Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего по материнскому капиталу

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
Artur108
Новичок
Зарегистрирован: 29 сен 2021
Сообщения: 3

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего по материнскому капиталу

#1 Сообщение Artur108 » 29 сен 2021, 17:58

Добрый день уважаемые дамы и господа. Нужен ваш совет. Штудирую весь интернет консультируюсь с юристами и нотариусами и риелторами.

Суть дела. - Покупаю квартиру во вторичке в свежем доме. год постройки 2017. Первые хозяева брали в ипотеку у застройщика с помощью материнского капитала 1 ребенка. Сейчас в квартире никто не прописан, 4 дольщика - мама папа 1 ребенок несовершеннолетний и 1 совершеннолетний ребенок. Дети и родители прописаны в другой квартире.

У несовершеннолетнего 1/20 доли выделенной по материнскому капиталу. При покупке мною квартиры через ипотеку в Сбере - долю ребенка будут переносить на другую - третью квартиру, которая строится в другом городе. Там квартира больше в три раза. От застройщика получено письмо о готовности дома на 95%, сдача в январе ( через 3 месяца). От опеки получено предварительное разрешение с условиями выделения доли в сроки, у нотариуса заверены намерения выделения. Сделка будет проходить у нотариуса.

Вопрос - какой риск у меня при покупке? Так как выделение доли ребенку будет не одновременно а позже. Раз оформление через нотариуса, плюс опека согласна - в случае не выделения доли - ко мне вопросов не будет? Я оформлю также - страхование жизни, квартиры, и дополнительно для себя ТИТУЛЬНОЕ страхование. Есть ли какой регулирующий орган который обяжет продавцов выделить долю? помогите советом

Аватара пользователя
TohaCh
Участник 2-го уровня
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 93
Поблагодарили: 42 раза

Re: Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего по материнскому капиталу

#2 Сообщение TohaCh » 29 сен 2021, 23:49

Здравствуйте!
Вы все делаете правильно и подстраховались по полной программе) Выделенная ребенку доля по материнском капиталу сохраняется, размер ее даже увеличивается, значит ущемления прав ребенка тут нет. Опека это согласовала и дала разрешение, значит точно от нее претензий быть не может.
Для контроля покупки альтернативной квартиры с выделением доли ребенку вы сделали все, что только можно было сделать, включая заверенное у нотариуса обязательство о выделении доли ребенку в новой квартире. Значит, статус добросовестного приобретателя вы себе обеспечили.

Теоретически претензии могут возникнуть у местного отделения ПФР, така как они выделяли материнский капитал для покупки одной квартиры для ребенка, а в итоге у ребенка окажется в собственности доля в другой квартире. Но и здесь у ПФР почти нет шансов что-то предъявить, так как доля в целевой квартире все же была выделена ребенку, значит условие ПФР уже было выполнено, да и опека тут тоже будет на вашей стороне, так как официально подтвердила, что имущественные интересы ребенка тут не нарушаются.
Для перестраховки можете высянить в местном ПФР не будет ли у них возражений против продажи квартиры, купленной на маткапитал, если доля ребенка в итоге будет выделена в другой квартире.

Ну а ваши опасения по поводу того, что продавцы не купят новую квартиру или купят, но не выделят там долю ребенку, вы уже закрываете титульным страхованием. Все правильно. Тут и добавить нечего. Проследите только, чтобы ваш случай подпадал под страховые случаи, указанные в договоре страхования. Бывает, что некоторые ограничения или потеря прав собственности на квартиру не считаются страховым случаем. Но это можно выяснить заранее в страховой.

Аватара пользователя
Artur108
Новичок
Зарегистрирован: 29 сен 2021
Сообщения: 3

Re: Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего по материнскому капиталу

#3 Сообщение Artur108 » 30 сен 2021, 09:52

Благодарю за ответ и успокоение.) Беспокоюсь в следствие многих случаев когда из-за ребенка сделка отменялась. Вот и страхую себя со всех сторон. Получил от продавцов документы и договор о том что квартира которая строится в другом городе и куда будет перенесена доля - уже куплена в ипотеку, тоесть собственность принадлежит, а не планируемая какая то покупка.
P.S Под титульное страхование попадает если что мой случай. Прочитал и страховщик мне так же потвердил.

Аватара пользователя
Varyag
Участник 2-го уровня
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 89
Поблагодарили: 33 раза

Re: Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего по материнскому капиталу

#4 Сообщение Varyag » 30 сен 2021, 16:33

Artur108 писал(а):
29 сен 2021, 17:58
Вопрос - какой риск у меня при покупке? Так как выделение доли ребенку будет не одновременно а позже. Раз оформление через нотариуса, плюс опека согласна - в случае не выделения доли - ко мне вопросов не будет?
Добрый день, Artur108
К сожалению, если долю ребенку в новой квартире не выделят, то "вопросы к вам" могут быть. Даже при том, что вашей вины здесь нет. В суд может подать тот же самый орган опеки, который давал разрешение на продажу квартиры с долей ребенка. Иск о признании вашей с ними сделки недействительной по причине того, что продавцы не выполнили требования органов опеки. Суд в этом случае наверняка будет "отстаивать интересы несовершеннолетнего ребенка" и отменит сделку.
Artur108 писал(а):
29 сен 2021, 17:58
Есть ли какой регулирующий орган который обяжет продавцов выделить долю?
Нет. Такой орган еще не придумали. Если несовершеннолетний ребенок не получит установленную опекой долю в новой квартире, то крайним можете оказаться именно вы.
Не спрашивайте, где здесь справедливость. Закон и справедливость - это совсем не одно и то же.
Титульное страхование здесь действительно может вас отчасти успокоить. Отчасти - потому, что страховые компании очень не любят выплачивать страховые суммы, и у них всегда есть сильные команды юристов, которые отбивают в суде иски о признании страхового случая таковым.

Правда, те же страховые юристы будут на вашей стороне в процессе о признании сделки недействительной. Но насколько это поможет - неизвестно. У опеки будет железный аргумент для отмены сделки.

В качестве практической иллюстрации вы можете почитать топик на форуме, где похожий вопрос уже обсуждался, там и судебное дело приведено в качестве примера, когда сделку признали недействительной из-за невыполненных требований органа опеки: Нужно ли проверять исполнение разрешения органов опеки на продажу квартиры?

Но в вашем конкретном случае вы и правда сделали все, что можно. Просто нужно понимать, что даже в этом случае, риск для вас все равно остается, хоть и минимальный.
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
Artur108
Новичок
Зарегистрирован: 29 сен 2021
Сообщения: 3

Re: Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего по материнскому капиталу

#5 Сообщение Artur108 » 30 сен 2021, 17:53

Varyag писал(а):
30 сен 2021, 16:33


Но в вашем конкретном случае вы и правда сделали все, что можно. Просто нужно понимать, что даже в этом случае, риск для вас все равно остается, хоть и минимальный.
Спасибо за ответ, посмотрел изучил - очень похоже на мою ситуацию. Но у меня существенное отличие и даже плюс - недвижимость другая приобретена уже в ипотеку. Вся задача в сдаче строящейся квартиры, куда выделят долю. Но есть официальное письмо от застройщика где 95%. И как говорят нотариусы - если что опека будет в первую очередь требовать именно от продавца выполнить обязательства. А их трудно будет не выполнить когда квартира куда обещал выделить долю уже есть.

Аватара пользователя
Varyag
Участник 2-го уровня
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 89
Поблагодарили: 33 раза

Re: Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего по материнскому капиталу

#6 Сообщение Varyag » 30 сен 2021, 18:22

Artur108 писал(а):
30 сен 2021, 17:53
Вся задача в сдаче строящейся квартиры, куда выделят долю. Но есть официальное письмо от застройщика где 95%.
"Официальное письмо" от застройщика - это ни о чем! Оно никого ни к чему не обязывает, это не договор, обязательный к исполнению. Это просто уведомление о планах застройщика. Которые могут и не сбыться...

А 95% готовности - это означает, что собственности на квартиру (как вы писали) еще нет, есть только права требования. Собственность будут оформлять, если дом достроят и сдадут как положено.

Ипотека говорит о том, что банк не даст выделить долю ребенку, пока заемщик не погасит ипотеку и не снимет обременение. Если все пойдет по плану - хорошо. Но может пойти и не по плану. Например, заемщик не сможет выплатить кредит и продаст квартиру прямо из под-залога. Банк это допустит. А ребенок останется без доли.
Далее по цепочке: опека - суд - признание вашей сделки недействительной.
Artur108 писал(а):
30 сен 2021, 17:53
И как говорят нотариусы - если что опека будет в первую очередь требовать именно от продавца выполнить обязательства. А их трудно будет не выполнить когда квартира куда обещал выделить долю уже есть.
Требовать опека, конечно, может. Но заставить не может. Особенно, если заемщик не выплатит ипотеку - тогда и выделять будет нечего.
В общем, как я и говорил, риски тут все равно остаются. Но титульным страхованием они "почти закрываются".

В вашем случае - ситуация нормальная. Просто поймите, что абсолютно безрисковых сделок с недвижимостью в природе не бывает. Можете почитать у нас в учебнике на эту тему "О рисках сделок с квартирами".

цитата:
"Полностью исключить все риски в сделке с квартирой невозможно. Вернее, можно. Если не пойти на сделку".

и далее там поясняется эта мысль.
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Аватара пользователя
KosMos
Участник 2-го уровня
Откуда: Константин
Имя: Москва
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 63
Поблагодарили: 27 раз

Re: Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего по материнскому капиталу

#7 Сообщение KosMos » 02 окт 2021, 18:42

Varyag писал(а):
30 сен 2021, 16:33
Нет. Такой орган еще не придумали. Если несовершеннолетний ребенок не получит установленную опекой долю в новой квартире, то крайним можете оказаться именно вы.
Если альтернативная квартира уже куплена и есть нотариальное обязательство о выделении там доли ребенку, то можно добиться этого через суд. Если родители сами не выдялят долю.

Аватара пользователя
Varyag
Участник 2-го уровня
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 89
Поблагодарили: 33 раза

Re: Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего по материнскому капиталу

#8 Сообщение Varyag » 02 окт 2021, 19:23

KosMos писал(а):
02 окт 2021, 18:42
Если альтернативная квартира уже куплена и есть нотариальное обязательство о выделении там доли ребенку, то можно добиться этого через суд. Если родители сами не выдялят долю.
Возможно, но не факт. Я имел в виду, что какого-то специального органа, который отслеживал бы исполнение решения органов опеки и мог принудить к их выполнению - нет. Кроме того, здесь еще нет даже права собственности.
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Ответить