Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.
Ответить
Аватара пользователя
Berta1982
Новичок
Имя: Елена
Зарегистрирован: 22 дек 2022
Сообщения: 4

Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#1 Сообщение Berta1982 » 22 дек 2022, 16:43

Здравствуйте. Ситуация такая, квартира была куплена в 2016 в браке, оформлена только на одного супруга (на жену), есть запись в Росреестре. По закону второй супруг (муж) тоже имеет право собственности на нее, хотя в выписке Росреестра он не указан. В 2021 году мы развелись, квартиру я сейчас собираюсь продавать, муж на нее никак не претендует и никаких требований не выставляет. Развод оформлен по обоюдному согласию. Отношения с мужем сложные, он сейчас живет в другом городе, далеко от нас, вызвать его не получается, что то просить или договариваться с ним нет возможности.
Как лучше тогда продать квартиру? Нужно ли мне обязательно оформлять у нотариуса письменное согласие от бывшего мужа? Или можно обойтись без этого? И что будет, если продать квартиру без согласия бывшего?
Спасибо заранее за ответы.


Аватара пользователя
MitikTan
Коллега
Имя: Татьяна
Зарегистрирован: 12 май 2020
Сообщения: 31
Поблагодарили: 8 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#2 Сообщение MitikTan » 22 дек 2022, 17:17

Согласие на продажу все равно нужно, даже если супруг бывший. Собственность на половину жилья за ним все равно сохраняется.


Аватара пользователя
Yanchik
Знаток
Имя: Яна
Зарегистрирован: 23 май 2020
Сообщения: 58
Поблагодарили: 27 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#3 Сообщение Yanchik » 22 дек 2022, 17:54

На самом деле жена может продать квартиру и без согласия мужа, тем более бывшего. В Росреестре государственный регистратор не потребует согласие супруга, поскольку брак расторгнут. Но бывший супруг сможет потом через суд взыскать половину стоимости квартиры. Смотрите сами, оно вам нужно?


Аватара пользователя
cheremis
Знаток
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 65
Поблагодарили: 26 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#4 Сообщение cheremis » 22 дек 2022, 18:46

Berta1982 писал(а):
22 дек 2022, 16:43
Как лучше тогда продать квартиру? Нужно ли мне обязательно оформлять у нотариуса письменное согласие от бывшего мужа? Или можно обойтись без этого?
Можно. Просто в ЕГРН будет запись о том что сделка прошла без согласия третьего лица.


Аватара пользователя
cheremis
Знаток
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 65
Поблагодарили: 26 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#5 Сообщение cheremis » 22 дек 2022, 18:48

Yanchik писал(а):
22 дек 2022, 17:54
Но бывший супруг сможет потом через суд взыскать половину стоимости квартиры.
Бывший супруг будет иметь право оспорить сделку и признать ее недействительной, а не требовать с жены половину денег за квартиру. Сделка становится потенциально оспоримой и проблемной для покупателя.


Аватара пользователя
Berta1982
Новичок
Имя: Елена
Зарегистрирован: 22 дек 2022
Сообщения: 4

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#6 Сообщение Berta1982 » 22 дек 2022, 19:03

cheremis писал(а):
22 дек 2022, 18:46
Можно. Просто в ЕГРН будет запись о том что сделка прошла без согласия третьего лица.
Это будет законно?


Аватара пользователя
cheremis
Знаток
Имя: Влад
Зарегистрирован: 15 апр 2020
Сообщения: 65
Поблагодарили: 26 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#7 Сообщение cheremis » 22 дек 2022, 19:32

Berta1982 писал(а):
22 дек 2022, 19:03
Это будет законно?
Естественно, в выписке ЕГРН специально для таких случае отдельная графа предусмотрена.


Аватара пользователя
AnnaSmart
Советник
Имя: Анна
Зарегистрирован: 26 янв 2020
Сообщения: 136
Поблагодарили: 180 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#8 Сообщение AnnaSmart » 22 дек 2022, 22:18

Berta1982 писал(а):
22 дек 2022, 16:43
Здравствуйте. Ситуация такая, квартира была куплена в 2016 в браке, оформлена только на одного супруга (на жену), есть запись в Росреестре. По закону второй супруг (муж) тоже имеет право собственности на нее, хотя в выписке Росреестра он не указан. В 2021 году мы развелись, квартиру я сейчас собираюсь продавать, муж на нее никак не претендует и никаких требований не выставляет. Развод оформлен по обоюдному согласию. Отношения с мужем сложные, он сейчас живет в другом городе, далеко от нас, вызвать его не получается, что то просить или договариваться с ним нет возможности.
Как лучше тогда продать квартиру? Нужно ли мне обязательно оформлять у нотариуса письменное согласие от бывшего мужа? Или можно обойтись без этого? И что будет, если продать квартиру без согласия бывшего?
Спасибо заранее за ответы.
Здравствуйте!

Если квартира была вами приобретена в браке, то она по умолчанию является вашей общей совместной собственностью (если вы не устанавливали сами другой режим собственности, например, долевой или единоличной). И эта совместная собственность сохраняется за каждым из супругов даже после их развода. Поэтому ваш бывший муж имеет на квартиру такие же права, как и вы, независимо от того, на кого именно зарегистрирована недвижимость.

Согласно закону, при продаже недвижимости одним из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (п.3 статьи 35 СК РФ). Бывший супруг – не исключение.

При этом, на практике допускается совершение сделки с общей квартирой одним из супругов без согласия другого. То есть Росреестр такую сделку зарегистрирует, но внесет дополнительную запись в реестр ЕГРН о том, что сделка была заключена без необходимого согласия третьего лица.
Эта запись делается для покупателя такой недвижимости, показывая ему, что здесь существует риск оспаривания продажи.

В сентябре 2022 были внесены уточняющие поправки в Семейный кодекс РФ, в ту самую статью 35. Теперь там сказано в п.3 :

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

А статья 173.1 ГК говорит о том, что:

Оспоримая сделка... может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.

Получается, если в ЕГРН есть отметка о том, что сделка совершена без согласия второго супруга, то предполагается, что покупатель должен был знать об этом. А значит, второй супруг может оспорить эту сделку и признать ее недействительной.

Если же по какой-то причине вы продадите квартиру, а данные о вашем муже в Росреестр не попадут (не укажете в заявлении, нет соответствующих отметок в вашем паспорте о браке и о разводе), и в базе ЕГРН таких сведений не будет, то согласно новым поправкам в закон, ваш муж все равно сможет оспорить продажу, но суд уже может оставить сделку в силе.


Аватара пользователя
Gorynych
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Димон
Зарегистрирован: 07 окт 2020
Сообщения: 18
Поблагодарили: 6 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#9 Сообщение Gorynych » 23 дек 2022, 18:40

cheremis писал(а):
22 дек 2022, 18:46
Можно. Просто в ЕГРН будет запись о том что сделка прошла без согласия третьего лица.
Продать то без согласия в принципе можно, да только какой нормальный покупатель на это согласится? :?


Аватара пользователя
Berta1982
Новичок
Имя: Елена
Зарегистрирован: 22 дек 2022
Сообщения: 4

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#10 Сообщение Berta1982 » 24 дек 2022, 02:11

Gorynych писал(а):
23 дек 2022, 18:40
Продать то без согласия в принципе можно, да только какой нормальный покупатель на это согласится? :?
А если не говорить покупателям про бывшего мужа?


Аватара пользователя
Gorynych
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Димон
Зарегистрирован: 07 окт 2020
Сообщения: 18
Поблагодарили: 6 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#11 Сообщение Gorynych » 28 дек 2022, 19:32

Berta1982 писал(а):
24 дек 2022, 02:11
А если не говорить покупателям про бывшего мужа?
Если про мужа не говорить и в паспорте штампов о браке-разводе нет, и в росреестре ничего об этом не будет, то покупатель как бы не будет знать о том, что для сделки нужно было согласие бывшего супруга. Собственно, он вообще не будет знать о бывшем муже. И тогда недействительность сделки ему не грозит. Так вроде выходит по новым правилам. В принципе логично.


Аватара пользователя
Berta1982
Новичок
Имя: Елена
Зарегистрирован: 22 дек 2022
Сообщения: 4

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#12 Сообщение Berta1982 » 29 дек 2022, 21:23

А то что после развода прошло уже два года и муж не предъявляет претензий по поводу квартиры, это как то влияет на его права? Срок исковой давности тут что то дает?


Аватара пользователя
Dimitr
Коллега
Имя: Дмитрий
Зарегистрирован: 02 июн 2020
Сообщения: 43
Поблагодарили: 29 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#13 Сообщение Dimitr » 30 дек 2022, 16:46

Да ничего вам это не дает. Срок исковой давности будет иметь значение только для подачи иска в суд о признании сделки недействительной. И он будет считаться не от даты продажи квартиры, а от даты, когда ваш супруг узнает о том, что вы продали вашу общую квартиру без его согласия.
Если вы, к примеру продадите квартиру без согласия мужа, потом скажете ему об этом, а он в течение года не подаст иск в суд, то всё. Его половина квартиры для него потеряна.
Если вы ему ничего не скажете, то этот год на подачу иска будет отсчитываться с момента, когда он сам об этом узнает.


Аватара пользователя
gariks
Собеседник
Зарегистрирован: 27 июл 2020
Сообщения: 19

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#14 Сообщение gariks » 06 янв 2023, 17:12

Berta1982 писал(а):
24 дек 2022, 02:11
А если не говорить покупателям про бывшего мужа?
Это уже кидалово покупателя :evil:


Аватара пользователя
IrinaBik
Знаток
Откуда: Москва
Имя: Ирина-риэлти
Зарегистрирован: 02 июн 2021
Сообщения: 60
Поблагодарили: 79 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#15 Сообщение IrinaBik » 10 янв 2023, 20:18

gariks писал(а):
06 янв 2023, 17:12
Это уже кидалово покупателя :evil:
Поэтому покупателям в таких случаях, когда по данным ЕГРН только один собственник квартиры, всегда надо запрашивать данные из ЗАГСа по собственнику за прошлый период. Нужно смотреть, был ли собственник в браке в момент приобретения квартиры. Если был, значит нотариальное согласие второго супруга необходимо, даже если к этому моменту супруги уже развелись.

Хотя если в паспорте собственника есть все отметки о браке и о разводе, то и без ЗАГСа все будет понятно. Если отметок нет, тогда ЗАГС.


Аватара пользователя
Dimitr
Коллега
Имя: Дмитрий
Зарегистрирован: 02 июн 2020
Сообщения: 43
Поблагодарили: 29 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#16 Сообщение Dimitr » 11 янв 2023, 06:17

IrinaBik писал(а):
10 янв 2023, 20:18
Поэтому покупателям в таких случаях, когда по данным ЕГРН только один собственник квартиры, всегда надо запрашивать данные из ЗАГСа по собственнику за прошлый период. Нужно смотреть, был ли собственник в браке в момент приобретения квартиры.
Проверять по ЗАГСу есть смысл только если квартира была КУПЛЕНА в период брака. А если собственник по базе реестра один, но квартира была ему подарена или получена по наследству или по решению суда, то никакой ЗАГС тут не нужен.


Аватара пользователя
IrinaBik
Знаток
Откуда: Москва
Имя: Ирина-риэлти
Зарегистрирован: 02 июн 2021
Сообщения: 60
Поблагодарили: 79 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#17 Сообщение IrinaBik » 11 янв 2023, 18:06

Абсолютно верно. Благодарю за подробности)


Аватара пользователя
volokolamov
Советник
Откуда: volokolamov СОБАКА mail ru
Имя: Слава[Ваш Маклер]
Зарегистрирован: 27 фев 2020
Сообщения: 193
Поблагодарили: 148 раз

Re: Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода?

#18 Сообщение volokolamov » 28 янв 2023, 22:07

Dimitr писал(а):
11 янв 2023, 06:17
Проверять по ЗАГСу есть смысл только если квартира была КУПЛЕНА в период брака. А если собственник по базе реестра один, но квартира была ему подарена или получена по наследству или по решению суда, то никакой ЗАГС тут не нужен.
В большинстве случаев это так
Но иногда - не так
https://www.consultant.ru/document/cons ... 023e11fae/

Потому обращайте внимание на то есть ли в подаренной (унаследованной квартире) ремонт и уточняйте как давно он сделан и кем (если это вообще возможно определить)


Ответить