Реституция – это для Продавца, а не для Покупателя. Понятно?

Дед Риэлт: авторские бредово-аналитические заметки про то, чего на рынке недвижимости быть не должно, но... оно есть!
Ответить
Аватара пользователя
DED_Realty
Участник 1-го уровня
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 26
Поблагодарили: 6 раз

Реституция – это для Продавца, а не для Покупателя. Понятно?

#1 Сообщение DED_Realty » 30 мар 2021, 04:38

Ну и как это прикажете понимать? В законе написано одно, а на деле происходит совсем другое! Да еще и с подачи наших «самых гуманных судов»! Парадокс, понимаешь...

Реституция – это обоюдный возврат полученного по сделке. Ключевое слово – ОБОЮДНЫЙ!
Пункт 2 статьи 167 Гражданского Кодекса РФ прямо говорит о том, что "при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке". Логично? Логично!

А что мы имеем на деле?

Аватара пользователя
DED_Realty
Участник 1-го уровня
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 26
Поблагодарили: 6 раз

Re: Реституция – это для Продавца, а не для Покупателя. Понятно?

#2 Сообщение DED_Realty » 30 мар 2021, 04:45

А на деле вот что происходит.
Если суд признает сделку купли-продажи квартиры недействительной, и конечно же, согласно той же 167-й статье, постановляет каждой стороне вернуть все полученное по сделке, то квартира возвращается продавцу сразу и без проблем, а вот деньги покупателю возвращаются с большим трудом, долго, годами... а то и вовсе не возвращаются. Как так? Что это за нелепость? А как же закон и справедливость?

Вот тут и начинается самый абсурд. Закон-то ведь что? Он всего лишь создает обязанность! В виде судебного решения.
А будет ли эта обязанность исполнена или нет – большой вопрос. Есть законодательство, а есть правоприменительная практика. И это вовсе не одно и то же.

Аватара пользователя
DED_Realty
Участник 1-го уровня
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 26
Поблагодарили: 6 раз

Re: Реституция – это для Продавца, а не для Покупателя. Понятно?

#3 Сообщение DED_Realty » 30 мар 2021, 04:59

Вот и выходит, что по решению суда у сторон сделки возникают обязанности. Для покупателя – вернуть право собственности на квартиру продавцу. Для продавца – вернуть полученные за квартиру деньги покупателю.

Только вот продавцу для возврата себе квартиры напрягаться особенно не требуется, достаточно передать судебное решение в Росреестр, и там в базе ЕГРН меняется одна строчка – ФИО собственника квартиры. И всё! Квартира вернулась прежнему хозяину.

А вот покупателю, чтобы вернуть себе деньги, придется помучиться. Судебное решение у него есть. И обязанность продавца вернуть деньги за квартиру – тоже есть. Только вот... денег самих у продавца уже нет. Во всяком случае, никто не мешает ему так заявить. По-тихому передал деньги, например, родственнику и остался "гол как сокол" - чего с него взять-то?

Судебные приставы, конечно, будут требовать с него деньги, проверят его счета, но... что толку, если денег у него действительно уже нет. Будут брать что есть. А это может быть какая-то часть с его текущего дохода – с зарплаты или с пенсии. Но если у продавца белая зарплата 30 тыс. р., то и будут с него списывать по обязательству не более 10 тыс. р. в месяц в пользу покупателя. И так до тех пор, пока вся сумма не наберется. Покупатель вряд ли доживет до возврата всей суммы. А квартира для него уже потеряна.

Аватара пользователя
DED_Realty
Участник 1-го уровня
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 26
Поблагодарили: 6 раз

Re: Реституция – это для Продавца, а не для Покупателя. Понятно?

#4 Сообщение DED_Realty » 30 мар 2021, 05:17

Парадокс, но фактически именно в результате судебных решений добропорядочный покупатель может остаться и без квартиры, и без денег. А вовсе не в результате действий каких-то злобных мошенников. Ведь покупателя здесь "кидают" строго по закону.

Проблема в том, что в законодательстве РФ не существует специальной нормы, позволяющей регламентировать возврат сторонами всего полученного по недействительным сделкам.

Можно было бы предусмотреть возврат недвижимости, только в случае возврата денег, но... тут опять засада! Закон полагает, что это может нарушить права третьих лиц, которые имеют отношение к недвижимости, например, кредиторы, супруги и т.д.

Аватара пользователя
DED_Realty
Участник 1-го уровня
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 26
Поблагодарили: 6 раз

Re: Реституция – это для Продавца, а не для Покупателя. Понятно?

#5 Сообщение DED_Realty » 30 мар 2021, 05:32

Вот поэтому покупатели недвижимости так боятся признания сделки недействительной. Закон может отнять у них все и в буквальном смысле вышвырнуть на улицу, даже ни в чем не обвиняя. Dura lex sed lex – Закон суров, но это закон. Тут ничего не попишешь...
Просто людям нужно помнить, что "закон" и "справедливость" – это разные вещи.

Сделки с недвижимостью затрагивают кучу разных прав, в том числе и прав тех людей, которые даже не участвуют в сделке (третьи лица). Конечно, риэлторы и юристы помогают покупателям в плане проверки квартир и их собственников-продавцов. Но свою голову каждому покупателю все равно надо иметь, и стараться понимать, что ты делаешь и какие последствия этого можешь получить.

Не стоит покупателям квартир полагаться на наивные детские установки, мол, если я хороший и честный и ничего не нарушал, то не может меня закон наказать. Оказывается – может! И в судебной практике таких примеров множество. Кому нужно подтверждение, те могут сами пообщаться с практикующими юристами и адвокатами.

Аватара пользователя
DED_Realty
Участник 1-го уровня
Откуда: Россия-матушка
Имя: Дед Риэлт
Зарегистрирован: 25 мар 2021
Сообщения: 26
Поблагодарили: 6 раз

Re: Реституция – это для Продавца, а не для Покупателя. Понятно?

#6 Сообщение DED_Realty » 30 мар 2021, 05:38

Так что же, для покупателя здесь выхода нет?

Ну, не совсем уж все тут безнадежно. Если глубоко покопаться в законах, то можно найти, например, статью 324 АПК, где рассказывается о возможностях суда по организации исполнения вынесенного им решения (контроль реализации судебного акта). То есть, теоретически, суд может установить порядок исполнения судебного акта, в том числе о применении последствий недействительности сделки.

А будет ли суд так делать или нет, зависит от судьи и от адвоката потерпевшего (покупателя квартиры).

Об этом, в частности, говорит Бевзенко Роман Сергеевич, кандидат юридических наук, профессор Российской школы частного права. Кому интересно, можете послушать запись его выступления здесь: https://www.youtube.com/watch?v=9g7M_5i-Gqw

Хочется верить, что его предложения по справедливому решению таких вопросов все-таки воплотятся когда-нибудь в жизнь.

Ответить