Разрешит ли опека купить квартиру в ипотеку?

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
berezka
Новичок
Имя: Наталья
Зарегистрирован: 14 окт 2021
Сообщения: 3

Разрешит ли опека купить квартиру в ипотеку?

#1 Сообщение berezka » 14 окт 2021, 18:20

Добрый вечер! Планируем продать свою квартиру и купить другую побольше в ипотеку. В числе собственников квартиры два несовершеннолетних ребенка. Для продажи требуется разрешение органов опеки с условием обязательной покупки другой квартиры с выделением там долей детям взамен продаваемым долям. А если новая квартира будет покупаться в ипотеку, то это имеет значение? Дает ли опека разрешение на покупку жилья в ипотеку или с этим будут проблемы?

И еще не понятно, как будет решаться вопрос с опекой, если ипотека от банка предполагает оформление квартиры только на заемщиков (супругов). Дети в составе собственников банк не устраивают. Говорят что детям можно будет выделить доли после погашения ипотечного кредита. А опека скорее всего потребует выделить доли детям сразу. Как тогда быть? Подскажите пожалуйста, что делать в такой ситуации.

Аватара пользователя
KosMos
Участник 2-го уровня
Откуда: Константин
Имя: Москва
Зарегистрирован: 24 фев 2020
Сообщения: 63
Поблагодарили: 27 раз

Re: Разрешит ли опека купить квартиру в ипотеку?

#2 Сообщение KosMos » 15 окт 2021, 19:48

Банк конечно не даст ипотеку, если квартира будет покупаться и на детей тоже. Так что в таком варианте у вас ничего не выйдет. Опека будет однозначно требовать покупку квартиры в долевую собственность с детьми, никакие обязательства о выделении долей в будущем тут не пройдут.
Вариант для вас только исключить ипотеку. Насобирать на доплату самостоятельно, назанимать у родственников, продать что-нибудь еще для доплаты, взять потребительский кредит, на крайний случай. Других вариантов я не вижу.

Аватара пользователя
berezka
Новичок
Имя: Наталья
Зарегистрирован: 14 окт 2021
Сообщения: 3

Re: Разрешит ли опека купить квартиру в ипотеку?

#3 Сообщение berezka » 15 окт 2021, 21:43

Я именно этого и опасалась. Спасибо. Потребкредит брать это для нас совсем разориться. Значит будем как-то доплату собирать.

Аватара пользователя
IrinaBik
Участник 1-го уровня
Откуда: Москва
Имя: Ирина
Зарегистрирован: 02 июн 2021
Сообщения: 25
Поблагодарили: 16 раз

Re: Разрешит ли опека купить квартиру в ипотеку?

#4 Сообщение IrinaBik » 15 окт 2021, 22:54

Здравствуйте. Тут все зависит от конкретного органа опеки. Где-то могут разрешить покупку квартиры с долями детей в ипотеку, а где-то нет. Раз на раз не приходится, как договоришься. Чаще всего сами инспекторы опеки, чтобы не подставляться, перестраховываются и не дают такого разрешения. Передача детских долей в залог банку для опеки как красный сигнал, обычно запрещают . В органах опеки вообще редко идут навстречу людям, редко пытаются вникнуть в ситуацию и помочь, к сожалению...

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 3-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 109
Поблагодарили: 88 раз

Re: Разрешит ли опека купить квартиру в ипотеку?

#5 Сообщение AnnaSmart » 17 окт 2021, 18:11

berezka писал(а):
14 окт 2021, 18:20
Добрый вечер! Планируем продать свою квартиру и купить другую побольше в ипотеку. В числе собственников квартиры два несовершеннолетних ребенка. Для продажи требуется разрешение органов опеки с условием обязательной покупки другой квартиры с выделением там долей детям взамен продаваемым долям. А если новая квартира будет покупаться в ипотеку, то это имеет значение? Дает ли опека разрешение на покупку жилья в ипотеку или с этим будут проблемы?

И еще не понятно, как будет решаться вопрос с опекой, если ипотека от банка предполагает оформление квартиры только на заемщиков (супругов). Дети в составе собственников банк не устраивают. Говорят что детям можно будет выделить доли после погашения ипотечного кредита. А опека скорее всего потребует выделить доли детям сразу. Как тогда быть? Подскажите пожалуйста, что делать в такой ситуации.
Здравствуйте, Наталья!

В вашем случае, действительно, мало шансов на такую альтернативную сделку с ипотекой. Но все-таки вам стоит попробовать предварительно выяснить этот вопрос и в банке, и в своем районном органе опеки и попечительства. Возможно, они пойдут на уступки, и тогда сделку можно будет провести.

Органы опеки руководствуются своими нормативами, и основным фактором отказа для них служит явное ухудшение имущественного положения ребенка и условий его проживания. И тут ситуация двоякая.

С одной стороны, если покупаемая квартира (вместе с долями детей) будет передана банку в залог, то это трактуется как ущемление их имущественных прав. Ведь если кредит не будет выплачен, банк заберет квартиру, и дети лишатся собственности.
С другой стороны, если покупаемая квартира больше и дороже, чем продаваемая, то у ребенка имущественное положение улучшится.
Поэтому здесь многое зависит от ситуации и от личного мнения инспектора опеки.

Что можно сделать в вашем случае:

1. Попытаться договориться с банком, чтобы он принял в залог квартиру с оформленными долями детей. Для банка важнее не залог, а платежеспособность заемщика. Поэтому, если ваш собственный взнос на покупку будет достаточно высоким (больше 50% стоимости покупаемой квартиры), а ваши доходы достаточны и стабильны для своевременного погашения ипотеки, то для банка риск минимален, и он может оформить залог даже с детскими долями. Даже если в одном банке откажут, в другом могут согласиться.

2. Попытаться договориться с местными органами опеки, убедив их в своем стабильном финансовом состоянии, которое гарантирует погашение ипотеки и снятие залога с квартиры, в том числе и с детских долей.

В принципе, это вопрос хоть и сложный, но решаемый. Законодательного запрета для такого случая нет. В практике рынка недвижимости такие случаи проходили, так что попробовать стоит. Вам только нужно иметь убедительные аргументы для разговора.

Аватара пользователя
berezka
Новичок
Имя: Наталья
Зарегистрирован: 14 окт 2021
Сообщения: 3

Re: Разрешит ли опека купить квартиру в ипотеку?

#6 Сообщение berezka » 18 окт 2021, 18:33

Да, наверное стоит попробовать сначала поговорить с опекой и с банком. Спасибо большое за совет.

Аватара пользователя
AnnaSmart
Участник 3-го уровня
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 109
Поблагодарили: 88 раз

Re: Разрешит ли опека купить квартиру в ипотеку?

#7 Сообщение AnnaSmart » 18 окт 2021, 21:24

Есть и еще один способ решить этот вопрос, но он займет много времени.
Например, если с банком удалось договориться о том, чтобы он принял в залог по ипотеке квартиру с детскими долями, а местный инспектор опеки ни в какую не хочет слышать о покупке детям ипотечной квартиры, то можно обратиться в суд.

Для этого приводите все свои аргументы в заявлении в опеку, получаете от нее письменный отказ и обжалуете его в суде. С хорошим адвокатом вы наверняка можете получить положительное решение в свою пользу, и это будет означать, что такая сделка вам разрешена.

Конечно, на это придется потратить время и силы, и вряд ли вас будут ждать ваши контрагенты по сделке. Вероятно, придется искать других контрагентов, но для следующей сделки у вас уже будет готовое решение суда, которое будет основанием для получения разрешения от органов опеки на аналогичную сделку с покупкой ипотечной квартиры.

Ответить