Расчеты по сделке с квартирой через депозит нотариуса

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.
Ответить
Аватара пользователя
ekaterina55
Новичок
Зарегистрирован: 29 мар 2021
Сообщения: 1

Расчеты по сделке с квартирой через депозит нотариуса

#1 Сообщение ekaterina55 » 29 мар 2021, 20:07

Добрый день! Я продаю квартиру, хочу себя обезопасить и провести расчеты по сделке через депозит нотариуса. Поделитесь своим опытом, насколько безопасен этот вид расчетов? Какие риски есть у этого способа расчетов за квартиру?

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 3-го уровня
Откуда: Москва. Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 151
Поблагодарили: 80 раз

Re: Расчеты по сделке с квартирой через депозит нотариуса

#2 Сообщение volokolamov » 29 мар 2021, 21:24

Данный способ является достаточно малоприменительном (по крайнем мере на московском рынке недвижимости)

В теории расписывал вопрос для клиента два года назад - вот моя попытка анализа законодательства на данную тему (повторюсь - двухгодичной давности)
----------------------------------------------------------------------------------------

Схема сделки при расчете через счет нотариуса с описанием рисков
1) Прилет покупателя в Москву
2) Встреча у нотариуса:
2.1. получение реквизитов публичного депозитного счета нотариуса,
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... 67a2e346a/
2.2. Написание заявление покупателем на имя нотариуса о приеме денег в депозит
2.3.подписание договора купли-продажи и доверенностей на регистрацию (все экземпляры договора и доверенности остаются у нотариуса)

3) Перевод денег со счета Покупателя из Газпромбанка на публичный депозитный счет нотариуса в Альфабанке
(Риски – деньги будут идти минимум 2-3 дня , возможна < с очень высокой вероятностью- до 90%!!!!> блокировка транзакции по переводу денег службой безопасности банка в рамках 115-фз http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_32834/ и внутренних положений банка).
В этом случае перевод «подвисает” до разрешения вопроса с банком –отправителем.
(а договор купли-продажи сторонами УЖЕ подписан !)

4) Нотариус видит деньги на своем счете и дает команду на подачу документов его регистратором в Росреестр(стоимость услуг : 6000 + 2000 - госпошлина)
5) Спустя 4 рабочих дня с момента подачи – получение документов из Росреестра

6) Продавец пишет заявление на имя нотариуса о переводе денег на его счет (заранее написать невозможно – только после регистрации перехода права по договору купли-продажи!)

7) Нотариус (в случае регистрации) производит все необходимые действия для перевода денег на счет продавца (ст 860.12 часть 1 ГК РФ)
Поскольку владелец данного счета именно НОТАРИУС ни Продавец (Бенефициар) ни Покупатель (Депонент) без волеизъявления владельца счета (Нотариуса) ничего с него не получат .

Это порождает риски : в случае смерти нотариуса (ст. 860.15 часть 1 ГК РФ) http://www.consultant.ru/document/cons_ ... b503f7e6d/ (только не говорите, как его помошник , что он бессмертен так как жизнь его застрахована- (пример моего 19-ти летнего родственника неожиданно и скоропостижно умершего у меня перед глазами) продавец не получит деньги до передачи дел другому нотариусу (статья 860.15 часть 1), а это месяца два минимум а на практике бывает и намного дольше) или до вынесения судом соответствующего решения и вступления его в законную силу (полгода минимум ) (ст. 860.14 часть 2 ГК РФ))

8) При этом после перевода денег нотариусом со своего счета на счет продавца нотариус НЕ предоставит покупателю ни подлинник ни копию платежного поручения о совершенном переводе (напомню – в договоре купли-продажи будет упоминание о расчетах через счет нотариуса , однако платежного документа , подтверждающего проведение расчетов по договору у Покупателя при предложенной схеме не будет)

9) Нотариус согласился выдать какую-то справку о переводе денег- но ее образец мне так и не прислала помошница
Последний раз редактировалось volokolamov 29 мар 2021, 21:25, всего редактировалось 1 раз.

Аватара пользователя
volokolamov
Участник 3-го уровня
Откуда: Москва. Движется Недвижимость !
Имя: Слава
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 151
Поблагодарили: 80 раз

Re: Расчеты по сделке с квартирой через депозит нотариуса

#3 Сообщение volokolamov » 29 мар 2021, 21:25

10) Открытым остался вопрос и о том – как именно формулируется в договоре купли-продажи квартиры момент расчетов по договору с использованием счета нотариуса (соответствующий пункт их договора помошница мне так же не прислала)

11) В случае нерегистрации перехода права по договору купли-продажи квартиры нотариус подает в банк распоряжение о выдаче денег покупателю
Под “нерегистрацией” нотариусом понимается решение Росреестра об ОТКАЗЕ в государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру

В соответствии с положениями ст 26 части 2 218-ФЗ http://www.consultant.ru/document/cons_ ... #dst100379 Росреестр вправе вынести решение о приостановке на срок до 3-х месяцев (обычно выносит ровно на три) и, только по истечении этого срока, выносит решение об отказе в госрегистрации http://www.consultant.ru/document/cons_ ... e22d885f5/ (ст. 27 218-ФЗ)
То есть в случае ОТКАЗА в регистрации перехода права и права собствтенности по договору купли-продажи деньги “повиснут” в банке на срок более 3-х месяцев с момента изначального их перевода из Газпромбанка.

В случае смерти нотариуса и нерегистрации перехода права деньги так же ни одна из сторон не получит до передачи дел другому нотариусу (месяца два минимум) или до вынесения судом соответствующего решения (полгода минимум).

Резюме : Предложенная расчетов схема сырая и экзотичная , на рынке используется недавно и крайне редко , изобилует рисками для обеих сторон и подводными камнями
Применять ее для расчетов мы не будем

Аватара пользователя
Svetlana_S
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 23 янв 2020
Сообщения: 62
Поблагодарили: 17 раз

Re: Расчеты по сделке с квартирой через депозит нотариуса

#4 Сообщение Svetlana_S » 29 мар 2021, 23:36

По моему мнению, прежде чем провести расчеты по сделке через депозит нотариуса, нужно прежде всего найти надежного нотариуса, которому можно доверить свои деньги, чтобы не стать жертвой мошенников. Нотариус-мошенник может снять деньги и скрыться.
Убедитесь, что у нотариуса действующая лицензия, она может быть и отозвана.
Не лишним будет и выяснить надежен ли банк, в котором открыт депозит нотариуса, если он обанкротится возникнут сложности с возвратом ваших денег.
А потом уже решать, проходить ли весь путь, который описали выше.

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 80
Поблагодарили: 37 раз

Re: Расчеты по сделке с квартирой через депозит нотариуса

#5 Сообщение Lexus_DT » 31 мар 2021, 17:11

Svetlana_S писал(а):
29 мар 2021, 23:36
нужно прежде всего найти надежного нотариуса, которому можно доверить свои деньги, чтобы не стать жертвой мошенников. Нотариус-мошенник может снять деньги и скрыться.
Убедитесь, что у нотариуса действующая лицензия, она может быть и отозвана.
По поводу "Нотариус-мошенник может снять деньги и скрыться" - глупость полнейшая. Нотариус - это очень теплая и доходная должность, и получить эту должность стоит большого труда. Ему нет никакого смысла идти на криминал, лишаться "теплого места" и попадать в федеральный розыск ради того, чтобы присвоить себе деньги по сделке. Эти сделки он проводит регулярно и зарабатывает на них очень прилично, без всякого криминала.

А по поводу "найти надежного нотариуса" - просто смешно! Как скажите мне, обычный человек должен отличать "нотариуса-мошенника" от "нотариуса-не мошенника"? По глазам? По одежде? По запаху? Или может честно спросить его прямо в лоб: "Слушай, нотариус, а ты случайно не мошенник?"
И если он скажет "Да, честно говоря, я мошенник", то к такому обращаться не нужно.
Или может вы знаете другие способы? Поделитесь! :D

Лицензии, к слову, есть у всех действующих нотариусов. Ведение нотариальной деятельности без лицензии это уголовка. Ни один вменяемый так тупо подставляться не будет.

Аватара пользователя
TohaCh
Участник 2-го уровня
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 93
Поблагодарили: 42 раза

Re: Расчеты по сделке с квартирой через депозит нотариуса

#6 Сообщение TohaCh » 01 апр 2021, 00:18

volokolamov писал(а):
29 мар 2021, 21:25
Резюме : Предложенная расчетов схема сырая и экзотичная , на рынке используется недавно и крайне редко , изобилует рисками для обеих сторон и подводными камнями
Применять ее для расчетов мы не будем
Да действительно, у расчетов через депозит нотариуса есть свои риски, вы хорошо их описали и сгруппировали. Только многие из них (или аналогичные) присутствуют и при расчетах через банковскую ячейку или аккредитив.
Например, вариант смерти нотариуса и подвисания денег клиента на его депозите менее вероятен, чем отзыв лицензии у банка при расчетах через аккредитив. Там деньги подвиснут еще серьезнее.

Про блокировку перевода из-за 115-ФЗ - теоретически возможно, но от нотариусов я о таком никогда не слышал, они говорят, что с переводом проблем не возникает. И сам перевод занимает обычно не более суток, деньги зачисляются на депозит нотариуса на следующий день после подачи платежного поручения клиентом.

По факту совершенного перевода денег с депозита продавцу, нотариус все-таки выдает справку об этом. Т.е. письменное подтверждение есть.

И самое главное преимущество денежных расчетов именно через нотариуса по сравнению с расчетами через банк, это то, что нотариус в курсе деталей сделки, и самостоятельно контролирует ее регистрацию.
А менеджеры банков дают продавцу доступ к деньгам (хоть при аккредитиве, хоть при ячейке) только на основе бумажек, которые продавец покажет в банке. Менеджеры банка проверяют эти документы только на соответствие формальных признаков, не более того. И если продавец эти документы нарисует сам, то менеджер не будет проверять факт перехода права к покупателю, и скорее всего откроет продавцу доступ к деньгам.

В случае с депозитом нотариуса такая афера уже не прокатит.

Аватара пользователя
Artur
Участник 2-го уровня
Откуда: Nedelko_Co
Имя: Артур Пронин
Зарегистрирован: 16 апр 2020
Сообщения: 98
Поблагодарили: 50 раз

Re: Расчеты по сделке с квартирой через депозит нотариуса

#7 Сообщение Artur » 01 апр 2021, 11:06

TohaCh писал(а):
01 апр 2021, 00:18
Про блокировку перевода из-за 115-ФЗ - теоретически возможно, но от нотариусов я о таком никогда не слышал, они говорят, что с переводом проблем не возникает. И сам перевод занимает обычно не более суток, деньги зачисляются на депозит нотариуса на следующий день после подачи платежного поручения клиентом.
Мне известен случай, когда продавец не мог получить деньги с депозитного счета нотариуса из-за претензий банка по 115-ФЗ (он хотел получить наличными). Действия банка в этой ситуации были незаконны, и разрешить вопрос помогло только обращение в ЦБ, но факт имел место быть. Продавец получил деньги только через 7 месяцев после регистрации перехода права собственности. Хотя эта ситуация скорее исключение, обычно проблем не возникает.
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года. Юридическая компания”Неделько и партнеры”

Ответить