На половину квартиры нет записи в ЕГРН

[soldi]

Добрый день. Прошу помощи в следующем вопросе. Есть квартира. У нее 4 собственника. Двое из них вступили в наследство по долям этой квартиры в 2011, соответственно данные о них внесены в ЕГРН. Двое других собственников владеют своими долями на основании акта приватизации от 1994. Запись об этом есть в Департаменте городского имущества. Т.к. это было до 1998 г. записей в ЕГРН об этом никаких нет.
Правильно ли я понимаю, что согласно ст.8.1 п.6 ГК РФ, в случае возникновения какой-либо спорной ситуации, после приобретения этой квартиры, суд может не признать меня добросовестным приобретателем, т.к. в ЕГРН есть записи только на половину квартиры? Или может есть какой-то закон где обозначено, что для недвижимости, на которую право на собственность оформлено до 1998 г., наличие документа о праве на собственность и соответствующая запись об этом в ДГИ, приравнивается к записи в ЕГРН? Или что-то в этом роде.

[volokolamov]

Добрый день. Прошу помощи в следующем вопросе. Есть квартира. У нее 4 собственника. Двое из них вступили в наследство по долям этой квартиры в 2011, соответственно данные о них внесены в ЕГРН. Двое других собственников владеют своими долями на основании акта приватизации от 1994. Запись об этом есть в Департаменте городского имущества. Т.к. это было до 1998 г. записей в ЕГРН об этом никаких нет.
Правильно ли я понимаю, что согласно ст.8.1 п.6 ГК РФ, в случае возникновения какой-либо спорной ситуации, после приобретения этой квартиры, суд может не признать меня добросовестным приобретателем, т.к. в ЕГРН есть записи только на половину квартиры? Или может есть какой-то закон где обозначено, что для недвижимости, на которую право на собственность оформлено до 1998 г., наличие документа о праве на собственность и соответствующая запись об этом в ДГИ, приравнивается к записи в ЕГРН? Или что-то в этом роде.

http://www.consultant.ru/document/cons_ ... 2f81036f5/
Проблем нет
Егрн в москве ведется с 31 января 1998 года
Права возникшие до этой даты считаются ранее возникшими
Вносить запись в егрн о них до покупки квартир Вами не обязательно

Запись в егрн о регистрации Вашего права будет внесена на основании Вашего договора купли-продажи

[IrinaBik]

http://www.consultant.ru/document/cons_ ... 2f81036f5/
Проблем нет
Егрн в москве ведется с 31 января 1998 года
Права возникшие до этой даты считаются ранее возникшими
Вносить запись в егрн о них до покупки квартир Вами не обязательно

Запись в егрн о регистрации Вашего права будет внесена на основании Вашего договора купли-продажи

Формально вы правы. Права собственности, полученные до 1998 г. действительно считаются ранее возникшими и при регистрации сделки их внесут в ЕГРН.
Но я бы не сказала что тут "проблем нет". Ведь вопрос был о том, могут ли возникнуть проблемы "в случае возникновения какой-либо спорной ситуации". А тут уже вступают в противоречие разные статьи законов (у нас это часто бывает), и какую из них суд посчитает более правильной - неизвестно.

Например, тот же п.6 статьи 8.1 ГК РФ говорит буквально следующее:

6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Вот и выходит, что у суда в этом случае есть законные основания для признания покупателя недобросовестным с соответствующими негативными последствиями для него.

Поэтому я бы рекомендовала здесь сначала внести все записи о собственниках в ЕГРН (несмотря на ранее возникшее право), а потом уже оформлять покупку. Так риска будет меньше.

[IrinaBik]

И кстати, вот тут есть пример, когда суд признал покупателя недобросовестным даже несмотря на то, что тот руководствовался при покупке записями в ЕГРН. Суд все равно посчитал, что покупатель был "недостаточно осмотрителен": viewtopic.php?f=16&t=246

Я о том же и говорила. Не стоит лишний раз рисковать.