Нужен ли нотариус при дарении доли в квартире второму собственнику?

[serj111]

Приветствую всех участников форума. Может найдется среди вас человек знакомый с нюансами оформления дарения части (доли) квартиры.
Ситуация такая, есть квартира в долевой собственности между матерью и сыном в равных долях, по 1/2 у каждого. Мать хочет подарить свою долю сыну, то есть второму собственнику. При этом договор дарения обязательно должен быть оформлен через нотариуса, или можно действовать самостоятельно через МФЦ не привлекая нотариуса?

Буду признателен за разъяснения.

[AnnaSmart]

Здравствуйте!
Нюансы здесь действительно есть. В законе 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", об отчуждении долей и нотариальном удостоверении сделки сказано буквально следующее:

статья 42
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

...и далее еще несколько подпунктов, не относящихся к данному случаю.

Трактовка этого пункта не совсем однозначна. С одной стороны, если в сделке по отчуждению долей (дарение или продажа) участвуют ВСЕ участники общей долевой собственности, то такую сделку можно оформлять и без нотариального удостоверения.
С другой стороны, если в сделке по отчуждению доли, опять же участвуют ВСЕ "дольщики", но при этом, отчуждает долю только один из них, а другой эту долю приобретает, то по логике закона, эту сделку заверять у нотариуса тоже не обязательно.

Но правоприменение в РФ руководствуется не столько логикой и сутью закона (что называют "духом закона"), сколько "буквой закона". А это значит, что применять написанное надо буквально. Иначе, в спорной ситуации "буква закона" все равно победит.

Когда один владелец доли в общей собственности дарит другому владельцу свою долю, то нельзя сказать, что в сделке происходит "отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке". А значит, и применение этого пункта статьи 42 невозможно, то есть обойтись простой письменной формой договора дарения (без нотариуса) нельзя.

На мой взгляд, это недоработка законодателей, не предусмотревших такой вариант передачи долей внутри состава собственников "дольщиков". Но пока это действует так.

[AnnaSmart]

Кроме того, в данном случае происходит изменение состава участников долевой собственности - было два, становится один. Один продает или дарит свою долю другому сособственнику квартиры. Факт смены состава участников долевой собственности тоже подразумевает необходимость нотариального удостоверения сделки.

На практике можно обойтись без нотариуса, и заключить договор дарения в простой письменной форме, если бы состав участников долевой собственности в квартире оставался прежним, например, если бы доли были просто перераспределены между совладельцами квартиры. Например, было 1/2 и 1/2, а стало 1/10 и 9/10. Тогда получается, что ВСЕ участники долевой собственности отчуждали/приобретали доли по одной сделке. Но я не уверена, что вам подойдет этот вариант.

Если же в вашем случае мать хочет подарить свою долю собственности сыну и выйти из состава "дольщиков", то это уже трактуется как "отчуждение доли" этим (одним) участником, и такая сделка требует обязательного нотариального удостоверения.

[malahova]

Кроме того, в данном случае происходит изменение состава участников долевой собственности - было два, становится один. Один продает или дарит свою долю другому сособственнику квартиры. Факт смены состава участников долевой собственности тоже подразумевает необходимость нотариального удостоверения сделки.

На практике можно обойтись без нотариуса, и заключить договор дарения в простой письменной форме, если бы состав участников долевой собственности в квартире оставался прежним, например, если бы доли были просто перераспределены между совладельцами квартиры. Например, было 1/2 и 1/2, а стало 1/10 и 9/10. Тогда получается, что ВСЕ участники долевой собственности отчуждали/приобретали доли по одной сделке. Но я не уверена, что вам подойдет этот вариант.

Если же в вашем случае мать хочет подарить свою долю собственности сыну и выйти из состава "дольщиков", то это уже трактуется как "отчуждение доли" этим (одним) участником, и такая сделка требует обязательного нотариального удостоверения.

Скажите пожалйста, а если доли вот так передаются внутри семьи, то нужно ли получать согласие других собственников долей? Не только при дарении, но и при продаже? Например если одна сестра продает свою 1/3 долю другой сестре, у которой тоже 1/3 в квартире.

[AnnaSmart]

Скажите пожалйста, а если доли вот так передаются внутри семьи, то нужно ли получать согласие других собственников долей? Не только при дарении, но и при продаже? Например если одна сестра продает свою 1/3 долю другой сестре, у которой тоже 1/3 в квартире.

Нет, в таком случае согласие остальных собственников не требуется, так как доля не уходит "на сторону", то есть не отчуждается постороннему человеку, как указано в законе:

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях

А при дарении доли закон вообще не обязывает спрашивать разрешения у других участников долевой собственности или уведомлять их об этой сделке.

[anatol-vn]

Кроме того, в данном случае происходит изменение состава участников долевой собственности - было два, становится один. Один продает или дарит свою долю другому сособственнику квартиры. Факт смены состава участников долевой собственности тоже подразумевает необходимость нотариального удостоверения сделки.

На практике можно обойтись без нотариуса, и заключить договор дарения в простой письменной форме, если бы состав участников долевой собственности в квартире оставался прежним, например, если бы доли были просто перераспределены между совладельцами квартиры. Например, было 1/2 и 1/2, а стало 1/10 и 9/10. Тогда получается, что ВСЕ участники долевой собственности отчуждали/приобретали доли по одной сделке. Но я не уверена, что вам подойдет этот вариант.

Если же в вашем случае мать хочет подарить свою долю собственности сыну и выйти из состава "дольщиков", то это уже трактуется как "отчуждение доли" этим (одним) участником, и такая сделка требует обязательного нотариального удостоверения.

Получается что и муж жене не может без нотариуса подарить свою долю в общей собственности на квартиру? Или может, или я что-то не понял?

[i-realtor]

Получается что и муж жене не может без нотариуса подарить свою долю в общей собственности на квартиру? Или может, или я что-то не понял?

Без разницы. если муж отчуждает свою долю, неважно кому, велкам ту нотариус.

[Gray]

Поясняю для всех. Без нотариуса можно отчуждать доли, если это:

1. Единоличная собственность, в которой происходит выделение доли (в том числе при выделении доли ребенку по маткапиталу)

2. Долевая собственность, и в сделке по отчуждению долей участвуют все дольщики.

3. Совместная собственность супругов, при условии сохранения законного режима собственности супругов (т о есть совместной собственности) на оставшуюся долю в праве.

4. Совместная собственность всех участников (которая не является совместно нажитым имуществом супругов, а получена в результате безвозмездной сделки, например, приватизации).

[AnnaSmart]

Получается что и муж жене не может без нотариуса подарить свою долю в общей собственности на квартиру? Или может, или я что-то не понял?

Без нотариуса нельзя подарить долю супругу или супруге из совместно нажитого имущества (приобретенного в браке), но оформленного на одного из супругов. Такая сделка признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом (ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Если же супруг дарит недвижимость или долю в праве на нее, которая досталась ему по наследству или по дарению, то такую сделку можно оформить в простой письменной форме (т.е без нотариуса).

[babaluba]

Поясняю для всех. Без нотариуса можно отчуждать доли, если это:

1. Единоличная собственность, в которой происходит выделение доли (в том числе при выделении доли ребенку по маткапиталу)

2. Долевая собственность, и в сделке по отчуждению долей участвуют все дольщики.

3. Совместная собственность супругов, при условии сохранения законного режима собственности супругов (т о есть совместной собственности) на оставшуюся долю в праве.

4. Совместная собственность всех участников (которая не является совместно нажитым имуществом супругов, а получена в результате безвозмездной сделки, например, приватизации).

Третий пункт я не поняла. Если в праве есть доля, значит это уже не совместная собственность? Или я что-то не понимаю?

[Gray]

Третий пункт я не поняла. Если в праве есть доля, значит это уже не совместная собственность? Или я что-то не понимаю?

Привожу пример:

Квартира в совместной собственности супругов. Они решили продать 1/4 долю квартиры (которая, например, соответствует отдельной комнате). Тогда в совместной собственности супругов остается 3/4 квартиры.

При этом, в ЕГРН вносится запись в соответствии с п. 90.1 Порядка ведения ЕГРН:

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности».
(п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

В результате такой сделки меняется форма права собственности - из общей совместной, она становится общей долевой (но с сохранением законного режима совместной собственности на оставшиеся 3/4 доли супругов).

Понятно?

[babaluba]

Поняла. Спасибо большое.

[459999ZVIzvi-9]

Посмотрите вот Кассационное определение СК по административным делам ВС от 21.12.2022№ 88-КАД22-6-К8,

[Varyag]

Посмотрите вот Кассационное определение СК по административным делам ВС от 21.12.2022№ 88-КАД22-6-К8,

Здравствуйте!
Что там важного и полезного в этом кассационном определении, можете кратко описать, чтобы зря его не искать и не выяснять о чем речь?

[459999ZVIzvi-9]

Здравствуйте!
Что там важного и полезного в этом кассационном определении, можете кратко описать, чтобы зря его не искать и не выяснять о чем речь?

Если кратко, то суд обязал росреестр зарегистрировать дарения доли без нотариуса, один собственник квартиры, подарил свою долю другому собственнику, и их всего двое собственников.

[Varyag]

Если кратко, то суд обязал росреестр зарегистрировать дарения доли без нотариуса, один собственник квартиры, подарил свою долю другому собственнику, и их всего двое собственников.

Понятно.
В принципе, об этом уже было сказано чуть выше - здесь.
Там либо п.№2, либо п.№4 - как раз об этом.