Почему застройщики предлагают такие низкие ставки по ипотеке, в чем подвох?

[judy]

Всем доброго вечера!) Объясните кто знает почему в новостройках застройщики предлагают такие низкие ставки по ипотеке, если квартиру покупаешь и ипотеку оформляешь только у них? А если смотришь предложение ипотеки в банках, то там ставки намного выше? Чувствую что здесь какой то подвох и даже догадываюсь какой, но не уверена.
Застройщики предлагают ипотеку по ставкам даже ниже льготной, субсидированной. Это как? Льготная ипотека с поддержкой государства 7%, а застройщики предлагают оформить у них под 1% или даже 0,1%, а некоторые вообще под 0,01%, то есть практически бесплатно. Ясно ведь что это какой то обман и заманиловка, но хотелось бы разобраться. Тут вроде есть специалисты, разъясните плз)

[IrinaBik]

Ну раз вы уже догадываетесь, то наверное догадываетесь правильно
Застройщики не те люди, которые будут дарить вам подарки себе в убыток. Такие супернизкие ставки по ипотеке в их собственных проектах - это всего лишь привлекательный маркетинговый ход. На самом деле пониженные ставки для покупателя компенсируются повышенной ценой квартир в этих же проектах застройщика.

Выглядит это так. Застройщик заключает с банком договор, по которому банк обязуется финансировать покупателей квартир в проекте застройщика по очень низкой ставке. Но банк же не будет терять прибыль на таких маленьких процентах, поэтому застройщик обязуется компенсировать ему недостающую прибыль своими деньгами. А где их взять так, чтобы и самому не оказаться в убытке? Надо просто поднять цены на квартиры! Ведь по таким низким ставкам будет много желающих их купить.

В итоге застройщик получает свою прибыль, изначально заложенную в проект, плюс сверхприбыль от повышения цены, которую отдает банку за то, что тот кредитует дольщиков его проекта по таким низким ставкам. И всем хорошо!
А покупатель, который выбирает себе квартиру, видит ставку по ипотеке 0,1% или как пишут в рекламе - от 0,01%, радуется халяве и бежит за кредитом, чтобы купить жилье именно в этом ЖК.

Вот такая нехитрая схема. В общем-то все ее знают, но она все равно эффективно действует. Психологически ипотека под такой супер низкий процент некоторым сносит крышу, и они просто не обращают внимания на цены самих квартир, а только сравнивают ипотеку даже льготную в банках и халявную ипотеку в проекте застройщика. Выбор тут конечно же, очевиден.

Я думаю, если люди все равно готовы переплачивать за покупку квартиры, беря кредит в банке, то почему бы не переплатить сразу застройщику за саму квартиру?

[judy]

Спасибо, Ирина! Я подозревала нечто подобное, но вы все разложили по полочкам. Все ясно. Просто немного обидно что тебя постоянно обводят вокруг пальца, не так, так эдак..
Все-таки без обмана у нас ничего не продашь)))
Спасибо еще раз.

[Gorynych]

На самом деле пониженные ставки для покупателя компенсируются повышенной ценой квартир в этих же проектах застройщика.

А как понять что цена квартиры завышена? и насколько?

[IrinaBik]

А как понять что цена квартиры завышена? и насколько?

Так вот в том-то и дело, что тут понять сложно. Рыночная цена всегда относительна и постоянно меняется, это не какой-то всем понятный и стабильный фактор, это вообще во многом зависит каких-то мелких нюансов: этаж, тип дома, охрана, окна во двор, благоприятное окружение, сильная реклама объекта, условия покупки (в том числе и ставка по ипотеке) и масса всяких других факторов, которыми можно играть при установлении цены. Цена зависит даже и от умения продавать, от конкретного застройщика и риэлтора. Поэтому совершенно одинаковые квартиры могут продаться по разной цене, и такое бывает сплошь и рядом.

Тем более что квартиры это такой специфический товар, который является каждый раз уникальным. Например, какая-нибудь двушка в новом доме стоит 14,7 млн, а такая же двушка с такой же планировкой и такой же площадью на соседней улице стоит уже 16,5 млн. И они обе уходят в течение месяца. Значит обе цены были рыночными, раз их купили.
А вот ставки по ипотеке сравнить легко, поэтому это так и работает - люди выбирают ту квартиру, где просто дешевле ипотека.