Как рассчитать налог, если стоимость с кадастром разная?

Вопросы по исчислению налогов и получению налоговых вычетов.
Ответы экспертов и налоговых консультантов.
Правила форума
ВНИМАНИЕ! В этом разделе форума обсуждаются ТОЛЬКО вопросы, связанные с налогами и налоговыми вычетами в недвижимости.

Новую тему можно создавать только если она НЕ укладывается в рамки существующих тем в этом разделе форума.
Если ваш вопрос укладывается в одну из существующих (открытых) тем этого раздела, то вы можете публиковать свой вопрос, просто продолжая эту тему.

Будьте внимательны! Вновь созданные темы, которые не относятся к налогам и вычетам, или дублируют уже существующие темы - будут удаляться без рассмотрения и предупреждения.

И помните - чтобы получить правильный ответ, надо правильно задавать вопрос (неграмотные и путанные формулировки могут остаться без ответа).
Ответить
Аватара пользователя
Setania
Новичок
Зарегистрирован: 05 дек 2022
Сообщения: 1

Как рассчитать налог, если стоимость с кадастром разная?

#1 Сообщение Setania » 05 дек 2022, 12:44

Добрый день. Купила на торгах дом+землю. Покупала как физическое лицо. Из выписки Росреестра кадастровая стоимость земли = 1 161 767 руб, а дома = 2 356 876 руб.
На торгах я купила Одним лотом за 1 831 000 руб.
Продала за 2 000 000 руб.

Каким образом будет исчислять налог?
Мое предположение: (2 356 876 + 1 161 767)*0,7= 2 463 050 - 1 831 000 = 632 050 * 13% = 82 166 руб.
Или налоговая разделит стоимость земли и участка??
Запуталась :(


Аватара пользователя
NDFLKA.RU
АВТОРИТЕТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 507
Поблагодарили: 296 раз

Re: Как рассчитать налог, если стоимость с кадастром разная?

#2 Сообщение NDFLKA.RU » 09 дек 2022, 23:12

Setania писал(а):
05 дек 2022, 12:44
Добрый день. Купила на торгах дом+землю. Покупала как физическое лицо. Из выписки Росреестра кадастровая стоимость земли = 1 161 767 руб, а дома = 2 356 876 руб.
На торгах я купила Одним лотом за 1 831 000 руб.
Продала за 2 000 000 руб.

Каким образом будет исчислять налог?
Мое предположение: (2 356 876 + 1 161 767)*0,7= 2 463 050 - 1 831 000 = 632 050 * 13% = 82 166 руб.
Или налоговая разделит стоимость земли и участка??
Запуталась :(
Здравствуйте!

В налоговую придут данные отдельно об отчуждении каждого объекта. У каждого из них есть кадастровая стоимость. Поэтому налоговая их разделит и доначислит с каждого объекта налог из расчета 70% от кадастровой стоимости.
Признаться честно, никогда не сталкивалась с ситуациями, когда продавали имущество, купленное на торгах. По логике вещей, на торгах стоимость лота выставляют в зависимости от правил данного аукциона. Если я не ошибаюсь. То есть основная цель - заработать на продаже объекта с целью привлечения нескольких претендентов на покупку, чем повысить его цену. Я имею ввиду, что не стоит цель специально занизить цену продажи, чтобы снизить налог на минимум.

Но с точки зрения налоговой инспекции ситуация выглядит иначе. Как будто вы просто купили имущество и потом его продали.

Но! Если вы его на учет не ставили на себя, а потом перепродали также лотом (я не знаю как это оформляется на торгах, не моя специфика), то можно считать, что вы совершили внебиржевой опцион и форвард, где базисным активном является недвижимость. Тогда просто платите налог доход-расход.

Все зависит от того, как все регистрировалось.
Как вариант, можно направить запрос в Центральный аппарат ФНС и попросить дать конструктивные разъяснения именно по вашей ситуации. Ответ они дают 30 дней. Хотя, я думаю, что уже есть прецеденты, нужно поискать.

К сожалению, я не могу вам дать конкретный совет, так как много нюансов.
Валерия Назаренко, эксперт по налогам сервиса НДФЛка.ру https://ndflka.ru


Аватара пользователя
NDFLKA.RU
АВТОРИТЕТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 507
Поблагодарили: 296 раз

Re: Как рассчитать налог, если стоимость с кадастром разная?

#3 Сообщение NDFLKA.RU » 12 дек 2022, 01:33

Возвращаясь к вашему вопросу. Я тут поизучала несколько правовых источников, все мои коллеги указывают на налог от 70% кадастровой стоимости.

Есть еще советы оформить продажу через ИП на УСН (если вы ИП на УСН).
В общем и целом, вы заплатите налог как физическое лицо в той сумме, что вы посчитали сами в своем вопросе.
Лучше самостоятельно заполнить декларацию, внести все данные и подать до 30 апреля следующего года. И заплатить налог до 15.07. Тогда не будет проблем с налоговой: не начислят пени и штрафы (и такое тоже могут сделать).
Валерия Назаренко, эксперт по налогам сервиса НДФЛка.ру https://ndflka.ru


Аватара пользователя
TohaCh
Советник
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 115
Поблагодарили: 85 раз

Re: Как рассчитать налог, если стоимость с кадастром разная?

#4 Сообщение TohaCh » 12 дек 2022, 20:12

NDFLKA.RU писал(а):
12 дек 2022, 01:33
Есть еще советы оформить продажу через ИП на УСН (если вы ИП на УСН).
Здравствуйте!
А как это делается? То есть если квартира оформлена на физлицо, и у него есть ИП на УСН, то он может продать эту квартиру не как физлицо, а как ИП? И тогда налог с продажи будет 6% вместо 13%? Правильно?
Какой тут алгоритм дествий? Что нужно писать в ДКП? Деньги поступают на счет ИП? Расчеты наличкой тогда здесь исключены? Можно подробности такого варианта продажи?


Аватара пользователя
NDFLKA.RU
АВТОРИТЕТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 507
Поблагодарили: 296 раз

Re: Как рассчитать налог, если стоимость с кадастром разная?

#5 Сообщение NDFLKA.RU » 12 дек 2022, 23:19

TohaCh писал(а):
12 дек 2022, 20:12
Здравствуйте!
А как это делается? То есть если квартира оформлена на физлицо, и у него есть ИП на УСН, то он может продать эту квартиру не как физлицо, а как ИП? И тогда налог с продажи будет 6% вместо 13%? Правильно?
Какой тут алгоритм действий? Что нужно писать в ДКП? Деньги поступают на счет ИП? Расчеты наличкой тогда здесь исключены? Можно подробности такого варианта продажи?
Здравствуйте!
То есть если квартира оформлена на физлицо, и у него есть ИП на УСН, то он может продать эту квартиру не как физлицо, а как ИП?
Если у ИП открыт соответствующий ОКВЭД (вид деятельности), то да, может. Многие так и делают. А если ОКВЭДА нет, открыть его проблем не составит.

И да, платит 6%. Но уже со всей суммы полученного дохода, так как здесь уже вступают в силу правила налогообложения ИП. А вот по НДФЛ можно уменьшить доход на расход.

Алгоритм действий точно такой же. В договоре следует прописать, что продает ИП такой-то, но не всегда указывают и в этом обычно нет ничего страшного. Деньги поступают на счет ИП. Если расчет был наличкой, то их нужно все равно занести на счет. Налоговая будет проводить проверку и установит это, могут начаться проблемы с оприходованием денежной наличности (но это не точно).


Здесь особых отличий нет от обычной сделки с физиками. Главное - чтобы был открыт ОКВЭД и ИП отчитался о продаже как полагается по декларации.
Валерия Назаренко, эксперт по налогам сервиса НДФЛка.ру https://ndflka.ru


Аватара пользователя
TohaCh
Советник
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 115
Поблагодарили: 85 раз

Re: Как рассчитать налог, если стоимость с кадастром разная?

#6 Сообщение TohaCh » 13 дек 2022, 15:43

NDFLKA.RU писал(а):
12 дек 2022, 23:19
И да, платит 6%. Но уже со всей суммы полученного дохода, так как здесь уже вступают в силу правила налогообложения ИП. А вот по НДФЛ можно уменьшить доход на расход.
Ага, поэтому так никто и не делает :P А я думал, что это хороший способ оптимизировать налог с продажи.
Получается, что это интересно только тем, кто не может подтвердить расход. Или расхода вообще не было. Например, при продаже наследства.


Аватара пользователя
NDFLKA.RU
АВТОРИТЕТ
Имя: Валерия Назаренко
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 507
Поблагодарили: 296 раз

Re: Как рассчитать налог, если стоимость с кадастром разная?

#7 Сообщение NDFLKA.RU » 14 дек 2022, 00:08

TohaCh писал(а):
13 дек 2022, 15:43
Ага, поэтому так никто и не делает :P А я думал, что это хороший способ оптимизировать налог с продажи.
Получается, что это интересно только тем, кто не может подтвердить расход. Или расхода вообще не было. Например, при продаже наследства.
Скорее, это интересно тем, у кого разница в сумме покупки и продажи большая и налог в 13% будет существенным.
Я всегда говорю, что не надо играть с государством в игры и прятки) Оно практически всегда побеждает. Искать схемы и методы ухода не стоит, а вот продумать тактику "как продать и как заплатить налог меньше" заранее - это самый лучший способ :)
Валерия Назаренко, эксперт по налогам сервиса НДФЛка.ру https://ndflka.ru


Ответить