У продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.
Ответить
Аватара пользователя
Ksanta
Новичок
Зарегистрирован: 08 авг 2023
Сообщения: 2

У продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру

#1 Сообщение Ksanta » 08 авг 2023, 10:07

Здравствуйте! Ситуация такая, покупаю квартиру у продавца который купил ее в 2011 у муниципалитета в рассрочку. В 2012 выплатил всю сумму, но не зарегистрировал ее в Росреестре. Сейчас, при продаже естественно все это всплыло. Со слов РА собственники решили этот вопрос и должны были сдать документы в МФЦ для получения выписки из ЕГРН. Я внесла аванс в конце июля и теперь тишина. Задаю вопрос, получил ли продавец выписку, а риэлтор всякими отговорками меня кормит, то в городе его не было и он не знает, то ещё что. Напрягает эта неопределенность. Какие могут быть причины, что меня мурыжат? И что мне делать в такой ситуации?


Аватара пользователя
i-realtor
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Светлана
Зарегистрирован: 01 апр 2022
Сообщения: 32
Поблагодарили: 16 раз

Re: У продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру

#2 Сообщение i-realtor » 08 авг 2023, 20:14

Здравствуйте!
К сожалению не все риэлторы работают добросовестно. Риэлтора нужно выбирать тщательно и желательно по рекомендациям)))

Кроме того вам еще нужно будет убедится, что право собственности возникло на законных основаниях. Это как раз нужно выяснять на основе правоустанавливающих документов, какие основания были для передачи недвижимости от муниципалитета частному лицу. И права самого муниципалитета на эту квартиру.

Если квартира покупалась продавцом у города, да еще и в рассрочку, надо смотреть и условия передачи прав собственности, и кто подписывал распоряжения от имени города, и проверять платежи по рассрочке, и много чего еще. Иначе бывали случаи, когда от города подписывал бумаги не уполномеченный чиновник и потом город расторгал сделку и квартира возвращалась в муниципальную собственность. Конечный покупатель потом втягивался в долгий судебный процесс.

Но начать вам нужно все равно с выписки из ЕГРН. Попросите продавца или его риэлтора, чтобы собственник открыл свои данные в ЕГРН. Для этого ему нужно просто написать такое заявление в МФЦ. Тогда вы сможете проверить данные оттуда сами без его участия.
Можете потребовать от риэлтора чтобы вы все вместе встретились с продавцом и посмотрели его данные в ЕГРН прямо в режиме онлайн на госуслугах из его аккаунта. Это делается быстро и просто. Сразу будет понятно, есть там запись о собственнике этой квартиры или нет. Но лучше официальную выписку с цифровой подписью потом все равно иметь, это вам для нужно будет для добросовестного покупателя.


Аватара пользователя
i-realtor
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Светлана
Зарегистрирован: 01 апр 2022
Сообщения: 32
Поблагодарили: 16 раз

Re: У продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру

#3 Сообщение i-realtor » 08 авг 2023, 20:22

Ksanta писал(а):
08 авг 2023, 10:07
Я внесла аванс в конце июля и теперь тишина. Задаю вопрос, получил ли продавец выписку, а риэлтор всякими отговорками меня кормит, то в городе его не было и он не знает, то ещё что. Напрягает эта неопределенность. Какие могут быть причины, что меня мурыжат? И что мне делать в такой ситуации?
Еще важно, как у вас составлен авансовый договор. Какие условия в нем прописаны. Что должен сделать и предоставить вам продавец в обязательном порядке, и в каких случаях аванс за квартиру должен быть возвращен, если продавец что-то не выполнил или при проверке вас что-то не устроило.
Например если в ЕГРН запись о собственности будет существовать, но по проверке правоустанавливающих документов возникнут вопросы. Важно предусмотреть в договоре возврат аванса в таких случах, иначе его можно просто потерять.


Аватара пользователя
sedoy
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 28 июн 2022
Сообщения: 28
Поблагодарили: 37 раз

Re: У продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру

#4 Сообщение sedoy » 08 авг 2023, 21:36

Ksanta писал(а):
08 авг 2023, 10:07
Здравствуйте! Ситуация такая, покупаю квартиру у продавца который купил ее в 2011 у муниципалитета в рассрочку. В 2012 выплатил всю сумму, но не зарегистрировал ее в Росреестре. Сейчас, при продаже естественно все это всплыло. Со слов РА собственники решили этот вопрос и должны были сдать документы в МФЦ для получения выписки из ЕГРН. Я внесла аванс в конце июля и теперь тишина. Задаю вопрос, получил ли продавец выписку, а риэлтор всякими отговорками меня кормит, то в городе его не было и он не знает, то ещё что. Напрягает эта неопределенность. Какие могут быть причины, что меня мурыжат? И что мне делать в такой ситуации?
Вечер лобрый!

Ситуация вообще-то странная. Я плохо представляю себе человека, который будет выкупать квартиру по рыночной цене, а потом просто "забудет" зарегистрировать свое право собственности на нее!! Выглядит крайне нелепо. Либо это какая то схема продажи муниципального имущества налево.

Риэлтор тоже какой-то подозрительный. Как можно выставлять квартиру в продажу не имея на нее документов о собственности???
Ksanta писал(а):
08 авг 2023, 10:07
Со слов РА собственники решили этот вопрос и должны были сдать документы в МФЦ для получения выписки из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН - это не правоустанавливающий документ. Она всего лишь подтверждает зарегистрированное право... или не подтверждает. А вот те документы, которые продавец якобы сдавал в МФЦ для оформления права собственности как раз и интересны. Судя по всему, это и есть правоустановка, которую надо читать и изучать. Скорее всего вам понадобятся еще запросы в муниципалитет для подтверждения легитимности сделки.


Аватара пользователя
Nefedova
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Ольга
Зарегистрирован: 31 май 2021
Сообщения: 9
Поблагодарили: 1 раз

Re: У продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру

#5 Сообщение Nefedova » 09 авг 2023, 00:38

i-realtor писал(а):
08 авг 2023, 20:14

Но начать вам нужно все равно с выписки из ЕГРН. Попросите продавца или его риэлтора, чтобы собственник открыл свои данные в ЕГРН. Для этого ему нужно просто написать такое заявление в МФЦ. Тогда вы сможете проверить данные оттуда сами без его участия.
Вы можете сами заказать выписку егрн через нотариуса. Покажите ваш авансовый договор, это и будет поводом для заказа выписки. У нотариуса будут открыты все данные по собственникам квартиры даже если для всех остальных они закрыты! :idea:


Аватара пользователя
Ksanta
Новичок
Зарегистрирован: 08 авг 2023
Сообщения: 2

Re: У продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру

#6 Сообщение Ksanta » 09 авг 2023, 04:28

Вот нашла на сайте Росреестра. Так понимаю, что собственники 01.08 получили регистрацию.
Вложения
IMG_20230808_211749.jpg


Аватара пользователя
Alisflat
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Олег Владимирович
Зарегистрирован: 04 фев 2021
Сообщения: 5
Поблагодарили: 1 раз

Re: У продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру

#7 Сообщение Alisflat » 09 авг 2023, 19:45

Добрый день! Личный опыт - дело хорошее, но, поверьте, крайне не рентабельный для вас. Обучение на собственном опыте – медленный эмпирический процесс, не дающий всестороннего знания предмета. Организация и подготовка каждой сделки требует достаточной юридической компетенции, знаний особенностей правового режима сделок с недвижимым имуществом, знания ряда положений гражданского, жилищного и семейного законодательства. Решение вашего вопроса лежит в налаживание отношений с агентом (риэлтором), ранее преуспевшим в делах такого рода. Обращение к профессиональному риэлтору, на этапе подготовки и организации сделки, предотвратит наступление нежелательных последствий и позволит организовать сделку на гораздо более выгодных для вас условиях.


Аватара пользователя
sedoy
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 28 июн 2022
Сообщения: 28
Поблагодарили: 37 раз

Re: У продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру

#8 Сообщение sedoy » 09 авг 2023, 22:59

Ksanta писал(а):
09 авг 2023, 04:28
Вот нашла на сайте Росреестра. Так понимаю, что собственники 01.08 получили регистрацию.
Ну, из этой записи следует только то, что непонятно кто имеет непонятно что в долевой собственности :roll:

Как вы, надеюсь, понимаете - этой информации для проверки квартиры совсем недостаточно. Вам надо выяснять всю правовую историю этой квартиры - как она попала в собственность муниципалитета, на основании чего (распоряжение, чье, законно/незаконно, и т.п.) муниципалитет продал эту квартиру физлицу, была ли цена рыночной или это был схематоз для вывода имущества из муниципальной собственности, какой правоустанавливающий документ является основанием для зарегистрированной долевой собственности продавца, и другие вопросы. Судя по всему, здесь их много возникнет.

Начните изучение с правоустановки, и лучше привлеките для этого специалиста. Судя по вашим вопросам, сами вы в этом плохо разбираетесь. Риэлтор продавца вам вряд ли поможет, его задача - продать вам эту квартиру, а дальше не его заботы. Вам нужно иметь своего, как минимум, юриста :ugeek:


Ответить