Почему застройщики предлагают такие низкие ставки по ипотеке, в чем подвох?

[judy]

Всем доброго вечера!) Объясните кто знает почему в новостройках застройщики предлагают такие низкие ставки по ипотеке, если квартиру покупаешь и ипотеку оформляешь только у них? А если смотришь предложение ипотеки в банках, то там ставки намного выше? Чувствую что здесь какой то подвох и даже догадываюсь какой, но не уверена.
Застройщики предлагают ипотеку по ставкам даже ниже льготной, субсидированной. Это как? Льготная ипотека с поддержкой государства 7%, а застройщики предлагают оформить у них под 1% или даже 0,1%, а некоторые вообще под 0,01%, то есть практически бесплатно. Ясно ведь что это какой то обман и заманиловка, но хотелось бы разобраться. Тут вроде есть специалисты, разъясните плз)

[IrinaBik]

Ну раз вы уже догадываетесь, то наверное догадываетесь правильно
Застройщики не те люди, которые будут дарить вам подарки себе в убыток. Такие супернизкие ставки по ипотеке в их собственных проектах - это всего лишь привлекательный маркетинговый ход. На самом деле пониженные ставки для покупателя компенсируются повышенной ценой квартир в этих же проектах застройщика.

Выглядит это так. Застройщик заключает с банком договор, по которому банк обязуется финансировать покупателей квартир в проекте застройщика по очень низкой ставке. Но банк же не будет терять прибыль на таких маленьких процентах, поэтому застройщик обязуется компенсировать ему недостающую прибыль своими деньгами. А где их взять так, чтобы и самому не оказаться в убытке? Надо просто поднять цены на квартиры! Ведь по таким низким ставкам будет много желающих их купить.

В итоге застройщик получает свою прибыль, изначально заложенную в проект, плюс сверхприбыль от повышения цены, которую отдает банку за то, что тот кредитует дольщиков его проекта по таким низким ставкам. И всем хорошо!
А покупатель, который выбирает себе квартиру, видит ставку по ипотеке 0,1% или как пишут в рекламе - от 0,01%, радуется халяве и бежит за кредитом, чтобы купить жилье именно в этом ЖК.

Вот такая нехитрая схема. В общем-то все ее знают, но она все равно эффективно действует. Психологически ипотека под такой супер низкий процент некоторым сносит крышу, и они просто не обращают внимания на цены самих квартир, а только сравнивают ипотеку даже льготную в банках и халявную ипотеку в проекте застройщика. Выбор тут конечно же, очевиден.

Я думаю, если люди все равно готовы переплачивать за покупку квартиры, беря кредит в банке, то почему бы не переплатить сразу застройщику за саму квартиру?

[judy]

Спасибо, Ирина! Я подозревала нечто подобное, но вы все разложили по полочкам. Все ясно. Просто немного обидно что тебя постоянно обводят вокруг пальца, не так, так эдак..
Все-таки без обмана у нас ничего не продашь)))
Спасибо еще раз.

[Gorynych]

На самом деле пониженные ставки для покупателя компенсируются повышенной ценой квартир в этих же проектах застройщика.

А как понять что цена квартиры завышена? и насколько?

[IrinaBik]

А как понять что цена квартиры завышена? и насколько?

Так вот в том-то и дело, что тут понять сложно. Рыночная цена всегда относительна и постоянно меняется, это не какой-то всем понятный и стабильный фактор, это вообще во многом зависит каких-то мелких нюансов: этаж, тип дома, охрана, окна во двор, благоприятное окружение, сильная реклама объекта, условия покупки (в том числе и ставка по ипотеке) и масса всяких других факторов, которыми можно играть при установлении цены. Цена зависит даже и от умения продавать, от конкретного застройщика и риэлтора. Поэтому совершенно одинаковые квартиры могут продаться по разной цене, и такое бывает сплошь и рядом.

Тем более что квартиры это такой специфический товар, который является каждый раз уникальным. Например, какая-нибудь двушка в новом доме стоит 14,7 млн, а такая же двушка с такой же планировкой и такой же площадью на соседней улице стоит уже 16,5 млн. И они обе уходят в течение месяца. Значит обе цены были рыночными, раз их купили.
А вот ставки по ипотеке сравнить легко, поэтому это так и работает - люди выбирают ту квартиру, где просто дешевле ипотека.

[sedoy]

А как понять что цена квартиры завышена? и насколько?

Берете похожие квартиры на вторичке в той же локации и сравниваете цены с новостройкой - вот вам и будет адекватная цена. Еще добавляете понижающий коэффициент на вторичке с учетом торга (на новостройки торг невозможен). И еще добавляете скидку на недостроенность дома, на отсутсвие прав собственности, на ожидание срока сдачи, на неготовность инфраструктуры и т д. Вот и будет вам адекватная рыночная цена на новостройку.
Потом сравниваете полученную цену с той ценой, которую хочет застройщик и увидите насколько она завышена.

[iris28]

Не понимаю почему люди как сумашедшие рвутся покупать квартиры по явно завышенным ценам??? И как вторичка может стоить дешевле чем новостройка, всегда же было наоборот

[sedoy]

Не понимаю почему люди как сумашедшие рвутся покупать квартиры по явно завышенным ценам??? И как вторичка может стоить дешевле чем новостройка, всегда же было наоборот

Потому что покупают условно не квартиры, а уровень ежемесячного платежа по ипотеке. И чем меньше этот платеж, тем более приемлемым кажется человеку такая покупка. А субсидированные ипотечные ставки есть только на первичке, поэтому весь спрос сосредотачивается там и цены растут там, а вторичка отдыхает, остается без покупателей.

На самом деле такой уменьшенный платеж в новостройках достигается за счет увеличения общей суммы и срока кредита. То есть люди сами себя закапывают все глубже в кредитную кабалу, думая что они заключили выгодную сделку с небольшим платежом по кредиту. Это кажущаяся выгода, но эмоционально она воспринимается положительно. На это и расчет - чтобы люди принимали решение на основе эмоций, а не трезвого расчета.

[Varyag]

ЦБ недавно ограничил субсидированные околонулевые ставки по ипотеке от застройщиков.

Официально он назвал это дестимулированием выдачи таких кредитов. То есть ЦБ заставил банки резервировать дополнительные средства при выдаче кредитов, если ставка по ним существенно ниже рыночного уровня.

Вот что сказал по этому поводу директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов:

«Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют – по факту за все платит покупатель. По так называемой околонулевой ипотеке человек платил за квартиру до 30% больше ее реальной цены, и эти 30% застройщик перечислял банку в виде комиссии за выпадающие процентные доходы.

Отчасти субсидировали низкие ставки банки, потому что ошиблись при расчете своего процентного риска. Они исходили из того, что кредит будет гаситься за 7-8 лет — как обычная ипотека, которая выплачивается быстрее закрепленного в договоре срока, чтобы не платить «лишние» проценты. Но какой смысл гасить кредит досрочно при нулевой ставке? Даже если у вас накопится какой-то излишек денежных средств, который вы могли бы направить на досрочное погашение, вам гораздо выгоднее положить эти деньги на депозит. А тело кредита гасить согласно графику, потому что оно вам ничего не стоит. В итоге банки поняли ошибку и свою субсидию стали убирать.
...
Ипотека с заниженными ставками и завышенными ценами на жилье порождает риски для всех – для финансовой системы, строительной отрасли, государства, покупателей. Искажается статистика, каков реальный уровень цен – непонятно. Из-за этого экономические агенты могут принимать неправильные решения.

Застройщики, видя рост цен, могут увеличивать запуск новых проектов, хотя на самом деле этот рост иллюзорный.

Заемщики переплачивают за жилье и могут понести убытки в случае продажи жилья по реальной рыночной цене. А для банков такая ипотека ведет к накоплению потенциальных рисков.
...
Еще один момент — это существенная нагрузка на бюджет. Исторически ипотека гасилась за 7-8 лет, а околонулевая может выплачиваться 20-30. Значит, все эти 20-30 лет бюджет будет субсидировать кредиты. Хотя вообще к таким комбинированным программам вопрос – не ясно, зачем дополнительно субсидировать ипотеку, выданную по ставке значительно ниже рыночной и без государственной субсидии».

Вот так.

А с 1 октября 2023 еще больше ужесточают требования к выдаче ипотеки. ЦБ еще увеличил коэффициенты риска по кредитам. Так что для заемщиков, которые уже закредитованы или хотят получить ипотеку с низким первоначальным взносом, будут проблемы с ее получением по низкой ставке.