Налоговые льготы для семей с двумя и более детьми при продаже квартиры

[star]

Здравствуйте. Помогите пожалуйста разобраться с налогом при продаже квартиры.
Ситуация следующая: в 2021 г. продана квартира (в собственности менее 3 лет) за 1,5млн.р. Куплена была ранее за 1,4 млн руб. Собственники - муж, жена и 2 детей.
Вычетом за покупку воспользовались.
По факту должны оплатить налог со 100 т.р. (разница между продажей и покупкой).

1. Можно ли к расходам на приобретение жилья (1.4 млн) добавить стоимость уплаченных процентов по ипотеке, чтобы снизить налог к оплате?
2. Если одновременно с продажей куплена квартира большей площадью (65кв.м), можем ли мы быть освобождены от уплаты налога НДФЛ (в соотв. с изменениями ФЗ-382 от 29 ноября 2021г. для семей с 2 и более детьми).

У меня и у мужа при этом есть доли в родительских квартирах, по 1/3 (площадь квартир так же 65кв.м)

[pro_nalog]

Здравствуйте. Помогите пожалуйста разобраться с налогом при продаже квартиры.
Ситуация следующая: в 2021 г. продана квартира (в собственности менее 3 лет) за 1,5млн.р. Куплена была ранее за 1,4 млн руб. Собственники - муж, жена и 2 детей.
Вычетом за покупку воспользовались.
По факту должны оплатить налог со 100 т.р. (разница между продажей и покупкой).

1. Можно ли к расходам на приобретение жилья (1.4 млн) добавить стоимость уплаченных процентов по ипотеке, чтобы снизить налог к оплате?
2. Если одновременно с продажей куплена квартира большей площадью (65кв.м), можем ли мы быть освобождены от уплаты налога НДФЛ (в соотв. с изменениями ФЗ-382 от 29 ноября 2021г. для семей с 2 и более детьми).

У меня и у мужа при этом есть доли в родительских квартирах, по 1/3 (площадь квартир так же 65кв.м)

Здравствуйте!

1. Да, можно учесть в расходах на покупку жилья сумму ипотечных процентов.

2. В вашем случае все условия для освобождения от налога должны быть соблюдены:
- двое детей до 24 лет,
- новое жилье куплено в том же году,
- общая площадь и кадастровая стоимость нового жилья должны быть выше старого,
- кадастровая стоимость нового жилья должна быть не более 50 млн руб.
- на момент продажи ни у кого из вас нет в собственности другого жилья, площадь которого в СОВОКУПНОСТИ больше 50% площади нового жилья.

По последнему условию у вас получается 2/3 доли совокупно. Поэтому это условие вами не выполняется. А для освобождения от налога нужно выполнение всех условий одновременно.

3. Если сумма ипотечных процентов составит 100 тысяч рублей и более, то вам и не нужен этот закон. Вы уменьшите свой доход на расход и налога не будет.

[Kba66Lana]

Подскажите пожалуйста,можно ли продать квартиру без налога с применением закона о льготах для семей с детьми,если собственником первичного жилья является бабушка и хочет разменять одну квартиру на две равноценные.,т.к.проживают в квартире две семьи.Чвляетмя ли бабушка членом семьи,на кого оформлять новую собственность чтобы была возможность отразить сделки в декларации.Какими будут налоги и вычеты в подобных ситуациях если произойдут в одном налоговом периоде? Спасибо.

[pro_nalog]

Подскажите пожалуйста,можно ли продать квартиру без налога с применением закона о льготах для семей с детьми,если собственником первичного жилья является бабушка и хочет разменять одну квартиру на две равноценные.,т.к.проживают в квартире две семьи.Чвляетмя ли бабушка членом семьи,на кого оформлять новую собственность чтобы была возможность отразить сделки в декларации.Какими будут налоги и вычеты в подобных ситуациях если произойдут в одном налоговом периоде? Спасибо.

Здравствуйте!

Закон о льготах для семей с детьми рассчитан на родителей-собственников. То есть бабушки, дедушки не могут претендовать на такие льготы. Бабушка не является родителем несовершеннолетних детей.

Давайте пройдемся отдельно по каждому эпизоду ситуации.

1. С точки зрения налогообложения бабушка является собственником жилья. У нее нет льгот при получении дохода от продажи, то есть каких-то специальных или дополнительных.

Бабушка может не платить налог если:
- квартира куплена/получена (наследство, приватизация и т.п.) 3 года назад и это ее единственное жилье;
- квартира куплена/получена более 5-ти лет назад;
- квартира продана за 1 млн рублей;
- квартира куплена и продана за одну и ту же цену (первичная).

В остальных случаях, бабушка платит налог.

2. Если размен квартиры будет проходить поэтапно: продажа одной квартиры и покупка 2х других, то:

- при оформлении нового жилья на бабушку (одной квартиры или двух), она имеет право получить вычет на покупку в размере 2 млн рублей. И если у нее будет налог к уплате, то этот налог можно уменьшить за счет вычета на покупку. Даже если бабушка не работает и давно на пенсии. Главное - бабушка не должна была ранее использовать право на вычет и все сделки должны пройти в одном календарном году.

- при оформлении нового жилья не на бабушку следует учесть, что все денежные переводы продавцу следует делать не от имени бабушки, а от имени новых собственников, чтобы потом иметь право на налоговый вычет новым собственникам - вам. Но в этом случае бабушка не сможет получит вычет на покупку нового жилья.
Однако, если первичное жилье куплено недавно, то при его продаже бабушка сможет заявить вычет на его покупку и уменьшить налог.

Если размен будет происходить по договорам мены, то тут уже нужно будет смотреть документы.

3. Какие будут налоги и вычеты.

Классическая формула налога при продаже жилья:

доход от продажи жилья - расход на покупку этого же жилья (альтернатива вычета на продажу) = доход *13% = налог

Формула, если нет документов на покупку жилья:

доход от продажи жилья - 1 млн рублей (вычет на продажу) = доход *13% = налог

Вычет на покупку = 2 млн рублей на каждого собственника.

Можно сделать взаимозачет дохода и вычета на покупку.

Если в вашем случае налог будет большой от продажи первичного жилья, то можно рассмотреть вариант дарения бабушкой квартиры тем детям, у кого двое несовершеннолетних своих детей. И как вариант уже им продавать жилье, чтобы попасть под закон о льготах.

Можете написать суммы и мы вместе посчитаем какой вариант выгоднее для вас.

[Kba66Lana]

Здравствуйте! Благодарю Вас за оперативный ответ. Для уточнения сообщаю: Продаваемая однокомнатная квартира была куплена в апреле 2016 г. по договору долевого участия на дочь(имеет одного ребенка) по цене 1630000 р.(чеков нет, но есть договор долевого участия и отрывные талоны к приходному кассовому ордеру)

В октябре 2019 г.дочь дарит квартиру матери. В квартире прописаны ещё сын с женой и двумя детьми. Планируем продать за 3,8 млн.р. и купить две за 1,5+1,8 млн.р.в другом регионе. Какой вид сделки лучше применить? возможно ли полностью проконтролировать покупку удаленно,или лучше не рисковать?) и какие налоги придется заплатить если
1. бабушка продает одну и покупает две, потом дарит детям.
2. бабушка дарит квартиру сыну, но он не успевает приобрести жилье до 30 апреля следующего года.
3. денег не хватает на приобретение одной из квартир и придется оформлять ипотеку (исключительно на бабушку).

Подскажите пожалуйста наиболее выгодные варианты. Спасибо.

[Kba66Lana]

В дополнение к предыдущему сообщению:
Можно ли в полном объеме сделать взаимозачет налога за продажу и вычета за покупку при продаже одной и покупке двух квартир бабушкой(если суммы в 260 тыс. не хватает в НДФЛ по заработной плате? как уточнить налоговую базу и за какой срок?)

[pro_nalog]

Теперь картина проясняется

Давайте также по порядку разложим все варианты.

Если бабушка продаст 1 квартиру и купит 2, а потом их дарит.

1. Если у бабушки нет еще другого жилья в собственности, то я бы посоветовала подержать квартиру до той даты, когда наступит 3 года со дня дарения. В этом случае, при продаже квартиры налога не будет. Действует правило - продажа единственного жилья сроком владения более 3х лет освобождается от налогообложения.

2. Если у бабушки есть еще жилье в собственности, то тогда можно применить 2 вычета: расходы на покупку дочерью (ваших документов достаточно) и вычет на покупку нового жилья.

То есть: 3 800 000 - 1 600 000 = 2 200 000 рублей - это чистый доход от продажи квартиры.

Если бабушка в этом же году купит еще 2 квартиры и оформит их в свою собственность, то сможет уменьшить этот доход на 2 млн.
То есть: 2 200 000 - 2 000 000 = 200 000 - остаток дохода. Налог составит 26 000 рублей.

Так как обе квартиры стоят меньше 2х млн, то вычет можно получить с обеих квартир. Например, заявить всю сумму покупки квартиры за 1,8 млн и со второй добавить 200 тысяч. Это все вносится в декларацию и прикладываются соответствующие документы.

3. Потом бабушка дарит жилье детям - на этом история заканчивается. Налога здесь не возникает.

Если бабушка дарит квартиру сыну, но он не успевает купить другое жилье до 30 апреля следующего года.

Прецедентов еще не было, так как закон новый. Но полагаю, что в данном случае, льготы просто не будет и нужно будет заплатить налог от продажи жилья по полной. И так как это будет второе дарение, то здесь уже расходы на первичную покупку учесть не получится. Соответственно, уменьшить доход можно будет только на 1 млн рублей и заплатить налог с суммы 2 800 000 рублей = 364 000 рублей.

Если денег не хватает на приобретение одной из квартир и придется оформлять ипотеку на бабушку.

Такую квартиру не передаришь. Если будет ипотека, то объект будет под обременением.
Это единственный нюанс в этой ситуации.
И в целом дальнейшая продажа или дарение ни на что не влияет ни на вычет, ни на налог от продажи первичной квартиры.

Если оформить еще ипотеку, то у бабушки появится возможность вернуть 13% от уплаченных процентов. Это тоже имущественный вычет, который дается на 1 договор ипотеки дополнительно к сумме 260 тысяч.

Что касается удаленной сделки.

Сейчас такое время, что многие сделки купле-продажи оформляются удаленно и электронно. Лично я сама покупала так квартиру в другом городе - полностью удаленно. Но для этого нужно быть уверенным в продавце, что он добросовестный и не будет у вас с ним неприятностей. Думаю, что здесь на форуме много об этом информации. Можете задать вопрос в другом разделе форума и получите мнение специалистов в этой области

[pro_nalog]

По дополнительному вопросу.

В случае взаимозачета при покупке и продаже жилья зарплата не имеет значения, так как здесь будет рассматривать доход от продажи жилья, а не от заработной платы. Вот если бы бабушка просто возвращала налог от покупки - то тут да, тут берем зарплату. А вот что делать если в год не хватает дохода? Все просто.

Поясню на примере:
1. Купили квартиру в 2019 году за 2 млн рублей. Хотим вернуть 260 000 тысяч. Зарплата в год 800 000 рублей. Соответственно, НДФЛ заплачен в бюджет в 2019 году = 104 000 рублей.
2. Подаем декларацию в 2020 за 2019 и возвращаем весь НДФЛ = 104 000 рублей. Получается, что еще остается 156 000 рублей (260 000-104 000).
3. В 2021 году подаем еще декларацию и возвращаем НДФЛ за 2020 год. Если зарплата не изменилась, то получаем еще 104 000 рублей. Остается 52 000 рублей (156 000 - 104 000).
4. В 2022 году подаем декларацию за 2021 год и возвращаем 52 000 рублей.

Если есть ипотека, то в декларацию за 2021 год можно добавить еще проценты по ипотеке, которые были заплачены с 2019 года по 31.12.2021.


Самый выгодный для вас вариант - подождать до наступления даты, когда владение жильем достигнет 3х летнего срока.
Но это в том случае, если у бабушки нет еще другого жилья в собственности. Если же эта квартира единственная - то лучше ждать.

Если ждать - это не ваш вариант, то тогда применяйте 2 вычета: расходы и на покупку. Тогда налог будет минимальный = 26 000 рублей.

[bobcat24]

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, чтоб "попасть" под данный закон о налогообложении, нужно ли чтоб мои дети были зарегистрированы в продаваемой/покупаемой квартире? Или достаточно одно факта их наличия у меня с супругом?
Должны ли они фигурировать в документах на квартиру?
Спасибо!

[pro_nalog]

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, чтоб "попасть" под данный закон о налогообложении, нужно ли чтоб мои дети были зарегистрированы в продаваемой/покупаемой квартире? Или достаточно одно факта их наличия у меня с супругом?
Должны ли они фигурировать в документах на квартиру?
Спасибо!

Здравствуйте!

В условиях перечислены следующие пункты:

• В семье на момент продажи есть два и более ребенка в возрасте до 18 лет. Или до 24 лет, если учатся очно.
• На деньги, полученные от продажи жилья, семья купит улучшенную жилплощадь в течение года. Или не позднее 30 апреля следующего года.
• Размер общей площади нового жилья или его кадастровая стоимость должны превышать жилую площадь предыдущего жилья или его кадастровую стоимость. Учитываются размеры долей всех членов семьи.
• Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей.
• На момент продажи жилья налогоплательщику, его супруге/супругу и детям до 18 лет не принадлежит совокупно более 50% прав на жилую площадь, общая площадь или кадастровая стоимость которого превышает аналогичные показатели нового жилья.

Других каких-либо условий закон не содержит. Полагаю, что место регистрации значения не имеет, значение имеет факт наличия у вас детей.

[bobcat24]

Спасибо большое за ответ!
Так и думала, решила уточнить...
А есть ли ограничение использования этого права? Например, только раз в год...
А если мы реши 2 квартиры поменять за год?

[bobcat24]

Спасибо большое за ответ!
Так и думала, решила уточнить...
А есть ли ограничение использования этого права? Например, только раз в год...
А если мы реши 2 квартиры поменять за год?

либо использовали это право в одном году, а в следующем году снова продали квартиру и купили немного большей площади... расширяться будем постепенно)

[pro_nalog]

Спасибо большое за ответ!
Так и думала, решила уточнить...
А есть ли ограничение использования этого права? Например, только раз в год...
А если мы реши 2 квартиры поменять за год?

Таких ограничений я тоже не усмотрела, поэтому не вижу препятствий. В любом случае, закон новый и его применение еще будет откорректировано контролирующим ведомством. Пока он только начинает работать и практики нет вообще, чтобы дать конкретный ответ.

[pro_nalog]

либо использовали это право в одном году, а в следующем году снова продали квартиру и купили немного большей площади... расширяться будем постепенно)

Я думаю, что главное в этом вопросе - при каждом действии сверять подходите ли вы по условиям и стараться их придерживаться и соблюдать. Тогда и не будет никаких вопросов со стороны налоговых органов

[bobcat24]

Я думаю, что главное в этом вопросе - при каждом действии сверять подходите ли вы по условиям и стараться их придерживаться и соблюдать. Тогда и не будет никаких вопросов со стороны налоговых органов

Валерия, благодарю вас за ответы!)

[pro_nalog]

Валерия, благодарю вас за ответы!)

Была рада помочь

[arifira63]

Здравствуйте. В 2020 г. куплена квартира в Ленинградской обл. на 4х человек: папа, мама, 2 несовершеннолетних детей. Общая площадь 40,7 кв.м, кадастр. ст-ть 2724500 руб. (на 2022г.). В 2022 г. хотим продать эту квартиру и купить в Санкт-Петербурге 2/3 квартиры площадью 43,6 кв.м с кадастровой ст-тью 4068563 руб. (на 2018 г.). 1/3 этой квартиры принадлежит маме этих детей. Другой собственности ни у кого нет. Подскажите, пожалуйста, возможна ли для нас налоговая льгота для семей с двумя и более несоверш. детей. Спасибо

[pro_nalog]

Здравствуйте. В 2020 г. куплена квартира в Ленинградской обл. на 4х человек: папа, мама, 2 несовершеннолетних детей. Общая площадь 40,7 кв.м, кадастр. ст-ть 2724500 руб. (на 2022г.). В 2022 г. хотим продать эту квартиру и купить в Санкт-Петербурге 2/3 квартиры площадью 43,6 кв.м с кадастровой ст-тью 4068563 руб. (на 2018 г.). 1/3 этой квартиры принадлежит маме этих детей. Другой собственности ни у кого нет. Подскажите, пожалуйста, возможна ли для нас налоговая льгота для семей с двумя и более несоверш. детей. Спасибо

Здравствуйте!

Я не вижу препятствий для вас. На мой взгляд, все условия соблюдены.

Только не забудьте, что купить новое жильё нужно обязательно до 30 апреля 2023 года. То есть и купить, и оформить.

Выше я писала об условиях, которые нужно соблюсти чтобы попасть под льготу - https://forum.kvartira-bez-agenta.ru/v ... =385#p3448.

Чтобы понять есть ли право на льготу, нужно проверить вашу ситуацию на соответствие всем этим условиям.

[arifira63]

Валерия, здравствуйте. Спасибо большое за ответ. Очень признательна.

[arifira63]

Валерия, еще раз Вас побеспокою. Обязаны ли мы, продавая вчетвером квартиру в Ленинградской обл., приобрести 2/3 квартиры в Санкт-Петербурге также на четверых. Или возможно приобретение только на детей? Спасибо

[pro_nalog]

Валерия, еще раз Вас побеспокою. Обязаны ли мы, продавая вчетвером квартиру в Ленинградской обл., приобрести 2/3 квартиры в Санкт-Петербурге также на четверых. Или возможно приобретение только на детей? Спасибо

Знаете, однозначного ответа пока дать не могу. Закон только начал работать. Но по логике закона вы все продаёте жильё и на эти деньги все что-то покупаете. То есть все должны участвовать в сделке покупки. Но я поищу информацию, возможно, есть какие-то пояснения на этот счёт.

[arifira63]

Валерия, здравствуйте. Спасибо большое за ответ.

[pro_nalog]

Валерия, здравствуйте. Спасибо большое за ответ.

Доброго дня!

Я внимательно прочитала закон и вот какие выводы я сделала.
Сначала напишу вам формулировку.
При продаже жилья налог можно не платить без учета срока владения ею, если выполняется ряд условий (п.2.1 ст 217 НК РФ).

В том числе, покупка новой квартиры большей площадью и отсутствие на момент продажи жилья у продавца и его родственников в общей сложности больше 50 процентов в праве собственности на другую квартиру, которая больше покупаемого жилья.
А вот тут самое интересное: размер приобретаемой доли налогоплательщика значения не имеет.

Если у налогоплательщика и членов его семьи есть жилье, размер которого больше площади приобретаемого жилья, то совокупная доля всех членов семьи в праве на это жилье не может превышать 50 процентов.

Разъяснения дала ФНС РФ в письме от 20.07.2022 № БС-4-11/9311.

Вот такая формулировка. В общем, как поняла это я - главное, чтобы было куплено налогоплательщиком и его членами семьи. То есть, всеми членами семьи. И не важно в какой пропорции эти доли будут оформлены в новом жилье, так как будет рассматриваться совокупность общей площади во вновь приобретенном жилье.

Как-то так.

[OsokinaVS]

Добрый день! Хотела уточнить, могу ли я попасть на налоговые льготы для семей с двумя детьми или какой мы налог должны будем заплатить?
Мы продаём квартиру 58м2 (За 9800000) купленную по ДДУ в 2017г. (За 4436000), процентов за это время уплачено 1200000.Куплена вне брака и оформлена на меня. Сейчас я нахожусь замужем, и мы хотели продать и купить жильё большей площади (60м2) и кадастровой стоимости, оформить на мужа.
Из собственности у мужа и младшего сына нет ничего, у старшего сына 1/8 кВ (58м2), у меня 1/8 кВ (58м2), 1/4 квартиры (42м2),1/4 дома (147м2).

[satsura88]

Добрый вечер! Подскажите, пожалуйста, при продаже 3-комн.кв в СПб за 13 млн 60кв.м и одновременной покупки 3-комн.кв 70 кв.м, но в г. Анапа за 8 млн, нужно будет платить налог? У нас долевая собств-ть по 1/4 на папу, маму и двух детей до 18 лет. Мы владели квартирой более 5 лет, а дети только сейчас получили свои доли(после закрытия ипотеки с маткапиталом). Спасибо!