Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке

Предпродажная подготовка. Реклама и показы. Документы и сделка. Обмен опытом продажи квартир.
Ответить
Аватара пользователя
PopovDV
Новичок
Зарегистрирован: 31 май 2020
Сообщения: 5

Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке

#1 Сообщение PopovDV » 31 май 2020, 18:30

Кама сутра продавца квартиры или КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ С ДЕТЬМИ ВО ВЛАДИВОСТОКЕ

1. Предыстория
Не так давно (2019 год) я решил продать квартиру и переехать на постоянное место жительства в другой регион. Ни что не предвещало проблем. Период массового мошенничества, маразматических невыполнимых бюрократических запретов и махровой безграмотности прошел. На первый взгляд при продаже нужно решить всего две задачи.

Нужно провести сделку таким образом, что бы не было ситуации когда:
а) продавец лишился права собственности, не получив часть или всю сумму денежных средств.
б) покупатель лишился части или всех денежных средств, так и не получив право собственности на приобретаемую квартиру.

На всем протяжении сделки, а это может занять и месяц, сделка может сорваться. Причины могут быть разные. Это может быть препятствие со стороны Росреетсра, органов опеки, банка и даже продавца с покупателем. Моя задача была провести сделку так, что бы ситуации "а" и "б" невозможно было осуществить.

Аватара пользователя
PopovDV
Новичок
Зарегистрирован: 31 май 2020
Сообщения: 5

Re: Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке

#2 Сообщение PopovDV » 31 май 2020, 18:33

2. Проблемы в городе Владивостоке
Нотариус.
Дело в том, что сделки, в которых участвуют несовершеннолетние дети (на них должна быть оформлена доля в собственности) оформляются только нотариусом. Туда то я и направился с целью выяснить
а) перечень документов для сделки
б) необходимость регистрации по месту жительства участников сделки
с) как правильно поступить с выпиской детей. Они должны быть выписаны или нет, что бы к примеру Росреестр с опекой не задробил сделку
д) нюансов с банком
е) какие счета в банке должны быть открыты? Нужно действовать через аккредитивный счёт или можно передавать деньги через ячейку и прочими способами.

После 20 минут общения с женщиной-нотариусом я почувствовал себя ослом. И это непонятно мне, человеку с высшим образованием и склонностью к правовой работе. Что же они творят с простыми гражданами? Мысленно мне захотелось вернутся сюда с моим любимым огнеметом и выжечь тут все к чёртовой матери. Порадовало то, что денег за такую "консультацию" я не платил.

Решив не быть скупердяями мы с женой записались на платную консультацию к профильному юристу. Обращаю внимание, что это профильный юрист. То есть тот, что занимается такими сделками. Результат тот-же. Несет какую то околесицу и выжать из него хоть крупицу полезной информации не получается.

Подождав неделю я отправил жену к той же самой женщине-нотариусу, что и консультировала меня. Может быть две женские логики поймут друг друга. После 20 минут общения, когда одни и те же вопросы оставались без ответа уже по третьему кругу и попыток путем рисования логических схем на бумажке найти ответы на несложные вопросы я понял, что мы в очередной раз выйдем от нотариусы так и не поняв как же нам действовать. "Я не понимаю что вы хотите...я не понимаю".
На этом мое терпение закончилась и я приступил к моральному унижению наутилуса. "Вы не понимаете что хочет покупатель при продаже квартиры? Вы нотариус, который ЕЖЕМЕСЯЧНО в течении последних 10 лет проводит десятки сделок? После 2-х, б...ть консультаций по 20 минут вы все еще не понимаете? Дак вот я открою вам тайну - продавец хочет получить деньги, а покупатель квартиру.

После моей пламенной речи в течении 2-х минут нашлись все ответы на все вопросы и мы отправились в Сбербанк.

Аватара пользователя
PopovDV
Новичок
Зарегистрирован: 31 май 2020
Сообщения: 5

Re: Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке

#3 Сообщение PopovDV » 31 май 2020, 18:35

Сбербанк.
Это еще одна компания, сотрудники которой несмотря на многолетний опыт некоторых из них просто убивают своей некомпетентностью.

Суть проблемы. Органы опеки дают предварительное разрешение на продажу детских долей в квартире. В этом разрешении пишется, что денежки от продажи детских долей должны находится на специальном счете в банке. Список банков, которые работают с детскими счетами узнавайте сами.
Сбербанк то точно работает, но там счета с минимальным процентом. От момента продажи квартиры до покупки следующей может уйти 3-5 месяцев и скажем с 5 миллионов на процентах в хорошем банке может набежать хорошая сумма.

Деньги с этого счета можно снять (перевести) только с разрешения органов опеки того района, где вы будите временно или постоянно зарегистрированы после продажи квартиры (о требованиях к новой квартире я напишу чуть позже). Оставшиеся денежные средства покупателя должны находится на специальном счете (аккредитиве) и должны быть заморожены на некоторый период. Снять их сможет
а) продавец, предьявив документ, подтверждающий переход права собственности покупателю
б) покупатель спустя месяц, если сделка не состоялась.

Чего только они в банке не говорят. И деньги с детских счетов при переезде в другой регион мы использовать не сможем. И аккредитив это....это.. лучше снять наличные и заложить их в банковскую ячейку или нужно завести карту (700 р. в год за обслуживание), что бы пользоваться этим счетом. А то что при наличии карты увеличивается риск электронного мошенничества они молчат. В общем посетив 3 раза разные филиалы мы таки наткнулись на грамотного сотрудника и она нам все разложила по полочкам.

МФЦ.
Это место, где с одинаковой вероятностью вы можете натолкнуться как на грамотного специалиста, так и на специалиста, для которого выписка из ЕГРН - это случайный набор слов.

Паспортный стол.
Место, где время остановилось. Все как в 80-е. Убогое полуподвальное помещение. Никто не знает в какое окно где очередь. Список документов на стенде не соответствует тому, что требует оператор. Путаница, нервы.

3. Органы опеки и попечительства (Первореченского района).
Нет там проблем. Очень приветливые и добродушные. Хорошо все объясняют.

Аватара пользователя
PopovDV
Новичок
Зарегистрирован: 31 май 2020
Сообщения: 5

Re: Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке

#4 Сообщение PopovDV » 31 май 2020, 18:36

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
1. Обращаетесь в банк и открываете сберегательный счет на детей. Приходите всей семьей со всеми свидетельствами о браке, свидетельствами о рождении и паспортами своим и детей. Не забываем брать свидетельство о рождении ребенка, если даже у него есть паспорт. Открыть его может любой из родителей. При открытии счета объясняете, что счет открыт для перевода туда денежных средств от продажи доли в собственности и что у ребенка два родителя. Деньги с него снять только одному из родителей не получится. Снять или перевести через онлайн банк тоже не получиться. Пишет - заблокировано.

2. Обращаетесь в органы опеки и попечительства своего района за предварительным разрешением дать согласие на продажу долей квартиры несовершеннолетним детям. Получаем "Распоряжение о предварительном разрешении.." и действуем дальше.

3. Идете в военкомат и снимаетесь с воинского учета. Это написано на стенде в паспортном столу, как условие что бы выписаться. Не точно.

4. Идем в паспортный стол. Выписываетесь все из квартиры. Органам опеки, Ростреестру, банку и нотариусу этот пункт не интересен и они проведут сделку. Это нужно покупателю. Конечно никто не хочет, что бы в продаваемой квартире были зарегистрированные лица, тем более дети. Постоянная регистрация означает, что человек имеет полное право проживать в квартире, даже если он не собственник.
ВНИМАНИЕ. При выписывании говорим, что выписываемся в связи с продажей квартиры.

Они выдадут форму 10 (см.Примечание) с пометкой для продажи. На приём у паспортистки берем с собой в очередной раз все. Паспорта, СНИЛС, Свидетельства о рождении, о браке, военный билет с отметкой о снятии с учета и с копиями всего этого. Копии должны быть двухсторонние, там где есть отметки (например о св. о рождении).

Примечание. Ф-10 - это для многоэтажек
Ф-9 - это частное домовладение

5. Ждем когда выпишут. Это долго. Может быть и 7 дней и больше. Получаем заветную Ф-10 (9), что в квартире никто не зарегистрирован.

6. В вашем свидетельстве на собственность есть запись о "правоустанавливающих документах". То есть там пишется откуда у вас появилась эта квартира. Это была приватизации, дарение, купля-продаже, договор о разделе имущества по брачному договору и т.д. Для сделки потребуется этот документ-основание. Если его нет, то заказываем в ростеестре Выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов. Делается долго. 2 недели.

7. Берём в Росреестере свежую Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на вашу квартиру. Делается быстро - 2-3 дня.

Аватара пользователя
PopovDV
Новичок
Зарегистрирован: 31 май 2020
Сообщения: 5

Re: Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке

#5 Сообщение PopovDV » 31 май 2020, 18:37

8. Аванс.
Теперь, когда у вас появились все нужные документы, квартира чистая от разного рода обременений для сделки появилось законное основание вступать в отношение с покупателем. Можно принимать от него аванс. Естественно оставляете ему расписку. Лучше это сделать у нотариуса. Он так и запишет в договоре, «передан аванс в помещении нотариуса….».

10. Идете с покупателем и всеми членами семьи к нотариусу для подготовки договора купли-продажи. ГЛАВНОЕ. Вы должны ДО ВСТРЕЧИ с нотариусом обсудить как будет совершаться сделка во всех деталях (то самое, что я пытался узнать от нотариуса до сделки). При нотариусе обсуждать и спорить нельзя.

В этот день он ничего не составит, а только примет документы и начнет готовит проект договора купли-продажи. Через какое-то время получаете на руки этот проект и если он устраивает обе стороны, то начинаем действовать. Предварительный договор нужен для открытия счетов и перевода денег. Записываетесь к нотариусу на сделку на определённое время часов 15.00-16.00. Вот мой 100% вариант:

В день, назначенный нотариусом. Рано утром совершаете основные операции. Обратите внимание - РАНО УТРОМ. Потому что в течении дня вам нужно
а) совершить банковскую операцию по переводу денег на аккредитив
б) зарегистрировать сделку в МФЦ

- продавец и покупатель открывают аккредитивный счет в банке. Один счет, но вместе. Он нужен для передачи денег за доли взрослых участников сделки (не детей). ВНИМАНИЕ. Не в каждом отделении банка можно открыть аккредитивный счет. Узнавайте где отделения, которые работают с аккредитивными счетами при купле-продажи квартир. Покупатель переводит денежные средства на этот счет. Счет заморожен. Обговорите между собой условия снятия с него денег. Возможно 2 варианта.
Вариант 1. Приходит покупатель и продавец с выпиской ЕГРН об основных характеристиках зарегистрированных правах с фамилиями уже покупателей и производят так называемое раскрытие аккредитива. Деньги переданы.
Вариант 2. Приходит только покупатель с Выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Если сделка не состоится, то покупатель сможет забрать деньги не ранее чем через оговоренный в аккредитиве срок. Ну скажем месяц. За аккредитивный счет нужно платить порядка 2000 руб. и он автоматически списывается при открытии счета. За счет платит покупатель, поэтому кроме суммы за квартиру нужно перевести сразу сумму за этот счет. Берем справку об этом счете.
- примерно тоже самое происходит, если вы решите передавать деньги через банковскую ячейку. Предпочтение можно отдать тем банками или отделениям банка, где есть специалист, проверяющий подписи на документах.
- Переводим деньги покупателя на детские счета. Нотариус не подпишет договор купли-продажи, если деньги не переведены на детские счета. Это его позиция. Для перевода вам потребуется предварительный договор-купли продажи и разрешение из опеки. Берем справку об этом счете.
Вот и все. Деньги и не ваши и не покупателя. Все заинтересованы в честной сделке.

12. В назначенный нотариусом час приходят все участники сделки с документами на аккредитивные счета и подписываем договор.

13. С договором купли-продажи опять же всем составом едем в МФЦ и подаем документы на регистрацию сделки.

14. Ждем смс из МФЦ о сделке и получаем Выписку ЕГРН

15. Передаем квартиру по акту приёма-передачи. Составляем новую расписку на полную сумму. Она вам потребуется для возраста денег в налоговой.

Аватара пользователя
Danilovna55
Участник 1-го уровня
Откуда: Курск
Имя: Даниловна
Зарегистрирован: 05 фев 2020
Сообщения: 20

Re: Как я продавал квартиру с детьми во Владивостоке

#6 Сообщение Danilovna55 » 31 май 2020, 21:24

Как прошла покупка? У Вас была фраза "И деньги с детских счетов при переезде в другой регион мы использовать не сможем." Все нормально, смогли их использовать?

Ответить