желает приходить в себя. У застроев начинается тихая паника. Заметили уровень скидок?

Оно и понятно, как же иначе. Покупателей-то теперь днем с огнем не сыщешь...

Меня только один вопрос мучает - если живые покупатели с деньгами еще на рынке остались, то зачем им сейчас брать квартиры, если они видят такое стремительное снижение цен? Что если подождать, пока они рухнут окончательно и тогда уже зайти на рынок как короли?)))


Аватара пользователя
Lexus_DT
Советник
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 103
Поблагодарили: 83 раза

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#29 Сообщение Lexus_DT » 09 июл 2022, 23:46

ДОМ.РФ вывалил данные, что выдача ипотеки в июне взлетела на 80% https://www.interfax.ru/business/850959
Похоже, рынок опять разогревается. Как-то так.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#30 Сообщение DED_Realty » 10 июл 2022, 02:04

Этого следовало ожидать. Очередной допинг для строительной отрасли, которая самостоятельно (без допингов) уже функционировать не может. Выключи внешнюю подпитку и отрасль схлопнется. Эти допинги (в виде субсидированной ипотечной ставки) пока еще кое-как позволяют ей держаться на плаву, но это не может долго продолжаться.

Кроме того - 80% роста звучит круто... но! Нужно учитывать эффект базы! То есть от какой цифры считали эти 80%. А считали от показателя мая, который был крайне низкий, рекордно низкий. По сравнению с пандeмийным маем 2020 года, показатель выдачи ипотечных кредитов этого мая упал более, чем в 6 раз.

То есть если, к примеру, вы в прошлом месяце выдали всего 1 кредит, а в этом месяце выдали 2 кредита, то чисто технически ваш показатель вырос на целых 100%! А фактически - это всего 2 кредита.

И кстати, там же в новости Интерфакса сказано про показатель выдачи ипотеки следующее:
"Показатель демонстрирует многократное снижение по сравнению с объемами выдачи ипотеки в 2021 году".

Как-то так))


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#31 Сообщение DED_Realty » 10 июл 2022, 02:16

И еще до кучи: в ДОМ.РФ уверены, что они смогут выполнить "поручение президента по сохранению роста ипотечного портфеля на уровне прошлого года - не менее 2,5 трлн руб". Собственно, только это и беспокоит чиновников из ДОМ.РФ - как нарисовать нужные цифры по итогу года. И я уверен, они блестяще справятся с этой непосильной задачей. И получат премии и повышения.

А как это отразится на рынке жилья и ценах - это уже проблема покупателей.

А как народ будет разгребать свои ипотеки – это уже проблема банков и ЦБ.

А как будут строить застройщики и почему качество стройки падает год от года – это проблема Минстроя.

У ДОМ.РФ задача одна - запихать в рынок 2,5 триллиона рублей через ипотечные кредиты и отчитаться об этом. А дальше - хоть трава не расти.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#32 Сообщение DED_Realty » 10 июл 2022, 02:31

И еще кое-что для понимания. Указанная в статье РБК (выше) средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в мае в 3,81% годовых не должна вводить в заблуждение.

Здесь учитываются как реальные ставки от 1,8 до 3% годовых по различным льготным гос. программам, так и "псевдольготные программы" от застройщиков, при которых стоимость квартиры просто увеличивается на сумму недополученной прибыли, исходя из объявленной ставки в 7% годовых.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#33 Сообщение DED_Realty » 20 июл 2022, 19:15

А вот данные о рынке недвижимости на июль 2022 от самих риэлторов - тезисно:

Сделок купли-продажи квартир проводится всё меньше.

Эта тенденция прослеживается уже в течение трёх месяцев на первичном и вторичном рынках жилья. Об этом в эфире радиостанции «Говорит Москва» сообщил вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев.

...Всё это накладывается на рынок недвижимости, сокращает спрос. Поэтому цены корректируются, спрос корректируется в сторону понижения. Этот тренд сохранится ещё год, полтора.

Кроме того, уже во многих СМИ отмечен массовый уход агентств недвижимости с рынка (закрытие компаний или продажа их по дешевке). Об этом пишет и КоммерсантЪ:
https://www.kommersant.ru/doc/5446014
Риэлторы сворачивают сделки
Они уходят с рынка из-за падения продаж жилья


Число выставленных на продажу агентств недвижимости за последние несколько месяцев выросло в несколько раз, что является "нетипичной ситуацией для рынка"...

...эксперты не видят особого смысла в покупке агентств недвижимости из-за отсутствия ожиданий улучшения на рынке.

Вот как это комментирует вице-президент Гильдии риэлторов России:

Апрелев предположил, что после ухода риэлторских компаний с российского рынка из-за падения продаж, качество предоставляемых услуг повысится. Это связано с тем, что остаются самые квалифицированные и опытные компании, которым доверяют клиенты, подчеркнул он.

Отрывки интервью с Апрелевым выложены на сайте "Говорит Москва":
https://govoritmoskva.ru/news/323320/
Риелторы отметили обеднение населения и снижение интереса к недвижимости в РФ

В общем, все логично. И очередной костыль в виде новой порции кредитов и без того по уши закредитованному населению, принципиально проблемы не решит, только отодвинет ее еще на некоторое (уже совсем недалекое) время.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#34 Сообщение DED_Realty » 09 авг 2022, 18:33

Lexus_DT писал(а):
09 июл 2022, 23:46
ДОМ.РФ вывалил данные, что выдача ипотеки в июне взлетела на 80% https://www.interfax.ru/business/850959
Похоже, рынок опять разогревается. Как-то так.
А вот что на днях "вывалил" Хуснуллин в своем интервью РБК:
"По итогам 2022 года спрос на квартиры может снизиться на 20%"

И это сказал не кто-нибудь, а заместитель Председателя Правительства Российской Федерации (в простонародье - "смотрящий за всей стройкой в РФ"). И сообщать о падении спроса на рынке недвижимости - совсем не в его интересах. А значит, можно предположить, что он еще приукрасил ситуацию - на самом деле с реальным спросом дела обстоят еще хуже.

А еще Хуснуллин в своем интервью сказал, что для того, чтобы достроить текущие проекты, нужно около 4 триллионов рублей. И взять их можно только с покупателей. Усекли?
А если покупателей не будет в достаточном количестве, то что? Догадались? Армию обманутых дольщиков (уже купивших квартиры в стройке) ждет пополнение, а платежи по ипотеке для них никто отменять не собирается.

В той же статье РБК есть и такое дополнение:
Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) также прогнозирует снижение спроса на жилье в России на 10–15%.

---------------------------
А вот июльская статистика:
Реальные цены на новостройки в Москве снизились впервые с осени 2019 года Стоимость квартир скорректировалась на фоне падения спроса

Как-то не очень похоже на восстановление рынка. Да и с чего бы ему восстанавливаться? У нас что - дела в экономике пошли лучше? Люди стали зарабатывать больше?

К примеру, озвученная официально инфляция в 14,5% означает, что на те же 100 000 рублей в 2022 году можно купить столько же товаров, как в 2021 на 85 500 рублей. Прибавьте к этому падение заработных плат на 6%, о котором говорит Росстат, умножьте на поправочный коэффициент, который компенсирует разницу между официальной статистикой и реальностью - и вы сами увидите перспективы платежеспособного спроса, а значит, и всего рынка.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#35 Сообщение DED_Realty » 12 авг 2022, 17:47

А вот еще кое-что забавное об июльской статистике первичного рынка недвижимости московского региона.

Ряд аналитиков от крупных игроков рынка отрапортовал о 12%-13% росте продаж новостроек в июле. Основывались они, очевидно, на данных девелоперов о текущих продажах. Сами девелоперы тоже активно поддерживают этот лозунг - мол, продажи начали расти, скоро начнут расти и цены, покупайте быстрее, пока не подорожало!

И если не углубляться в детали, то может возникнуть впечатление, что так оно и есть. Откуда ни возьмись, на рынке появились платежеспособные покупатели, которые снова начали сметать пачками новые квартиры, не обращая внимания на текущую экономическую ситуацию и безумные цены на квадратные метры. Но... не тут то было.

Если поинтересоваться деталями, то всплывает один интересный факт.
Оказалось, что если подсчет вести с учетом некоторых факторов, то картина резко меняется, вплоть до противоположной.

Аналитическое агентство "bnMAP" выложило свою аналитику с некоторыми уточнениями, которые переворачивают весь тренд в обратную сторону.

У этого агентства своя методика подсчёта. Они оценивают только покупки с признаком "один покупатель-одна квартира". В свою статистику они не включают данные по сделкам лиц, на которых за месяц оказались оформлены и зарегистрированы сразу несколько договоров ДДУ – так называемый "опт". Предполагается, что одиночные покупатели и есть те самые "настоящие", которые приобретают жильё для личных нужд, не важно, для целей сбережения своих средств, сдачи в аренду, или будущего проживания.

И вот здесь результат оказался очень даже неожиданный. В июле произошёл не рост на 13%, а падение на 37% (5,56 тыс. сделок в июле, против 8,91 тыс. сделок в июне).
Источник с данными аналитики тут.

Иначе говоря, обычный рядовой покупатель по-прежнему "уползает" с рынка. Причём, нехилыми такими темпами. Все эти ипотечные льготные и скидочные программы на него эффекта не возымели.

Остается резонный вопрос - а кто же тогда все эти остальные покупатели-оптовики? Инвесторы? Вряд-ли... Сегодня недвижимость не может служить эталоном для инвестирования. Цены на нее если и не обваливаются (пока что), то уж точно не растут, и перспектив будущего роста как-то не просматривается (нет обнадеживающих факторов). А значит, как объект инвестирования это стало непривлекательным. И даже как инструмент сохранения капитала это тоже не внушает доверия. Ведь даже там "наверху" уже в открытую сказали, что цены на недвижку могут упасть по итогам года на 20% (см. мой предыдущий пост выше).
Какой же инвестор будет вкладываться в падающий актив?

Тогда откуда взялись эти покупатели-оптовики? Кто они?
На мой взгляд, к реальному спросу они точно не имеют отношения. А зафиксированное увеличение количества сделок на первичке, как вариант, может говорить о том, что сами девелоперы оформляют на аффилированных лиц собственную недвижимость в целях оптимизации своих затрат и маркетинговых усилий. Таким образом, формально, число "покупок" новостроек действительно увеличилось, но фактически, это всего лишь "бумажный спрос", который является реструктуризацией активов девелоперов.

Возможно на эти "оптовые закупки" повлияли и другие игроки - например, крупные инвесторы на корпоративных договоренностях выкупают у девелоперов квартиры оптом с большим дисконтом (например, с дисконтом в 40-50%, учитывая, что дисконт в 20% девелоперы и так уже предлагают сейчас всем желающим - см. данные об этом выше в постах).

Но это, очевидно, тоже никак нельзя считать реальным спросом на жилье. Так что бравые заявления аналитиков о росте продаж новостроек в июле на 13% - без соответствующих уточнений и комментариев вводят в заблуждение и подталкивают к неверным выводам.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#36 Сообщение DED_Realty » 20 авг 2022, 01:48

Кредитное рейтинговое агентство НКР (Национальные Кредитные Рейтинги), аккредитованное при Банке россии, это довольно авторитетная организация в плане анализа и прогнозирования финансово-экономических явлений. Так вот, на днях это самое агентство высказалось про ипотечный рынок РФ. Вот основные тезисы:

По итогам 2022 года общая сумма выдачи ипотечных кредитов будет на 10-20% ниже по сравнению с 2021-м...
...
При этом в количественном выражении кредитов будет выдано значительно меньше не только чем в 2021-м, но и чем в 2019-м году, когда программа субсидируемой ипотеки еще не действовала.
...
На рынок ипотечного кредитования будет давить ослабление потребительского спроса и реальных доходов населения...


Источник - FORBES: https://www.forbes.ru/finansy/474619-ek ... -2022-godu

А тут еще и Минтруд свою оценку приложил:

https://www.vedomosti.ru/society/news/2 ... zrabotitsi
Минтруд прогнозирует рост уровня безработицы осенью
----------
Вот так.
Думаю, вкупе с предыдущими аргументами (читай выше в теме), эти новости ясно обрисовывают удручающую картину перспектив российского рынка недвижимости, и бравые обещания застройщиков о росте спроса на жилье уже не будут вводить никого в заблуждение.


Аватара пользователя
DED_Realty
Знаток
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 84
Поблагодарили: 199 раз

Re: Рост перед падением? Куда движется рынок недвижимости

#37 Сообщение DED_Realty » 27 авг 2022, 03:04

О том же говорит и топовый чиновник от экономики - вот выдержка из СМИ:

Граждан России предостерегли от покупки недвижимости и рекомендовали дождаться снижения цен. Такой совет дал экс-советник министра экономики Евгений Надоршин в подкасте NEWS.ru

Надоршин заявил, что на данный момент жилье переоценено. "Рынок недвижимости "перегрет". И если вам кажется, что ставка по льготной ипотеке в 7 процентов — это дешево, забудьте", — добавил эксперт. Он отметил, что для обеспечения в 2022 году такого же спроса на квартиры, как в 2021-м, ипотечная ставка должна составлять 3-5 процентов. Ситуацию усложняет и увеличившийся риск недостроя. Снижение спроса и сокращение доходов населения приведет к падению цен на недвижимость в ближайшие полтора года, считает Надоршин.

А здесь один интересующийся человек пригляделся к аналитике от известной компании "Метриум":

По массовому сегменту (я так понимаю, что это либо "эконом" либо "эконом" + "комфорт") в июле насчитали 2 850 сделок по сравнению с 2 935 в июне (т.е. падение -3%). Но, если по другим подсчетам, общее количество выросло на 13%, то с учетом падения в массовом сегменте на 3%, это значит продажи в "бизнес" и "премиум" классах в "мертвом" июле выросли на 16%.

Возможно ли такое? Я уверен, что возможно всё.
Как там мудрый человек говорил: "Важно не как голосуют, а как считают".


-----
Анекдот в тему о том, как штатные аналитики разных ведомств и девелоперских холдингов определяют "реальный спрос" и тенденции рынка, ориентируясь на указы сверху:

- Товарищ прапорщик, а крокодилы летают?
- Нет, конечно, ты что, дурак?
- А товарищ генерал сказал, что летают.
- Ну в принципе-то летают, но так, низенько-низенько...


Ответить