Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
kolibri22
Собеседник
Зарегистрирован: 12 дек 2022
Сообщения: 7

Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#1 Сообщение kolibri22 » 12 дек 2022, 14:54

Здравствуйте!

Планировалась покупка квартиры, был уплачен задаток в размере 1,7% от стоимости. Продажа по генеральной доверенности. По документам 1 собственник, наследство по закону 12 лет, паспорта и доверенность действующие (проверила на сайте мвд.рф и нотариальной палаты), в базе ФССП отсутствуют, запросила ЕЖД, выписку ЕГРН, из домовой книги, справки из ПНД и НД. Был прописан собственник, который выписался после получения задатка.
После опроса соседей выяснилось, что ранее квартиру продали инвалиду, но он свидетельство о собственности не получил и сейчас судится. Изучила сайт судов общей юрисдикции и оказалось, что судебные тяжбы длятся год, инвалид подал апелляцию и проиграл, сейчас взыскивают через приставов оплату ЖКХ за 12 лет друг с друга. Суммы 70 и 30 тыс.

При осмотре квартиры и на этапе подписания соглашения о задатке доверенное лицо о судебных тяжбах не заявило. После выяснения данного факта, я потребовала объяснений, на что было сказано, что инвалид был выписан по суду, и он никак не может претендовать на квартиру. По их словам, это был знакомый, которого зарегистрировали для получения московской пенсии и который жил в течении 12 лет и оплачивал коммуналку. Он также сдавал квартиру и временно зарегистрировал 2 жильцов.

История показалась мутной, я попросила вернуть задаток, т.к. мне предоставили недостоверную информацию о квартире (я не знала о притязаниях третьих лиц). Также в соглашении есть пункт о возвращении задатка при выяснении обстоятельств, могущих повлечь ограничение права собственности или утрату.

Задаток мне не вернули, мотивируя тоем, что незаключение сделки произошло по моей вине. Подумываю обратиться в суд, какие шансы выиграть дело?


Аватара пользователя
TohaCh
Советник
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 115
Поблагодарили: 85 раз

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#2 Сообщение TohaCh » 13 дек 2022, 16:01

kolibri22 писал(а):
12 дек 2022, 14:54
Был прописан собственник, который выписался после получения задатка.
После опроса соседей выяснилось, что ранее квартиру продали инвалиду, но он свидетельство о собственности не получил и сейчас судится.

инвалид был выписан по суду, и он никак не может претендовать на квартиру. По их словам, это был знакомый, которого зарегистрировали для получения московской пенсии и который жил в течении 12 лет и оплачивал коммуналку. Он также сдавал квартиру и временно зарегистрировал 2 жильцов.
Как-то непонятно - собственник наследник получил квартиру в наследство 12 лет назад, потом прописал туда знакомого инвалида "для получения московской пенсии", а потом этому же инвалиду и продал квартиру? Но инвалид почему-то после продажи собственность так и не получил? Как же он тогда ее купил?
И собственник остался прежний, тот же наследник? А инвалид теперь судится с этим собственником и пытается отобрать у него квартиру?
При этом "инвалид был выписан по суду, и он никак не может претендовать на квартиру". Как же не может, если он ее купил?

Путаница какая-то :roll:

И еще инвалид умудрился как-то зарегистрировать двух жильцов без согласия собственника?

Каша в голове... :shock:


Аватара пользователя
kolibri22
Собеседник
Зарегистрирован: 12 дек 2022
Сообщения: 7

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#3 Сообщение kolibri22 » 13 дек 2022, 18:15

Похоже, была какая-то "серая" схема продажи - возможно договорились о частичной оплате наличными. Друг другу доверяли, получили наличные, как следует расписку не оформили, инвалид начал оформление сделки, а продавец пошел в отказ, мол ничего не получал, плати полную стоимость.
В судебных решениях инвалид аргументирует свое право на собственность приобретательской давностью, о факте покупки не упоминает. Соседи говорят, что купил (иначе чего бы ему судиться целый год?). Суд первой инстанции и апелляционный в праве приобретательской давности инвалиду отказали. Собственник остался прежним - тот, кто оформил квартиру 12 лет на себя.
Прописал 2 жильцов похоже все-таки тоже он.
Я не могу внятно описать историю квартиры, т.к. со стороны доверенного лица поступают противоречивые сведения (вранье). Свое мнение составила по решениям судов и опросу соседей.
Квартира продается по доверенности, с собственником не разговаривала. Не дошло до этого :roll:


Аватара пользователя
kolibri22
Собеседник
Зарегистрирован: 12 дек 2022
Сообщения: 7

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#4 Сообщение kolibri22 » 13 дек 2022, 18:17

Ищу этого инвалида, чтобы услышать историю из первых уст, самой интересно )


Аватара пользователя
TohaCh
Советник
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 115
Поблагодарили: 85 раз

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#5 Сообщение TohaCh » 14 дек 2022, 23:10

kolibri22 писал(а):
13 дек 2022, 18:15
Похоже, была какая-то "серая" схема продажи - возможно договорились о частичной оплате наличными. Друг другу доверяли, получили наличные, как следует расписку не оформили, инвалид начал оформление сделки, а продавец пошел в отказ, мол ничего не получал, плати полную стоимость.
В судебных решениях инвалид аргументирует свое право на собственность приобретательской давностью, о факте покупки не упоминает. Соседи говорят, что купил (иначе чего бы ему судиться целый год?). Суд первой инстанции и апелляционный в праве приобретательской давности инвалиду отказали. Собственник остался прежним - тот, кто оформил квартиру 12 лет на себя.
Прописал 2 жильцов похоже все-таки тоже он.
Я не могу внятно описать историю квартиры, т.к. со стороны доверенного лица поступают противоречивые сведения (вранье). Свое мнение составила по решениям судов и опросу соседей.
Квартира продается по доверенности, с собственником не разговаривала. Не дошло до этого :roll:
Тогда я бы на вашем месте сделал бы так. Если эта квартира так уж вам Нужна, то сначала встретился бы с собственником, выяснил, что там на самом деле произошло, и почему он не хочет продать квартиру самостоятельно. Доверенность всегда лишний риск. Это может привести еще к одной "серой схеме", и тогда с собственником будут судиться уже "два инвалида")

Лучше, если собственник согласиться подписать хотя бы ДКП, а регистрацию можно провести и по доверенности.

Потом, я бы собрал все эти судебные дела с инвалидом и посоветовался бы с опытным юристом, какие шансы у инвалида выиграть это дело. Если шансов нет, то можно возвращаться к первому пункту. Если шансы есть, то брать такую квартиру я бы не стал. Это дамоклов меч.

Далее, с этим же юристом я обсудил бы состав договора о задатке, и если там был предусмотрен вариант возврата задатка по таким основаниям, которые случились, то какие шансы вернуть этот задаток через суд, с пенями и штрафами.

И когда вся эта информация у меня будет, тогда уже стал бы действовать.

Ну и с инвалидом тоже конечно не мешало бы поговорить для прояснения ситуации.


Аватара пользователя
volokolamov
Советник
Откуда: volokolamov СОБАКА mail ru
Имя: Слава[Ваш Маклер]
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 193
Поблагодарили: 148 раз

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#6 Сообщение volokolamov » 15 дек 2022, 01:16

Оценивать риски покупки квартиры не готов так как не совсем понятны условия казуса

Если взяли курс на возврат задатка, то очень важно в какой срок вы должны заключить основной договор
в соответствии с условиями договора о задатке и кто кого должен уведомить о времени и месте сделки, а также что происходит если такого уведомления нет (должны ли стороны явиться куда-либо для заключения сделки)

Важно не выйти за срок действия договора о задатке и до его истечения отправить ценным письмом с описью вложения (можно даже через нотариуса отправить) требование на возврат задатка со ссылкой на договор о задатке и его пункт о возврате задатка при условии обнаружения рисков по квартире
В претензии подробно расписать почему именно вы отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи и требуете вернуть денежные средства
Также стоит указать банковские реквизиты для возврата денег

Таким образом Вы лищите вторую сторону возможности в последующем заявлять в суде, что вы не вышли на сделку немотивированно и безосновательно а они готовы были вам квартиру продать

Также хочу отметить что при покупке по доверенностии надо проверять не только факт совершения и действия доверенности, но и факт нахождения собственника в живых
Если собственника не показывают и местонахождение его неизвестно то проверить данный факт вы не сможете
В этом случае можно заключить сделку на момент когда собственник будет трупом (такой случай мне известен) что автоматически делает доверенность недействительной

Если собственника готовы продемонстрироватаь хотя бы по видеосвязи (например он за рубежом и в силу реалий нынешнего времени не хочет приехжать на сделку) то можно попросить его засвидетельствовать нотариально факт его нахожденя в офисе зарубежного нотариуса и факт нахождения в живых на день сделки (данный документ с апостилем вам надо получить в последующем от собственника)
Фото данных документов желательно увидеть вдень сделки (ватсап есть у всех)
Нелишне будет и фото собственника с паспортом в руках и газетой в руках с напечатанной датой (на день сделки)


Аватара пользователя
kolibri22
Собеседник
Зарегистрирован: 12 дек 2022
Сообщения: 7

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#7 Сообщение kolibri22 » 15 дек 2022, 16:46

TohaCh писал(а):
14 дек 2022, 23:10
Тогда я бы на вашем месте сделал бы так. Если эта квартира так уж вам Нужна, то сначала встретился бы с собственником, выяснил, что там на самом деле произошло, и почему он не хочет продать квартиру самостоятельно. Доверенность всегда лишний риск. Это может привести еще к одной "серой схеме", и тогда с собственником будут судиться уже "два инвалида")

Лучше, если собственник согласиться подписать хотя бы ДКП, а регистрацию можно провести и по доверенности.

Потом, я бы собрал все эти судебные дела с инвалидом и посоветовался бы с опытным юристом, какие шансы у инвалида выиграть это дело. Если шансов нет, то можно возвращаться к первому пункту. Если шансы есть, то брать такую квартиру я бы не стал. Это дамоклов меч.

Далее, с этим же юристом я обсудил бы состав договора о задатке, и если там был предусмотрен вариант возврата задатка по таким основаниям, которые случились, то какие шансы вернуть этот задаток через суд, с пенями и штрафами.

И когда вся эта информация у меня будет, тогда уже стал бы действовать.

Ну и с инвалидом тоже конечно не мешало бы поговорить для прояснения ситуации.
Я посоветовалась с двумя юристами, они говорят, что у инвалида нет шансов выиграть суд.

По условиям соглашения о задатке мне его вернут, если выяснятся основания, которые могут ограничить права нового собственника на квартиру. Таких оснований, несмотря на годовой судебный шлейф, как полагают юристы, нет.


Аватара пользователя
kolibri22
Собеседник
Зарегистрирован: 12 дек 2022
Сообщения: 7

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#8 Сообщение kolibri22 » 15 дек 2022, 16:50

Первый юрист мне говорит, что шанс вернуть задаток ничтожно мал, второй - 50/50. Думаю, что судебная тяжба выгодна только юристу, он же на ней заработает (может поэтому говорит про 50/50?).
Досудебная претензия, похоже, пустая трата времени, т.к. доверенное лицо сразу пригласило в суд.

Нужно ли сейчас официально расторгнуть соглашение о задатке или просто на него забить?
Нужно ли сейчас впрягаться в судебное разбирательство, если я хочу в ближайшие месяцы взять ипотеку? Заявку мне одобрили, нахожусь на этапе подбора квартиры.


Аватара пользователя
TohaCh
Советник
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 115
Поблагодарили: 85 раз

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#9 Сообщение TohaCh » 17 дек 2022, 18:02

kolibri22 писал(а):
15 дек 2022, 16:46
Я посоветовалась с двумя юристами, они говорят, что у инвалида нет шансов выиграть суд.

По условиям соглашения о задатке мне его вернут, если выяснятся основания, которые могут ограничить права нового собственника на квартиру. Таких оснований, несмотря на годовой судебный шлейф, как полагают юристы, нет.
Если вы этим юристам доверяете и они обоснованно объясняют, почему у инвалида нет шансов на выигрыш дела, то тогда и ваш риск покупки сильно снижается. Постарайтесь только выяснить вопрос с собственником, жив ли он, действительно ли он давал доверенность на продажу квартиры и может ли он лично подписать договор купли продажи. В крайнем случае, если он реально далеко находится, можно записать общение с собственником на видео, сохранить вотсап-переписку с ним и получить от него фото с паспортом, как посоветовали выше.

Если до собственника доберетесь и там проблем не обнаружите, то почему бы не взять эту квартиру? Тогда не надо заморачиваться с возвратом задатка. Тем более, что из-за того, что формально там отсутствуют "обстоятельств, могущих повлечь ограничение права собственности или утрату", а значит отсутствует мотив для возврата задатка по условиям соглашения.


Аватара пользователя
TohaCh
Советник
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 115
Поблагодарили: 85 раз

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#10 Сообщение TohaCh » 17 дек 2022, 18:10

kolibri22 писал(а):
15 дек 2022, 16:50
Нужно ли сейчас официально расторгнуть соглашение о задатке или просто на него забить?
Нужно ли сейчас впрягаться в судебное разбирательство, если я хочу в ближайшие месяцы взять ипотеку? Заявку мне одобрили, нахожусь на этапе подбора квартиры.
Так если квартиру можно брать, зачем расторгать соглашение о задатке?
Или вы уже сами ее брать передумали? Ну так задаток, собственно, для того и дается, чтобы покупатель не передумал...

По поводу судебного разбирательства, при таком раскладе (отсутствие явного мотива для возврата) влезать в судебные разборки неперспективно. А банк здесь вряд ли потревожится, ведь для него главное это платежеспособность клиента. Судебные тяжбы по поводу возврата задатка никак на вашу платежеспособность не влияют.
Хотя, конечно, многое может зависеть и от конкретного менеджера банка. Увидит он судебное дело и откажет в кредите, а разбираться что там и почему - не будет. Тут уже лучше с самим менеджером заранее это обговорить.


Аватара пользователя
kolibri22
Собеседник
Зарегистрирован: 12 дек 2022
Сообщения: 7

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#11 Сообщение kolibri22 » 19 дек 2022, 23:43

Мотивов расторгнуть соглашение о задатке нет.
Но мне посоветовали обратить внимание на генеральную доверенность. Там есть упоминание о правах доверенного лица: "...заключать предварительный договор о заключении в будущем договоров купли-продажи с получением аванса или без него". Упоминания о задатке нет.

Задаток и аванс - разные вещи. Имело ли доверенное лицо право заключать соглашение о задатке, если доверенностью определено право только на заключение предварительного ДКП с авансом?

Все-таки считаю, что утаивание судебных разбирательств из-за квартиры и невозвращение потом задатка - узаконенная форма мошенничества. Квартира целый год выставлена на продажу, по словам доверенного лица до меня сорвалось несколько сделок (похоже, из-за судов). Неплохой заработок, если всем не возвращать задатки и авансы :x

Квартиру можно брать, но доверия к этим людям нет вообще. Вдруг потом и ДКП оспорят в суде, уже поднаторели ;)


Аватара пользователя
TohaCh
Советник
Имя: Антон
Зарегистрирован: 24 янв 2020
Сообщения: 115
Поблагодарили: 85 раз

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#12 Сообщение TohaCh » 20 дек 2022, 16:04

kolibri22 писал(а):
19 дек 2022, 23:43
Но мне посоветовали обратить внимание на генеральную доверенность. Там есть упоминание о правах доверенного лица: "...заключать предварительный договор о заключении в будущем договоров купли-продажи с получением аванса или без него". Упоминания о задатке нет.
Формально - да, придраться можно. Но тут уже будет играть роль обычная юридическая казуистика - кто правильнее понял ту или иную формулировку закона. Если у вас будет суперадвокат, то возможно, он продавит свою идею и докажет суду, что здесь разница принципиальная и доверенное лицо не имел полномочий принимать именно задаток.
Но суперадвокат возьмет с вас денег больше, чем вы уже отдали продавцу)

Если же адвокат не слишком одаренный, то суд легко сочтет, например, задаток как одну из форм аванса, т о есть некой суммы, передаваемой в счет будущих платежей по сделке. Предварительный договор дает доверенному лицу такие полномочия, а условия возврата и невозврата аванса могут быть такими же, как и у задатка, если стороны впишут их в авансовое соглашение.
Так что идея поиграть на этих противоречиях, так себе, по-моему... овчинка выделки не стоит.
kolibri22 писал(а):
19 дек 2022, 23:43
Все-таки считаю, что утаивание судебных разбирательств из-за квартиры и невозвращение потом задатка - узаконенная форма мошенничества. Квартира целый год выставлена на продажу, по словам доверенного лица до меня сорвалось несколько сделок (похоже, из-за судов). Неплохой заработок, если всем не возвращать задатки и авансы :x
Это - да, согласен. Но не факт, что это делалось именно с целью мошенничества. Подумайте сами, что было бы, если бы они всем покупателям говорили, что по квартире идет суд? Кто бы вообще тогда стал с ними разговаривать? Распугали бы всех покупателей, даже при условии, что суд явно проигрышный со стороны того инвалида. Так что логику здесь понять можно, и мошенничество здесь может быть не при чем, просто не хотели зря пугать покупателей.


Аватара пользователя
Varyag
Советник
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 105
Поблагодарили: 61 раз

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#13 Сообщение Varyag » 21 дек 2022, 00:34

kolibri22 писал(а):
19 дек 2022, 23:43
Квартиру можно брать, но доверия к этим людям нет вообще. Вдруг потом и ДКП оспорят в суде, уже поднаторели ;)
Здравствуйте!
Вообще-то, попытаться оспорить сделку может любой продавец, даже очень приятной наружности и вызывающий абсолютное доверие. Ему совсем необязательно для этого разыгрывать спектакль с судебными делами :D
Доверие или недоверие продавцу - это не оценка риска, это просто эмоции. Важно провести объективный анализ ситуации и разобраться с реальными юридическими рисками. Вы, похоже, это уже сделали. Риск тут, как я понял, вполне приемлемый.

Как вариант, вы можете застраховать титул по своей сделке. Юристы страховой компании сами раскопают все детали судебного процесса, оценят риски, и если посчитают их достаточно низкими, то застрахуют ваше право собственности. И в случае оспаривания вашего ДКП, биться за вас в суде будут уже страховщики (чтобы не выплачивать вам страховку).

Компаний страхующих титул в РФ немного, но мы собрали на странице Сервиса три ведущие компании, которые титул страхуют. Можете пообщаться с ними, потом здесь расскажете, как они отреагировали на ваш случай. Думаю, тут многим будет интересно это узнать.
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Аватара пользователя
kolibri22
Собеседник
Зарегистрирован: 12 дек 2022
Сообщения: 7

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#14 Сообщение kolibri22 » 22 дек 2022, 17:29

Я, пожалуй, поработаю новогодним Сантой и не буду вообще связываться с этой квартирой. Я давно хотела заняться благотворительностью, но не думала, что это случится так скоро :D .

Тем временем, встретила еще более интересные варианты продаж.
Квартира полгода выставлена на продажу, с каждым месяцем падая в цене. Альтернативная сделка. На встречу явилась хозяйка в черном монашеском платье, документов на квартиру у нее с собой не было (хранит на даче), но она утверждала, что с ними все в порядке, т.к. она из православной семьи :shock: . Мне как-то сразу захотелось справку из ПНД попросить.

Вторую квартиру продают престарелые собственники (двоюродные брат и сестра) в 1/2 долях. Наследство по завещанию 10 летней давности. Как-то вскользь упомянули, что у них есть еще брат, которому почему-то наследство не досталось. Хотят два аккредитива. Но я что-то не хочу.


Аватара пользователя
Varyag
Советник
Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
Имя: Петр
Зарегистрирован: 02 янв 2020
Сообщения: 105
Поблагодарили: 61 раз

Re: Как вернуть задаток при покупке квартиры с судебными тяжбами

#15 Сообщение Varyag » 23 дек 2022, 01:21

kolibri22 писал(а):
22 дек 2022, 17:29
Квартира полгода выставлена на продажу, с каждым месяцем падая в цене.
При таком положении на рынке вы можете выиграть гораздо больше, чем потеряли на задатке. Торопиться с покупкой сейчас вообще не стоит :)

Посмотрите на это: viewtopic.php?p=4120#p4094
Модератор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру


Ответить