Риски: Странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.
Ответить
Аватара пользователя
Roman_
Собеседник
Зарегистрирован: 01 фев 2022
Сообщения: 5
Поблагодарили: 1 раз

Риски: Странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#1 Сообщение Roman_ » 01 фев 2022, 21:18

Прошу помочь советом. Заранее спасибо всем.
Продаю в регионе (не мск) квартиру (вторичка), местным риэлтором найден покупатель. Предлагается следующая схема расчетов: 60% оплата наличными в день подписания договора купли продажи, 40 % безналом в течении 3 недель со дня подписания, за счет заемных средств целевого займа от некого потребительского кредитного кооператива. Со слов риэлтора после регистрации сделки кооператив перечисляет займ покупателю, который в тот же день перечисляет деньги на мой счет (это прописано в договоре). В свою очередь Целевой займ погашается материнским капиталом. При этом в договоре купли продажи про мат.капитал ни слова.
Договором купли продажи также предусмотрено обременение (залога квартиры) в пользу кредитного кооператива (до погашения кредита) и в пользу продавца (до окончательного расчета за недвижимость).
Такую Схему расчета вижу впервые, что настораживает. Если после регистрации покупатель не оплачивает (мало ли что, заболел, умер и пр.) у меня как у продавца одна дорога в суд долго и муторно взыскивать те 40%.
Покупатели - молодая семья включая 2х детей.
Рыба договора есть.
Кто нибудь слышал про такую схему ? Что посоветуете?


Аватара пользователя
volokolamov
Советник
Откуда: volokolamov СОБАКА mail ru
Имя: Слава [Ваш Маклер]
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 179
Поблагодарили: 126 раз

Re: Риски: Странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#2 Сообщение volokolamov » 02 фев 2022, 03:41

Рекомендую поискать другого покупателя


Аватара пользователя
Roman_
Собеседник
Зарегистрирован: 01 фев 2022
Сообщения: 5
Поблагодарили: 1 раз

Re: РИСКИ: странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#3 Сообщение Roman_ » 02 фев 2022, 15:08

volokolamov писал(а):
02 фев 2022, 03:41
Рекомендую поискать другого покупателя
Слава, не могли бы прояснить в чем именно видите риск. Как понял такая схема применяется если ребёнку нет 3х лет и чтобы не ждать долго денег ПФР. Местные утверждают что 5 лет практикуют подобное. Ростовская обл.
Спасибо


Аватара пользователя
Iris_Ka
Собеседник
Зарегистрирован: 24 фев 2021
Сообщения: 9
Поблагодарили: 1 раз

Re: Риски: Странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#4 Сообщение Iris_Ka » 02 фев 2022, 21:40

Ух ты ж! Мудрёно придумано! Я б с таким вариантом расчетов не стала бы связываться, сложные и подозрительные маневры. Почему б покупателю не взять ипотеку и не погасить ее часть материнским капиталом, даже ждать не придется пока ребенку 3 года исполнится.


Аватара пользователя
Lexus_DT
Советник
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 103
Поблагодарили: 83 раза

Re: Риски: Странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#5 Сообщение Lexus_DT » 03 фев 2022, 01:53

Roman_ писал(а):
01 фев 2022, 21:18
Прошу помочь советом. Заранее спасибо всем.
Продаю в регионе (не мск) квартиру (вторичка), местным риэлтором найден покупатель. Предлагается следующая схема расчетов: 60% оплата наличными в день подписания договора купли продажи, 40 % безналом в течении 3 недель со дня подписания, за счет заемных средств целевого займа от некого потребительского кредитного кооператива. Со слов риэлтора после регистрации сделки кооператив перечисляет займ покупателю, который в тот же день перечисляет деньги на мой счет (это прописано в договоре). В свою очередь Целевой займ погашается материнским капиталом. При этом в договоре купли продажи про мат.капитал ни слова.
Договором купли продажи также предусмотрено обременение (залога квартиры) в пользу кредитного кооператива (до погашения кредита) и в пользу продавца (до окончательного расчета за недвижимость).
Такую Схему расчета вижу впервые, что настораживает. Если после регистрации покупатель не оплачивает (мало ли что, заболел, умер и пр.) у меня как у продавца одна дорога в суд долго и муторно взыскивать те 40%.
Покупатели - молодая семья включая 2х детей.
Рыба договора есть.
Кто нибудь слышал про такую схему ? Что посоветуете?
Схема и правда стремная и явно не безопасная для вас.

Формулу расчетов - "после регистрации сделки кооператив перечисляет займ покупателю, который в тот же день перечисляет деньги на мой счет" - сразу в помойку! Вы в ней - крайнее звено. Если денег не получите, потом концов не найдете. Вы будете трясти покупателя, он скажет, что ему не перевел кооператив, а с кооперативом у вас вообще никаких отношений, он вам ничего не должен. В итоге квартира "ушла", денег нет. Амба!

То что "целевой займ потом погашается материнским капиталом" - это вообще ни о чем! Песенка для доверчивых лохов. Вас не должно волновать, как покупатель потом будет решать свои финансовые вопросы с кооперативом. Вы к этому вообще не имеете отношения. Но звучит ободряюще и должно успокоить клиента :)

"Договором купли продажи также предусмотрено обременение (залога квартиры) в пользу кредитного кооператива (до погашения кредита) и в пользу продавца (до окончательного расчета за недвижимость)" - А это вообще песня! Во первых, маловероятно, что Росреестр зарегистрирует залог одного объекта в пользу двух независимых субъектов. А во вторых, представьте ситуацию, когда покупатель взял деньги у кооператива и просто слинял с ними. Что в остатке? Вы имеете собственную квартиру, которая находится в залоге у какого-то кооператива! Занавес!!! :shock:


Аватара пользователя
Lexus_DT
Советник
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 103
Поблагодарили: 83 раза

Re: РИСКИ: странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#6 Сообщение Lexus_DT » 03 фев 2022, 01:57

Roman_ писал(а):
02 фев 2022, 15:08
Местные утверждают что 5 лет практикуют подобное.
Это обычный психологический прием-разводка от риэлторов. Установка типа "не волнуйся, все так делают" должна расслабить клиента и стимулировать его быть "как все". Не стоит обращать внимания на такие уловки. Обращайте внимание на свою безопасность.


Аватара пользователя
Lexus_DT
Советник
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 103
Поблагодарили: 83 раза

Re: Риски: Странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#7 Сообщение Lexus_DT » 03 фев 2022, 02:07

Roman_ писал(а):
01 фев 2022, 21:18
Кто нибудь слышал про такую схему ? Что посоветуете?
Как вариант - предложите покупателю решить вопрос понятным и проверенным способом. У него есть 60% от цены квартиры - это первый взнос. На остаток 40% он берет ипотечный кредит (при таком большом первоначальном взносе, банки охотно одобряют кредиты, т.к. риск для них здесь низкий).
Расчеты проходят по аккредитиву или через ячейку в одно время с регистрацией перехода прав собственности на квартиру. Ваша безопасность обеспечена. Покупатель имеет квартиру в своей собственности и ипотечное обременение в пользу банка. Затем он может спокойно гасить банку ипотеку маткапиталом... но вы к этому уже не будете иметь отношения.

Не вижу причин, почему покупателю так не сделать. Если будет настаивать на своей схеме - посылайте... в лес :mrgreen:


Аватара пользователя
volokolamov
Советник
Откуда: volokolamov СОБАКА mail ru
Имя: Слава [Ваш Маклер]
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 179
Поблагодарили: 126 раз

Re: РИСКИ: странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#8 Сообщение volokolamov » 03 фев 2022, 03:46

Roman_ писал(а):
02 фев 2022, 15:08
Слава, не могли бы прояснить в чем именно видите риск. Как понял такая схема применяется если ребёнку нет 3х лет и чтобы не ждать долго денег ПФР. Местные утверждают что 5 лет практикуют подобное. Ростовская обл.
Спасибо
Lexus уже ответил Вам
Добавить мне особо нечего к его постам


Аватара пользователя
Roman_
Собеседник
Зарегистрирован: 01 фев 2022
Сообщения: 5
Поблагодарили: 1 раз

Re: Риски: Странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#9 Сообщение Roman_ » 03 фев 2022, 07:22

Всем огромное спасибо, от сделки откажусь точно. И скорее всего сменю риэлтора.
Отдельное спасибо сайту и форуму.


Аватара пользователя
Roman_
Собеседник
Зарегистрирован: 01 фев 2022
Сообщения: 5
Поблагодарили: 1 раз

Re: Риски: Странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#10 Сообщение Roman_ » 03 фев 2022, 09:39

Lexus_DT писал(а):
03 фев 2022, 02:07
Как вариант - предложите покупателю решить вопрос понятным и проверенным способом. У него есть 60% от цены квартиры - это первый взнос. На остаток 40% он берет ипотечный кредит (при таком большом первоначальном взносе, банки охотно одобряют кредиты, т.к. риск для них здесь низкий).
Расчеты проходят по аккредитиву или через ячейку в одно время с регистрацией перехода прав собственности на квартиру. Ваша безопасность обеспечена. Покупатель имеет квартиру в своей собственности и ипотечное обременение в пользу банка. Затем он может спокойно гасить банку ипотеку маткапиталом... но вы к этому уже не будете иметь отношения.

Не вижу причин, почему покупателю так не сделать. Если будет настаивать на своей схеме - посылайте... в лес :mrgreen:
Алексей, добрый день!
Риэлтор утверждает, что банк не выдаёт кредит под мат.капитал, так как ребёнку нет 3х лет. Я не силен в этих нюансах, и хотел поинтересоваться: действительно есть ограничение по возрасту ребёнка на использование мат.капитала?


Аватара пользователя
Lexus_DT
Советник
Откуда: Москва
Имя: Алексей
Зарегистрирован: 22 янв 2020
Сообщения: 103
Поблагодарили: 83 раза

Re: Риски: Странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#11 Сообщение Lexus_DT » 03 фев 2022, 19:20

Roman_ писал(а):
03 фев 2022, 09:39
Риэлтор утверждает, что банк не выдаёт кредит под мат.капитал, так как ребёнку нет 3х лет.
Постучите риэлтору по лбу чем-нибудь тяжелым и покажите ему это:

Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала

6.1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты

http://www.consultant.ru/document/cons_ ... efb84ea37/


Аватара пользователя
Roman_
Собеседник
Зарегистрирован: 01 фев 2022
Сообщения: 5
Поблагодарили: 1 раз

Re: Риски: Странная схема продажи квартиры, часть за нал, часть кредит типа мат. капитал

#12 Сообщение Roman_ » 04 фев 2022, 11:38

Lexus_DT писал(а):
03 фев 2022, 19:20
Постучите риэлтору по лбу чем-нибудь тяжелым и покажите ему это:

Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала

6.1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты

http://www.consultant.ru/document/cons_ ... efb84ea37/
Благодарю вас!


Ответить