Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
Yegor
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 14 апр 2020
Сообщения: 17

Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#1 Сообщение Yegor » 02 май 2020, 14:09

Собственник старый, больной. Квартиру продаёт дёшево. За него дела решает его сожительница. Они торопятся продать квартиру. Вот сразу несколько признаков продавца из группы риска.
Почитав сий сайт нашёл такое:
"в обязанности нотариуса входит разъяснение сторонам всех последствий сделки, а также оценка адекватности (вменяемости) сторон"
на этой странице https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagov ... ppy-riska/
и такое:
"Нотариус, в силу закона, обязан при заверении договора, удостовериться в дееспособности и вменяемости сторон сделки на момент ее совершения. И нотариус несет ответственность за свои действия, в том числе – материальную."
https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagov ... -prodavca/
Я позвонил в ближайшую нотариальную контору. Там секретарь выслушала мою ситуацию. Сказала, раз собственник один и сделка не альтернативная то я зря потрачу деньги на нотариуса. Дешевле в простой письменной форме всё оформить, а МФЦ сам проверит дееспособность продавца. На что я возразил, что как раз за такой проверкой и обратился к нотариусу. Мне чётко ответили, что такими проверками они не занимаются. А могут только заверить ДКП и всё.
Это получается все нотариусы не занимаются проверками личности продавца? Или нужно поискать нотариуса, который такую проверку делает?

Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Имя: Петр
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 65
Поблагодарили: 9 раз

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#2 Сообщение Секреты Риэлтора » 02 май 2020, 19:38

Егор, во-первых, вы путаете понятия "проверка личности" и "оценка адекватности" продавца квартиры. А во-вторых, "проверка дееспособности" это понятие растяжимое.

Проверка личности происходит по паспорту. Адекватность и дееспособность продавца - другое дело. Формально нотариус, соблюдая законность сделки, действительно должен помимо прочего оценивать и состояние сторон сделки в момент подписания договора. В ГК РФ есть статья 177 - Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Задача нотариуса - убедиться, что человек, который подписывает договор, понимает значение своих действий. Но на практике такая оценка у нотариуса происходит "на глаз", путем обычного общения с человеком.

Нотариус не врач и не имеет полномочий для официального заключения о психическом состоянии продавца. Да ему это и не нужно. Он всего лишь соблюдает установленную законом процедуру удостоверения договора купли-продажи квартиры. И одним из элементов этой процедуры является разъяснение продавцу и покупателю содержания договора, статей закона и тех правовых последствий, которые несет для сторон заключение этого договора.
Если продавец нормально себя ведет, внятно отвечает на вопросы, демонстрирует разумный подход и понимание смысла своих действий, то нотариус просто это фиксирует (официально удостоверяет). Не более того.

Требовать от нотариуса углубленной (медицинской, психиатрической) проверки дееспособности продавца квартиры бесполезно. Это не входит в его обязанности, хотя, по своему желанию он, конечно, может пригласить врача-психиатра для проведения медицинского освидетельствования продавца перед подписанием договора. Но кто будет за это платить? Нотариусу это не нужно. Поэтому такие вещи делает, обычно, покупатель квартиры.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Yegor
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 14 апр 2020
Сообщения: 17

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#3 Сообщение Yegor » 02 май 2020, 20:29

Поясните пожалуйста следующее - "Формально нотариус, соблюдая законность сделки, действительно должен помимо прочего оценивать и состояние сторон сделки в момент подписания договора." Вот значение этого слова конкретно. Формально
Я понимаю так. В знач. сказуемого оценочная характеристика чьих-либо действий как чисто внешних, не вникающих в суть дела.
А что понимали под определением формально, вы?
Мне всего то нужно, что бы кто то отвечал за дееспособность продавца. Как это сделать? У вас на сайте же прочитал, что нотариус гарантирует это. А теперь оказывается, что формально! Короче я так понимаю гарантий никаких нету.

Аватара пользователя
Artur
Участник 2-го уровня
Имя: Артур
Зарегистрирован: 16 апр 2020
Сообщения: 52
Поблагодарили: 11 раз

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#4 Сообщение Artur » 02 май 2020, 21:22

Yegor писал(а):
02 май 2020, 20:29
Мне всего то нужно, что бы кто то отвечал за дееспособность продавца. Как это сделать? У вас на сайте же прочитал, что нотариус гарантирует это. А теперь оказывается, что формально! Короче я так понимаю гарантий никаких нету.
Если у Вас есть сомнения в дееспособности продавца, можете помимо получения справок из диспансеров, пригласить на сделку врача-психиатра, который перед подписанием документов проверит дееспособность продавца и подготовит письменное заключение. Но если стоимость квартиры значительно ниже рыночной, стоит отказаться от покупки, так как даже заключение врача-психиатра не является 100%-ной гарантией от оспаривания сделки.

Аватара пользователя
Yegor
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 14 апр 2020
Сообщения: 17

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#5 Сообщение Yegor » 02 май 2020, 23:13

Artur писал(а):
02 май 2020, 21:22
Если у Вас есть сомнения в дееспособности продавца, можете помимо получения справок из диспансеров, пригласить на сделку врача-психиатра, который перед подписанием документов проверит дееспособность продавца и подготовит письменное заключение. Но если стоимость квартиры значительно ниже рыночной, стоит отказаться от покупки, так как даже заключение врача-психиатра не является 100%-ной гарантией от оспаривания сделки.
Ну цена ниже но не особо. Просто после прочтения сиго сайта у меня сложилось впечатление, что нотариус это решение всех проблемм. А тут внезапно выясняется, что нотариус не в курсе, что он решение такое.

Похоже, что инструмента страхующего покупателя от мощеннических действий продавца не существует. А я так надеясля. :(

Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Имя: Петр
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 65
Поблагодарили: 9 раз

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#6 Сообщение Секреты Риэлтора » 03 май 2020, 00:19

Yegor писал(а):
02 май 2020, 20:29
Поясните пожалуйста следующее - "Формально нотариус, соблюдая законность сделки, действительно должен помимо прочего оценивать и состояние сторон сделки в момент подписания договора." Вот значение этого слова конкретно. Формально
Я понимаю так. В знач. сказуемого оценочная характеристика чьих-либо действий как чисто внешних, не вникающих в суть дела.
А что понимали под определением формально, вы?
"Формально" означает, что нотариус действует в рамках тех полномочий и обязанностей, которые требует от него закон. По закону он действительно должен убедиться, что продавец находится в своем уме и понимает то, что он делает. Фактически же, у нотариуса нет ни знаний, ни полномочий проводить медицинско-психиатрическую экспертизу для определения дееспособности человека. То есть дееспособность продавца квартиры нотариус определяет, исходя из разумной оценки его поведения и своих полномочий, то есть - формально.
Yegor писал(а):
02 май 2020, 20:29
У вас на сайте же прочитал, что нотариус гарантирует это.
Вы ошибаетесь. На сайте у нас нет такого утверждения, что нотариус ГАРАНТИРУЕТ отсутствие рисков. Более того, по одной из ссылок, которые вы сами привели, в комментариях уже был задан подобный вопрос и там дан на него ответ - почитайте.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Имя: Петр
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 65
Поблагодарили: 9 раз

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#7 Сообщение Секреты Риэлтора » 03 май 2020, 00:27

Yegor писал(а):
02 май 2020, 23:13
Просто после прочтения сиго сайта у меня сложилось впечатление, что нотариус это решение всех проблемм.
Это неверное впечатление. Подумайте сами - если бы все риски сделки уничтожались простым обращением к нотариусу, то в нашем учебнике вообще не было бы смысла. Мы бы просто отправляли всех покупателей квартир к нотариусу - и все!

Но нотариус, хоть и снижает риски сделки, но абсолютной гарантии не дает. И на сайте у нас подробно раскрыта эта тема - какие именно риски он снижает, и стоит ли заверять у него договор купли-продажи квартиры:
https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/ ... notariusa/

и в частности, там написано буквально следующее:
"Конечно, нотариус не закрывает для Покупателя абсолютно все риски сделки с квартирой, но существенно снижает многие из них. Другими словами, у нотариально заверенного Договора купли-продажи квартиры гораздо ниже вероятность судебного оспаривания, а вероятность признания его ничтожным – практически исключена."

Там еще есть и комментарий под статьей - как раз по вашему вопросу.

Профильные юристы по недвижимости еще больше снижают риски сделки для покупателя, если сопровождают каждый ее этап. Да и учебник наш много знаний дает по поводу того, как избегать этих самых рисков в сделках с недвижимостью.

Существует еще и титульное страхование утери права собственности на квартиру - почитайте здесь: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossari ... izhimosti/

И поймите главное - абсолютную гарантию может дать только Господь Бог. Так мудрые люди говорят.
Ваша же задача - не найти мифическую "гарантию" (обычно, ее обещают риэлторы), а снизить риск сделки до минимально возможного уровня. А для этого инструментов хватает (читайте наш онлайн-учебник).
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Yegor
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 14 апр 2020
Сообщения: 17

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#8 Сообщение Yegor » 03 май 2020, 16:11

Секреты Риэлтора писал(а):
03 май 2020, 00:19
По закону он действительно должен убедиться, что продавец находится в своем уме и понимает то, что он делает. Фактически же, у нотариуса нет ни знаний, ни полномочий проводить медицинско-психиатрическую экспертизу для определения дееспособности человека. То есть дееспособность продавца квартиры нотариус определяет, исходя из разумной оценки его поведения и своих полномочий, то есть - формально.
Вот я из этого текста понял, что нотариус по закону (но ссылки на такой закон, что то не заметил нигде в текстах) должен, но как бы ответственности не несёт. То есть, если работяга не платит комуналку, то его судят. Если нотариус )( забил, потому, что ну не умеет определять вменяемость. То всё нормально.
И разве это не барско-холопские отношения получаются?
Дайте ссылку пожалуйста на закон в котором написано, то что вы всё время про нотариуса разъясняете. Например тут - И в-третьих, Нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости Продавца в момент совершения сделки, что существенно снижает риск признания сделки недействительной по причине недееспособности Продавца, состояния аффекта, введения в заблуждение и т.п.
https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagov ... -kvartiry/
А то что то я как то вообще уже не понимаю ценности обращений к нотариусам по сделкам с недвижемостью.

Аватара пользователя
Lara
Участник 1-го уровня
Зарегистрирован: 27 апр 2020
Сообщения: 33
Поблагодарили: 1 раз

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#9 Сообщение Lara » 03 май 2020, 22:16

Yegor писал(а):
03 май 2020, 16:11
А то что то я как то вообще уже не понимаю ценности обращений к нотариусам по сделкам с недвижемостью.
Самая большая ценность нотариуса в том, что если случиться пожар, наводнение, потеря документов, то Вы (Ваши наследники) можете их легко восстановить из нотариального архива.
Нотариус - нейтральное лицо в сделке, получает лишь фиксированную оплату за работу. Нотариус не будет заверять нотариально договор, положения которого не соответствуют законам РФ. При простой форме договора купли-продажи риэлтор продавца и риэлтор покупателя могут всё что угодно в договор написать, создать иллюзию защищённости своего клиента какой-нибудь изощрённой фразой в договоре. Причём, если силы риэлторов не равны, один обманет другого, или они оба вступят в сговор, чтобы клиенты обоих остались довольны до наступления проблем. Последние могут наступить и/или не наступить.
Нотариус, это ещё одна маленькая страховка от ошибочных действий непрофессионального риэлтора.
BMSallivan писал(а):
27 фев 2020, 17:39
Ещё точнее - иметь сертификат на психолого-психиатрическую экспертизу. И копию этого сертификата прикладывать к выдаваемому заключению.
Там на самом деле бумажек по факту должно быть ещё больше:
- заявление от заказчика на освидетельствование;
- письменное согласие испытуемого на процедуру;
- копия сертификата врача-специалиста (срок действия 5 лет);
- справка-заключение, завизированная испытуемым в плане "прочитано, замечаний и дополнений нет".
Ну и видеосъемка в особо сложных случаях.
Где найти такого врача, который бы обладал всеми этими полномочиями? За сколько времени к нему нужно записываться на приём? Сколько это стоит? Реально ли к нему попасть в день сделки и перед сделкой?

Аватара пользователя
Artur
Участник 2-го уровня
Имя: Артур
Зарегистрирован: 16 апр 2020
Сообщения: 52
Поблагодарили: 11 раз

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#10 Сообщение Artur » 03 май 2020, 22:52

Yegor писал(а):
03 май 2020, 16:11
Дайте ссылку пожалуйста на закон в котором написано, то что вы всё время про нотариуса разъясняете. Например тут - И в-третьих, Нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости Продавца в момент совершения сделки, что существенно снижает риск признания сделки недействительной по причине недееспособности Продавца, состояния аффекта, введения в заблуждение и т.п.
https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagov ... -kvartiry/
А то что то я как то вообще уже не понимаю ценности обращений к нотариусам по сделкам с недвижемостью.
Статья 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате:
При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.

Аватара пользователя
Artur
Участник 2-го уровня
Имя: Артур
Зарегистрирован: 16 апр 2020
Сообщения: 52
Поблагодарили: 11 раз

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#11 Сообщение Artur » 03 май 2020, 22:55

Lara писал(а):
03 май 2020, 22:16
Где найти такого врача, который бы обладал всеми этими полномочиями? За сколько времени к нему нужно записываться на приём? Сколько это стоит? Реально ли к нему попасть в день сделки и перед сделкой?
В интернете ;) Врач приезжает на сделку, дату и время сделки с ним надо согласовать заранее.

Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Имя: Петр
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 65
Поблагодарили: 9 раз

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#12 Сообщение Секреты Риэлтора » 04 май 2020, 01:48

Lara писал(а):
03 май 2020, 22:16
Где найти такого врача, который бы обладал всеми этими полномочиями? За сколько времени к нему нужно записываться на приём? Сколько это стоит? Реально ли к нему попасть в день сделки и перед сделкой?
Лара, на нашем портале, в разделе "СЕРВИСЫ" есть и такая услуга - медицинская экспертиза на сделке: https://kvartira-bez-agenta.ru/servisy/

Там медицинское освидетельствование перед сделкой проводят врачи-психиатры, имеющие сертификаты судебных экспертов. Правда, эта услуга только для Москвы. Но в других городах, думаю, тоже есть аналогичные специалисты.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Lexus_DT
Участник 2-го уровня
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 51
Поблагодарили: 10 раз

Re: Нотариус отказывается проверять дееспособность продавца.

#13 Сообщение Lexus_DT » 14 июн 2020, 01:49

Yegor писал(а):
02 май 2020, 14:09
Я позвонил в ближайшую нотариальную контору. Там секретарь выслушала мою ситуацию. Сказала, раз собственник один и сделка не альтернативная то я зря потрачу деньги на нотариуса. Дешевле в простой письменной форме всё оформить, а МФЦ сам проверит дееспособность продавца. На что я возразил, что как раз за такой проверкой и обратился к нотариусу. Мне чётко ответили, что такими проверками они не занимаются. А могут только заверить ДКП и всё.
Это получается все нотариусы не занимаются проверками личности продавца? Или нужно поискать нотариуса, который такую проверку делает?
Вот это реально нонсенс! Если бы сам нотариус слышал, как его секретарша отшивает клиентов от его конторы, выгнал бы ее пинком под зад :oops:

Насчет ее заявления типа "МФЦ сам проверит дееспособность" - еще круче!!! Значит секретарша у нотариуса полная дUра!

А по поводу того, что нотариусы "могут только заверить ДКП и всё" - ей нужно было стукнуть по голове увесистым томиком "Основ законодательства РФ о нотариате".

Ответить