Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
irishek
Новичок
Зарегистрирован: 04 апр 2021
Сообщения: 1

Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#1 Сообщение irishek » 04 апр 2021, 17:25

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться. Регистрируем сделку сами в простой письменной форме через МФЦ (Москва). МФЦ никакого списка документов не даёт, даёт телефон Росреестра. Звоню в Росреестр - без проблем зачитывают список. Всё ясно, кроме одного - требуется Акт Приёма-передачи. В обязательном порядке, иначе приостановка. Меня это беспокоит (ещё ничего не зарегистрировали, а квартиру я фактически передаю кому-то чужому и подписываюсь, что ДА, передала и претензий не имею).

Советуюсь с покупателем - говорю - или акт или пункт в Договоре, что Договор и есть акт приёма передачи. Покупатель наотрез уходит в отказ. Говорит это ерунда, никто ничего не требует. Мол, только что регистрировал другую сделку - никто ничего не просил. Опять звоню в росреестр - опять слышу, что акт обязателен, без него документы примут, но регистрации не будет.

Вопрос - что делать? Почему покупатель упёрся, если это требование росреестра. Может быть покупатель "задумал что нехорошее" отказываясь подавать эти бумаги в росреестр?

Аватара пользователя
cheremis
Участник 2-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 53
Поблагодарили: 21 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#2 Сообщение cheremis » 04 апр 2021, 19:28

Вообще-то очень странно, в Москве акт приема-передачи на регистрацию никогда не требовали. А на телефоне в Росреестре сидят девочки-попугаи, которые мало чем от ботов отличаются. Они выдают заученные фразы иногда даже не понимая смысла вопроса. Я сам пытался у них что-то выяснить по выпискам из ЕГРН - понял, что бесполезно...

А насчет того, что покупатель замыслил что-то нехорошее - так акт здесь ни при чем. Во первых если он подпишет акт заранее, значит он рискует тем, что потом может получить квартиру не в том состоянии, в котором ее видел. Кроме того, после подписания передаточного акта к покупателю переходят все риски утери, повреждения, пожара, затопления жилья и т.п. А с продавца эти риски сразу снимаются. Так что покупатель поступает вполне разумно.

Во вторых вас должно беспокоить не столько акт, сколько то как вам будут передаваться деньги за квартиру. Если деньги передаются после регистрации через банковскую ячейку или аккредитив, то все в порядке. Подавайте документы на регистрацию без акта приема-передачи. А если Росреестр из-за этого остановит регистрацию, то это можно оспорить как незаконное действие (долго), или фактически передать квартиру покупателю, отдать ему ключи, подписать с ним акт и передать его в Росреестр (быстро).

Аватара пользователя
cheremis
Участник 2-го уровня
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 53
Поблагодарили: 21 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#3 Сообщение cheremis » 04 апр 2021, 19:37

Чтобы оспаривать действия Росреестра по отказу в регистрации без акта приема-передачи, нужно чтобы в вашем договоре купли-продаже было соответствующее условие о том, что квартира физически передается покупателю ПОСЛЕ регистрации перехода прав собственности и только тогда подписывается передаточный акт.
Обычно так и делают на рынке недвижимости. А Росреестр не имеет права заставлять вас изменять условия вашей сделки. Когда и как передавать квартиру и деньги - это выбор сторон сделки, это их договоренности между собой. Задача Росреестра - зарегистрировать переход ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. Физическую передачу квартиры Росреестр не контролирует.

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 80
Поблагодарили: 37 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#4 Сообщение Lexus_DT » 04 апр 2021, 22:32

По телефону росреестра бесполезно что-то выяснять, там клуши сидят безмозглые.
В Москве есть конторы, которые предлагают услуги регистрации сделок с квартирами. Можете позвонить им и уточнить этот момент. Там обычно более адекватные специалисты сидят, чем в росреестре.

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ ПО ЗАКОНУ:
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
http://www.consultant.ru/document/cons_ ... c72017487/

Там нет ни слова о необходимости представления акта приема-передачи квартиры на регистрацию.

А вот инфо с сайта Росреестра по поводу необходимых документов на регистрацию:
https://rosreestr.gov.ru/site/fiz/zareg ... ciyu-prav/

"Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами".

Так что клуши из Росреестра занимаются самоуправством.

Аватара пользователя
Yanchik
Участник 1-го уровня
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 45
Поблагодарили: 18 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#5 Сообщение Yanchik » 05 апр 2021, 16:45

irishek писал(а):
04 апр 2021, 17:25
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться. Регистрируем сделку сами в простой письменной форме через МФЦ (Москва). МФЦ никакого списка документов не даёт, даёт телефон Росреестра. Звоню в Росреестр - без проблем зачитывают список. Всё ясно, кроме одного - требуется Акт Приёма-передачи. В обязательном порядке, иначе приостановка. Меня это беспокоит (ещё ничего не зарегистрировали, а квартиру я фактически передаю кому-то чужому и подписываюсь, что ДА, передала и претензий не имею).
Здравствуйте!
На сайте Росреестра есть официальный список документов, который требуется для регистрации сделки с квартирой: http://ls.rosreestr.ru/usecases.html

Там выбираете Квартира / Купля-продажа / Подготовить документы

Получаете список необходимых документов для регистрации перехода права по сделке. Акта приема-передачи квартиры среди них нет.

Аватара пользователя
ir_ndprt
Участник 1-го уровня
Откуда: Nedelko_Ko
Имя: Ирина Роганова
Зарегистрирован: 09 мар 2021
Сообщения: 34
Поблагодарили: 19 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#6 Сообщение ir_ndprt » 07 апр 2021, 00:21

К ранее представленным ответам хотела бы добавить, что для регистрации перехода права собственности в Москве передаточный акт (акт приема-передачи) не требуется. Но в ряде регионов России данный документ, по сложившейся правоприменительной практике, требуется территориальными органами Росреестра, несмотря на то, что законом его предоставление не требуется. И в этих регионах акт лучше представить, чтобы не получить приостановку в регистрации.
Еще раз повторюсь, что по сделкам с недвижимостью в Москве для регистрации перехода права Акт не обязателен.
По соглашению сторон, объект недвижимости может быть передан как до, так и после перехода права собственности, что желательно отразить в Договре купли-продажи. С фактом передачи объекта связан переход рисков по утрате или повреждению имущества.
В большинстве случаев, недвижимость передается после регистрации перехода права собственности, и передаточный акт оформляется после регистрации.
Но возможны случаи, когда фактическая передача объекта произошла до регистрации перехода права собственности, например, когда покупатель ранее арендовал данное недвижимое имущество. В этих случаях передаточный акт может быть составлен до регистрации перехода права собственности.
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года.
Юридическая компания
”Неделько и партнеры”

Аватара пользователя
tatka18
Новичок
Зарегистрирован: 16 фев 2021
Сообщения: 7
Поблагодарили: 1 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#7 Сообщение tatka18 » 08 апр 2021, 16:02

ir_ndprt писал(а):
07 апр 2021, 00:21
Но в ряде регионов России данный документ, по сложившейся правоприменительной практике, требуется территориальными органами Росреестра, несмотря на то, что законом его предоставление не требуется. И в этих регионах акт лучше представить, чтобы не получить приостановку в регистрации.
Вот у нас требуют передаточный акт на регистрацию . Только вопрос, если в договоре купли продажи квартиры у нас прописано, что квартира передается ПОСЛЕ регистрации сделки по договоренности сторон, то какое право имеет росреестр требовать что бы мы подписывали акт передачи ДО регистрации? Это же незаконно!!! И как с этим бороться?

Аватара пользователя
ir_ndprt
Участник 1-го уровня
Откуда: Nedelko_Ko
Имя: Ирина Роганова
Зарегистрирован: 09 мар 2021
Сообщения: 34
Поблагодарили: 19 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#8 Сообщение ir_ndprt » 08 апр 2021, 22:29

tatka18 писал(а):
08 апр 2021, 16:02
Вот у нас требуют передаточный акт на регистрацию . Только вопрос, если в договоре купли продажи квартиры у нас прописано, что квартира передается ПОСЛЕ регистрации сделки по договоренности сторон, то какое право имеет росреестр требовать что бы мы подписывали акт передачи ДО регистрации? Это же незаконно!!! И как с этим бороться?
Вы правы, требовать акт в данном случае Росреестр не имеет право. Но, к сожалению, не всегда требования закона соотносятся с фактическими требованиями госорганов.
У Вас 2 варианта действий:
1. Не представлять акт на регистрацию. Получить решение о приостановлении/ отказе госрегистрации и пытаться обжаловать данное решение, в т.ч в суде.
2. Предоставить акт на регистрацию. Но в ДКП указать, что факт передачи квартиры фиксируется в передаточном акте, составляемом в день подписания ДКП, и актом приема-передачи ключей (или иного акта, документа, как придумаете), составляемом в день фактической передачи объекта. В таком случае Вы выполнить формальное требование Росреестра о предоставлении передаточного акта и фактически примете квартиру в согласованный срок, что будет подтверждаться дополнительным актом
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года.
Юридическая компания
”Неделько и партнеры”

Аватара пользователя
tatka18
Новичок
Зарегистрирован: 16 фев 2021
Сообщения: 7
Поблагодарили: 1 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#9 Сообщение tatka18 » 10 апр 2021, 13:58

ir_ndprt писал(а):
08 апр 2021, 22:29
2. Предоставить акт на регистрацию. Но в ДКП указать, что факт передачи квартиры фиксируется в передаточном акте, составляемом в день подписания ДКП, и актом приема-передачи ключей (или иного акта, документа, как придумаете), составляемом в день фактической передачи объекта. В таком случае Вы выполнить формальное требование Росреестра о предоставлении передаточного акта и фактически примете квартиру в согласованный срок, что будет подтверждаться дополнительным актом
Не совсем поняла. Это что же надо два акта составлять? Один акт приема передачи квартиры, а второй акт передачи ключей? И если при акте с ключами квартира передается фактически, то при подписании акта приема-передачи что фактически передается?

Аватара пользователя
ir_ndprt
Участник 1-го уровня
Откуда: Nedelko_Ko
Имя: Ирина Роганова
Зарегистрирован: 09 мар 2021
Сообщения: 34
Поблагодарили: 19 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#10 Сообщение ir_ndprt » 12 апр 2021, 22:31

Фактическая передача квартиры будет фиксироваться составлением и подписанием двух Актов.
В первом акте будет указано формальное получение Квартиры как объекта, а вторым (актом приема-передачи ключей фактическое) - получение ключей как предмета, с помощью которого осуществляется доступ к объекту, также здесь можно зафиксировать показания счетчиков, передачу справок об отсутствии задолженностей или квитанций об оплате коммунальных услуг.
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года.
Юридическая компания
”Неделько и партнеры”

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 80
Поблагодарили: 37 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#11 Сообщение Lexus_DT » 14 апр 2021, 16:07

ir_ndprt писал(а):
12 апр 2021, 22:31
Фактическая передача квартиры будет фиксироваться составлением и подписанием двух Актов.
В первом акте будет указано формальное получение Квартиры как объекта, а вторым (актом приема-передачи ключей фактическое) - получение ключей как предмета, с помощью которого осуществляется доступ к объекту, также здесь можно зафиксировать показания счетчиков, передачу справок об отсутствии задолженностей или квитанций об оплате коммунальных услуг.
Я более 10 лет дружу с недвижимостью, но такое слышу впервые! Передача квартиры по двум актам!!!
По одному акту - "формальное получение Квартиры как объекта". Хотелось бы знать, что означает термин "формальное получение"? То есть формально квартиру получил, а фактически нет? Тогда в чем смысл этой бумаги? В имитации действий, которых на самом деле не было?

По договору купли-продажи квартира должна быть передана ФАКТИЧЕСКИ покупателю по передаточному акту, согласно ст. 556 ГК РФ. И если такой акт подписан сторонами, то юридически это означает, что квартира фактически перешла во владение и пользование покупателя и он теперь несет все риски, связанные с состоянием и эксплуатацией этой квартиры. О каком "формальном получении квартиры" тут речь?

По второму акту - "получение ключей как предмета, с помощью которого осуществляется доступ к объекту". Это вообще песня! Тогда уж можно составить и третий акт, например, о передаче шариковой ручки для подписания второго акта :lol:

Аватара пользователя
ir_ndprt
Участник 1-го уровня
Откуда: Nedelko_Ko
Имя: Ирина Роганова
Зарегистрирован: 09 мар 2021
Сообщения: 34
Поблагодарили: 19 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#12 Сообщение ir_ndprt » 14 апр 2021, 18:14

Lexus_DT писал(а):
14 апр 2021, 16:07
Я более 10 лет дружу с недвижимостью, но такое слышу впервые! Передача квартиры по двум актам!!!
По одному акту - "формальное получение Квартиры как объекта". Хотелось бы знать, что означает термин "формальное получение"? То есть формально квартиру получил, а фактически нет? Тогда в чем смысл этой бумаги? В имитации действий, которых на самом деле не было?

По договору купли-продажи квартира должна быть передана ФАКТИЧЕСКИ покупателю по передаточному акту, согласно ст. 556 ГК РФ. И если такой акт подписан сторонами, то юридически это означает, что квартира фактически перешла во владение и пользование покупателя и он теперь несет все риски, связанные с состоянием и эксплуатацией этой квартиры. О каком "формальном получении квартиры" тут речь?

По второму акту - "получение ключей как предмета, с помощью которого осуществляется доступ к объекту". Это вообще песня! Тогда уж можно составить и третий акт, например, о передаче шариковой ручки для подписания второго акта :lol:
Уважаемый Lexus_DT, рада, что комментарии на форуме оставляют лица, длительное время практикующие в сфере недвижимости.
Хотела бы обратить Ваше внимание на последовательность сообщений в данной теме.
В частности, ранее мной был оставлен следующий комментарий:
ir_ndprt писал(а):
08 апр 2021, 22:29
Вы правы, требовать акт в данном случае Росреестр не имеет право. Но, к сожалению, не всегда требования закона соотносятся с фактическими требованиями госорганов.
У Вас 2 варианта действий:
1. Не представлять акт на регистрацию. Получить решение о приостановлении/ отказе госрегистрации и пытаться обжаловать данное решение, в т.ч в суде.
2. Предоставить акт на регистрацию. Но в ДКП указать, что факт передачи квартиры фиксируется в передаточном акте, составляемом в день подписания ДКП, и актом приема-передачи ключей (или иного акта, документа, как придумаете), составляемом в день фактической передачи объекта. В таком случае Вы выполнить формальное требование Росреестра о предоставлении передаточного акта и фактически примете квартиру в согласованный срок, что будет подтверждаться дополнительным актом

Таким образом, вызвавшая у Вас негодование рекомендация по составлению нескольких актов была дана для отдельно взятого случая в целях удовлетворения "пожеланий" территориального подразделения Росреестра о предоставлении Акта приема-передачи на госрегистрацию и удостоверения передачи квартиры сторонами уже после регистрации права собственности и осуществления расчетов по сделке.
Сопровождаем сделки с недвижимостью с 1996 года.
Юридическая компания
”Неделько и партнеры”

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 3-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 109
Поблагодарили: 88 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#13 Сообщение AnnaSmart » 14 апр 2021, 23:54

irishek писал(а):
04 апр 2021, 17:25
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться. Регистрируем сделку сами в простой письменной форме через МФЦ (Москва). МФЦ никакого списка документов не даёт, даёт телефон Росреестра. Звоню в Росреестр - без проблем зачитывают список. Всё ясно, кроме одного - требуется Акт Приёма-передачи. В обязательном порядке, иначе приостановка.
В общем случае для регистрации перехода права по сделке купли-продажи квартиры Акт приема-передачи не требуется.

Но, насколько я понимаю логику его действий, Росреестр может запросить акт на регистрацию, если в договоре купли-продажи явно указано, что квартира передается, например, в момент подписания договора, или если о моменте передачи квартиры в договоре вообще ничего не сказано. Тогда Росреестр по умолчанию полагает, что квартира должна быть уже передана и может потребовать передаточный акт в составе пакета документов для регистрации.

Если в договоре явно указано, что квартира передается, например, через неделю после регистрации сделки, то Росреестр не имеет права требовать акт передачи на регистрацию.

Аватара пользователя
Gray
Участник 1-го уровня
Откуда: Московская область
Имя: Александр
Зарегистрирован: 11 дек 2020
Сообщения: 22
Поблагодарили: 7 раз

Re: Для регистрации сделки требуют Акт приёма-передачи квартиры

#14 Сообщение Gray » 17 апр 2021, 14:20

В обязанности Росреестра не входит отслеживание физической передачи недвижимости по зарегистрированным сделкам. Его дело это регистрация прав, переходов прав и кадастровый учет. Как, когда и в каком виде будет передаваться недвижимость физически не имеет к регистрации никакого отношения. Когда они такое себе позволяют это чистой воды самоуправство местных чиновников.

Ответить