Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

[Berta1982]

Здравствуйте. Ситуация такая, квартира была куплена в 2016 в браке, оформлена только на одного супруга (на жену), есть запись в Росреестре. По закону второй супруг (муж) тоже имеет право собственности на нее, хотя в выписке Росреестра он не указан. В 2021 году мы развелись, квартиру я сейчас собираюсь продавать, муж на нее никак не претендует и никаких требований не выставляет. Развод оформлен по обоюдному согласию. Отношения с мужем сложные, он сейчас живет в другом городе, далеко от нас, вызвать его не получается, что то просить или договариваться с ним нет возможности.
Как лучше тогда продать квартиру? Нужно ли мне обязательно оформлять у нотариуса письменное согласие от бывшего мужа? Или можно обойтись без этого? И что будет, если продать квартиру без согласия бывшего?
Спасибо заранее за ответы.

[MitikTan]

Согласие на продажу все равно нужно, даже если супруг бывший. Собственность на половину жилья за ним все равно сохраняется.

[Yanchik]

На самом деле жена может продать квартиру и без согласия мужа, тем более бывшего. В Росреестре государственный регистратор не потребует согласие супруга, поскольку брак расторгнут. Но бывший супруг сможет потом через суд взыскать половину стоимости квартиры. Смотрите сами, оно вам нужно?

[cheremis]

Как лучше тогда продать квартиру? Нужно ли мне обязательно оформлять у нотариуса письменное согласие от бывшего мужа? Или можно обойтись без этого?

Можно. Просто в ЕГРН будет запись о том что сделка прошла без согласия третьего лица.

[cheremis]

Но бывший супруг сможет потом через суд взыскать половину стоимости квартиры.

Бывший супруг будет иметь право оспорить сделку и признать ее недействительной, а не требовать с жены половину денег за квартиру. Сделка становится потенциально оспоримой и проблемной для покупателя.

[Berta1982]

Можно. Просто в ЕГРН будет запись о том что сделка прошла без согласия третьего лица.

Это будет законно?

[cheremis]

Это будет законно?

Естественно, в выписке ЕГРН специально для таких случае отдельная графа предусмотрена.

[AnnaSmart]

Здравствуйте. Ситуация такая, квартира была куплена в 2016 в браке, оформлена только на одного супруга (на жену), есть запись в Росреестре. По закону второй супруг (муж) тоже имеет право собственности на нее, хотя в выписке Росреестра он не указан. В 2021 году мы развелись, квартиру я сейчас собираюсь продавать, муж на нее никак не претендует и никаких требований не выставляет. Развод оформлен по обоюдному согласию. Отношения с мужем сложные, он сейчас живет в другом городе, далеко от нас, вызвать его не получается, что то просить или договариваться с ним нет возможности.
Как лучше тогда продать квартиру? Нужно ли мне обязательно оформлять у нотариуса письменное согласие от бывшего мужа? Или можно обойтись без этого? И что будет, если продать квартиру без согласия бывшего?
Спасибо заранее за ответы.

Здравствуйте!

Если квартира была вами приобретена в браке, то она по умолчанию является вашей общей совместной собственностью (если вы не устанавливали сами другой режим собственности, например, долевой или единоличной). И эта совместная собственность сохраняется за каждым из супругов даже после их развода. Поэтому ваш бывший муж имеет на квартиру такие же права, как и вы, независимо от того, на кого именно зарегистрирована недвижимость.

Согласно закону, при продаже недвижимости одним из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (п.3 статьи 35 СК РФ). Бывший супруг – не исключение.

При этом, на практике допускается совершение сделки с общей квартирой одним из супругов без согласия другого. То есть Росреестр такую сделку зарегистрирует, но внесет дополнительную запись в реестр ЕГРН о том, что сделка была заключена без необходимого согласия третьего лица.
Эта запись делается для покупателя такой недвижимости, показывая ему, что здесь существует риск оспаривания продажи.

В сентябре 2022 были внесены уточняющие поправки в Семейный кодекс РФ, в ту самую статью 35. Теперь там сказано в п.3 :

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

А статья 173.1 ГК говорит о том, что:

Оспоримая сделка... может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.

Получается, если в ЕГРН есть отметка о том, что сделка совершена без согласия второго супруга, то предполагается, что покупатель должен был знать об этом. А значит, второй супруг может оспорить эту сделку и признать ее недействительной.

Если же по какой-то причине вы продадите квартиру, а данные о вашем муже в Росреестр не попадут (не укажете в заявлении, нет соответствующих отметок в вашем паспорте о браке и о разводе), и в базе ЕГРН таких сведений не будет, то согласно новым поправкам в закон, ваш муж все равно сможет оспорить продажу, но суд уже может оставить сделку в силе.

[Gorynych]

Можно. Просто в ЕГРН будет запись о том что сделка прошла без согласия третьего лица.

Продать то без согласия в принципе можно, да только какой нормальный покупатель на это согласится?

[Berta1982]

Продать то без согласия в принципе можно, да только какой нормальный покупатель на это согласится?

А если не говорить покупателям про бывшего мужа?

[Gorynych]

А если не говорить покупателям про бывшего мужа?

Если про мужа не говорить и в паспорте штампов о браке-разводе нет, и в росреестре ничего об этом не будет, то покупатель как бы не будет знать о том, что для сделки нужно было согласие бывшего супруга. Собственно, он вообще не будет знать о бывшем муже. И тогда недействительность сделки ему не грозит. Так вроде выходит по новым правилам. В принципе логично.

[Berta1982]

А то что после развода прошло уже два года и муж не предъявляет претензий по поводу квартиры, это как то влияет на его права? Срок исковой давности тут что то дает?

[Dimitr]

Да ничего вам это не дает. Срок исковой давности будет иметь значение только для подачи иска в суд о признании сделки недействительной. И он будет считаться не от даты продажи квартиры, а от даты, когда ваш супруг узнает о том, что вы продали вашу общую квартиру без его согласия.
Если вы, к примеру продадите квартиру без согласия мужа, потом скажете ему об этом, а он в течение года не подаст иск в суд, то всё. Его половина квартиры для него потеряна.
Если вы ему ничего не скажете, то этот год на подачу иска будет отсчитываться с момента, когда он сам об этом узнает.

[gariks]

А если не говорить покупателям про бывшего мужа?

Это уже кидалово покупателя

[IrinaBik]

Это уже кидалово покупателя

Поэтому покупателям в таких случаях, когда по данным ЕГРН только один собственник квартиры, всегда надо запрашивать данные из ЗАГСа по собственнику за прошлый период. Нужно смотреть, был ли собственник в браке в момент приобретения квартиры. Если был, значит нотариальное согласие второго супруга необходимо, даже если к этому моменту супруги уже развелись.

Хотя если в паспорте собственника есть все отметки о браке и о разводе, то и без ЗАГСа все будет понятно. Если отметок нет, тогда ЗАГС.

[Dimitr]

Поэтому покупателям в таких случаях, когда по данным ЕГРН только один собственник квартиры, всегда надо запрашивать данные из ЗАГСа по собственнику за прошлый период. Нужно смотреть, был ли собственник в браке в момент приобретения квартиры.

Проверять по ЗАГСу есть смысл только если квартира была КУПЛЕНА в период брака. А если собственник по базе реестра один, но квартира была ему подарена или получена по наследству или по решению суда, то никакой ЗАГС тут не нужен.

[IrinaBik]

Абсолютно верно. Благодарю за подробности)

[volokolamov]

Проверять по ЗАГСу есть смысл только если квартира была КУПЛЕНА в период брака. А если собственник по базе реестра один, но квартира была ему подарена или получена по наследству или по решению суда, то никакой ЗАГС тут не нужен.

В большинстве случаев это так
Но иногда - не так
https://www.consultant.ru/document/cons ... 023e11fae/

Потому обращайте внимание на то есть ли в подаренной (унаследованной квартире) ремонт и уточняйте как давно он сделан и кем (если это вообще возможно определить)