Застройщики снова стали выкупать квартиры обратно

С чем сталкиваешься при покупке новостройки – вопросы, мнения, советы, личный опыт.
Ответить
Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 130
Поблагодарили: 70 раз

Застройщики снова стали выкупать квартиры обратно

#1 Сообщение Секреты Риэлтора » 13 июл 2022, 02:49

Все новое - это хорошо забытое старое. Вот и на рынке недвижимости появилась новая старая услуга от застройщиков - они снова стали предлагать покупателям выкупить купленные ими квартиры в новостройках обратно.

Считается, что такая услуга от застройщиков стимулирует продажи в их жилых комплексах, привлекая внимание тех, для кого покупка квартира - это инвестиция, с целью сохранить и приумножить свой капитал.

Такое уже было на рынке несколько лет назад, но потом, из-за стремительного роста цен в этой услуге отпала необходимость (квартиры в новостройках и так хватали, как горячие пирожки).
Сейчас же, когда спрос резко упал, продажи новостроек встали, и строители пытаются стимулировать рынок любыми методами, такое предложение, возможно, заинтересует некоторых инвесторов. Особенно на фоне отсутствия достойных альтернатив по сохранности своих сбережений.

Как это сегодня выглядит, и в чем интерес покупателя новостройки?
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 130
Поблагодарили: 70 раз

Re: Застройщики снова стали выкупать квартиры обратно

#2 Сообщение Секреты Риэлтора » 13 июл 2022, 02:57

При покупке квартиры в новостройке на этапе строительства, девелопер предлагает покупателю опцию - выкупить у него эту квартиру обратно по окончании строительства дома по стоимости выше изначальной из расчета 8% годовых на момент выкупа (об этом пишут "Известия" - здесь). На сегодня, лето 2022 - это очень неплохие условия.

Таким образом, для тех, кто рассматривает покупку новостройки как инвестицию, здесь предлагается не только гарантированная сохранность средств, но и гарантированная минимальная доходность (8% годовых).

И доходность здесь именно минимальная, так как покупателя-инвестора никто не заставляет продавать квартиру обратно застройщику. Это его право, но не обязанность. А значит, если к моменту сдачи дома рыночные цены вырастут более чем на 8%, покупатель сможет продать ее на открытом рынке сам, и с большей доходностью. Если же цены за это время не изменятся или даже упадут, то покупателю все равно гарантируется минимальная прибыль в 8%, которую он получает, реализовав свое право по продаже квартиры обратно застройщику на установленных в договоре условиях.

Как вариант, застройщик, по согласованию с покупателем-инвестором, может после достройки дома сам продать квартиру инвестора на открытом рынке (если тот растет), и тогда доходность инвестора может составить до 20–30%. В этом случае, девелопер выполняет для инвестора функцию риэлтора, попутно зарабатывая вторично на продаже уже проданной им ранее квартиры.

А в чем тут главный интерес застройщика?
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 130
Поблагодарили: 70 раз

Re: Застройщики снова стали выкупать квартиры обратно

#3 Сообщение Секреты Риэлтора » 13 июл 2022, 03:03

Для застройщика это в первую очередь инструмент повышения спроса на его строящиеся квартиры в новых ЖК. Но помимо прямого увеличения продаж, для застройщика есть и еще одна выгода - финансовая. Ведь, чем активнее идут поступления денег дольщиков на счета эскроу в уполномоченном банке, тем ниже ставка проектного финансирования от этого банка для этого застройщика (ниже стоимость кредита на текущее строительство).

Ну, и еще одна выгода застройщика, который предлагает обратный выкуп квартир своим покупателям, это маркетингово-репутационная. Такое предложение выгодно отличает застройщика от конкурентов и положительно влияет на его имидж на рынке (т.е. это репутационно-положительный ход). Это явно привлекает внимание к тем проектам, где такая услуга предлагается.

Но и это еще не все преимущества для застройщика.

Есть еще одна деталь, которая касается самого бизнеса девелопера. Речь идет о продажах инвесторами своих квартир на финальном этапе строительства. Такие продажи от частников сильно мешают застройщику, продающему оставшиеся квартиры в том же ЖК.
На финальном этапе строительного цикла, переуступки от инвесторов могут создавать серьезную конкуренцию нераспроданным остаткам застройщика. Переуступки от частников обычно идут по цене ниже прайса девелопера, а предложения там могут быть даже ликвиднее того, что осталось пока нераспроданным. Поэтому для девелопера "собрать" обратно пул инвестиционных лотов (выкупить их у инвесторов) и затем перепродать их самостоятельно - намного выгоднее.

Подробнее о том, как работает обратный выкуп квартир на рынке недвижимости, можно почитать в отдельной заметке по ссылке.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
Секреты Риэлтора
Админ Форума
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Зарегистрирован: 28 дек 2019
Сообщения: 130
Поблагодарили: 70 раз

Re: Застройщики снова стали выкупать квартиры обратно

#4 Сообщение Секреты Риэлтора » 13 июл 2022, 03:19

Конечно, все описанные выше действия застройщиков, актуальны только в городах с большой долей покупателей-инвесторов. К таким городам можно отнести Москву, Краснодар, Санкт-Петербург, Казань, Сочи и ряд других городов, где есть инвестиционный потенциал (не только недвижимости, но и на местном уровне экономического развития города в целом).

Возможно, это окажется актуально и для Ярославля, Твери, Нижнего Новгорода, Калининграда, Екатеринбурга, Уфы, Новосибирска, Новокузнецка, Норильска, Омска, Читы. Это те города, где динамика цен на недвижимость в последние годы показывала хорошие тренды роста, который коррелировался с социально-экономическим развитием на муниципальном уровне.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
Gorynych
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Димон
Зарегистрирован: 07 окт 2020
Сообщения: 13
Поблагодарили: 5 раз

Re: Застройщики снова стали выкупать квартиры обратно

#5 Сообщение Gorynych » 09 авг 2022, 17:08

Секреты Риэлтора писал(а):
13 июл 2022, 02:57
При покупке квартиры в новостройке на этапе строительства, девелопер предлагает покупателю опцию - выкупить у него эту квартиру обратно по окончании строительства дома по стоимости выше изначальной из расчета 8% годовых на момент выкупа (об этом пишут "Известия" - здесь). На сегодня, лето 2022 - это очень неплохие условия.

Таким образом, для тех, кто рассматривает покупку новостройки как инвестицию, здесь предлагается не только гарантированная сохранность средств, но и гарантированная минимальная доходность (8% годовых).

И доходность здесь именно минимальная, так как покупателя-инвестора никто не заставляет продавать квартиру обратно застройщику. Это его право, но не обязанность. А значит, если к моменту сдачи дома рыночные цены вырастут более чем на 8%, покупатель сможет продать ее на открытом рынке сам, и с большей доходностью. Если же цены за это время не изменятся или даже упадут, то покупателю все равно гарантируется минимальная прибыль в 8%, которую он получает, реализовав свое право по продаже квартиры обратно застройщику на установленных в договоре условиях.

Как вариант, застройщик, по согласованию с покупателем-инвестором, может после достройки дома сам продать квартиру инвестора на открытом рынке (если тот растет), и тогда доходность инвестора может составить до 20–30%. В этом случае, девелопер выполняет для инвестора функцию риэлтора, попутно зарабатывая вторично на продаже уже проданной им ранее квартиры.
Тема зачетная. Для физлица это интересно в первую очередь с инвестиционной точки зрения, поскольку дает гарантированное сохранение средств и их прирост. Тем более что достойной альтернативы сейчас все равно нет, ставки по депозитам не покрывают и половины реальной инфляции. Депозиты сейчас 6-8 % максимум, а тут 8 % минимум в худшем случае. А если недвижка подрастет, доход может вырасти в 2-3 раза - поднять 15-20 % даже при скромном росте цен вполне реально. И в актив остается в собственности, которую можно еще и сдавать, получая дополнительную прибыль.


Ответить